I SA/Wa 476/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bożena Marciniak (spr.) Sędziowie: WSA Joanna Skiba WSA Tomasz Szmydt Protokolant referent Monika Bodzan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 kwietnia 2014 r. sprawy ze skargi E. J. i E. D. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2011 r., nr [...] Minister Infrastruktury, po rozpatrzeniu odwołania E. J. oraz E. D., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] grudnia 2010 r., nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania na rzecz Starosty [..], E. J. i E. D. w łącznej wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, położonej w gminie N., obręb F., przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej nr [...] na odcinku [...]. Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy: Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad, Oddział w O. zwróciła się do Wojewody [...] o wydanie decyzji ustalającej odszkodowanie za przejęte z mocy prawa, na rzecz Skarbu Państwa, prawo własności nieruchomości objętej ostateczną decyzją lokalizacyjną Wojewody [...] z dnia [...] października 2008 r. Decyzją tą zostały objęte m. in. grunty działki oznaczonej na mapie i w rejestrze gruntów obrębu F., gm. [...] nr [...] stanowiącej uprzednio współwłasność E. G. J. i E. D. w udziałach po ½ części.Z dniem, w którym powyższa decyzja stała się ostateczna, Skarb Państwa stał się z mocy prawa właścicielem tej nieruchomości. W związku z powyższym Wojewoda [...] wszczął postępowanie o ustalenie odszkodowania za grunty przejęte z mocy prawa przez Skarb Państwa. W toku postępowania organ pierwszej instancji zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego określającego wartość działki nr [...]. W dniu 25 czerwca 2009 r. rzeczoznawca majątkowy J. K. sporządził operat szacunkowy w którym ustalił wartość działki nr [...] według jej stanu z dnia wydania decyzji lokalizacyjnej Wojewody [...] z [...] października 2008 r. oraz według poziomu cen na dzień wydania decyzji o przyznaniu odszkodowania, na kwotę [...] zł. Mając na uwadze powyższe ustalenia Wojewoda [...] decyzją z [...] grudnia 2010 r. ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł za prawo własności opisanej w niej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, na rzecz Starosty [...] w kwocie [...] zł., E. G. J. za udział ½ części w kwocie [...] zł., E. D. za udział ½ części w kwocie [...] zł. Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury wniosły E. J. i E. D. wskazując, że rzeczoznawca majątkowy błędnie przyjął, że przedmiotowa nieruchomość została wydzielona z nieruchomości rolnej. Ponadto, zarzuciły organowi, że pomimo podniesienia zarzutów dotyczących prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w terminie wskazanym przez Wojewodę [...], organ, nie czekając na upływ terminu, wydał decyzję o ustaleniu odszkodowania, opierając się na wadliwie sporządzonym operacie szacunkowym. Odwołujące się zaznaczyły również, że przedmiotowa działka ma charakter budowlany, a nie rolny. Po rozpatrzeniu odwołania Minister utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...]. W uzasadnieniu powołał się na przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Minister wskazał również na art. 154 ust. 2 i 3 wyżej powołanej ustawy, który nakazuje zastosować studium uwarunkowańi kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, natomiast w przypadku braku studium lub decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Organ odwoławczy dodał, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, a operat szacunkowy powinien odpowiadać § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z tym przepisem, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. W przypadku braku tych cen zastosowanie ma metoda opisana z § 36 ust. 2 rozporządzenia. Minister wyjaśnił, że przepis art. § 36 ust. 1 rozporządzenia obliguje rzeczoznawcę majątkowego przy szacowaniu wartości nieruchomości do uwzględnienia, w pierwszej kolejności, cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, jeżeli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym obszarze został wykreowany. Natomiast jeżeli analiza badanego rynku wykaże brak transakcji nieruchomościami nabywanymi w celu realizacji inwestycji drogowych istnieje możliwość zastosowania przez rzeczoznawcę majątkowego metody z § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia. Wymaga to jednak zamieszczenia we wstępnych warunkach wyceny informacji o braku na badanym rynku transakcji nieruchomościami podobnymi nabywanymi pod budowę dróg publicznych. Organ odwoławczy zaakcentował, że nie można przyjąć, iż wskazany przepis § 36 rozporządzenia ustanawia dwa alternatywne sposoby wyceny nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe. Każdy kolejny jego ustęp stanowi następny etap wyceny w przypadku, gdy sytuacja opisana w ustępie poprzednim nie znajduje zastosowania w określonym stanie faktycznym. Minister wskazał, że w rozpoznawanej sprawie podstawą dla ustalenia wysokości odszkodowania za działkę nr [...] stanowi operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. K., zaktualizowany w dniu [...] listopada 2010 r. Rzeczoznawca przy jego wycenie zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Z przesłanego przy piśmie z dnia 4 maja 2011 r. przez Wojewodę [...] zaświadczenia Burmistrza [...] z dnia [...] kwietnia 2010 r. wynika, że dla miejsca lokalizacji nieruchomości, z której wydzielono działkę drogową brak było w dniu 7 października 2008 r., miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla nieruchomości tej nie wydano również decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy N., zatwierdzonego uchwałą z dnia [...] czerwca 2000 r., numer [...], nieruchomość znajduje się na obszarze oznaczonym jako strefa otulinowa parku w obszarze obejmującym kompleks historycznych majątków dworskich i wsi kmiecych, z dominującą funkcją rolnictwa ekologicznego i ekoturystyki. Z ustaleń biegłego wynika ponadto, że nieruchomość ta była użytkowana rolniczo. Organ odwoławczy zaznaczył, że przeprowadzana analiza lokalnego i pozalokalnego rynku nieruchomości gruntowych wykazała, że w okresie od 2007 r. do 2009 roku miało miejsce kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami nabytymi pod drogi, z tego zbioru udało się jednak wyselekcjonować [...] transakcji najbardziej podobnych do nieruchomości wydzielanej. Nieruchomości te zostały wydzielone z obszarów rolnych. Ustalono również, że uzyskana wartość odpowiada przeciętnym cenom transakcyjnym podobnych nieruchomości uzyskanych na badanym rynku, a określona wartość gruntu mieści się w przedziale analizowanych jednostkowych cen transakcyjnych. Uwzględniając powyższe Minister uznał, że przedmiotowy operat został sporządzony zgodnie z obwiązującymi w tej materii przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i cytowanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Stanął również na stanowisku, że przeznaczenie nieruchomości, z której wydzielono działkę drogową zostało prawidłowo określone przez rzeczoznawcę majątkowego, co potwierdzono dodatkowym postępowaniem dowodowym w postępowaniu odwoławczym. Organ drugiej instancji za prawidłowe uznał przyjęcie, że przedmiotowa działka nie ma charakteru budowlanego a oceny tej nie mogą zmienić zapisy znajdujące się w ewidencji gruntów ani nieobowiązujący w dacie wydania decyzji lokalizacyjnej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z 1993 r. Oznacza to, że prawidłowo przyjęto do porównań działki drogowe wydzielone uprzednio z nieruchomości rolnych. Na powyższą decyzję E. J. i E. D. wniosły skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, domagając się jej uchylenia i podnosząc zarzuty dotyczące m. in. błędnego ustalenia przez organ, że działka nr [...] była użytkowana rolniczo w dacie wydania decyzji lokalizacyjnej, błędnego ustalenia, że kwota odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki należna jest Staroście [...], błędnego przyjęcia przez organ II instancji, że zapis w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przesądza, że przedmiotowa nieruchomość ma charakter nieruchomości rolnej, ustalenia w operacie szacunkowym przeznaczenia terenu działki nr [...] w odniesieniu do faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości, w sytuacji gdy na danym terenie obwiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, przyjęcia przez organ II instancji, że wartość nieruchomości przejętej przez Skarb Państwa ustalona przez biegłego w operacie szacunkowym z dnia [...] czerwca 2009 r., odpowiada rynkowej wartości nieruchomości, nie wykazanie przyczyn odmowy wiarygodności dowodom przedstawionym przez skarżące odnośnie przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w dacie wydania decyzji lokalizacyjnej oraz nie wykazanie w sposób dostatecznie wyjaśniający treści rozstrzygnięcia decyzji. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie wskazując, że zarzuty skargi nie stanowią nowych okoliczności w sprawie i były znane organowi w przeprowadzonym postępowaniu, gdzie ustosunkowano się do nich. Wyrokiem z dnia 8 lutego 2012 r., sygn. akt I SA/Wa 1642/11 Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylił decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2011 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oraz poprzedzającą ją decyzję Wojewody [...] z dnia [..] grudnia 2010 r., nr [...]. W uzasadnieniu Sąd wskazał, że wbrew stanowisku Ministra Infrastruktury, analiza przedstawiona w operacie szacunkowym z dnia 25 czerwca 2009 r. nie pozwala na przyjęcie, iż dokument ten został sporządzony w sposób odpowiadający wymogom ustawowym. W operacie analizie poddano rynek lokalny nieruchomości gruntowych niezabudowanych o obszarze od [...] m2 do [...] m2, podczas, gdy powierzchnia działki nr [...] wyniosła [...] m2. Zdaniem Sądu, przyjęcie do porównania nieruchomości w tak szerokim przedziale powierzchni nie może prowadzić do precyzyjnych wniosków, co ma niewątpliwy wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania. Sąd zauważył również, że w dacie sporządzania operatu szacunkowego dla przedmiotowej nieruchomości nie obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego, a jedynie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Za słuszny uznał również Sąd zarzut skargi błędnego ustalenia w operacie charakteru nieruchomości, jako rolnej. Sąd zauważył, że ze znajdującego się w aktach administracyjnych wypisu z rejestru gruntów wynika, iż przedmiotowa nieruchomość znajdowała się na terenach o charakterze mieszkaniowym, a skoro tak to brak było podstaw do przyjęcia przez biegłego w operacie, że działka nr [...] była nieruchomością rolną. Sąd wskazał też, że organy nie wyjaśniły w motywach decyzji, dlaczego uznały, iż to Starosta [...] stał się stroną postępowania w związku z ustanowieniem na części nieruchomości hipoteki na rzecz Skarbu Państwa (co wynika z odpisu z księgi wieczystej KW nr [...]). Od powyższego wyroku Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego domagając się jego uchylenia. Zaskarżonemu wyrokowi zarzucił naruszenie: 1) prawa materialnego, o którym mowa w przepisie art. 174 pkt 1 P.p.s.a., tj. naruszenie art. 153 ust. 1 oraz art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędne przyjęcie, że rzeczoznawca majątkowy obowiązany był przyjąć do analizy porównawczej nieruchomości o identycznej powierzchni; 2) prawa materialnego, o którym mowa w przepisie art. 174 pkt 1 P.p.s.a., tj. naruszenie przepisu art. 154 ust. 2 u.g.n. poprzez przyjęcie, że w przypadku gdy dla danego obszaru brak jest planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, natomiast obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie terenów należy badać na podstawie zapisów w ewidencji gruntów i budynków; 3) na podstawie art. 174 pkt 2 P.p.s.a., naruszenie przepisów postępowania, które to uchybienie miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. przez przyjęcie, że decyzja uchylona wyrokiem została wydana z naruszeniem art. 7, art. 80 k.p.a., w sytuacji gdy - wbrew stanowisku Sądu - organ drugiej instancji dokonał oceny operatu szacunkowego. Wskazując na powyższe Minister wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu skargi podniósł, że podważenie wiarygodności dowodu jakim jest operat szacunkowy nie może odbywać się poprzez stwierdzenie, że ze względu na powierzchnię działki nieodpowiednio dobrano transakcje porównawcze, gdyż praktycznie niemożliwym jest, aby materiał porównawczy stanowiły takie same nieruchomości. Ostatecznie to rzeczoznawca majątkowy ustala jednoznacznie jakie cechy i w jakim stopniu wpływają na wartość szacowanej nieruchomości, a w przypadku ich odmienności koryguje ceny tych działek stosownymi poprawkami kwotowymi, wynikającym z ustalonych różnic w przyjętym zbiorze nieruchomości porównawczych. Jeżeli biegły (który posiada wiadomości specjalne) uzna, że w danym stanie faktycznym uzasadnionym jest, ze względu na cechy i rodzaj szacowanej nieruchomości oraz cel wyceny i dostępne dane rynkowe, dobieranie do porównań nieruchomości większych od nieruchomości wycenianej, brak jest podstaw do kwestionowania powyższej czynności. W ocenie skarżącego kasacyjnie, brak jest podstaw do uznania, by przeznaczenia wycenianej nieruchomości dokonywano na podstawie zapisów w ewidencji gruntów i budynków. Zgodnie bowiem z art. 154 ust. 2 u.g.n., w przypadku braku planu miejscowego i decyzji o warunkach zabudowy, przeznaczenie nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy ma ustalić na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Po rozpoznaniu skargi kasacyjnej Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 8 stycznia 2014 r., sygn. akt.I OSK 1391/12 uchylił zaskarżony wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 lutego 2012 r., sygn. akt I SA/Wa 1642/11 i przekazał mu sprawę do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu wyroku Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że pojęcie wartości rynkowej nieruchomości zostało określone normatywnie w art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W doktrynie wskazuje się na trzy główne czynniki wpływające na poziom wartości rynkowej, to jest użyteczność, rzadkość i zbywalność. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, a wyboru zaś właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, które mogą wpływać na wartość. Przy metodzie korygowania ceny średniej, do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Naczelny Sąd Administracyjny zauważył, że przepis art. 153 u.g.n. nie zawiera katalogu cech różnicujących wycenianą nieruchomość od innych nieruchomości. Ustawodawca wprowadził bowiem warunek przyjęcia tylko tych cech, które wpływają na wartość szacowanej nieruchomości, a nie sprecyzował ile tych cech należy uwzględniać przy ocenie podobieństwa nieruchomości. Dlatego chcąc ocenić czy dana cecha wpływa na wartość danej nieruchomości należy przeprowadzić analizę rynku nieruchomości i w oparciu o odnotowane ceny oraz preferencje potencjalnych nabywców ustalić, jakie cechy i w jakim stopniu wpływają na ceny rynkowe nieruchomości. Wówczas możliwe jest dobranie do porównań nieruchomości podobnych. Naczelny Sąd Administracyjny zauważył również, że zawsze o podobieństwie nieruchomości decydować będą takie cechy jak położenie, stan prawny, przeznaczenie i sposób korzystania. Natomiast inne cechy nieruchomości, w tym powierzchnia, mogą determinować ich podobieństwo, o ile rzeczoznawca majątkowy uzna, że cecha taka wpływa, na wartość nieruchomości na badanym rynku transakcyjnym. W ocenie NSA, rzeczoznawca majątkowy, analizując na potrzeby wyceny dany rynek i uzasadniając swoje stanowisko ustala jednoznacznie, jakie cechy i w jakim stopniu wpływają na wartość szacowanej nieruchomości, a w przypadku ich odmienności koryguje ceny tych działek stosownymi poprawkami kwotowymi, wynikającym z ustalonych różnic w przyjętym zbiorze nieruchomości porównawczych. Dobór nieruchomości do analizy porównawczej jest bowiem zabiegiem wymagającym posiadania wiadomości specjalnych. Rolą organu administracji jest natomiast ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu oraz logiki dowodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. W odwrotnym przypadku należałoby dojść do przekonania, że w tego rodzaju sprawach udział biegłego jest zbędny, a jego miejsce mógłby zająć sam organ. Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że parametrowi "powierzchni" przypisano nieznaczny, bo 5%, udział w cenach nieruchomości na rynku transakcyjnym. Przy tak określonej wadze zmiana cen nieruchomości ze względu na zmianę tej cechy jest znikoma, a wręcz pomijalna. NSA zauważył również, że w wyroku pierwszej instancji błędnie przyjęto, iż w operacie szacunkowym niewłaściwie ustalono, iż szacowna działka to działka rolna. Zgodnie z art. 154 ust. 2 u.g.n., w przypadku braku planu miejscowego i decyzji o warunkach zabudowy, rzeczoznawca majątkowy ma ustalić przeznaczenie nieruchomości na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Przepis ten jest jednoznaczny - w związku z tym dla celów ustalenia odszkodowania z tytułu przejęcia gruntu pod inwestycję drogową, zapisy w ewidencji gruntów nie mogą mieć pierwszeństwa przed ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Odmienna interpretacja, w ocenie NSA, wprost narusza normę art. 154 ust. 2 u.g.n. Po ponownym rozpoznaniu sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Ponadto, co wymaga podkreślenia, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Stosownie zaś do art. 190 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd, któremu sprawa została przekazana w wyniku rozpoznania skargi kasacyjnej, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Zatem, rozpoznający ponownie sprawę Sąd zobowiązany był uwzględnić ocenę prawną zawartą w wydanym w sprawie wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 stycznia 2014 r., I OSK 1391/12. Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych wyżej kryteriów Sąd uznał, iż skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż zarówno zaskarżona decyzja jak i decyzja ją poprzedzająca nie naruszają prawa. W pierwszej kolejności wskazać trzeba, iż przedmiotem oceny Sądu w niniejszej sprawie jest legalność decyzji ustalającej wysokość należnego skarżącym odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), zwanej dalej w skrócie "specustawą". Odszkodowanie za nieruchomość przejmowaną pod drogę publiczną na podstawie specustawy określane jest według zasad wynikających m.in. z art. 18 ust. 1 specustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. oraz w oparciu o regulacje ustawy o gospodarce nieruchomościami, której przepisy stosuje się w sprawach nieuregulowanych w ww. akcie (art. 23 ww. specustawy). Wskazać trzeba, iż art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W sprawie niniejszej organy administracji ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość, oparły się na opinii z [...] czerwca 2009 r. sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego J. K., zaktualizowanej w dniu [...] listopada 2010 r. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Z przesłanego przy piśmie z dnia 4 maja 2011 r. przez Wojewodę [...] zaświadczenia Burmistrza [...] z dnia 27 kwietnia 2010 r. wynika, że dla miejsca lokalizacji nieruchomości, z której wydzielono działkę drogową brak było w dniu 7 października 2008 r., miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla nieruchomości tej nie wydano również decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonego uchwałą z dnia [...] czerwca 2000 r., numer [...], nieruchomość znajduje się na obszarze oznaczonym jako strefa otulinowa parku w obszarze obejmującym kompleks historycznych majątków dworskich i wsi kmiecych, z dominującą funkcją rolnictwa ekologicznego i ekoturystyki. Z ustaleń biegłego wynika ponadto, że nieruchomość ta była użytkowana rolniczo. Z treści operatu wynika, że przeprowadzana analiza lokalnego i pozalokalnego rynku nieruchomości gruntowych wykazała, że w okresie od 2007 r. do 2009 roku miało miejsce kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami nabytymi pod drogi, z tego zbioru udało się jednak wyselekcjonować [...] transakcji najbardziej podobnych do nieruchomości wydzielanej. Nieruchomości te zostały wydzielone pod budowę drogi z obszarów rolnych. Do określenia wag cech rynkowych rzeczoznawca majątkowy posłużył się analizą preferencji uczestników rynku nieruchomości, którą wykonano na podstawie ankiety przeprowadzonej wśród specjalistów – rzeczoznawców majątkowych i pośredników w obrocie nieruchomościami. Biegły ustalił, że największy wpływ na wartość nieruchomości mają takie cechy jak lokalizacja, powierzchnia gruntu, urządzenie terenu i nasadzenia. W wyniku końcowym wyceny biegły wskazał, iż uzyskana wartość odpowiada przeciętnym cenom transakcyjnym podobnych nieruchomości uzyskiwanych na badanym rynku. Odnosząc się do zarzutów skarżących dotyczących sporządzonej wyceny Sąd w składzie orzekajacym nie znalazł podstaw do kwestionowania prawdziwości twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego, zawartych w przedłożonej przez niego opinii. Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Jednocześnie rzeczoznawca szczegółowo wyjaśnił zastosowane podejście, sposób wyceny oraz podstawę prawną. Zważyć trzeba, iż w wyroku z dnia 8 stycznia 2014 r., I OSK 1391/12 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, iż biegły, analizując na potrzeby wyceny dany rynek i uzasadniając swoje stanowisko, ustala jednoznacznie, jakie cechy i w jakim stopniu wpływają na wartość szacowanej nieruchomości, a w przypadku ich odmienności koryguje ceny tych działek stosownymi poprawkami kwotowymi, wynikającym z ustalonych różnic w przyjętym zbiorze nieruchomości porównawczych. W ocenie NSA, dobór nieruchomości do porównań jest zabiegiem wymagającym posiadania wiadomości specjalnych. Rolą organu administracji jest natomiast ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu oraz logiki dowodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. W odwrotnym przypadku należałoby dojść do przekonania, że w tego rodzaju sprawach udział biegłego jest zbędny, a jego miejsce mógłby zająć sam organ. W tej sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia co do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę, która nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii nie może zasługiwać na uwzględnienie. Warto przy tym wskazać, że zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Ten sam przepis stanowi, iż sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Z powyższego przepisu wynika m.in., że strona - kwestionując ustalenia operatu - powinna przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Jeden z takich środków dowodowych może stanowić operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie. Z akt sprawy nie wynika jednak aby skarżące w postępowaniu o ustalenie odszkodowania występowały o ocenę prawidłowości sporządzonej przez biegłego opinii bądź przedstawiły kontrwycenę szacującą wartość przedmiotowej nieruchomości. Mając powyższe na względzie, Sąd odnosząc się do zarzutów skarżących dotyczących sporządzonej na potrzeby niniejszego postępowania wyceny, a w szczególności doboru przyjętych do porównań nieruchomości podobnych, nie znalazł podstaw aby zarzucić organom obu instancji oparcie się na opinii naruszającej przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Ponadto, za niezasadne uznał Sąd podnoszone w skardze zarzuty dotyczące błędnego ustalenia w operacie charakteru działki jako rolnej. Bezsporne jest, iż dla wycenianej działki brak było w dniu 7 października 2008 r., tj. w dniu ustalenia lokalizacji drogi, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 stycznia 2014 r., I OSK 1391/12, przepis art. 154 ust. 2 u.g.n. jednoznacznie stanowi, że w przypadku braku planu miejscowego i decyzji o warunkach zabudowy, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, a odmienna interpretacja narusza wprost normę wynikającą z tego przepisu. W niniejszej sprawie zgodnie z zapisem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonego uchwałą z dnia 16 czerwca 2000 r., numer [...] przedmiotowa działka znajduje się na obszarze strefy [...] – strefa otulinowa parku w obszarze [...] obejmującym kompleks historycznych majątków dworskich i wsi kmiecych, a dominujące funkcje to rolnictwo ekologiczne i ekoturystyka. W ocenie Sądu, z powołanego zapisu studium w żaden sposób nie wynika, jak twierdzą skarżące, charakter budowlany przedmiotowej nieruchomości. Oceny tej nie mogą zmienić zapisy znajdującego się w aktach administracyjnych wypisu z rejestru gruntów. Jak bowiem jednoznacznie wynika z powołanego wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 stycznia 2014 r., dla celów ustalenia odszkodowania z tytułu nieruchomości pod inwestycję drogową zapisy w ewidencji gruntów nie mogą mieć pierwszeństwa przed ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowanie przestrzennego gminy. Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Sądu, prawidłowo rzeczoznawca ustalił w operacie szacunkowym przeznaczenie nieruchomości przejmowanej pod inwestycję drogową jako działki rolnej. Co za tym idzie, prawidłowo organy obu instancji uznały, iż biegły zasadnie przyjął do porównań działki drogowe wydzielone uprzednio z terenów rolnych. Takie bowiem przeznaczenie wycenianej nieruchomości wynikało ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy N. Odnosząc się natomiast do zarzutu skarżących dotyczącego wadliwego przyjęcia, iż Starosta Nidzicki jest stroną niniejszego postępowania w związku z ustanowieniem na części nieruchomości hipoteki na rzecz Skarbu Państwa, to w ocenie Sądu, kwestia czy odszkodowanie z tytułu ustanowienia wyżej powołanej hipoteki otrzymał właściwy organ nie ma wpływu na prawidłowość rozstrzygnięcia wydanego w niniejszej sprawie. Powyższe powoduje zatem, że zarzuty skargi należy uznać za całkowicie nieuzasadnione. Zaskarżona decyzja jak również decyzja organu I instancji nie naruszają prawa. Organy obu instancji wnikliwie zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy, zaś uzasadnienie decyzji spełnia ustawowe wymogi. Mając powyższe na uwadze, na zasadzie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), Sąd orzekł jak w sentencji.