IV SA/Wa 1027/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Anna Szymańska, Sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Protokolant sekr. sąd. Agnieszka Olszewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 lutego 2012 r. sprawy ze skargi S. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] kwietnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - oddala skargę - Decyzją z dnia [...] listopada 2010 r. Prezydent W. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku restauracji "M.", pylonu reklamowego, dróg wewnętrznych, parkingów, chodników oraz zjazdu drogowego, obiektów małej architektury, podziemnego zbiornika na wody deszczowe, wewnętrznych sieci wodociągowej i gazowej oraz 2 szamb szczelnych, przewidzianej do realizacji na działkach ew. nr [...], nr [...] i nr [...] w obr. [...], położonych w W. przy ulicy [...] i ul. [...]. Organ nadmienił, że została przeprowadzona analiza warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy. Na podstawie wniosków z analizy (załącznik nr 2 do decyzji) zostały określone warunki zabudowy w niniejszej decyzji przy spełnieniu wymogów art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej "u. p. z. p.". W analizie wskazano, iż teren inwestycji nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jedynie uchwałą o przystąpieniu do jego sporządzenia. Zgodnie z projektem planu miejscowego teren ten jest położony w obszarze funkcjonalnym oznaczonym [...], stanowiącym tereny zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej i usługowej do wysokości 11 m. Wskazano, że obecnie dominującą funkcją obszaru jest zabudowa mieszkalna jednorodzinna, a ponadto znajduje się tu zabudowa usługowa, handlowa i magazynowo-gospodarcza. W najbliższej odległości, po drugiej stronie ul. [...], znajduje się zabudowa usługowa (wytwórnia zabawek "C." oraz pawilon przy ul. [...]), a ponadto przy ul. [...] znajduje się zabudowa o funkcji gastronomicznej. Prezydent W. ustalił m. in. wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki: 0,2 (na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; Dz. U- nr 164, poz. 1588, zwanego dalej "rozporządzeniem") oraz szerokość elewacji frontowej budynku od ul. [...]: 20 m, a od ul. [...]: 38 m (na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia). Organ wskazał, że budynek docelowo należy podłączyć do kanalizacji miejskiej, która w obecnie jeszcze nie istnieje, natomiast planowany budynek będzie odprowadzał ścieki do 2 szamb o poj. 10 m3 każde, w ilości od 4,5 m3/dobę do 4,9 m3/dobę (zgodnie z wnioskiem), zatem nie ma konieczności zaopiniowania inwestycji z [...] Wojewódzkim Inspektorem Ochrony Środowiska na podstawie § 26 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75, poz. 690 ze zm.), zwanego dalej "rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych". Ponadto organ zaznaczył, iż inwestycja nie jest ujęta w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2004 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczegółowych kryteriów, związanych z kwalifikowaniem przedsięwzięć do sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko (Dz. U. nr 257, poz. 2573 ze zm.). Odnośnie obsługi terenu inwestycji w zakresie komunikacji wskazano, że teren ten przylega do pasów dróg publicznych ul. [...] i ul. [...]. Inwestor zaplanował zjazd z inwestycji do ul. [...]. Organ nadmienił, iż zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 9 u. p. z. p. uzyskano uzgodnienie tej obsługi z zarządcą ul. [...] - Burmistrzem Dzielnicy W. W. (pismo z dnia [...] sierpnia 2010 r.). Ponadto zaznaczono, że lokalizacja zjazdu z ul. [...] wymaga uzyskania zezwolenia zarządcy drogi zgodnie z rozporządzeniem Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz. U. nr 43, poz. 430 ze zm.). Odwołania od decyzji organu pierwszej instancji wnieśli S. D. i D. Z.. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2011 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że ustalenia projektu planu zagospodarowania przestrzennego pozostają bez znaczenia dla wyniku postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Kolegium podniosło, iż stosownie do § 3 ust. 2 rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u. p. z. p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m, przy czym przez front działki rozumieć należy - w myśl § 2 pkt 5 rozporządzenia - część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Wjazd na teren planowanej inwestycji odbywać się ma od ul. [...], więc bok terenu inwestycji przylegający do pasa drogowego tej ulicy jest punktem odniesienia do ustalenia granic obszaru analizowanego. Jak wynika z analizy sposobu zagospodarowania obszaru sąsiadującego z terenem planowanej inwestycji w obszarze tym znajduje się przynajmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Jest to działka ew. nr [...] położona przy ul. [...], zabudowana budynkiem o przeznaczeniu usługowo-przemysłowo-handlowo-biurowym, jednokondygnacyjnym i dwukondygnacyjnym, o elewacji szerokości 38 m. Ponadto, naprzeciwko terenu planowanej inwestycji, po drugiej stronie ul. [...], znajduje się budynek o przeznaczeniu usługowo-handlowo-biurowym (działka, na której posadowiony jest ów budynek, przylega również do pasa drogowego ul. [...]), trzykondygnacyjny, o elewacji szerokości 30 m i wskaźniku powierzchni zabudowy do powierzchni działki 0,42. Powyższe oznacza możliwość ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji o charakterze usługowym (gastronomia) i parametrach określonych w zaskarżonej decyzji. Stosownie do art. 71 ust. 2 ustawy z dnia 3 października 2008 r o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. Nr 199, poz. 1227, ze zm.), uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest wymagane dla planowanych przedsięwzięć mogących: zawsze znacząco oddziaływać na środowisko (pkt 1) oraz potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko (pkt 2). Zdaniem Kolegium przedmiotowa inwestycja nie zalicza się do żadnej z wymienionych wyżej grup, a w szczególności tego rodzaju zamierzenie inwestycyjne nie jest wymienione rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2004 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczegółowych uwarunkowań związanych z kwalifikowaniem przedsięwzięcia do sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko (Dz. U. nr 257, poz. 2573 ze zm.). Oznacza to, że uzyskanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji budowlanej nie musi zostać poprzedzone uzyskaniem decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Organ odwoławczy podniósł, iż w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie jest możliwa ocena, czy planowana inwestycja pozostaje w zgodzie z przepisami prawa budowlanego, ze szczególnym uwzględnieniem wpływu na nieruchomości sąsiednie. Kwestia ta rozstrzygana jest w postępowaniu w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę. Ocena taka zdaniem Kolegium byłaby na obecnym etapie niemożliwa, gdyż wymagałaby analizy projektu budowlanego, którego na obecnym etapie inwestor nie ma obowiązku przedkładać. Postępowanie w sprawie warunków zabudowy nie może się zmienić w postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę. Ochrona interesów osób trzecich uzasadniona wymaganiami prawa budowlanego poprzez zbadanie, czy realizacja planowanej inwestycji nie spowoduje ograniczenia możliwości zagospodarowania działek sąsiednich wymagana jest dopiero na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę. W konsekwencji dopiero na tym etapie zostaną rozstrzygnięte szczegółowe kwestie dotyczące sposobu zagospodarowania działki inwestorów i wpływu planowanej przez nich inwestycji na sposób korzystania z nieruchomości sąsiednich, jeśli nawet planowana inwestycja będzie wywierać negatywny wpływ na sąsiednie nieruchomości, przejawiający się np. wzmożonym hałasem, immisją zapachową, zwiększeniem ruchu pojazdów w sąsiedztwie, czy też niedogodnościami związanymi z koniecznością częstego opróżniania szamb. To do inwestora należy określenie parametrów przyszłej inwestycji, w tym - ilości ścieków odprowadzanych z planowanego budynku czy też pojemności planowanych zbiorników na nieczystości płynne, stąd nie jest rolą organów administracji ustalanie przyczyn, którymi przy takim określeniu kierował się inwestor, jak również badanie, czy podane parametry są adekwatne do przypuszczalnych emisji i czy wystarczą do zaspokojenia potrzeb przyszłej inwestycji. Stosownie do art. 19 ust. 5 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t. j.: Dz. U. z 2007 r. nr 19, poz. 115 ze zm.) w granicach miast na prawach powiatu zarządcą wszystkich dróg publicznych, z wyjątkiem autostrad i dróg ekspresowych, jest prezydent miasta. [...] jest miastem na prawach powiatu, a zatem zarówno ul. [...], jak i ul. [...] znajdują się w zarządzie Prezydenta tego miasta. Organ ten poprzedził wydanie decyzji wymaganym prawem uzgodnieniem w zakresie sąsiedztwa terenu planowanej inwestycji z pasami drogowymi wymienionych ulic. Skargę na decyzję organu odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2011 r. wniósł S. D. zarzucając: 1. nieprzeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w postępowaniu odwoławczym i oparcie rozstrzygnięcia odwoławczego jedynie na kwestionowanych przez skarżącego ustaleniach organu pierwszej instancji, ograniczenie się wyłącznie do wybiórczej polemiki z zarzutami podniesionymi w odwołaniu, przez co nie rozpoznano sprawy po raz drugi przez organ odwoławczy wbrew zasadzie dwuinstancyjności, 2. brak wyczerpującego uzasadnienia faktycznego i prawnego, dlaczego decyzja o warunkach zabudowy jest zgodna z przepisami prawa, a w szczególności z art. 61 ust. 1 w zw. z art. 1 u. p. z. p. oraz z rozporządzeniem, a skupienie się wyłącznie na wybiórczej polemice z zarzutami Skarżącego zawartymi w odwołaniu, najczęściej poprzez bezrefleksyjne odesłanie do postępowania administracyjnego toczącego się w ramach postępowania o pozwolenie na budowę, 3. brak wyjaśnienia, dlaczego ustalono front działki od ulicy [...], a nie od ul. [...], skutkiem czego jest błędne określenie obszaru analizowanego terenu, 4. naruszenie art. 10 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania administracyjnego (t. j.: Dz. U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej "k. p. a.", polegające na braku pouczenia strony o możliwości wypowiedzenia się przed wydaniem decyzji co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, 5. brak odpowiedniego uzbrojenia terenu inwestycji, w szczególności kanalizacji, która nie może być konwalidowana budową szamb z uwagi na przemysłowy charakter inwestycji, polegającej na budowie lokalu otwartego często 7 dni w tygodni, od 16 do 24 godzin na dobę, dostępnego dla niemal nieograniczonej rzeszy konsumentów i ich samochodów, w szczególności w dni uznane jako wolne od pracy, z usługą M., aparaturą nagłośnieniową służącą do zamawiania, realizacji zamówień, emitowania muzyki, 6. nieuwzględnienie projektu planu miejscowego "Osiedle R. po zachodniej stronie ul. [...]" czy zamierzenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Planowana inwestycja nie spełnia elementarnych wymogów zawartych w projekcie planu miejscowego "Osiedle R. po zachodniej stronie ul. [...]" (obszar funkcjonalny [...]). W odpowiedzi na skargę organ wniósł o oddalenie skargi podtrzymując argumentacją zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (por. art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2002 r. nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej "p. p. s. a.". Skarga jako niezasadna podlega oddaleniu, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa. W niniejszej sprawie zaskarżono decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] kwietnia 2011 r. o utrzymaniu w mocy decyzji Prezydenta W. z dnia [...] listopada 2010 r. o ustaleniu warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku restauracji "M.", pylonu reklamowego, dróg wewnętrznych, parkingów, chodników oraz zjazdu drogowego, obiektów małej architektury, podziemnego zbiornika na wody deszczowe, wewnętrznych sieci wodociągowej i gazowej oraz 2 szamb szczelnych, przewidzianej do realizacji na działkach ew. nr [...], nr [...] i nr [...] w obr. [...], położonych w W. przy ulicy [...] i ul. [...]. Dla obszaru przedmiotowej inwestycji brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 59 ust. 1 u. p. z. p., zmiana zagospodarowania terenu wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Okoliczność, że toczy się postępowanie planistyczne dla przedmiotowego terenu mające doprowadzić do uchwalenia planu miejscowego nie może mieć znaczenia w niniejszej sprawie. Dopóki plan miejscowy nie obowiązuje, organ powinien rozpatrzyć wniosek o ustalenie warunków zabudowy, nie mogąc brać pod uwagę ustaleń projektowanego planu miejscowego. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest uzależnione od łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u. p. z. p., a mianowicie: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 u. p. z. p., o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Istotny w rozpoznawanej sprawie jest przede wszystkim warunek zawarty w art. 61 ust. 1 pkt 1 u. p. z. p. określany jako "zasada dobrego sąsiedztwa". Określa ona konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u. p. z. p. Wyniki tej analizy, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 2 powyższego rozporządzenia). Dokonując oceny, czy w rozpoznawanej sprawie zostały spełnione przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u. p. z. p. organ pierwszej instancji zgodnie z powyższym przepisem wytyczył obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie powyższych warunków. Zarzut skarżącego odnośnie zbyt rozległego obszaru analizowanego nie jest zasadny. Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Stosownie zaś do § 2 pkt 5 rozporządzenia front działki to część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. O tym, w którym miejscu ma znajdować się główny wjazd na działkę, decyduje inwestor, a dopuszczalność jego istnienia w danym miejscu została pozytywnie zweryfikowana w drodze stosownego uzgodnienia z zarządcą drogi (pismo z dnia [...] sierpnia 2008 r., k. 30 akt adm.). Skoro inwestor zdecydował, że główny wjazd na działkę ma być od ul. [...], a nie od ul. [...], organy prowadzące postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie były uprawnione do zmiany jego lokalizacji. Mają one bowiem obowiązek rozpatrzyć wniosek zgodnie z jego treścią. Skoro zaś główny wjazd został zaprojektowany od ul. [...], to do ustalenia wielkości obszaru analizowanego wziąć należało pod uwagę front działki ew. nr [...], przylegającej do tej ulicy, o wielkości ok. 75 m. Prawidłowa jest tym samym średnica obszaru analizowanego wyznaczonego przez organy, wynosząca ok. 225 m. Zaznaczyć przy tym należy, iż jest to najmniejszy obszar analizowany, jaki mógł być wyznaczony w tej sprawie, ponieważ § 3 ust. 2 rozporządzenia stanowi, że granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości "nie mniejszej" niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem. Organy wyznaczyły więc najmniejszy z możliwych obszar analizowany, stąd niezasadny jest zarzut skarżącego o jego nadmiernej rozległości. Jak wynika zarówno z części graficznej (załącznika nr 2 do decyzji organu pierwszej instancji), jak i z części tekstowej analizy, w obszarze analizowanym dominującą funkcją obszaru jest zabudowa mieszkalna jednorodzinna, a ponadto znajduje się tu zabudowa usługowa, handlowa i magazynowo - gospodarcza. W najbliższej odległości planowanej inwestycji, po drugiej stronie ul. [...], przy ul. [...] nr [...], [...] i [...] znajdują się duże gabarytowo budynki: wytwórni zabawek firmy "C." oraz pawilon usługowy i magazynowy. Ponadto po drugiej stronie ul. [...], niemalże naprzeciwko planowanej inwestycji, znajduje się duży budynek supermarketu firmy "T.", natomiast przy północnej granicy obszaru analizowanego - przy ul. [...] - znajduje się duża zabudowa o funkcji gastronomicznej. W związku z tym nie można uznać, że wyznaczone w decyzji parametry zabudowy dla zamierzonej inwestycji nie są zgodne z przeprowadzoną analizą. Innym warunkiem istotnym w niniejszej sprawie, od którego spełnienia zależy możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy, jest zgodność decyzji z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5 u. p. z. p.). W związku z tym wyraźnie należy zaznaczyć, iż określony w art. 61 ust. 1 pkt 5 u. p. z. p. warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki, lecz przepisów, przez pryzmat których jest dokonywana ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego, a to zależy od położenia terenu będącego przedmiotem ustaleń. Do takich przepisów zalicza się regulacje dotyczące ochrony środowiska, przyrody, gruntów rolnych i leśnych, zabytków, uzdrowisk, granic, obszarów morskich, przepisy sanitarne, itp. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 listopada 2007 r., II OSK 1552/06, opubl. LEX 327513). Dopiero na etapie postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę ocenia się zgodność przedstawionego projektu z wymaganiami technicznymi. Inny jest więc przedmiot postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a inny - postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Odmienny jest w związku z tym zakres ochrony osób trzecich w każdym z tych postępowań. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy - do której to ochrony organ jest zobowiązany z mocy art. 54 pkt 2 lit. d u. p. z. p. w związku z art. 64 ust. 1 u. p. z. p. stanowiącego, że decyzja o warunkach zabudowy określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich - nie może być więc oceniana w takim zakresie, jak na kolejnym etapie postępowania inwestycyjnego - pozwolenia na budowę. W przeciwnym razie orzekanie o wymaganiach wynikających z ochrony interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy w istocie pozbawiłoby te osoby możliwości dochodzenia ich praw w późniejszym postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę, gdzie zagrożenia ich interesów przybierają o wiele bardziej konkretny kształt. Z kolei z punktu widzenia inwestora niedopuszczalne jest, aby obowiązki z innego postępowania administracyjnego (pozwolenia na budowę) były nakładane w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, a więc w innej sprawie i w innym postępowaniu. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy (art. 54 pkt 2 lit. d u. p. z. p. w związku z art. 64 ust. 1 u. p. z. p.) może następować tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta przepisami Prawa budowlanego, a więc w granicach określonych ustaleniami przepisów odrębnych, w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skoro bowiem celem decyzji, która zapada w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy jest - w przypadku braku planu - przesądzenie o zgodności zamierzonej inwestycji z przepisami odrębnymi, to ochrona interesów osób trzecich może być rozważana w postępowaniu o ustalenia warunków zabudowy w tych tylko granicach. Ustalona linia orzecznicza sądów administracyjnych przyjmuje, że nie jest dopuszczalne przekształcenie postępowania o ustalenie warunków zabudowy w postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 października 2006 r., IV SA/Wa 1323/06, opubl. LEX 283553). Inwestor uzyskując decyzję o warunkach zabudowy uzyskuje bowiem tylko ogólną informację, iż możliwa jest realizacja określonego rodzaju inwestycji na jego działce. Nie oznacza to jednak, że otrzyma on pozwolenie na budowę co do konkretnej, określonej w projekcie budowlanym inwestycji. W przypadku złożenia przez inwestora wniosku o pozwolenie na budowę możliwość realizacji konkretnej inwestycji będzie oceniana w świetle przepisów Prawa budowlanego i wydanych na jego postawie aktów wykonawczych. Na tym etapie organy są obowiązane orzekać co do dopuszczalności realizacji konkretnej inwestycji m. in. pod względem generowanego poziomu hałasu oraz ilości ścieków powstających w toku jej eksploatacji. Nie można zgodzić się z zarzutem o nierozpatrzeniu ponownie sprawy przez organ drugiej instancji. Obowiązek ponownego rozpatrzenia sprawy nie oznacza bowiem tożsamości treści decyzji organów obu instancji. Podnieść zaś należy, iż organ odwoławczy przeanalizował wszystkie istotne aspekty sprawy, czemu dał wyraz z zaskarżonej decyzji. Z kolei zarzut naruszenia przepisu art. 10 § 1 k. p. a. przez niezawiadomienie strony o zebraniu materiału dowodowego i możliwości składania wniosków może odnieść skutek wówczas, gdy strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych, czego skarżący ,w niniejszym postępowaniu nie wykazał, a Sąd nie dostrzega. Biorąc powyższe pod uwagę Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p. p. s.a