IV SA/Wa 1316/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Otylia Wierzbicka, Sędziowie Sędzia WSA Jakub Linkowski, Asesor WSA Tomasz Wykowski (spr.), Protokolant Marcin Lesner, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 grudnia 2008 r. sprawy ze skargi D. M. i J. M. na uchwałę Rady Miasta J. z dnia [...] lutego 2008 r. nr [...] w przedmiocie odrzucenia zarzutu do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - oddala skargę - IV SA/Wa 1316/08 UZASADNIENIE Dwoma pismami z dnia 24 i 25 lipca 2007 r. J. i D. M., zwani dalej "skarżącymi", wnieśli zarzut do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]" w J., wyłożonego do wglądu publicznego w dniach od 16 lipca 2007 r. do dnia 14 sierpnia 2007 r. W zarzucie skarżący: 1) zakwestionowali zasadność przeprowadzenia - po działkach nr ewid.[...] obręb [...] (należących do skarżących) oraz nr ewid.[...]- projektowanej ulicy [...] KUD, 2) zakwestionowali włączenie działki nr ewid.[...], także należącej do skarżących, w granice obszaru, dla którego ustala się konieczność wspólnego przekształcenia istniejącego układu własności terenu przed przystąpieniem do inwestowania, 3) zakwestionowali przeznaczenie terenu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z możliwością prowadzenia działalności usługowej lub pensjonatowej. Uchwałą Nr [...] z dnia [...] lutego 2008 r. Rada Miasta J. uwzględniła zarzut częściowo - w kwestii włączenia do obszaru wspólnych przekształceń - w ten sposób, że działkę nr [...] wraz z działkami nr [...] i [...] pod ulicę oraz działką nr [...] obejmuje się obligatoryjnym scaleniem (z urzędu) i przeprowadzeniem nowego podziału na działki (z wydzieleniem pasa pod ulicę), odrzuciła natomiast w części dotyczącej wyznaczenia ulicy [...] KUD oraz przeznaczenia terenu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną ekstensywną MNE. Zarzut odrzucono z następujących powodów. Projektowana ulica [...] KUD umożliwia przeprowadzenie w przyszłości prawidłowego podziału działek położonych wzdłuż niej, w tym działek należących do skarżących (po ich uprzednim scaleniu). Ulica ta stanowi niezbędne uzupełnienie istniejącego układu komunikacyjnego i umożliwia zaopatrzenie przyległych do niej terenów w media (wodociąg, kanalizacja, gaz). Przeznaczenie pozostałej części terenu przewidzianego do scalenia pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną MNE umożliwia realizację wraz z budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym usług - bez przesądzania ich profilu, pod pewnymi warunkami, tj. zachowania minimum 70% powierzchni biologicznie czynnej na działce oraz nieprzekraczania 200 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej realizowanej usługi, przy czym w definicji usług - bez przesądzania ich profilu zawierają się zarówno usługi hotelarstwa, jak i gastronomii, a więc zamierzenia składających zarzut mogą być zrealizowane w ramach planowanego przeznaczenia terenu, bez jego zmiany. Zajmując powyższe stanowisko Rada powołała się na władztwo planistyczne gminy wynikające z art.2 ust.1, art.4 ust.1, art.6, art.10 ust.1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz.U. z 1999 r. nr 15, poz.139 z późn.zm.). Rada wskazała również, iż zgodnie z art.140 kodeksu cywilnego właściciel może, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. Jedną z ustaw ograniczających właściciela w korzystaniu z tego prawa jest ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art.33 ustawy ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony w trybie tej ustawy, będąc przepisem gminnym, może ingerować w sferę prawa własności określonej osoby, w tym ograniczać ją w korzystaniu z tego prawa w zakresie wynikającym z planu. Skarżący wnieśli skargę na uchwałę Rady Miasta. W ocenie skarżących stwierdzenie Rady, iż zarzut odrzuca się zważywszy na to, iż projektowana ulica [...] KUD umożliwia przeprowadzenie w przyszłości prawidłowego podziału działek położonych wzdłuż niej po ich uprzednim scaleniu jest ogólnikowe. W treści uchwały brak szczegółowej analizy kwestionowanego przez skarżących przebiegu ulicy [...] KUD, w szczególności zaś argumentów przemawiających za takim, a nie innym wytyczeniem jej przebiegu. Na wcześniejszym etapie procedury planistycznej ulica ta projektowana była na południe od działki stanowiącej własność skarżących, a na skutek wniesienia zarzutów przez innych mieszkańców J., jej przebieg został zmieniony, na ten, zaproponowany w projekcie planu. Prawidłowość przebiegu ulicy [...] KUD, określonego w projekcie planu, nie wynika z żadnej analizy istniejącej w chwili obecnej sieci dróg, stanowiących lokalny układ komunikacyjny i jako taki wydaje się być jedynie wynikiem arbitralnej decyzji władz gminy. Zarówno właściciel działki położonej na zachód od planowanej ulicy [...] KUD, jak i skarżący i właściciele działek objętych zakładanym w projekcie planu obligatoryjnym scaleniem, mają dostęp do swoich nieruchomości z istniejących już ulic [...] KUD i [...] KUD. Wytyczenie planowanej ulicy [...] KUD nie będzie więc stanowiło uzupełnienia istniejącego układu komunikacyjnego. Uzupełnienie zakłada bowiem brak jakiegoś elementu lub konieczność usprawnienia lub dopełnienia istniejących już rozwiązań. Planowana ulica [...] KUD z pewnością nie wpłynie na zapewnienie prawidłowej obsługi komunikacyjnej terenów oznaczonych w projekcie planu jako MNE/MP2, MNE5 i MN/U4. Nie będzie także niezbędnym elementem, którego obecność jest konieczna celem uzupełnienia istniejącej infrastruktury drogowej. Zakładany przez Radę cel został już bowiem osiągnięty, dzięki istnieniu ulic [...] KUD i [...] KUD. Ulice te biegną wokół terenów oznaczonych na planie jako MNE/MP2, MNE5 i MN/U4 i łączą się około 200 metrów od miejsca planowanego połączenia projektowanej ulicy [...] KUD z tymi ulicami. Jeżeli chodzi o przewidywane w projekcie planu obligatoryjne scalenie trzech działek i wytyczenie ich nowych granic w ten sposób, iż własność czterech osób (rodzin) zostanie podzielona na 5 działek o powierzchni około 1000-1200 metrów kwadratowych każda, w skarżonej uchwale brak jest jakichkolwiek argumentów przemawiających za zasadnością takiej formy scalenia. Uchwała ogranicza się do uzasadnienia, iż taki podział działek jest podziałem prawidłowym. Rada nie wyjaśniła, na czym polega ta prawidłowość podziału. Należy zwrócić uwagę, iż wielkość okolicznych działek, które zostały już zabudowane w sposób ewidentny kłóci się z takim podziałem działek gruntu. Okoliczne nieruchomości gruntowe posiadają kilkukrotnie większą powierzchnię niż ta, która wynika z prawidłowego podziału, do którego odwołuje się Rada. Planowane przez Radę scalenie i podział działek doprowadzić mogą do licznych sąsiedzkich konfliktów. Właściciele działek przewidzianych do scalenia i dalszego podziału zobowiązani będą do realizowania na swoich podzielonych działkach zabudowy bliźniaczej. Na własności czterech osób (rodzin), podzielonej na 5 działek miałyby powstać 3 lub 4 domy w zabudowie bliźniaczej. Pomijając kwestię niemożności podziału i wymiany fragmentów działek pomiędzy tymi właścicielami, realizacja takiej zabudowy wydaje się nie mieć żadnego uzasadnienia w okolicznej istniejącej już zabudowie. Wydaje się, iż brak jest realnej możliwości sprawiedliwego scalenia i podziału przedmiotowych działek, w szczególności, iż zakładany podział narzuca z góry wielkość działek, jakie mają powstać po podziale. Wydaje się, iż jedyną możliwością rozwiązania kwestii scalenia i podziału jest dokonanie go w ramach stosownych umów pomiędzy właścicielami działek, przy założeniu braku realizacji projektowanej ulicy [...] KUD. W odpowiedzi na skargę Rada wskazała, co następuje. Jednym z podstawowych zadań planu miejscowego jest - oprócz ustalenia przeznaczenia poszczególnych terenów - wyznaczenie przebiegu niezbędnych elementów sieci komunikacyjnej na terenie objętym planem. W stanie obecnym większość obszaru objętego planem stanowią tereny użytkowane rolniczo lub niezagospodarowane z rozproszoną zabudową na działkach rolnych, do których dojeżdża się nie urządzonymi, na ogół wąskimi drogami wiejskimi. Zamiana tych terenów na tereny zabudowy mieszkaniowej wiąże się z koniecznością przekształcenia istniejących dróg rolniczych na ulice miejskie (z niezbędnymi poszerzeniami) oraz uzupełnienia ich ciągami projektowanymi - w celu stworzenia sprawnej i funkcjonalnej sieci ulicznej. W dużym kwartale zabudowy między ulicą oznaczoną symbolem [...] KUD (w ciągu obecnej drogi) i ulicą [...] KUD (obecnie bez przelotu) niezbędna jest ulica łącząca te dwa ciągi zapewniająca przelot ulicy [...] KUD oraz umożliwiająca powiązania ciągów uzbrojenia miejskiego. Działki skarżących o nr ewid. [...] i [...] oraz przedzielająca je działka nr ewid. [...] należąca do wnoszącej odrębną skargę P. W. znajdują się pomiędzy ulicami [...] KUD i [...] KUD. Są to bardzo wąskie i długie pasy gruntu - działki nr [...] i [...] mają 4-5 metrów szerokości i około 170 metrów długości, działka nr [...] - 9 metrów szerokości i około 185 metrów długości. Są to działki rolne - nigdy nie były budowlane ani nie były włączone do terenów budowlanych. W obecnym kształcie żadna z nich samodzielnie nie nadaje się do zabudowy. W pasie terenów między ulicami [...] KUD i [...] KUD są to jedyne działki, których praktyczne wykorzystanie stanowi problem planistyczny. W takiej sytuacji dwie największe działki nr [...] i [...] przeznaczono w planie na przeprowadzenie niezbędnej ulicy łączącej ulice [...] KUD i [...] KUD (o której była mowa wyżej), tj. ulicy [...] KUD. Ponieważ jednak w powszechnym odczuciu wykup działki przez gminę pod ulicę uważa się za stratę finansową, a niezależnie od tego pozostawałby jeszcze nie rozwiązana planistycznie sprawa działki nr [...], a także sąsiadującej, również zbyt wąskiej działki nr [...] (innego właściciela), w planie postanowiono objąć wszystkie cztery w/w działki obowiązkiem scalenia przeprowadzanego z urzędu przez gminę i po odjęciu (od całej połączonej powierzchni) pasa gruntu o szerokości 8 metrów na ulicę [...] KUD- dokonania nowego podziału tego terenu na działki umożliwiające zabudowę, przy czym co najmniej jedna z nich byłaby dostępna właśnie z projektowanej ulicy [...] KUD. Objęcie scaleniem umożliwiłoby też rozłożenie "straty na ulicę" na wszystkich uczestników scalenia (proporcjonalnie do wnoszonej powierzchni). Należy nadmienić, iż rozpatrując tę sprawę Rada Miasta dodatkowo wskazała Burmistrzowi podjęcie starań w celu nakłonienia właściciela kolejnej działki nr ewid. [...] (również niezbyt szerokiej i długiej) do wyrażenia zgody na włączenie tej działki do obszaru objętego scaleniem, co pozwoliłoby na utworzenie bardziej kształtnych nowych działek (z frontami od ulicy projektowanej [...] KUD) - działania te zostały podjęte, jednakże nie zakończono ich z uwagi na złożenie skargi przez skarżących. Reasumując podkreślić należy, iż objęcie scaleniem i przeprowadzenie nowego podziału na działki jest jedyną szansą na racjonalne wykorzystanie istniejących działek, zaś nowy podział będzie wymagał utworzenia drogi dojazdowej, niezależnie od racji planistycznych przemawiających za wyznaczeniem ulicy [...] KUD. W odniesieniu do przeznaczenia inwestycyjnego jednostki terenowej MNE5, zgodnie z ustaleniami zawartymi w projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej ekstensywnej mogą towarzyszyć usługi (bez przesądzania ich profilu) funkcjonujące: 1) w lokalach wbudowanych w budynki mieszkalne (...), 2) w odrębnych budynkach wolnostojących lub przybudowanych do budynku mieszkalnego przy czym łączna powierzchnia usług (wbudowana i w odrębnych budynkach) nie może przekroczyć 200 metrów kwadratowych. Oznacza to, iż projekt planu przewiduje zabudowę usługową, co spełnia żądania skarżących. Na rozprawie przed Sądem w dniu 16 grudnia 2008 r. skarżący wskazał, iż przewidziana w planie droga [...] KUD jest zbędna. W poprzednim wyłożeniu projektu planu droga ta była projektowana w innym miejscu mniej więcej na środku obszaru MNE, ale właściciele działek skutecznie obalili to ustalenie projektowe. Według skarżącego tamta lokalizacja była lepsza niż obecna, bo zapewniała obsługę komunikacyjną po obu stronach, a obecnie zapewnia obsługę tylko po jednej stronie. Organ uzasadnia potrzebę tej drogi wskazując na scalenie działek a jednocześnie na wydzielenie tej drogi z obszaru podlegającego scaleniu. Nie jest prawdą, że droga [...] KUD nie ma połączenia z drogą [...] KUD, istnieje droga zwyczajowa i śladem tej drogi zwyczajowej można poprowadzić drogę gminną. Obszary oznaczone w projekcie planu MNE 5 dotychczas mają charakter użytków rolnych z dopuszczeniem zabudowy siedliskowej, a w projekcie planu zostały przewidziane pod zabudowę jednorodzinną. Według wstępnych danych projektanta w wyniku scalenia gruntów powstaną 3 działki, dwie o powierzchni 1200 metrów, a jedna o powierzchni 1000 metrów. Projekt scalenia jest katastrofalny. Jedna z działek skarżącego ma około 1700 metrów kwadratowych, a druga około 800 metrów, są to wąskie długie działki. Skarżący porozumiał się z właścicielami działek nr [...] i [...] i w ramach tego porozumienia miano we własnym zakresie dokonać scalenia i podziału i w ten sposób wszyscy właściciele uzyskaliby działki o znacznie większej powierzchni. W wyniku scalenia powstałyby tylko dwie działki o dużym normatywie, a spłatę gotówkową otrzymałaby właścicielka działki nr [...] przy założeniu, że drogi nr [...] KUD nie byłoby. Powstałe w wyniku tego scalenia działki miałyby powierzchnię około 2000 metrów, a nie tak jak planuje gmina około 1200 metrów. Według ustaleń planu po scaleniu na działkach o powierzchni około 1200 metrów kwadratowych przewidziana jest zabudowa ekstensywna, a na działkach o powierzchni około 1000 metrów kwadratowych zabudowa bliźniacza. Uzasadnienie zaskarżonej uchwały jest wadliwe, albowiem nieprawdą jest, iż projektowana droga jest jedynym rozwiązaniem. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Sąd rozpoznał skargę z racji sprawowania wymiaru sprawiedliwości, polegającego na kontrolowaniu działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (art.1§1 i §2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych -Dz.U. z dnia 20 września 2002 r, Nr 153, poz.1269 z późn.zm.). Kontrola ta obejmuje min. orzekanie w sprawach skarg na akty organów jednostek samorządu terytorialnego inne niż akty prawa miejscowego, podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej (art.3§2 pkt 6 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn.zm. - zwanej dalej "p.p.s.a."). Skargę należało oddalić, albowiem zaskarżona uchwała nie narusza prawa. Zgodnie z art.24 ust.1 - 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym zarzut może wnieść każdy, którego interes prawny lub uprawnienia zostały naruszone przez ustalenia przyjęte w projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyłożonym do publicznego wglądu. Zarzut należy wnieść na piśmie, w terminie nie dłuższym niż 14 dni, po upływie okresu wyłożenia projektu. O uwzględnieniu bądź odrzuceniu zarzutu rozstrzyga rada gminy, w drodze uchwały, zawierającej uzasadnienie faktyczne i prawne. Uchwałę o odrzuceniu zarzutu w całości lub części, wnoszący zarzut może zaskarżyć do sądu administracyjnego, w terminie 30 dni od dnia jej doręczenia. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, iż ustalenia uchwały odrzucającej zarzut powinny być szczegółowo uzasadnione z powołaniem się na obowiązujące przepisy prawa i na wyniki badania stanu faktycznego sprawy, związanego bezpośrednio z wzniesionymi, zindywidualizowanymi zarzutami do projektu planu miejscowego. Badanie to powinno nawiązywać zarówno do praw i obowiązków organów gminy, jak też do indywidualnych praw osób uprawnionych do żądania ochrony ich interesów prawnych (uprawnień). Rada gminy, rozpatrując zarzut do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obowiązana jest zatem ocenić zarówno zgodność tego projektu z przepisami prawa powszechnie obowiązującego, jak również ustalić, czy nie stanowi on zarazem naruszenia interesu prawnego lub uprawnienia wnoszącego zarzut (wyrok NSA z dnia 2 lutego 2007 r., sygn. akt II OSK 1654/06, publ. w LEX nr 337465). Ustalenia projektu planu naruszają z reguły interes prawny określonej grupy osób. Naruszenie tego interesu jest przesłanką dopuszczalności wniesienia zarzutu, jednak nie każde naruszenie interesu prawnego prowadzi do uwzględnienia zgłoszonego zarzutu. Obowiązek taki istnieje tylko wtedy, gdy owo naruszenie wiąże się z naruszeniem obowiązującego porządku prawnego (wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 listopda 2006 r., sygn. akt IV SA/Wa 1369/06, publ. LEX nr 304095). Rada gminy nie ma obowiązku uwzględnienia zarzutu, gdy naruszenie interesu prawnego lub uprawnienia wnoszącego zarzut nastąpiło, ale dzieje się to w zgodzie z obowiązującym prawem w granicach przysługującego gminie władztwa planistycznego wynikającego z art. 4 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie, z którym ustalanie przeznaczenia i zasad zagospodarowania terenu należy do zadań własnych gminy (wyrok NSA z dnia 17 marca 2006 r., sygn. akt II OSK 1453/05, publ. LEX nr 198185). Badając legalność uchwały w przedmiocie rozpatrzenia zarzutu do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Sąd nie ocenia celowości, słuszności, czy też racjonalności przyjętych w projekcie planu rozwiązań planistycznych (wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 listopda 2006 r., sygn. akt IV SA/Wa 1436/06, publ. LEX nr 304091). W ocenie Sądu Rada w dostatecznie wyczerpujący i przekonujący sposób przedstawiła przyczyny nieuwzględnienia zarzutu skarżących. Jednocześnie legalność kwestionowanych przez skarżących postanowień projektu planu nie budzi zastrzeżeń. W pierwszej kolejności wskazać należy, iż nie budzi zastrzeżeń przyjęte w projekcie planu rozwiązanie komunikacyjne, tj. utworzenie drogi [...] KUD. W ocenie Sądu nie ma podstaw do uznania, iż wspomniane rozwiązanie zaprojektowano z przekroczeniem zakresu władztwa planistycznego przysługującego Gminie. Stanowisko zaskarżonej uchwały, wskazujące na to, iż projektowana droga [...] KUD stanowi logiczne i konsekwente uzupełnienie projektowanego przez gminę układu komunikacyjnego uznać należy za przekonujące. Gmina zaprojektowała drogę dojazdową [...] KUD, która ma biec przez działki o nr [...] i [...]. Z rysunku planu wynika, iż od strony północnej droga ta byłaby przedłużeniem drogi [...] KUD, natomiast od strony południowej łączyłaby się z drogą [...] KUD. Uzyskany w ten sposób zostałby regularny układ komunikacyjny. Drogi [...] KUD, [...] KUD i [...] KUD przecinałyby się, tworząc skrzyżowanie, dzielące drogę [...] KUD na dwa zbliżone długością odcinki. Od strony wschodniej droga [...] KUD, część drogi [...] KUD, droga [...] KUD oraz ulica lokalna [...] KUL zamykałyby tereny MNE [...] i MN/U [...] w kwartale. Nie sposób nie zgodzić się ze stwierdzeniem z zaskarżonej uchwały, iż droga [...] KUD umożliwi przeprowadzenie w przyszłości prawidłowego podziału działek położonych wzdłuż niej, w tym działek skarżących, umożliwia również poprowadzenie mediów. Nie można w tej sytyuacji podzielić daleko idących wniosków skargi, iż droga [...] KUD jest w oczywisty sposób zbędna, czy też, że nikogo nie będzie obsługiwać. Działki należące do skarżących znajdują się na obszarze, dla którego projekt planu przewiduje funkcję zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ekstensywnej (MNE [...]). Według definicji zamieszczonej w §9 pkt 3 projektu planu zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna ekstensywna obejmuje tereny działek, o których w mowa w pkt 1 tego paragrafu (tj. tereny, na których znajdują się lub mogą być realizowane budynki mieszkalne zawierające maksymalnie 4 lokale mieszkalne, usytuowane w układzie wolnostojącym lub bliźniaczym oraz ich zaplecza, tj. dojścia, podjazdy, podwórza, obejścia, budynki gospodarcze i garaże, wraz z ogrodami przydomowymi i zewnętrznymi urządzeniami infrastruktury technicznej, a także towarzyszące niewielkie usługi wbudowane lub stanowiące odrębną kubaturę), gdzie średnia powierzchnia działki w danej jednostce terenowej jest nie mniejsza niż 1200 metrów kwadratowych. Zgodnie z §25 ust.3 pkt 1 a) projektu planu dla jednostki terenowej obowiązują następujące zasady zagospodarowania i kształtowania zabudowy w zakresie zasad podziału i tworzenia nowych działek: na oznaczonych na rysunku planu częściach jednostek MNE [...], MNE [...] i MNE [...] wprowadza się lokalne wymagania szczególne dla inwestowania i nowego zagospodarowania polegające na ustaleniu minimalnego obszaru wspólnych przekształceń, które muszą poprzedzać inwestowanie na tym obszarze zgodnie z zasadą określoną w §10 ust.2 planu. Z załącznika graficznego do projektu planu uwzględniającego zarzuty po drugim wyłożeniu wynika, iż działki nr [...] i [...] (przeznaczone pod drogę [...] KUD) oraz [...] i [...] podlegają obligatoryjnemu scaleniu i podziałowi przeprowadzanym przez Gminę. Omówiony wcześniej brak podstaw do zakwestionowania zasadności zlokalizowania drogi [...] KUD powoduje brak możliwości zrealizowania przez skarżących ich własnej koncepcji scalenia zakładającej zlokalizowanie drogi dojazdowej w innym miejscu, a zatem wyklucza sytuację, w której działki obecnie przeznaczone pod drogę zostałyby przeznaczone pod zabudowę. Realizacja propozycji planu zakłada zatem scalenie czterech działek, z czego dwie przeznaczone są pod drogę, a dwie pozostałe pod zabudowę. Powyższa koncepcja scalenia umożliwia racjonalne wykorzystanie długich i wąskich działek [...] i [....], które w obecnym kształcie nie nadają się do wykorzystania. Z wyjaśnień organu wynika ponadto, iż Gmina podejmuje daleko zaawansowane starania o powiększenie obszaru scalenia, poprzez nakłonienie właściciela kolejnej działki do wyrażenia zgody na włączenie tej działki do obszaru objętego scaleniem, co pozwoliłoby na utworzenie bardziej kształtnych nowych działek. Zważyć zatem należy, iż postanowienia planu są dla skarżących korzystne, albowiem prowadzą do przekwalifikowania ich nieruchomości na działki budowlane, a zatem do zwiększenia ich wartości. Koncepcja skarżących przewidywała wyodrębnienie ze scalonego obszaru większych działek przeznaczonych pod budownictwo. Wariant proponowany przez Gminę jest zatem dla skarżących mniej korzystny, niemniej powyższe wynika z uzasadnionego poprowadzenia drogi w sposób kwestionowany przez skarżących. Odrzucenie przez Gminę żądania skarżących miało zatem dostateczne podstawy. W odniesieniu do wyrażonej przez skarżących obawy, iż przeprowadzenie scalenia w wariancie planowanym przez Gminę doprowadzi do tego, iż jedna z działek powstałych w wyniku scalenia nie będzie spełniała normatywu obszarowego umożliwiającego jej budowlane wykorzystanie, stwierdzić należy, iż sytuacja taka nie będzie mogła mieć miejsca. Skoro bowiem teren objęty scaleniem w całości znajduje się na obszarze o przewidywanej przez plan funkcji mieszkaniowej, to każda działka wyodrębniona z tego terenu musi cechować się możliwością jej wykorzystania zgodnie z funkcją przewidzianą w planie. O ile zatem w wyniku scalenia miałaby powstać działka mniejsza niż ustalony w planie normatyw min. 1200 metrów kwadratowych, to dla tego rodzaju działek organ musiałby przewidzieć w planie obniżenie normatywu. Zgodnie z §12 ust.2 projektu planu w odniesieniu do działek przeznaczonych do zabudowy mieszkaniowej lub mieszkaniowo - usługowej na terenach zabudowy jednorodzinnej, oznaczonych na rysunku planu symbolami MN i MNE - w sytuacji, gdy przy bocznej granicy działki znajduje się budynek mieszkalny sąsiada, ustala się obowiązek realizowania budynku mieszkalnego w układzie bliźniczym, tzn. przybudowanego do budynku sąsiada; od wymagania tego można odstąpić, jeśli działka ma szerokość większą niż 20 metrów, a budynek sąsiada jest zdekapitalizowany, substandardowy lub ma charakter oficynowy (tj. gdy można się spodziewać jego wymiany). Z powyższego wynika, iż obowiązek realizowania budynku mieszkalnego w układzie bliźniczym dotyczy sytuacji specyficznych, nie wynika z niego natomiast, tak jak stwierdza skarga, iż "właściciele działek przewidzianych do scalenia i dalszego podziału, zgodnie z Projektem Planu, zobowiązani będą do realizowania na swoich podzielonych działkach zabudowy bliźniaczej", czy też, jak skarżący wskazał na rozprawie, iż "według ustaleń planu po scaleniu na działkach o powierzchni około 1200 metrów kwadratowych przewidziana jest zabudowa ekstensywna, a na działkach o powierzchni około 1000 metrów kwadratowych zabudowa bliźniacza". W §25 ust.2 projektu planu ustalono, że dopuszczalnym przeznaczeniem towarzyszącym jednostki terenowej mogą być usługi ( bez przesądznia ich profilu), w rozumieniu §7 pkt 10, pod warunkiem spełnienia wymagań zawartych w przepisach szczególnych, funkcjonujące: 1) w lokalach wbudowanych w budynki mieszkalne, przy czym za budynek mieszkalny uznaje się taki budynek, w którym ogólna powierzchnia części mieszkalnej stanowi nie mniej niż 40% całkowitej powierzchni ogólnej, 2) w odrębnych budynkach wolnostojących lub przybudowanych do budynku mieszkalnego. Powyższe rozwiązanie planistyczne umożliwia skarżącym prowadzenie działalności gospodarczej na nieruchomościach, które zostaną wydorębnione w następstwie scalenia. Projekt planu jest zgodny z ustaleniami kierunkowymi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta J., zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w J. z dnia [...] lutego 2001 r., w odniesieniu do przeznaczenia terenu oraz w odniesieniu do ustaleń komunikacyjnych studium (ustalenia te poczynione są do poziomu ulic klasy lokalnej. Powyższą zgodność należy skonstatować pomimo tego, iż projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego opracowany został w oparciu o przepisy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art.85 ust.2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz.717 z późn.zm.). Oznacza to, iż projekt ten nie był objęty wynikającym z art.20 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. obowiązkiem stwierdzenia jego zgodności z ustaleniami studium. Skarga nie ma zatem usprawiedliwionych podstaw. Z powyższych względów Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art.151 p.p.s.a.