I SA/Wa 408/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Szmydt (spr.) Sędziowie: WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz WSA Iwona Maciejuk Protokolant specjalista Joanna Pleszczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 lipca 2013 r. sprawy ze skargi W. B. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] grudnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2012 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na rzecz skarżącej W. B. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] grudnia 2012 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania W. B., Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2012 r. nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania na rzecz W. B. w wysokości [...] zł, za przejęte na rzecz Skarbu Państwa prawo własności nieruchomości, położonej w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha (pkt 1), powiększeniu wysokości odszkodowania ustalonego w pkt 1 o kwotę [...] zł z tytuły zamieszkiwania w budynku mieszkalnym położonym na ww. działce przez dotychczasową właścicielkę tego budynku (pkt 2), a także zobowiązaniu Prezydenta Miasta P. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna (pkt 3). Powyższa decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym. Nieruchomość położona w obrębie [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] z dnia [...] marca 2010 r. nr [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, utrzymaną w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] listopada 2010 r. nr [...], została przeznaczona pod budowę drogi obwodowej miasta P., łączącej drogę krajową nr [...] z drogą krajową nr [...] na odcinkach od km [...] do km [...] oraz od km [...] do km [...] wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, budowlami i urządzeniami budowlanymi. Z dokumentacji geodezyjno-prawnej wynika, że działka nr [...], z której wydzielona została działka nr [...] o pow. [...] ha, objęta jest [...], prowadzoną przez Sąd Rejonowy w P. i stanowi własność W. B. Decyzją z dnia [...] lipca 2012 r. nr [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz W. B. w wysokości [...] zł, za przejęte na rzecz Skarbu Państwa prawo własności nieruchomości, położonej w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha (pkt 1), powiększył wysokość odszkodowania ustalonego w pkt. 1 o kwotę [...] zł z tytułu zamieszkiwania w budynku mieszkalnym położonym na ww. działce przez dotychczasową właścicielkę tego budynku (pkt 2), a także zobowiązał Prezydenta Miasta P. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna (pkt 3). Od powyższej decyzji odwołanie złożyła W. B. podnosząc, że biegła wyceniając grunt nie przyjęła do porównań nieruchomości spełniających wymóg podobieństwa. Ponadto zdaniem strony biegła nie określiła warunków zawarcia transakcji oraz cech nieruchomości porównawczych. Po rozpatrzeniu powyższego odwołania decyzją z dnia [...] grudnia 2012 r. nr [...] Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2012 r. W uzasadnieniu organ stwierdził, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] stycznia 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. B. Minister wyjaśnił, że z przedstawionego przez rzeczoznawcę opisu wynika, iż wyceniana nieruchomość ma kształt nieregularny, zbliżony do prostokąta. Jest wydłużona i położona skośnie do drogi publicznej. Działka w części zabudowana była budynkiem mieszkalnym i w tej części przylegała bezpośrednio do drogi publicznej. Część zabudowana była ogrodzona, miała chodnik z kostki brukowej i studnię kopaną. Budynek wykonany był w technologii tradycyjnej w 1972 r. Jest to obiekt murowany, częściowo podpiwniczony, jednopiętrowy, ze strychem nieużytkowym. Dach konstrukcji drewnianej, czterospadowy, pokryty blachą ocynkowaną płaską. Stropy i schody monolityczne, żelbetowe. Posiadał instalację elektryczną, wodociągową miejską, gazową, kanalizacyjną - zbiornik na szambo, centralnego ogrzewania kocioł na paliwo stałe, grzejniki żeliwne i dwa łazienkowe, piec gazowy do c.w.u. oraz studnię kopaną - 27 kręgów z 1962 r. Druga część działki użytkowana była jako sad i nie graniczyła bezpośrednio z drogą publiczną. Organ podał, że autorka operatu ustaliła również, iż na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta P., zatwierdzone uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w P. z dnia [...] lutego 2006 r., zgodnie z którym wyceniana działka położona była w jednostce przestrzennej III Ogólnomiejskiej w terenie oznaczonym symbolem III./MN-6 - obszary zabudowy i kontynuacji rozwoju dominującej funkcji mieszkalnictwa jednorodzinnego P. i W. oraz droga ekspresowa w zasięgu oddziaływania inwestycji. Minister stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodą porównywania parami. W celu doboru nieruchomości porównawczych, stanowiących podstawę wyceny, analizie poddano obszar miast P., J., S., L. Ponieważ analiza rynku nie wykazała sprzedaży nieruchomości położonych na terenie miasta, zabudowanych podobnym domem jednorodzinnym i posiadających sad, w którego skład wchodziłaby podobna plantacja, stwierdzono, że dla potrzeb określenia wartości nieruchomości objętej wyceną, możliwe jest osobne określenie wartości części nieruchomości z zabudową i osobne oszacowanie pozostałego gruntu oraz nasadzeń. Zdaniem Ministra taki sposób wyceny jest uzasadniony tym, że wyceniany grunt był zagospodarowany w części budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, a w części stanowił sad. Organ podał, że w wyniku analizy rynku stwierdzono, iż ceny transakcyjne nieruchomości zabudowanych podobnymi budynkami kształtują się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Natomiast ceny nieruchomości niezabudowanych, podobnych do części nieruchomości wycenianej stanowiącej sad kształtowały się przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Ceny transakcyjne nieruchomości zabudowanych jak i niezabudowanych nie wykazały istotnej zmiany związanej z upływem czasu jaki wystąpił pomiędzy datami transakcji, a datą wyceny. Zatem z tego powodu nie korygowano cen w bazie danych. Wskazał, że szacując wartość rynkową nieruchomości autorka operatu szacunkowego określiła te cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Podał, że według biegłej dla nieruchomości zabudowanych jest to: położenie (30%), powierzchnia budynku (10%), stan techniczny (30%), wielkość działki gruntu (10%) oraz otoczenie (20%). Natomiast dla nieruchomości niezabudowanych jest to: położenie (5%), dojazd (35%), otoczenie (20%), media (20%) oraz powierzchnia (20%). W następnej kolejności dokonano korekty cen w oparciu o ustaloną cechę różnicującą. Wartość rynkową prawa własności do części nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym wraz z wartością ogrodzenia, niezbędnymi instalacjami i przyjętą powierzchnią gruntu wyniosła [...] zł. Natomiast wartość rynkową prawa własności do części nieruchomości niezabudowanej i bez nasadzeń została ustalona na kwotę [...] zł. Wartość nasadzeń występujących na niezabudowanej części nieruchomości ustalono w oparciu o kosztowo-dochodową metodę wyceny, tzw. metodę skierniewicką na kwotę [...] zł. Ostatecznie wartość rynkową prawa własności przedmiotowej nieruchomości biegła obliczyła na kwotę [...] zł. Tak ustaloną kwotę odszkodowania Wojewoda [...] powiększył o kwotę [...] zł z tytułu wydania nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym i przyznał stronom. Dokonując oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy Minister stwierdził, że w warunkach rozpatrywanej sprawy biegła prawidłowo analizą porównawczą objęła nieruchomości nabywane na cele budowlane, bowiem szacowany grunt w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta P. przeznaczony był w części pod mieszkalnictwo jednorodzinne i to przeznaczenie determinowało wartość wycenianej nieruchomości. Wprawdzie organ dostrzegł, że w ww. studium przedmiotowa działka była również przeznaczona pod drogę ekspresową, jednak, zdaniem organu, biegła wyjaśniła, że w celu określenia wartości wycenianej nieruchomości obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest ustalenie sposobu najkorzystniejszego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Ponadto podniósł, że biegła wskazała, iż cel wywłaszczenia nie zwiększa wartości wycenianej działki a ceny gruntów budowlanych oraz gruntów drogowych są do siebie zbliżone. Na stronie 13 operatu szacunkowego biegła wyjaśniła, że z uwagi na brak na rynku zarówno lokalnym jak i regionalnym, dostatecznej ilości transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych tzn. zabudowanych budynkiem mieszkalnym z działką zbliżoną do 0,5 ha i z porównywalnymi nasadzeniami, pozwalających wycenić nieruchomość w całości, wartość nieruchomości określono jako sumę wartości części nieruchomości zabudowanej i wartości pozostałego gruntu niezabudowanego użytkowanego jako sad. Organ zaznaczył również, że przeznaczenie gruntu pod sadem przyjęto zgodnie ze studium jako obszar zabudowy i kontynuacji rozwoju dominującej funkcji mieszkalnictwa jednorodzinnego. Taki sposób wyceny przyjęto, ponieważ oceniono, że określa on najkorzystniejszy i najbardziej prawdopodobny sposób użytkowania nieruchomości. Słusznie zatem, w ocenie Ministra, przyjęto do porównań nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, i ten sposób wyceny odpowiada dyspozycji w § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Konkludując organ stwierdził, że analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Jednocześnie odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu dotyczących doboru nieruchomości porównawczych Minister wskazał, że biegła w piśmie z dnia [...] lutego 2012 r. odniosła się do powyższych uwag, wskazując, że "podstawowymi kryteriami podobieństwa jest stan prawny, czyli prawo własności, przeznaczenie przyjęto działki o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej oraz sposób korzystania, czyli nieruchomości zabudowane budynkami jednorodzinnymi oraz niezabudowane, zależnie od wycenianego fragmentu nieruchomości". Również w tym piśmie biegła wskazała, że ustaliła cechy rynkowe nieruchomości porównawczych i każdą nieruchomość porównawczą oceniono według tych cech. Natomiast odnosząc się do zarzutów dotyczących ustalonej w operacie szacunkowym wartość nieruchomości jako zbyt niskiej gdyż inne, podobne, zdaniem skarżącej, nieruchomości zostały oszacowane wyżej Minister wyjaśnił, że operat szacunkowy o wartości nieruchomości jest opinią autorską sporządzającego ją rzeczoznawcy majątkowego. Zatem każdy z operatów szacunkowych zawiera elementy indywidualne, zaś sama pozycja rzeczoznawcy majątkowego zbliżona jest do osoby zaufania publicznego, który ostatecznie wskazuje cechy szacowanej nieruchomości oraz ich wpływ na ich wartość. Podniósł, że subiektywne przekonanie strony o innej wartości odebranej jej nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że strona w toku całego postępowania nie powołała żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłej. Wskazał, że skarżąca nie przedstawiła alternatywnej opinii o wartości nieruchomości ani nie skorzystała z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Na powyższą decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej W. B. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zarzucając: 1. naruszenie przepisów postępowania mającego wpływ na wynik sprawy, tj. art. art. 7 i 77 § 1 k.p.a. na skutek nie przeprowadzenia z urzędu dowodów służących ustaleniu stanu faktycznego sprawy, skoro podnoszono pominięcie przez rzeczoznawcę cen transakcyjnych przyjętych do ustalenia odszkodowania za sąsiednie działki o takich samych walorach w związku z takim samym ich przeznaczeniem, tj. pod budowę drogi obwodowej miasta P. na podstawie decyzji Wojewody [...] z dnia [...] marca 2010 r. oraz przyjęcie, że w toku całego postępowania nie powołano żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłej, bowiem nie przedstawiono alternatywnej opinii o wartości nieruchomości ani nie skorzystano z możliwości kwestionowania operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami), podczas gdy na skarżącej nie spoczywał powyższy obowiązek lecz na organie. Jednocześnie podniosła, że przed sporządzeniem operatu szacunkowego przez biegłą w oparciu o który została wydana decyzja organu I instancji, skarżąca złożyła do akt sprawy sporządzony na jej zlecenie przez innego rzeczoznawcę operat szacunkowy wyraźnie wskazujący na ceny transakcyjne zdecydowanie dla niej korzystniejsze od przyjętych przez biegłą do ustalenia odszkodowania, jak również, że organ pierwszej instancji podjął jednak działania zmierzające do dokonania oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez poprzedniego rzeczoznawcę majątkowego przez [...] Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych, jednakże z przyczyn wskazanych w uzasadnieniu decyzji tego organu, zwrócił się do tej biegłej o dokonanie nowej wyceny przedmiotowe nieruchomości; 2. naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy tj. art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych i § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przez oparcie rozstrzygnięć zaskarżonych decyzji o ustalenia operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę A. B. nieuwzględniającego stanu faktycznego nieruchomości na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej przez przyjęcie, że część tej nieruchomości użytkowanej jako sad, tj. o pow. [...] ha nie miała dostępu do drogi publicznej, podczas gdy według stanu faktycznego na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej, przedmiotowa część nieruchomości miała dostęp do drogi publicznej przez część zabudowaną, tj. o pow. [...] ha, bezpośrednio graniczącą z ulicą [...] w P., jak również naruszenie § 36 ust. 2 powołanego rozporządzenia Rady Ministrów, w wyniku oparcia rozstrzygnięć zaskarżonych decyzji o dane wynikające z operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę A. B., w którym to operacie nie ustalono wartości rynkowej wywłaszczonej z mocy prawa nieruchomości w relacji do wartości rynkowej terenów, z których wydzielono działki przeznaczone pod drogę publiczną. W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżąc wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2012 r. W odpowiedzi na skargę Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. W przedmiotowej sprawie skargę należało uznać za zasadną z uwagi na to, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja Wojewody [...] wydane zostały z naruszeniem przepisów postępowania, a uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Na podstawie art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. W myśl zaś art. 154 ust. 1 ustawy dokonuje on wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości pozostawiony, zatem został wyłącznie rzeczoznawcy majątkowemu, a nie woli organu, czy też strony postępowania. Ustawa przewiduje określony tryb weryfikacji operatu szacunkowego. Artykuł 157 ust. 1 ustawy stanowi, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Z kolei, zgodnie z art. 157 ust. 2 ustawy sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1 ustawy. Niemniej jednak, przedłożenie przez stronę operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, zawierającego wnioski odmienne od pierwotnie sporządzonej wyceny może rzutować na ocenę jego prawidłowości. Stanowisko takie można uznać za ugruntowane na tle orzecznictwa sądów administracyjnych. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 lutego 2012r. sygn. akt I SA/Wa 1164/11 wskazał, że: Strona, kwestionując ustalenia operatu szacunkowego, powinna przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Jeden z takich środków dowodowych może stanowić operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie. Natomiast w wyroku z dnia 25 października 2011r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w sprawie II SA/Łd 767/11 wskazał, że: jeżeli pomimo wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego złożonych na rozprawie strony nadal uważają, że operat budzi wątpliwości, to mogą skorzystać z możliwości przedłożenia organowi przeciwdowodu w postaci operatu sporządzonego na własne zlecenie lub zlecić ocenę kwestionowanego operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, na co pozwalała regulacja zawarta w art. 157 ust. 1 u.g.n. (podobnie WSA w Łodzi w wyroku z dnia 19 września 2012r. w sprawie II SA/Łd 591/12). Przechodząc do stanu faktycznego przedmiotowej sprawy należało wskazać, iż rzeczoznawca majątkowy mgr inż. A. B. wyceniając nieruchomość gruntową, zabudowaną, z nasadzeniami, oznaczona jako działki [...] obręb [...] o pow. [...] ha określiła wartość nieruchomości na kwotę [...] zł (operat szacunkowy "egzemplarz uzupełniony" z dnia [...] stycznia 2012r.). Rzeczoznawca z uwagi na brak na rynku lokalnym i regionalnym dostatecznej ilości transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych tzn. zabudowanych budynkiem mieszkalnym z działką zbliżoną do [...] ha i z porównywalnymi nasadzeniami, pozwalającymi wycenić nieruchomość w całości, wartość nieruchomości, określił jako sumę wartości części nieruchomości zabudowanej i wartości pozostałego gruntu niezabudowanego użytkowanego jako sad. Przy czym przeznaczenie gruntu pod sadem przyjęto zgodnie ze studium, jako obszary zabudowy i kontynuacji rozwoju dominującej funkcji mieszkalnictwa jednorodzinnego. Rzeczoznawca przyjęła, że taki sposób wyceny określa najkorzystniejszy i najbardziej prawdopodobny sposób użytkowania nieruchomości. Dla części zabudowanej rzeczoznawca określił wartość rynkową, natomiast dla sadu wartość odtworzeniową, przy czym zgodnie z art. 135 ust. 3 u.g.n., dla gruntu pod sadem określił wartość rynkową. Dla potrzeb określenia wartości części nieruchomości zabudowanej oraz niezabudowanej zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami nieruchomości podobnych. Określając wartość nasadzeń na działce nr [...] obręb [...] biegły zastosował metodę kosztowo- dochodową tzw. metodę skierniewicką. W sprawie będącej przedmiotem rozpoznania skarżąca złożyła do akt sprawy sporządzony na jej zlecenie przez innego rzeczoznawcę operat szacunkowy wyraźnie wskazujący na wyższe szacowanie wartości nieruchomości. Skarżąca przedłożyła operat szacunkowi z kwietnia 2011r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. B. Rzeczoznawca wycenił wartość nieruchomości na kwotę [...] zł. Szacowanie nieruchomości dokonał poprzez przyjęcie podejścia porównawczego, metoda porównywania parami. Z uwagi na fakt, że przedmiotowa nieruchomość posiada znacznie większą powierzchnię działki niż nieruchomości przyjęte do porównań rzeczoznawca wydzielił część zabudowanej działki o powierzchni [...] m2 sklasyfikowaną w ewidencji gruntów jako tereny zabudowane. Wartość pozostałej części działki o powierzchni [...] m2 została określona odrębnie. Niezabudowana część nieruchomości porośnięta była drzewami i krzewami owocowymi. Z uwagi na to rzeczoznawca wartość roślin sadowniczych określił w podejściu kosztowym przy uwzględnieniu wartości utraconych korzyści. Zdaniem Sądu przy tak znacznej różnicy w wycenie szacowanej nieruchomości w obu operatach organ miał obowiązek wyjaśnienia tych okoliczności. Operat szacunkowy stanowi, bowiem dowód w sprawie podlegający ocenie, a jego wartość dowodowa może być w razie potrzeby weryfikowana. Dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego podlega przy tym ocenie organu rozstrzygającego sprawę odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2006r., sygn. akt I OSK 417/06, Lex nr 281387). Natomiast na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organ, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Podkreślić należy, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. (wyrok NSA z 31 stycznia.2012 r. sygn. akt I OSK 2085/11 - LEX nr 1120654; wyrok NSA z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 379/10; z dnia 7 października 2011r., sygn. akt I OSK 1650/10). Organ nie dopełnił swoich obowiązków, bowiem nie wyjaśnił, czemu wystąpiły tak znaczne rozbieżności w wycenie przedmiotowej nieruchomości. Odpowiedzi nie może stanowić upływ czasu pomiędzy sporządzeniem obu operatów, bowiem nie powinien rzutować na tak znaczną rozbieżność. Należy jednocześnie wskazać, że obaj rzeczoznawcy przyjęli te same metody szacowania. Oczywiście inne były zbiory nieruchomości podobnych przyjętych przy sporządzaniu wyceny. Organy nie wyjaśniły natomiast czy rzeczoznawca A. B. przyjęła prawidłowy zbiór nieruchomości. Zwłaszcza, ze nieruchomości przyjęte do wyceny przez biegłego M. B. zostały szczegółowo opisane, z podaniem adresów i zamieszczeniem zdjęć, co znacznie ułatwiało potencjalną weryfikację przyjętych przez niego nieruchomości, jako podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Prawna pozycja rzeczoznawcy w tego typu sprawach, zbliżająca jego funkcje do funkcji osoby zaufania publicznego nie oznacza, że strony nie mogą ocenić prawidłowości doboru nieruchomości przyjętych na potrzeby dokonania wyceny. Nie wkraczają przy tym w uprawniania specjalistyczne biegłego bowiem posługują się zasadami logiki wskazując na braki czy nieprawidłowości wynikające nie z zastosowanej w praktyce wiedzy fachowej lecz z wyboru bazy danych (zbioru transakcji nieruchomościami), na podstawie których ta wiedza fachowa jest wykorzystywana. W przedmiotowej sprawie skarżąca dysponowała ponadto operatem innego rzeczoznawcy wskazującym na to, że w sprawie występują wątpliwości, które należy wyjaśnić. Organy mają, zatem obowiązek ustalić, z jakich przyczyn w obu operatach w wycenie nieruchomości wystąpiły tak znaczne rozbieżności oraz czy dobór zbioru transakcji nieruchomości w operacie szacunkowy A. B. był prawidłowy. Jest to zagadnienie pierwszoplanowe i bez takiej oceny nie sposób odnieść się do kolejnych zarzutów skargi, bowiem już to uchybienie stanowi przesłankę wadliwości zaskarżonej decyzji. Organ naruszył przy tym przepisy postępowania mające wpływ na wynik sprawy art. 7 i 77 § 1 k.p.a. Organ, bowiem nie podjął wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, sprawy oraz nie zebrał i nie rozpatrzył w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego. Wskazane wyżej uchybienia proceduralne stwarzają podstawę do uchylenia zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy związane będą wykładnią przepisów przedstawionych przez Sąd w niniejszej sprawie, zwłaszcza, co do roli operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę na zlecenie strony postępowania. Operat taki może, bowiem stanowić sygnał nieprawidłowości w operacie będącym podstawą wyceny nieruchomości. Sprzeczności w takich operatach rzeczoznawców wymagają, zatem szczegółowego wyjaśnienia. Ponadto, organ winien zwrócić uwagę, że rzeczoznawca A. B. przyjęła, że część nieruchomości użytkowanej jako sad o pow. [...] ha na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej, nie miała dostępu do drogi publicznej. Podczas gdy ze stanu faktycznego wynika, że przedmiotowa część nieruchomości miała dostęp do drogi publicznej przez część zabudowaną, bezpośrednio graniczącą z ulica, co sam organ podnosił w piśmie z dnia [...] marca 2012 roku skierowanym do rzeczoznawcy. Ponownie rozpoznając sprawę rzeczą organów administracji publicznej będzie eliminacja wytkniętych uchybień oraz wydanie stosownego rozstrzygnięcia w niewadliwie przeprowadzonym postępowaniu. Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w pkt 1 i 2 sentencji wyroku- z mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) oraz art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270). O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 tej ustawy.