IV SA/Wa 1402/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Szymańska, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman, sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran (spr.), Protokolant spec. Iwona Hoga, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 listopada 2018 r. sprawy ze skargi A.M., M.M., H.G. i H.G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę 1 U Z A S A D N I E N I E Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] marca 2018 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania A. M., M. M., H. G. i H. G., utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] [...] nr [...] z dnia [...] października 2017 roku, o ustaleniu warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym na części działki nr [...] w obrębie [...] przy ul. P. [...] na terenie Dzielnicy [...] w [...]. W uzasadnieniu podano, iż pismem z dnia [...] lipca 2017 roku [...] Sp. z o.o. wystąpiła z wnioskiem zwróciła o ustalenie warunków zabudowy dla ww. inwestycji. Zarząd Dzielnicy [...] [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] października 2017 r. ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. W odwołaniu A. M., M. M., H. G. i H. G., wskazali na błędne ustalenie długości frontu działki, co w następstwie spowodowało wadliwe wykreślenie obszaru analizy urbanistycznej. Organ I instancji nieprawidłowo wyznaczył wskaźnik wysokościowy dla przyszłej inwestycji względem zabudowy, która nie leży w bliskim sąsiedztwie inwestycji. Rozpatrując powyższą sprawę Kolegium podkreśliło, iż zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w pkt 1 – 5. Sposób ustalania wymagań wymienionych w pkt 1 określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz.U. nr 164, poz. 1588) w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przedmiotowej sprawie w celu ustalenia wymagań dla planowanej nowej zabudowy wyznaczono wokół przedmiotowej działki granice obszaru analizowanego i przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku. Zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia, ilekroć jest mowa o froncie działki - należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. W niniejszej sprawie z uwagi na przebiegającą przez teren działki nr [...] służebność drogi koniecznej teren inwestycji wskazany został przez inwestora z pominięciem tej części, na której wykonywana jest służebność. Spowodowało to, iż kształt działki nr [...] nie jest regularny właśnie od strony przylegającej do drogi publicznej. Stąd prawidłowo punktem odniesienia dla ustalenia trzykrotnej szerokości frontu działki stała się długość, przez które przebiega linia łącząca najdalej wysunięte punkty przedsięwzięcia, wzdłuż drogi, z której miałby odbywać się główny wjazd - na mapie oznaczone literami F-C. Sposób wykreślenia obszaru analizowanego odpowiada warunkom określonym w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku. Kolegium wskazało, iż gdyby przyjąć jak chcieliby skarżący, że wyznacznikiem dla wyznaczenia obszaru analizowanego powinien być jedynie bok oznaczony literami F-E, to i tak nie można uznać, że wyznaczenie obszaru analizowanego jest wadliwe. Co prawda odstępstwo (powiększenie) obszaru wymaga szczególnych okoliczności i uzasadnienia i nie może stanowić pretekstu do poszukiwania w otoczeniu inwestycji nieruchomości (działek) o podobnej charakterystyce, usprawiedliwiających wniosek. Przepis § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. określa bowiem minimalną wielkość obszaru analizowanego, w związku z czym dopuszczalne jest wyznaczenie granic obszaru analizowanego w odległości większej niż minimalna. Zasada dobrego sąsiedztwa powinna być interpretowana urbanistycznie, gdyż jej celem jest zachowanie ładu urbanistycznego. Dlatego też pojęcie "działki sąsiedniej" należy .interpretować szeroko, jako nieruchomość lub część nieruchomości położoną w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie nie zapominając o tym, że prognozowany obszar analizowany jest jako urbanistyczna całość. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Dlatego trafnie organ I instancji uznał, że za front działki należy przyjąć całą długość oznaczoną literami F-C, a nie tylko część przylegającą do drogi. W sporządzonej analizie przyjęto, iż w obszarze dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna. W szczególności zwrócono uwagę, że tego rodzaju zabudowa występuje wzdłuż ulic P., K., S., gen. A.[...] "[...]", G. Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji, że planowana inwestycja stanowić będzie kontynuację funkcji zabudowy w analizowanym obszarze a wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu pozwalają na podjęcie rozstrzygnięcia o warunkach zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Kolegium stwierdziło, że wyznaczone przez organ I instancji rozwiązania przestrzenne, w tym wysokość budynku, wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki gruntu, szerokość elewacji frontowej, geometria dachu nawiązywać będą do bliskiego sąsiedztwa. z Analizy wynika, że wskaźniki powierzchni zabudowy do powierzchni działek gruntu w obszarze analizowanym są zróżnicowane i wynoszą od 4% do 73 %. Średni wskaźnik zabudowy .29%, zaś dla budynków wielorodzinnych wskaźnik ten jest znacznie wyższy niż średnia i zawiera się w przedziałach od 24% do 48%. Zatem w sprawie dopuszczalne było ustalenie wskaźnika wyrażającego stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni terenu na poziomie 48%. Ustalenie to odpowiada § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia, w myśl którego dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy zagospodarowania obszaru. Powierzchnia biologicznie czynna wyznaczona została na minimum 35%. Z ustaleń w zakresie szerokości elewacji frontowej wynika, że w obszarze analizowanym jest ona zróżnicowana, średnia wynosi 23 m, przy czym budynki wielorodzinne mają znacznie szersze elewacje od 10,5 do 41 m. Nie ma zatem przeszkód aby parametr ten wyznaczony został zgodnie z wnioskiem inwestora na 23 m z tolerancją 20%. Zgodnie z § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej. Dla planowanej inwestycji wskaźnik ten ustalony został prawidłowo przy uwzględnieniu specyfiki działek zabudowanych budynkami o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej. Stosownie do § 7 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1).Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust. 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4). Z ustaleń wynika, że na terenie analizowanym wysokość budynków mieszkalnych jednorodzinnych wynosi od 3 do 12 m, średnia wynosi 6 m. W budynkach wielorodzinnych jest to od 7 do 16 m, średnia -11,5 m. Wysokości na działkach sąsiednich tworzą uskoki, stąd nie jest możliwe nawiązanie do bezpośredniego sąsiedztwa (§ 7 ust. 3 rozporządzenia). Niemniej jednak z uwagi na fakt, że połowa budynków wielorodzinnych w obszarze ma omawianego rozporządzenia ma wysokość większą niż średnia (13,5; 16; 13; 12,5 m) współczynnik ten ustalono na 14 m. Wskaźnik ten ustalono prawidłowo, a możliwość wyznaczenia wskaźnika zabudowy nawiązującego do wniosków płynących z analizy, dała organowi treść § 7 ust. 4 ww. rozporządzenia. Stąd na uwzględnienie nie zasługują zarzuty stron. W myśl § 8 rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W obszarze analizowanym dachy są zróżnicowane. Prawidłowo zatem dopuszczono dach płaski. Stosownie do § 4 rozporządzenia w decyzji organu I instancji prawidłowo wyznaczono obowiązującą linię zabudowy od strony ul. P. jako kontynuację linii zabudowy budynku usytuowanego przy ul. P. [...], jako najbardziej oddalono od pasa drogowego z uwagi na brak wykształconej linii zabudowy. Kolegium podzieliło opinię organu I instancji, iż zamierzenie inwestycyjne będące przedmiotem niniejszego postępowania spełnia warunki określone w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Odnosząc się do kwestii braku zapewnienia udziału skarżących w wizji terenowej w celu sporządzenia analizy urbanistycznej, Kolegium wyjaśniło że przepisy prawa nie przewidują możliwości ustalania funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w oparciu o wyniki wizji lokalnej. Analiza urbanistyczna ma być bowiem przeprowadzona na podstawie załączonej aktualnej mapy katastralnej bądź zasadniczej, zaś wizja lokalna może być tylko pewną formą pomocniczą zweryfikowania ustaleń wynikających z mapy. Stąd przeprowadzona wizja lokalna nie może być uznana za środek dowodowy, w którym udział stron jest obligatoryjny. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego A. M., M. M., H. G. i H. G. zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie: 1. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez brak wykazania dobrego sąsiedztwa oraz dopuszczenie realizacji budynku mieszkalnego wielorodzinnego zaburzającego dominującą funkcję osiedla domów jednorodzinnych, 2. art. 1 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 oraz art. 14 ust. 8 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji dopuszczającej zabudowę nieruchomości w sposób zaburzający ład przestrzenny w jej sąsiedztwie, określony w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, 3. § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy (...) poprzez nieuzasadnione wyznaczenie wysokości gzymsu wyższej niż średnia wysokość występująca na obszarze analizowanym, 4. art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niewyczerpujące zbadanie sprawy oraz bark szczegółowego przedstawienia argumentów przemawiających za tym, że realizacja obiektu mieszkalnego wielorodzinnego na analizowanym obszarze nie będzie zaburzała zasady dobrego sąsiedztwa. Wskazując na powyższe skarżący wnieśli o uchylenie decyzji organów obu instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi podkreślono, że nieruchomość przy ul P. [...] wprawdzie znajduje się poza ustaleniami obowiązującego planu miejscowego, to jednak jest otoczona nieruchomościami dla których ustalenia planu przewidują budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne z usługami, z dopuszczeniem budownictwa mieszkaniowego szeregowego oraz małych domów mieszkalnych po realizacji kanalizacji zbiorowej. Plan na tym terenie ustala wysokość budynków do 3 kondygnacji. Tymczasem inwestor planuje zrealizować budynek o 1 kondygnacji podziemnej i 4 kondygnacjach nadziemnych o wysokości całkowitej 14 m. Obecnie średnia wysokość budynków wielorodzinnych wynosi 11,5 m, a 6 m domów jednorodzinnych. Realizacja tej inwestycji doprowadzi do zaburzenia ładu przestrzennego w okolicy określonego w planie miejscowym. Zdaniem skarżących organ nie przedstawił przekonujących argumentów przemawiających za dopuszczeniem możliwości wybudowania na przedmiotowej działce obiektu o wysokości 14 m, pomimo ustalenia, że na obszarze analizowanym średnia wysokość domów jednorodzinnych wynosi 6 m, a domów wielorodzinnych 11, 5 m. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( j.t. Dz. U. z 2018 r. poz. 2107) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności organów administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie do treści art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1302; dalej jako: p.p.s.a.). Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie albowiem zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Na wstępie przypomnieć należy, iż przepis art. 6 ust. 2 u.p.z.p. uprawnia każdego dysponującego tytułem prawnym do terenu objętego zamiarem inwestycyjnym do jego zagospodarowania, zgodnie z warunkami określonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesów osób trzecich. Decyzja o warunkach zabudowy informuje jedynie o możliwości zagospodarowania terenu w sposób w niej określony. Celem tego typu decyzji jest przesądzenie o dopuszczalnym, w świetle obowiązującego porządku planistycznego, sposobie zagospodarowania terenu, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. nie ustanowiono lokalnego porządku planistycznego. Decyzja o warunkach zabudowy stanowi szczegółową urzędową informację o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie zrealizować. Przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy określa przepis art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zasadniczo sprowadzają się one do konieczności kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (pkt 1), dostępu do drogi publicznej (pkt 2), zapewnienia wystarczającego dla inwestycji uzbrojenia terenu ( pkt 3), odpowiadającej ochronie gruntów rolnych i leśnych zgodności charakteru zabudowy z charakterem gruntów ( pkt 4) oraz zgodności planowanej zabudowy z przepisami odrębnymi ( pkt 5). Podstawą ustalenia warunków zabudowy opisanych w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. stanowią wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczno - urbanistyczną, sporządzonej zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W judykaturze przyjmuje się, że przy ustalaniu warunków zabudowy w oparciu o wyniki przeprowadzanej analizy architektoniczno-urbanistycznej należy mieć na względzie ustawową zasadę dobrego sąsiedztwa, określoną w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w znaczeniu szerokim, a to dlatego, że jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, jako takiego ukształtowania przestrzeni, który tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne ( por. wyrok NSA z dnia 31 maja 2010 r., sygn. akt II OSK 860/09, [w:] CBOSA ). Na szerokie rozumienie zasady dobrego sąsiedztwa wskazał również Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 20 lipca 2010 r., sygn. akt K 17/08 ( OTK-A 2010/6/61), stwierdzając, że za działkę sąsiednią należy uznać każdą działkę znajdującą się w obszarze analizowany w wyznaczonym w sposób określony w § 3 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r., co oznacza, że w sposób funkcjonalny wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowany należy uznać za "działki sąsiednie" w rozumieniu art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. Celem art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jak już wspominano wyżej, jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a to oznacza, że zgodnie zasadą dobrego sąsiedztwa w każdym indywidulanym przypadku obszar analizowany należy widzieć jako urbanistyczną całość w aspekcie faktycznych warunków panujących na konkretnym obszarze i nie chodzi tu tylko o stan istniejącego zagospodarowania nieruchomości w analizowanym obszarze, ale również, jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 września 2016 r., sygn. akt II OSK 3192/14, stan zagospodarowania wynikający z dopiero realizowanych obiektów na wyznaczonym obszarze. Odnosząc powyższe do realiów rozpoznawanej sprawy, należy - wbrew stanowisku skarżącym – stwierdzić, iż słusznie organ odwoławczy uznał, że z uwagi na kształt działki nr [...] wynikającej z ustanowenia na jej części służebności drogi koniecznej, prawidłowo przyjęto, że za front działki w rozumieniu § 2 pkt 5 rozporządzenia należy przyjąć linię oznaczoną literami F-C na mapie stanowiącej załącznik nr 2A do decyzji z dnia [...] października 2017 r. nr [...]. Zgodzić się należy z organem, że przyjęcie za front działki długość oznaczoną literami F-E, a więc tylko odcinek działki, która bezpośrednio przylega do drogi ( ul. P.), jak chcieliby skarżący, nie byłby wadliwy w świetle treści § 3 pkt 2 rozporządzenia, skoro trzykrotna szerokość frontu działki jest wielkością minimalną. Oznacza to, że przepis ten dopuszcza wyznaczenie większego obszaru analizowanego. Zatem nie zachodziły przeszkody aby przyjąć, że front działki wynosi 42 m według linii oznaczonych na załączniku graficznym literami F-C. Podzielić należy stanowisko organu, że wyznaczenie obszaru analizowanego na podstawie trzykrotnej szerokości takiego frontu działki ( 126 m ) stanowiło o jego reprezentatywności dla charakterystyki zabudowy terenu. Wyznaczenie obszaru analizowanego jest niezbędne dla prawidłowego określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy względem zachowania ładu przestrzennego występującego na danym terenie, przez który zgodnie z definicją zwartą w art. 2 pkt 21 u.p.z.p. należy rozumieć takie uksztaltowanie przestrzeni, które tworzą harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych realiach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Zgodzić się należy z oceną organu odwoławczego, iż z analizy stanu zagospodarowania analizowanego obszaru, stanowiącej załącznik nr 2A do decyzji organu I instancji, wynika, że na terenie występują budynki o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej. Oznacza to, że planowana inwestycją będzie stanowiła kontynuacje funkcji mieszkaniowej, występującej w obszarze analizowanym, tym samy został spełniony wymóg zasady dobrego sąsiedztwa, o której mowa w art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. Słusznie również Kolegium uznało, że w sposób prawidłowy w oparciu o wyniki analizy wyznaczane zostały poszczególne parametry dla inwestycji objętej wnioskiem inwestora. W świetle wyników analizy nie można podzielić zarzutu skargi, że przy wyznaczaniu dla planowanej inwestycji parametru dotyczącego wysokości górnej krawędzi elewacji frotowej, jej gzymsu lub attyki naruszono § 7 rozporządzenia. Otóż podkreślić należy, że w obszarze analizowanym odnotowano budynki jednorodzinne o wysokości gzymsu od 3 do 12 m, średnia wynosi 6 m, zaś budynki wielorodzinne o wysokości od 7 do 16 m, średnia wynosi 11, 5 m. Zgodnie § 7 ust. 1 rozporządzenia parametr ten wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a jeżeli ( ust. 2) wysokość ta na dzikach sąsiednich przebiega tworząc uskok, co ma miejsce w tej sprawie, wówczas przyjmuje się średnią wielkość występująca na obszarze analizowanym. Jak stanowi ust. 4 tego paragrafu dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy. Z treści pkt 2. 1 decyzji nr [...] wynika, że dla planowanego do realizacji budynku mieszkaniowego wielorodzinnego parametr ten określono do 14 m, a więc większy od średniej, jednakże nie przekracza on najwyższej wysokości 16 m występującej w tym obszarze analizowanym. Skoro z analizy wynika, że w obszarze połowa budynków wielorodzinnych ma wysokość 12,5; 13; 13,5 i 16 m, to zachodziły przeszkody do ustalenia wysokości dla planowanego budynku do 14 m. Oznacza to, że w realiach niniejszej wielkość tego wskaźnika przez organ I instancji, została ustalona w sposób prawidłowy i jak słusznie uznało Kolegium potwierdzają to wyniki przeprowadzonej analizy. Konkludując stwierdzić należy, iż wyniki analizy przy ustalaniu parametrów nowej zabudowy w pełni uzasadniają odstępstwa od wartości średnich z obszaru analizowanego. Decyzja organu I instancji zawiera wszystkie elementy, o których mowa w art. 54 pkt 2 u.p.z.p. W decyzji określono: w pkt 2. – warunki i wymagania dotyczące ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, w pkt 2.2 - warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi, w pkt 2.3 – warunki w zakresie ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, w pkt 2.4 warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej, w pkt 2.5 warunki obsługi komunikacyjnej, w pkt 3 – wymagania dotyczące osób trzecich, w pkt 4 - okres ważności decyzji. Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że skoro w stanie faktycznym sprawy spełnione zostały przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 u.p.z.p., to prawidłowo ustalono warunki zabudowy dla przedmiotowej działki. Sąd nie stwierdził naruszenia przez organy orzekające w niniejszej sprawie naruszenia przepisów postępowania art. 7 i 77 § 1, gdyż postępowanie zostało przeprowadzone prawidłowo, wyjaśniono wszystkie istotne okoliczności faktyczne niezbędne do podjęcia rozstrzygnięcia, zaś uzasadnienia wydanych rozstrzygnięć zostały sporządzone zgodnie zobowiązującymi w tym zakresie wymogami. Końcowo podkreślić należy, że decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w art. 4 ust. 2 u.p.z.p. ze swej istoty nie ingeruje w prawo własności, a przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p. stanowi ochronę osób trzecich w zakresie kreowania sposobu wykorzystania nieruchomości sąsiadującej na realizację inwestycji. Zgodnie art. 63 ust. 2 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił. ----------------------- 9