I SA/Wa 90/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Joanna Skiba Sędziowie: Sędzia WSA Małgorzata Boniecka - Płaczkowska Sędzia WSA Jolanta Dargas (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 23 września 2021 r. sprawy ze skargi H. G., J. G., R. G. i M. T. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] listopada 2020 r. nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] września 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania. W sprawie ustalono następujący stan faktyczny i prawny: Decyzją Nr [...] z dnia [...] września 2020 r. Starosta [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł (słownie: c[...]), za część nieruchomości gruntowej zajętej pod część drogi gminnej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki [...] o powierzchni [...] ha i [...] o powierzchni [...] ha, z obrębu [...], gmina [...], dla której Sąd Rejonowy dla [...] [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...], na rzecz: H. G., zgodnie z przypadającym udziałem [...], tj. [...] zł, - J. G., zgodnie z przypadającym udziałem [...], tj. [...] zł, R. G., zgodnie z przypadającym udziałem [...], tj. [...] zł, M. T., zgodnie z przypadającym udziałem [...], tj. [...] zł. W pkt 2 zobowiązał do zapłaty odszkodowania określonego w pkt 1 Gminę [...]. Wypłata odszkodowania nastąpi jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu Cywilnego. Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli: H. G., J. G., R. G. i M. T.. Wojewoda [...] rozpatrując sprawę wskazał, że z treści załączonej do akt sprawy ostatecznej decyzji Burmistrza [...] nr [...] z dnia [...] kwietnia 2019 r. wynika, że na wniosek H. G., J. G., R. G. i M. T. został zatwierdzony projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...], z obrębu [...], z której wyodrębnione zostały m.in. działki nr [...] o powierzchni [...] ha - przeznaczona pod projektowaną drogę gminną :oraz nr [...] o powierzchni [...] ha - przeznaczona pod poszerzenie drogi gminnej ul. [...]. Decyzja stała się ostateczna w dniu [..] kwietnia 2019 r. Stosownie do przepisu art. 98 ust. 1 u.g.n. z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna, działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne gminne, powiatowe, wojewódzkie czy krajowe przechodzą z mocy prawa odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa. Zasadę tę stosuje się do postępowania podziałowego prowadzonego na wniosek właściciela. Zgodnie z art. 98 ust. 3 u.g.n. za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Oznacza to, że przeprowadzenie rokowań jest obligatoryjne i musi być udokumentowane (obowiązek sporządzenia protokołu). W aktach sprawy znajduje się protokół z przeprowadzonych między właścicielami gruntów a Gminą [...] uzgodnień, sporządzony w dniu [...] października 2019 r., z którego wynika, że podczas prowadzonych negocjacji nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania. Wniosek o ustalenie odszkodowania złożony został do Starosty [...] przez H. G., R. G., J. G. i M. T. w dniu [...] listopada 2019 r. Zawiadomieniem z dnia [...] listopada 2019 r. zostało wszczęte postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia odszkodowania za wydzielone pod drogi nieruchomości. Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego miasta [...] - z częścią wsi [...] - część [...] zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] [...] z dnia [...] marca 2017 r. przedmiotowy teren, w tym działki nr [...] i nr [...], stanowiły obszar przeznaczony pod projektowaną drogę gminną ([...]) oraz poszerzenie drogi gminnej ul. [...] ([...]). Rozpatrując sprawę, Starosta [...] zlecił uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie wyceny przedmiotowego gruntu. Operat szacunkowy wykonany zostały w dniu [...] grudnia 2019 r., razem dla działki nr [...] i dla działki nr [...], przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego K. K.. Pełnomocnik stron, po zapoznaniu się z wyceną, zgłosił zastrzeżenia do wykonanego operatu szacunkowego. Poprzedni właściciele nieruchomości złożyli do akt sprawy operat wykonany w dniu [...] lutego 2020 r. przez rzeczoznawcę majątkowego E. M. oraz operat wykonany w dniu [...] czerwca 2019 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. P.. Organ I instancji zastrzeżenia do operatu przekazał biegłemu celem ustosunkowania się do nich. Autor operatu szacunkowego pismem z dnia [...] kwietnia 2020 r. odniósł się do uwag i wyjaśnił, że rzeczoznawca, zgodnie z art. 154 ust. 1, może wybrać właściwe podejście oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cenach nieruchomości podobnych. Ponadto wskazał, że przedmiot wyceny stanowiły działki pod infrastrukturę drogową. Organ I instancji po przeanalizowaniu całości materiału dowodowego uznał, iż operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń i przyjął operat jako dowód w sprawie. Wojewoda wskazał, że zgodnie z art. 130 u.g.n. wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 98 ust. 3 u.g.n. ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109, z późn. zm.) zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. poz. 985), wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 u.g.n. oraz standardami zawodowymi - art. 175 ust. 1 u.g.n. Podejście porównawcze zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z kolei stosownie do § 4 ust. 3 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Ceny tych nieruchomości muszą wynikać z aktów notarialnych odpowiednio zweryfikowanych zgodnie z § 5 ust. 1 wyżej cyt. rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., według którego źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. (art. 156 ust. 3 u.g.n.). Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. nie stracił aktualności i może być w ocenie organu II instancji uznany za dowód w sprawie, w rozumieniu art. 75 k.p.a. W ocenie organu II instancji rzeczoznawca majątkowy – K. K. zbadała przeznaczenie terenu na dzień [...] kwietnia 2019 r. (datę wydania decyzji zatwierdzającej podział). W tej dacie działki według Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy [...] dla Miasta [...] z częścią wsi [...] cz. [...], zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w [...] nr [...] z dnia [...] marca 2017 r. przeznaczone były: działka nr [...] - pod projektowaną drogę gminną (teren oznaczony symbolem 1aKD-D - tereny dróg publicznych), a działka nr [...] - pod poszerzenie drogi gminnej (teren oznaczony symbolem 16KDL - tereny dróg publicznych). Wynika z tego, że działki przed wydaniem decyzji i po jej wydaniu usytuowane były w obszarze przeznaczonym pod drogę (aktualny sposób użytkowania działek jest tożsamy z celem wywłaszczenia). W tym przypadku uzasadniona była analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod infrastrukturę drogową będących prawem własności. K. K., stosownie do treści § 3 rozporządzenia, określiła w operacie rynek nieruchomości - miasto i gmina [...]. Badaniem cen objęła okres od stycznia 2017 r. do dnia wyceny. Zbadała cztery transakcje dotyczące nieruchomości drogowych. Wyjaśniła również, że (str. 14) rynek nieruchomości drogowych to rynek dość specyficzny z dużym rozproszeniem, a jednocześnie koncentracją wzdłuż projektowanych lub istniejących (będących w budowie dróg). Odnosząc się do zarzutu podniesionego w odwołaniu przez pełnomocnika stron dot. niedopuszczenia, przez organ I instancji, jako dowodu przy ocenie wysokości odszkodowania operatu szacunkowego sporządzonego przez M. P. w dniu [...] czerwca 2019 r. oraz przez E. M. w dniu [...] lutego 2020 r. Wojewoda uznał, że jest on bezpodstawny. Po pierwsze operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego M. P. z dnia [...] czerwca 2019 r. został sporządzony w celu ustalenia opłaty adiacenckiej. Przedmiot wyceny również jest inny tj. nieruchomość gruntowa położona w [...], działka ewidencyjna nr [...], obręb [...], o powierzchni [...] ha (przed podziałem) oraz działki po podziale nr [...] do nr [...]. W przedmiotowym operacie działki nr [...] i [...] nie były wyceniane. Podsumowując, z uwagi na sporządzenie do różnych celów, różny przedmiot wyceny i różny zakres wyceny nie można porównywać operatu szacunkowego K. K., z operatem szacunkowym M. P.. Po drugie operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego E. M. z dnia [...] lutego 2020 r. został sporządzony w celu określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dla potrzeb sądowych. Przedmiot wyceny stanowiła nieruchomość gruntowa niezabudowana, położona w [...], działka ewidencyjna nr [...], obręb [...], o powierzchni [...] ha, dla której zatwierdzono podział na działki nr [...] do nr [...]. Zgodnie z zakresem wyceny (pkt 1.2. str. 4) oszacowaniu podlegała wartość rynkowa prawa własności nieruchomości niezabudowanej, według stanu na dzień przed zawarciem decyzji zatwierdzającej podział. W pozycji uwarunkowania wyceny (pkt 1.3. str. 4) zapisano, że wartość rynkowa została określona według cen na dzień wyceny i stanu na dzień przed zawarciem decyzji zatwierdzającej podział. Podsumowując, nie można porównać działek nr [...] i nr [...] z nieruchomościami przeznaczonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe, tak jak to uczyniła rzeczoznawca majątkowy E. M.. Takie porównanie nieruchomości nie spełnia wymogów podobieństwa stawianych w art. 4 pkt 16 u.g.n. dlatego też odnoszenie wartości nieruchomości z kontroperatu oszacowanej na poziomie [...] zł za 1 m2 działki ewidencyjnej nr [...] w stosunku do wartości działek nr [...] i nr [...] nie ma żadnego uzasadnienia. Podsumowując, z uwagi na sporządzenie do różnych celów, różny przedmiot wyceny i różny zakres wyceny nie można porównywać operatu szacunkowego K. K., z operatem szacunkowym E. M.. Wojewoda podkreślił, że subiektywne przekonanie strony o błędnie dokonanym przez rzeczoznawcę majątkowego opisie nieruchomości wycenianej, doborze cech nieruchomości wycenianej oraz doborze nieruchomości porównawczych, niepoparte stosownymi dowodami, nie może prowadzić do uznania, że operat został sporządzony niezgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia z 21 września 2004 r. Jeżeli strona uznaje, że operat szacunkowy budzi wątpliwości, to powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego, bądź podać okoliczności wskazujące na istotne wątpliwości co do rzetelności operatu. Możliwość skorzystania z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców zależy od inicjatywy strony, która może zlecić, a następnie przedłożyć organowi administracji taki przeciwdowód. Organ administracji w ramach prowadzonego postępowania może bowiem dokonać jedynie formalnej oceny operatu, tzn. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, jest jasny i logiczny, pozbawiony pomyłek i braków, jednakie organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Zdaniem Wojewody, Starosta prawidłowo uznał, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę K. K. jest zgodny z prawem i może stanowić wiarygodny dowód, na podstawie którego można było ustalić odszkodowanie za przedmiotowe nieruchomości. Skargę na decyzję Wojewody [...] do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli: H. G., J. G., R. G. i M. T. zarzucając jej naruszenie: a) przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. polegające na niepodjęciu przez organy administracji w toku postępowania w niniejszej sprawie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, a w konsekwencji nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie i niezebranie przez organ tego materiału z urzędu, w szczególności poprzez zaniechanie dopuszczenia i przeprowadzenia z urzędu dowodu z oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez K. K. przez organizację zawodową rzeczoznawców w sytuacji, gdy skarżący przedłożyli do akt sprawy operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2019 r. sporządzony przez M. P. i operat szacunkowy z dnia [...] lutego 2020 r. sporządzony przez E. M., w świetle których zaistniały istotne wątpliwości co do rzetelności operatu szacunkowego sporządzonego przez K. K., na podstawie którego ustalono wysokość odszkodowania za nieruchomości gruntowe zajęte pod drogi gminne na rzecz skarżących; przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. przepisu art. 80 k.p.a. poprzez dokonanie przez organ I instancji i organ II instancji dowolnej, a nie swobodnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i dokonanie błędnej oceny dowodowej wartości operatu szacunkowego sporządzonego przez K. K. poprzez przyjęcie, że brak jest podstaw do kwestionowania wartości nieruchomości przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego w ww. operacie szacunkowym, jako że jest on w pełni wiarygodny, podczas gdy w kontekście całokształtu zgromadzonego materiału dowodowego istniały podstawy do powzięcia wątpliwości co do rzetelności jego sporządzenia; przepisów prawa materialnego, tj. art. 130 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 134 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na zaniechaniu ustalenia wysokości odszkodowania według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu na podstawie rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości — według wartości nieruchomości z uwzględnieniem, że wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości wynosi kwotę [...] zł/m2, podczas gdy wartość rynkowa nieruchomości w zakresie działek ewidencyjnych [...] i [...] wynikająca z operatu szacunkowego sporządzonego przez K. K. w sposób rażący odbiega od wartości ustalonych w toku postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej i wskazanych w kontroperacie, a w konsekwencji także od rzeczywistej wartości rynkowej, która winna stanowić podstawę ustalenia wartości odszkodowania. W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej i zasądzenie kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Rozpoznając sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów Sąd uznał skargę za niezasadną. Art. 98 ust. 1 u.g.n. stanowi, że działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Zgodnie zaś z art. 98 ust. 3 u.g.n. za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. W myśl art. 129 ust. 1 i ust. 5 pkt 1 u.g.n. w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 u.g.n., odszkodowanie ustala starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej. Z akt sprawy wynika, że ostateczną decyzją Burmistrza [...] z dnia [...] kwietnia 2019 r. zatwierdzony został podział nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...], w wyniku którego wyodrębnione zostały między innymi działki nr [...] o powierzchni [...] ha z przeznaczeniem pod projektowaną drogę gminną oraz nr [...] o powierzchni [...] ha z przeznaczeniem pod poszerzenie drogi gminnej - ul. [...]. Decyzja stała się ostateczna w dniu [...] kwietnia 2019 r. Stwierdzić należy, że ustalenie wysokości odszkodowania nastąpiło zgodnie z obowiązującymi przepisami. W myśl art. 130 ust. 1 u.g.n. w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Na zasadzie art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego wiąże organy administracji publicznej co do ustalonej przez biegłego wartości wycenianej nieruchomości, ale podlega ocenie tak jak każdy dowód w sprawie. Przy czym oceniając wartość dowodową sporządzonej wyceny należy mieć na uwadze treść art. 154 ust. 1 u.g.n., który stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jedynie w przypadku istniejących wątpliwości lub niejasności można żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Oznacza to, że organ, czy sąd prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Taki pogląd ugruntowany jest w orzecznictwie i pokazuje jaki charakter ma dowód z opinii biegłego i jaka jest jego wartość dowodowa (por. wyroki NSA: z 27 kwietnia 2016r., sygn. akt I OSK 1604/14, z 5 marca 2015r., sygn. akt I OSK 1521/14; z 16 października 2014r., sygn. akt I OSK 611/13 oraz z 16 września 2014r., sygn. akt I OSK 246/13, dostępne w Internecie) W kontrolowanym postępowaniu podstawę ustalenia wartości nieruchomości stanowił operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2019 r. sporządzony na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego, określający wartość nieruchomości na kwotę [...] zł. Analiza przepisów regulujących zasady sporządzania operat szacunkowego wskazuje, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Doprecyzowaniem powyższej regulacji są przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny, zgodnie z którym określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji (§ 3 ust. 2), zaś przy stosowaniu podejścia porównawczego (zastosowanego w sprawie niniejszej) konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1). Oznacza to, że skoro w sprawie niniejszej biegła dokonała wyboru sposobu wyceny za pomocą podejścia porównawczego, metody porównywania parami, to po pierwsze powinna swój wybór uzasadnić, a po drugie kluczowym zagadnieniem był właściwy dobór nieruchomości podobnych. Zgodnie bowiem z § 4 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny, przy metodzie porównania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Definicję nieruchomości podobnej zawiera przepis art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którym jest to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W ocenie sądu, niewątpliwie cechą cenotwórczą jest również powierzchnia wycenianej działki i działek przyjętych do porównania (vide np. wyrok w sprawie II SA/Gd 692/16 z dnia 22 marca 2017 r., CBOSA). Z kolei sposób sporządzenia, forma i treść operatu szacunkowego zostały uregulowane w rozdziale 4 rozporządzenia w sprawie wyceny. Zgodnie z § 55 i § 56 rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych, tylko operat spełniający warunki formalne, oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (vide: wyroki w sprawach II SA/Gd 167/16 z dnia 3 sierpnia 2016 r.; II SA/Kr 587/16 z dnia 20 września 2016 r.; I OSK 373/09 z dnia 2 stycznia 2011 r.; I OSK 379/10 z dnia 7 października 2011 r., CBOSA). A zatem prawidłowo sporządzony operat, to operat oparty na starannie dobranych transakcjach służących jako materiał porównawczy, zawierający szczegółowo opisane, w zrozumiały i logiczny sposób, przyczyny dla których biegły konkretne transakcje przyjął lub odrzucił. Jedynie więc operat kompletny i logiczny, spełniający warunki formalne, odpowiadający powołanym wyżej przepisom prawa, a przy tym oparty na prawidłowych i rzetelnych danych stanowiących podstawę oszacowania wartości nieruchomości oraz zawierający wyczerpujące uargumentowanie wynikających z niego wniosków, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę publiczną. Zdaniem Sądu, z takim właśnie operatem mamy do czynienia w sprawie niniejszej, zaś lakoniczna ocena organu nie może tego wniosku podważać, zwłaszcza że jest ona w konkluzji pozytywna dla operatu. Operat mógł zatem stanowić dowód na okoliczność ustalenia wysokości odszkodowania. Przede wszystkim należy wskazać, że rzeczoznawca majątkowy trafnie ustaliła stan wycenianej nieruchomości na datę wydania decyzji podziałowej ([...] kwietnia 2019 r.). Z opisu wynika m.in., że na dzień wydania decyzji podziałowej teren był niezabudowany, użytkowany rolniczo, w części stanowił fragment drogi, w otoczeniu znajduje się rozproszona zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, tereny niezabudowane, użytkowane rolniczo, działki znajdują się przy ul. [...], mają kształt wydłużonych prostokątów, położone są na powierzchni płaskiej. A zatem rzeczoznawca majątkowy dokonała wyczerpującej charakterystyki działek w kontekście położenia, otoczenia (przy uwzględnieniu przeznaczenia terenów przyległych). Biegła ustaliła, że w tej dacie działki według Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy [...] dla Miasta [...] z częścią wsi [...] cz. [...], zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w [...] nr [...] z dnia [...] marca 2017 r. przeznaczone były: działka nr [...] - pod projektowaną drogę gminną (teren oznaczony symbolem 1aKD-D - tereny dróg publicznych), a działka nr [...] - pod poszerzenie drogi gminnej (teren oznaczony symbolem 16KDL - tereny dróg publicznych). Wynika z tego, że działki przed wydaniem decyzji i po jej wydaniu usytuowane były w obszarze przeznaczonym pod drogę (aktualny sposób użytkowania działek jest tożsamy z celem wywłaszczenia). W tym przypadku uzasadniona była analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod infrastrukturę drogową będących prawem własności, co słusznie zostało podniesione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Organ wskazał, że wyboru właściwego podejścia oraz metody dokonuje rzeczoznawca majątkowy, zaś w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami, w tym rzeczoznawca wskazał na transakcje nieruchomościami podobnymi, których ceny i cechy wpływające na cenę oraz warunki dokonania transakcji są znane (co uzasadnia podejście porównawcze) oraz wskazał, że znane były cechy wycenianej nieruchomości i można było je porównać kolejno z nieruchomościami podobnymi (co uzasadnia zastosowanie metody porównywania parami), zgodnie z § 4 ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny. Jak wynika z operatu, biegła uzasadniła wybór podejścia oraz metody. Zdaniem Sądu, uzasadnienie wyboru podejścia i metody jest logiczne, nadto znajduje oparcie w analizie rynku nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod inwestycje drogowe. Z analizy rynku wynika, że biegła uwzględniła do bezpośrednich porównań rynek transakcyjny miasto i gmina [...] w okresie od stycznia 2017 r. do dnia wyceny. Zbadała cztery transakcje dotyczące nieruchomości drogowych, wyjaśniła również, że rynek nieruchomości drogowych to rynek dość specyficzny, z dużym rozproszeniem, a jednocześnie koncentracją wzdłuż projektowanych lub istniejących dróg, szczegółowo dokonując analizy rynku lokalnego (str. 13 i 14 operatu). Biegła wyjaśniła, że na badanym rynku kluczowy wpływ na wartość rynkową nieruchomości mają: lokalizacja nieruchomości, stopień zurbanizowania terenu, sposób zagospodarowania nieruchomości. Biegła dokonała charakterystyki skali ocen cech nieruchomości w każdej z ww. kategorii, a następnie dokonała wyboru 3 transakcji i po przedstawieniu charakterystyki 3 wybranych transakcji dokonała oceny cech rynkowych i dokonała porównania cech nieruchomości wycenianej z nieruchomościami podobnymi korygując odmienności współczynnikami. W konsekwencji biegła ustaliła wartość 1 m2 gruntu na kwotę [...] zł, zaś wartość wycenianej działki na kwotę [...] zł. Wynik ten został zaakceptowany przez organy orzekające i nie budzi również zastrzeżeń Sądu. Nie jest zasadny zarzut naruszenia przepisów art. 7, 77, 75 art. 80 k.p.a. Zarzut ten sprowadza się do twierdzenia o bezzasadnym odmówieniu mocy dowodowej operatom szacunkowym sporządzonym w celu ustalenia opłaty adiacenckiej oraz w celu określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dla potrzeb postępowania sądowego. Słusznie zauważył Wojewoda, że przedłożone operaty nie mogą być porównywane z operatem stanowiącym podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszym postępowaniu z uwagi na to, że zostały sporządzone do różnych celów, różny był przedmiot wyceny jak również różny zakres wyceny. Należy wskazać, że zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony. Także pkt 6 standardu VII.1 Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych stanowi, że określenie celu wyceny następuje poprzez wskazanie przeznaczenia dla jakiego operat szacunkowy został opracowany i w jakim wyłącznie może być wykorzystany. Zasadnie także organ II instancji wskazał, że to do strony postępowania należy inicjatywa do przedłożenia organowi dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w sytuacji, gdy kwestionuje prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego. Reasumując, Sąd podziela stanowisko organów obu instancji, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystanie w celu ustalenia wysokości odszkodowania. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny oraz opiera się na rzetelnych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Biegła w sposób właściwy dobrała do porównania nieruchomości podobne oraz prawidłowo ustaliła współczynniki korygujące. Operat nie zawiera także wad świadczących o naruszeniu przez rzeczoznawcę przepisów u.g.n. Sąd zatem uznał, że wycena nie budzi zastrzeżeń, a dokonana przez orzekające w sprawie organy ocena operatu, choć lakoniczna, nie nosi cech dowolności. Organ dokonał przy tym prawidłowej wykładni powołanych przepisów, przytoczył najistotniejsze dla rozstrzygnięcia sprawy konkluzje, co wyklucza zarzut arbitralności. Reasumując stwierdzić należy, że zarzuty podniesione w skardze nie mogą prowadzić do uwzględnienia skargi. Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji. ----------------------- 13 14