I SA/Wa 970/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Skiba Sędziowie: WSA Elżbieta Lenart (spr.) WSA Iwona Kosińska Protokolant starszy sekretarz sądowy Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 listopada 2010 r. sprawy ze skargi K. D. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] marca 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2009 r., nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] marca 2010 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2009 r., nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania z tytułu nabycia z mocy prawa przez Skarb Państwa prawa własności nieruchomości. Zaskarżone orzeczenie wydano w oparciu o następujący stan faktyczny sprawy. Na podstawie ostatecznej decyzji Wojewody [...] z dnia [...] maja 2008 r., nr [...] o ustaleniu lokalizacji drogi wojewódzkiej, uzupełnionej decyzją z dnia [...] sierpnia 2008 r., nr [...], nieruchomość położona w obrębie ewidencyjnym [...], gmina [...], oznaczona w rejestrze gruntów jako działka nr [...], o pow. [...] ha - z dniem 5 września 2008 r., z mocy prawa, została przejęta na własność Województwa [...] z przeznaczeniem pod budowę obwodnicy [...] w ciągu dróg wojewódzkich nr [...] od ulicy [...] do ulicy [...]. Pismem z dnia 29 września 2008 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za ww. nieruchomość. Następnie na zlecenie Wojewody [...] rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy z dnia 20 lutego 2009 r. - w którym ustalił, że wartość rynkowa działki gruntowej nr [...] wynosiła [...] zł. K. D. (właściciel wywłaszczonej nieruchomości) na rozprawie administracyjnej, która odbyła się w dniu 24 marca 2009 r., przedstawił zastrzeżenia do operatu szacunkowego. W złożonym piśmie z dnia 21 marca 2009 r. stwierdził, iż nie zgadza się z ustaloną w operacie wartością nieruchomości, bowiem w wycenie nie wzięto pod uwagę cen nieruchomości w T. Ponadto rzeczoznawca majątkowy nie opisał stanu nieruchomości, tj. stanu zagospodarowania, techniczno-użytkowego otoczenia nieruchomości, stopnia zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. W dniu 6 kwietnia 2009 r. odbyła się wizja lokalna na gruncie z udziałem K. D. i rzeczoznawcy majątkowego. W odpowiedzi na zgłoszone zarzuty, rzeczoznawca majątkowy w dniu 27 kwietnia 2009 r. sporządził aneks do operatu szacunkowego, zgodnie z którym wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości, dla alternatywnego sposobu użytkowania – została określona na kwotę [...] zł, po uwzględnieniu: - wartości odtworzeniowej budowli, obiektów i urządzeń infrastruktury technicznej, znajdujących się na wycenianej nieruchomości, w wysokości [...] zł, - wartości nasadzeń ogrodniczych w wysokości [...] zł. Następnie Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] września 2009 r., nr [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz K. D. z tytułu nabycia z mocy prawa przez Skarb Państwa prawa własności nieruchomości położonej w gminie T., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę obwodnicy T. w ciągu dróg wojewódzkich nr [...] i [...] od ul. [...] do ul. [...]. W uzasadnieniu orzeczenia Wojewoda stwierdził, że zgodnie z art. 18 ust. 1 ww. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. w związku z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r., wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie zaś do art. 3 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 16 grudnia 2005 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego (Dz. U. Nr 267, poz. 2251 ze zm.), zadania w zakresie budowy, przebudowy, remontu, utrzymania ochrony dróg oraz zarządzania nimi, finansowane są przez samorząd województwa w odniesieniu do dróg wojewódzkich. Natomiast zgodnie z przepisem art. 6 ust. 3 powołanej ustawy, w postępowaniu dotyczącym ustalania wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne stosuje się nowelizowane przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., w brzmieniu ustalonym w dniu 10 września 2008 r. W myśl art. 11 a ust. 1, art. 12 ust. 4a, ust. 4f i 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), wojewoda, w odniesieniu do dróg wojewódzkich, wydaje decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które z mocy prawa stały się własnością Województwa [...]. Odszkodowanie, przysługujące dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości, ustala się stosując odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami z uwzględnieniem art. 18 powołanej ustawy. Organ podniósł, że rzeczoznawca majątkowy określając wartość nieruchomości dokonał szczegółowej analizy rynku. Wartość gruntu została określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej, zgodnie z przepisem § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) - w myśl którego, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub przejętych pod drogi publiczne. Wojewoda stwierdził, że analizą porównawczą objęto ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, tj. działki gruntowe o funkcji użytkowej droga publiczna z lat 2007 i 2008, położone w miejscowościach T., T., O., R. i O., których wartość wahała się między [...] zł/m2 a [...] zł/m2. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny biegły określił w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 wymienionego rozporządzenia). Organ dodał, że ustalenie wartości budowli, obiektów, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń oraz nasadzeń ogrodniczych oszacowano przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia, techniki wskaźnikowej, co jest zgodne z art. 135 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Szacowanie wartości odtworzeniowej części składowych przedmiotowej nieruchomości polegało na określaniu kosztów odtworzenia tych części i pomniejszeniu ich o stopień zużycia. Odszkodowanie za nasadzenia ogrodnicze obejmuje koszty plantacji kultur wieloletnich związane z ich założeniem i pielęgnacją od czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych korzyści. Odszkodowanie zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych wynikających z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia. Od powyższej decyzji odwołanie złożył K. D. Zarzucił on dokonanie nieprawidłowej wyceny przedmiotowej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego - bowiem grunt wyceniono poniżej jego rzeczywistej wartości. Dodał, że Wojewoda [...] błędnie stwierdził, że wartość oszacowanej nieruchomości odpowiada jej wartości rynkowej, podczas gdy biegły w istocie oszacował jej wartość odtworzeniową. Po rozpoznaniu odwołania Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] marca 2010 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2009 r., nr [...]. W uzasadnieniu orzeczenia Minister stwierdził, że zgodnie z art. 18 ust. 1 ww. ustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. W myśl art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z ww. art., jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową (ust. 1). Przy określeniu wartości odtworzeniowej nieruchomości oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych (ust. 2). Przy określeniu wartości gruntu stosuje się przepisy art. 134 ust. 2 - 4 (ust. 3). Przy określeniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia (ust. 4). Natomiast przy określeniu wartości plantacji kultur wieloletnich szacuje się koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania. Sumę kosztów i wartość utraconych pożytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia (ust. 6). Minister podniósł, że w myśl art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Stwierdził, że operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien odpowiadać przepisowi § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109), zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Natomiast zgodnie z § 36 ust. 2 powołanego rozporządzenia w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób uregulowany w tym przepisie. Oznacza to, że przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. obliguje rzeczoznawcę do uwzględnienia w pierwszej kolejności pod uwagę cen transakcyjnych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, jeżeli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym obszarze został wykreowany. Jednocześnie zgodnie z § 26 ust. 1 ww. rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane ze nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Minister stwierdził, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu 20 lutego 2009 r. przez rzeczoznawcę majątkowego I. Ł., uzupełniony następnie aneksem z dnia 27 kwietnia 2009 r. Organ zakwalifikował ww. aneks jako nowy operat szacunkowy, bowiem odpowiadał on wszystkim wymogom określonym w § 56 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Rzeczoznawca majątkowy oddzielnie oszacowała wartość gruntu i składników - zgodnie z art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Natomiast wartość składników budowlanych gruntu oraz nasadzeń roślinnych została określona za pomocą podejścia kosztowego, metodą kosztów odtworzenia, techniki wskaźnikowej dla części składowych nieruchomości. Organ dodał, że wartość przedmiotowej nieruchomości została ustalona w oparciu o szczegółową analizę rynku lokalnego. Biegła do końcowej analizy porównawczej przyjęła 14 transakcji nieruchomościami drogowymi na terenie województwa zachodniopomorskiego, zawartych w okresie od października 2007 r. do grudnia 2008 r. - ustalając wartość 1 m2 gruntu na kwotę [...] zł. Następnie wartość wycenianej nieruchomości skorygowała o wartość współczynników korygujących. Minister uznał, że przedmiotowy operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Odnosząc się do zarzutów odwołującego organ drugiej instancji wyjaśnił, że w przypadku kiedy nabywana jest jedynie część nieruchomości, a pozostały jej fragment nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela nieruchomości w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa, tej części nieruchomości (art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r.). Jednakże roszczenie to nie może być przedmiotem postępowania administracyjnego, gdyż jest to kwestia rozstrzygana na drodze cywilnoprawnej. Skargę na powyższą decyzję wniósł K. D. zarzucając: 1. rażące naruszenie przywołanych jako podstawa prawna przepisów, tj. art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 11a ust. 1, art. 12 ust. 4a, ust. 4f i ust. 5, art. 18 ust. 1 i art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) w zw. z art. 5 ust. 11. i art. 6 ust. 3 ustawy z dnia 25 lipca 2008r. o zmianie ustawy o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 154, poz. 958) - polegające w szczególności na określeniu wartości wywłaszczanej nieruchomości poniżej jej rzeczywistej wartości, a przez to działanie na szkodę interesu jednostki; 2. doprowadzenie do istotnego pogorszenia wartości i atrakcyjności pozostałej po wywłaszczeniu działki gruntu o powierzchni nie odpowiadającej możliwościom jej gospodarczego wykorzystania, bezwartościową wobec braku możliwości dostępu do niej, co stanowi o ewidentnym narażeniu na szkodę skarżącego jako właściciela tej nieruchomości; 3. nieprawidłowe sporządzenie operatu szacunkowego w kontekście przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., polegającą na tym, że rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi, w szczególności jej położenia. Nie dokonał rzetelnie analizy rynku, bowiem przedstawił zestawienie cen transakcyjnych sprzedaży nieruchomości nieporównywalnych do nieruchomości wycenianej, przez to dokonał wyboru podejścia porównawczego. Szacując wartość gruntu, nie dostosował się do wymogów przewidzianych w art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 rozporządzenia. Skarżący wniósł o uchylenie skarżonej decyzji oraz poprzedzającego ją orzeczenia organu pierwszej instancji - z uwzględnieniem konieczności przeszacowania wartości całej nieruchomości do rzeczywistych cen wolnorynkowych oraz ewentualnie o uchylenie skarżonej decyzji i umorzenie postępowania w sprawie. W uzasadnieniu skargi stwierdził, że organy administracji ustaliły wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną bez wyjaśnienia i rozważenia wszystkich istotnych w sprawie okoliczności faktycznych. Nie ustaliły prawidłowo stanu i wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. Nietrafnie oceniły wartość dowodową opinii rzeczoznawcy majątkowego i nie rozważyły konieczności sporządzenia nowego operatu szacunkowego. W wycenie gruntu nie dokonał on rzetelnie analizy rynku i przedstawił zestawienie cen transakcyjnych sprzedaży nieruchomości nieporównywalnych do nieruchomości wycenianej. Skarżący podkreślił, że przedmiotowa nieruchomość - według stanu w dniu wydania decyzji - jest działką zabudowaną, z urządzeniami infrastruktury technicznej, z nasadzeniami ogrodniczymi (leży ona w mieście T., na terenie zurbanizowanym, przeznaczonym w planie pod budownictwo mieszkaniowe z usługami). Oznacza to, zważając na nietypowy rodzaj nieruchomości, że zastosowanie podejścia porównawczego do wyceny wartości rynkowej całej nieruchomości stosując przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia nie jest możliwe. Zatem, stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość nieruchomości określa się stosując art. 135 tej ustawy. Rzeczoznawca majątkowy uznała, że zmiana przeznaczenia nieruchomości z obecnej pod mieszkalnictwo z usługami na pod budowę obwodnicy T. powoduje zwiększenie jej wartości. Przy czym, w operacie nie ma żadnych obliczeń to potwierdzających. Nie dokonano oszacowania nieruchomości według przepisu art. 134. ust. 3, w zw. z art. 135 ust. 3. W istocie rzeczoznawca zastosował w wycenie § 36 ust. 1 rozporządzenia oraz art. 135 ust. 4 i. 6 ww. ustawy, aczkolwiek nie powołał się na niego. Skarżący podkreślił, iż nieruchomości przyjęte do porównań w wycenie gruntu w żaden sposób nie można uznać za podobne do wycenianej nieruchomości. Przyjęte nieruchomości położone są w miejscowościach stanowiących wsie, a stan tych nieruchomości przejętych pod drogi to grunty rolne. Tymczasem wywłaszczana nieruchomość położona jest blisko centrum miasta, na terenie zurbanizowanym, uzbrojona w urządzenia infrastruktury. Dodał, że obszar i okres monitorowania rynku, poszukiwania transakcji porównawczych zawartych w datach zbliżonych do daty wyceny należało ustalić kierując się podobną lokalizacją, stanem otoczenia nieruchomości, w tym wielkością, charakterem i stopniem zurbanizowania miejscowości, w której przedmiotowa nieruchomość jest położona. Ponadto rzeczoznawca nie dokonał skorygowania cen z tytułu upływu czasu. Minister w uzasadnieniu decyzji w ogóle nie ustosunkował się do kwestii podnoszonej przez skarżącego, dotyczącej nietrafnego wyboru nieruchomości porównywalnych. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wnosił o jej oddalenie stwierdzając, że zarzuty skargi nie stanowią nowych okoliczności w sprawie, lecz znane były organowi w przeprowadzonym postępowaniu, gdzie ustosunkowano się do nich. Pismem procesowym z dnia 25 października 2010 r. uczestnik postępowania Województwo [...] wniosło o oddalenie skargi, uzasadniając to tym, że operat sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. Dodał, że w celu zakwestionowania mocy dowodowej operatu strona powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego. Natomiast, gdy strona tego nie uczyni, to sam fakt, że wycena nieruchomości jest - w jej opinii - niekorzystna, nie może być podstawą do kwestionowania operatu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że kontrola sądowo – administracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy wydając zaskarżone orzeczenie nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tego orzeczenia, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego. Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Może zatem wyeliminować z obrotu prawnego zaskarżony akt także z powodów, które w skardze nie zostały podniesione a stanowią o wydaniu aktu z naruszeniem prawa. Skarga jest zasadna, bowiem zaskarżona decyzja narusza prawo. Kluczowym zagadnieniem w niniejszej sprawie jest kwestia związana z wyceną nieruchomości, która została nabyta z mocy prawa pod budowę obwodnicy T. i w związku z tym przeszła na własność samorządu województwa. Na wstępie należy podnieść, że zgodnie z przepisem art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3). Powyższe oznacza, że określając wartość nabytych z mocy prawa nieruchomości, organ obowiązany jest korzystać z operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego i sporządzonego z uwzględnieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w konsekwencji z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Jest to dowód w sprawie podlegający ocenie, a jego wartość dowodowa może być w razie potrzeby weryfikowana. Rzeczoznawcy majątkowi obowiązani są działać w określonych ramach prawnych. Nie mogą zatem działać bez uwzględnienia dyspozycji przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i przepisów wykonawczych (przepisów rozporządzenia). Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy Sąd uznał, że organ administracji nie zbadał należycie operatu szacunkowego, przez co naruszył art. 77 § 1 i 80 kpa - bowiem dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego podlega ocenie organu rozstrzygającego sprawę odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2006 r., sygn.. akt I OSK 417/06, LEX nr 281387). Z § 36 ust, 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) wynika, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy, określając sposób wyceny nieruchomości przyjął, że na rynku lokalnym stwierdzono obrót nieruchomościami, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy nieruchomości będących przedmiotem obrotu. Przy czym rynek został przez niego zdefiniowany, jako obszar województwa [...] droga nr [...] – obwodnica [...]wraz z węzłem drogowym [...]. Do porównań przyjął on [...] transakcji nieruchomościami położnymi w obrębach ewidencyjnych [...]. Stanowisko przedstawione przez rzeczoznawcę w operacie Sąd uznał za błędne, bowiem rzeczoznawca nieprawidłowo zastosował pojęcie "rynku" oraz pojęcie "nieruchomości podobnej". W orzecznictwie sądowym istnieje ugruntowany pogląd, że przy zdefiniowaniu pojęcia "lokalny" pomocne mogą być regulacje zawarte w aktach ustrojowych samorządu terytorialnego (ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, ustawa z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym i ustawa z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa). Z przywołanych unormowań można wprowadzić wniosek, że słowo "lokalny" odczytywać należy jako obszar gminy i powiatu, a regionalny jako obszar województwa (zob. m.in. wyroki Wojewódzkich Sądów Administracyjnych we Wrocławiu z dnia 7 kwietnia 2009 r., sygn. akt II SA/Wr 537/08, w Warszawie z dnia 29 października 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 1204/08). Biegła przyjmując do porównań określone nieruchomości na konkretnym rynku powinna uwzględnić nie tylko nieruchomości wywłaszczone pod tę samą drogę, ale przede wszystkim nieruchomości odpowiednie. Winna zatem wziąć pod uwagę cały prawidłowo zdefiniowany obszar rynku, a w przypadku braku obrotu odpowiednimi gruntami, uwzględnić transakcje poza obszarem gminy, powiatu, w których położona jest wyceniana nieruchomość. Ponadto w myśl art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jednakże rzeczoznawca przyjął do porównań nieruchomości położone we wsiach T., T., O. i R. z nieruchomością położoną w śródmiejskim regionie miasta T., położoną w odległości ok. [...] m od centrum administracyjnego. Rzeczoznawca nie wyjaśnił przy tym, z uwagi na jakie okoliczności dokonał właśnie takiego wyboru transakcji. W tym stanie rzeczy Sąd nie mógł przyjąć, że wskazane przez osobę wykonującą operat szacunkowy nieruchomości są podobne do nieruchomości przejętej z uwagi na ich lokalizację. Rzeczoznawca winien zatem wybrać w pierwszej kolejności nieruchomości przeznaczone pod drogę położone w T. Dopiero, gdyby nie było takich nieruchomości, to mógłby przyjąć do porównania nieruchomości, które byłoby "odpowiednie" - w myśl ww. przepisu - do nieruchomości przejętej w mieście T. - czyli położone w odpowiadającym mu innym mieście na terenie gminy lub powiatu, a nie na terenach wiejskich. W przypadku braku transakcji nieruchomościami podobnymi mógłby wówczas zbadać obrót takimi nieruchomościami na rynku regionalnym. Reasumując, sposób postępowania rzeczoznawcy majątkowego w niniejszej sprawie oznaczał - zdaniem Sądu - złą interpretację przez niego obowiązującego przepisu i fakt ten powinien zostać dostrzeżony przez organy pierwszej i drugiej instancji. Zgodnie bowiem z treścią art. 80 kpa - to organ administracji ma obowiązek dokonać oceny zgromadzonego w toku postępowania materiału dowodowego, w tym dokonać oceny prawidłowości sporządzenia (pod kątem zgodności z przepisami prawa) opinii biegłego, która jest jednym ze środków dowodowych (art. 75 kpa), w związku z czym decyzja organu pierwszej i drugiej instancji podlegała uchyleniu. Biorąc powyższe pod uwagę Sąd - z mocy przepisu art. 145 § 1 lit. a i c, art. 152 oraz ustawy z dnia 30 sierpnia 2004 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) - orzekł jak w sentencji