IV SA/Wa 1599/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Wójcik (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Łukasz Krzycki, Sędzia WSA Teresa Zyglewska, Protokolant sekr. sąd. Izabela Urbaniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 lutego 2012 r. sprawy ze skargi R. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] lipca 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wójta Gminy W. z dnia [...] maja 2011 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. na rzecz skarżącego R. J. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] maja 2011r. Nr [...] Wójt Gminy W., ustalił na rzecz T. i M. C. zam. w miejscowości N. warunki zabudowy na działkach nr ewid. [...] i [...] położonych w miejscowości N., dla inwestycji polegającej na budowie budynku gospodarczo- garażowego i zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe, stanowiącej rozbudowę siedliska rolniczego. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że w toczącym się postępowaniu R. J. wniósł zastrzeżenie, że nie wyraża zgody na lokalizację planowanej inwestycji w odległości mniejszej niż 3 metry od jego działki. Po przeanalizowaniu sprawy organ l instancji uznał, że powyższe zastrzeżenie jest niezasadne, bowiem: zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 75 poz. 690 z późn zm.), na podstawie § 12 ust. 2 i 3 dopuszcza się sytuowanie budynku bez otworów drzwiowych i okiennych w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń decyzji o warunkach zabudowy. Z uwagi na fakt, że zarówno przedmiotowe działki jak i sąsiednie działki są dość wąskie ( ok. 20 m lub węższe) i w większości zarówno budynki mieszkalne jak i gospodarcze lokalizowane są w odległościach mniej szych niż 3 m lub bezpośrednio przy granicach działek sąsiednich, uznaje się za zasadne zezwolenie w przedmiotowej inwestycji na lokalizację budynku w odległości mniejszej niż 3 m jednak nie mniejszej niż 1,5 m od granicy sąsiedniej działki. Po wnikliwej analizie stwierdzono również, że planowana inwestycja nie powoduje zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, nie powoduje pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych a także stanu środowiska. Od powyższej decyzji odwołanie złożył R. J. zam. w miejscowości N. Skarżący kwestionuje zapis pkt II ppkt 2 zaskarżonej decyzji, w której organ I instancji wskazał, że dopuszcza się realizację budynku w odległości mniejszej niż 3 metry od granicy z działką innego właściciela ale nie mniejszej niż 1,5m. Po przeanalizowaniu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., decyzją z dnia [...] lipca 2011r. Nr [...] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ wskazał, iż odwołanie skarżącego na tym etapie sprawy nie zasługiwało na uwzględnienie, bowiem: Zaskarżona decyzja organu I instancji została wydana na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Jak wynika z treści art. 61 ust. 1 tej ustawy, dla wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy wydania decyzji niezbędne jest łączne spełnienie następujących warunków: I. co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej (teren objęty decyzją posiada zjazd z drogi publicznej); 3. istniejące lub projektowane i umownie zabezpieczone uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc; 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Z ustaleń poczynionych przez organ administracji wynika, że w niniejszej sprawie zostały spełnione ww. przesłanki. Z analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu przeprowadzonej w niniejszej sprawie " na podstawie przepisów rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), wynika, że na analizowanym terenie występuje zabudowa zagrodowa — siedliska rolnicze. A zatem prawidłowe są ustalenia organu wskazujące na to, że w okolicznościach niniejszej sprawy istnieje ciągłość funkcji zabudowy. Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2009 r. Nr 56 poz. 461) na podstawie §12 ust 2 i 3 pkt. 1, sytuowanie budynku bez otworów okiennych i drzwiowych, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. podzieliło stanowisko organu I instancji, że z uwagi na fakt, że zarówno przedmiotowe działki jak i sąsiednie działki są dość wąskie ( ok. 20 m lub węższe) i w większości zarówno budynki mieszkalne jak i gospodarcze lokalizowane są w odległościach mniej szych niż 3 m lub bezpośrednio przy granicach działek sąsiednich (element ładu przestrzennego),uznaje się za zasadne zezwolenie w przedmiotowej inwestycji na lokalizację budynku w odległości mniejszej niż 3 m jednak nie mniejszej niż 1,5 m od granicy sąsiedniej działki. Podkreślono również, że decyzja ustalająca warunki zabudowy nie musi określać miejsca usytuowania obiektu, lecz jedynie dopuszczalność jego wykonania na określonej działce. Konkretne usytuowanie obiektów budowlanych należy do przedmiotu regulacji Prawa budowlanego, ponieważ zgodnie z art. 54 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - decyzja o warunkach zabudowy powinna określać jedynie rodzaj inwestycji oraz linie rozgraniczające jej teren. Zatem warunki techniczno-budowlane nie tylko w zakresie usytuowania obiektu od granicy, lecz także innych określonych w powołanym, rozporządzeniu, będzie badał organ budowlanego w procesie wydania pozwolenia na budowę. Końcowo wyjaśniono odwołującemu się, że w sytuacji, gdy konflikty między właścicielami sąsiednich nieruchomości wynikają z planów inwestycyjnych jednego z nich ( co w niniejszej sprawie ma miejsce ), to organ budowlany w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę ustali, czy projektowany obiekt i realizacja inwestycji będzie przebiegać według wariantu optymalnego dla samego inwestora, jak i właścicieli sąsiednich nieruchomości. W dniu 5 września 2011r. skarżący R. J. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję SKO z [...] lipca 2011r.. Wskazuje w niej, iż wbrew stanowisku zaprezentowanemu przez organ, warunki techniczne budynku oraz jego usytuowanie od granicy z działką sąsiednią określa organ budowlany w pozwoleniu na budowę, a nie organ wydający decyzję o warunkach zabudowy. Przy wyborze lokalizacji projektowanej inwestycji należy zaś wziąć pod uwagę nie tylko szerokość działek ale również istniejące na nich budynki. Proponuje aby zrealizować projektowaną inwestycję przy granicy z działką nr [...]. Wskazuje też, iż w jego ocenie inwestor nie prowadzi gospodarstwa rolnego- nie posiada maszyn rolniczych. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Stosownie do treści art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 ze zm. zw. w dalszej części p.p.s.a), sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną, a podstawowym kryterium kontroli jest zgodność zaskarżonego aktu z prawem. Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] lipca 2011 r., którą działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w/w organ utrzymał w mocy decyzję Wójta Gminy W. z dnia [...] maja 2011r. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na, budowie budynku gospodarczo-garażowego i zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe, stanowiącej rozbudowę siedliska rolniczego we wsi N. na działkach nr ew. [...] i [...]. Zadaniem Sądu było zatem zbadanie, czy organy w oparciu o obowiązujące w chwili rozstrzygania sprawy administracyjnej przepisy prawa trafnie uznały, że ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji jest zasadne. Dokonując powyższej oceny Sąd uznał, iż zaskarżona decyzja, stanowiąca powielenie stanowiska organu l instancji, jest wadliwa i w takim samym stopniu narusza przepisy prawa materialnego i procesowego, jak decyzja ją poprzedzająca. Waga stwierdzonego przez Sąd naruszenia tych przepisów uzasadnia uchylenia obydwu wydanych w sprawie decyzji (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 p.p.s.a.). Powyżej opisana inwestycja wymagała ustalenia warunków zabudowy, bowiem zgodnie z treścią art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. W art. 61 ust. 1 tej ustawy określono 5 warunków, których łączne spełnienie umożliwia wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Przepis ust. 1 pkt 1 wymaga, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zaznaczenia wymaga jednak, że powołanego przepisu nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie (art. 61 ust. 4 powołanej ustawy). Wskazać przy tym należy, iż przepisy ustawy nie definiują pojęcia zabudowy zagrodowej. Definicja zabudowy zagrodowej zawarta została w § 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) -zgodnie z nią pod pojęciem zabudowy zagrodowej należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Budynek gospodarczy w zabudowie zagrodowej to budynek przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych (§ 3 pkt 8 rozporządzenia). Z samego brzmienia § 3 rozporządzenia wynika jednak, że definicje w nim zawarte mają zastosowanie jedynie w ramach przepisów tego rozporządzenia. Skoro więc w systemie prawa brak jest legalnej definicji pojęcia zabudowy zagrodowej mogącej znaleźć zastosowanie w postępowaniu dotyczącym warunków zabudowy, to rzeczą organów stosujących prawo było samodzielne dokonanie wykładni językowej tego pojęcia. I tak, zabudowa to "budynki znajdujące się na określonym terenie", zaś zagroda to "dom wiejski z podwórzem i zabudowaniami gospodarczymi" (Nowy Słownik Języka Polskiego, PWN W-wa 2002, s. 1211, 1220). Tym samym pojęcie zabudowy zagrodowej należy definiować jako zespół budynków obejmujących wiejski dom mieszkalny i wszelkie zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza (vide: powołany wyżej wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2008 r.). Zatem w każdej sprawie, w której zachodzi możliwość zastosowania art. 61 ust. 4 ustawy, rozważenia wymaga, czy planowana inwestycja może być uznana za zabudowę zagrodową w rozumieniu wskazanych przepisów, oraz czy i z jaką powierzchnią gospodarstwa rolnego jest ona funkcjonalnie związana, czy ta powierzchnia, nawet położona w innej gminie jest większa od średniej powierzchni gospodarstwa rolnego w gminie realizacji inwestycji. Oznacza to, że jeżeli w sprawie mariny do czynienia z zabudową zagrodową, a powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie, nie znajduje zastosowania zasada dobrego sąsiedztwa określona w art. 61 ust. 1 ustawy (vide: wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2008 r. sygn. akt II OSK 1536/07, dostępne w internetowej bazie orzeczeń pod adresem: www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Omawiając uchybienia popełnione przez organy obydwu instancji w pierwszej kolejności stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie organy uznając, iż planowana inwestycja dotyczy rozbudowy "siedliska rolnego" nie ustaliły przesłanek o których mowa w art. 61 ust. 4 ustawy tj. nie zbadały czy mamy tu do czynienie z rozbudową istniejącej już zabudowy zagrodowej oraz czy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, że w przypadku ustalenia, że zabudowa na działce objętej przedmiotową inwestycją ma charakter zabudowy zagrodowej i zlokalizowana jest w granicach gospodarstwa rolnego większego niż średnie gospodarstwo rolne w gminie, zastosowanie znalazłby w sprawie przepis art. 61 ust. 4 powołanej ustawy wyłączający stosowanie w sprawie art. 61 ust. 1 pkt 1. Z kolei w razie uznania, że tego rodzaju wyjątek w sprawie nie zachodzi, konieczne będzie powtórne zbadanie, czy inwestycja odpowiada wymogom przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. Powyższe nie zostało w sprawie wyjaśnione, z akt sprawy nie wynika również aby organy dokonały oceny sprawy pod kątem spełnienia lub nie wymogów o których mowa w art. 61 ust. 4 ustawy. Dodatkowo należy wskazać na uchybienia w zakresie określenia przez orzekające w sprawie organy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu o których mowa w art. 61 ust 1 ustawy. Uregulowana w wyżej przywołanym przepisie zasada dobrego sąsiedztwa oznacza, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Szczegółowe warunki określania cech nowej zabudowy reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Zgodnie z § 3 pkt 1 tego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m (§ 3 pkt 2 rozporządzenia). Przez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 ust. 5 rozporządzenia). Z załączonej do decyzji organu I instancji mapy nie wynika gdzie znajduje się front działki, co uniemożliwią dokonanie kontroli decyzji pod kątem prawidłowości wyznaczonego na niej obszaru analizowanego, który właściwie wyznaczony winien tworzyć okrąg (a nie zawierać się w dwóch otwartych "nawiasach"). Przedmiotowa analiza jest również nieprawidłowa również z innych przyczyn, tkwiących w samej jej treści, co też wprost przełożyło się na wadliwość decyzji o warunkach zabudowy. Określenie warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego zostało dokonane bez jakiegokolwiek odniesienia do konkretnych wskaźników i parametrów istniejących w obszarze, który winien zostać poddany rzetelnej analizie. Analiza nie zawiera średnich wartości występujących w tym obszarze wskaźników, parametrów i cech istniejącej zabudowy, o których mowa w § 5 i 6 wyżej przywołanego rozporządzenia wykonawczego do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie zawiera ona również rzetelnej analizy w zakresie określenia wysokości budynków (§ 7) poprzez wskazanie jaką wysokość posiadają poszczególne budynki znajdujące się na tym obszarze i wyznaczenie średniej dla całego obszaru. Tymczasem co do zasady, to właśnie te średnie wartości powinny być podstawą do ustalenia tych warunków dla nowej zabudowy, z ewentualnymi odstępstwami, jeżeli znajduje to swoje uzasadnienie w wynikach analizy. Wystąpienie przesłanek odstąpienia od średnich wartości organ powinien ustalić zgodnie z art. 7 k.p.a., a w decyzji uzasadnić spełnienie przesłanek odstąpienia, co stanowi zasadniczy element uzasadnienia zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. (tak NSA w wyroku z dnia 12 marca 2009 r. sygn. akt II OSK 359/08, LEX nr 525864, dostępne jw.). Podobne zastrzeżenia należy podnieść w odniesieniu do ustaleń decyzji w zakresie w/w wskaźników i parametrów. Odnosząc się do zarzutów skargi w zakresie usytuowania planowanego obiektu w odległości mniejszej niż 3 metry (ale nie mniejszej niż 1,5 m) od granicy jego działki, należy ponownie wskazać, iż w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego organ określa w decyzji o warunkach zabudowy wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy; wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; szerokości elewacji frontowej; wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; geometrii dachu .W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Zupełnie inaczej ustawa definiuje przedmiot postępowania w sprawie pozwolenia na roboty budowlane. Projekt budowlany podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 34 ust. 4 Prawa budowlanego). Projekt budowlany powinien spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 34 ust. 1 Prawa budowlanego). § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2009 r. Nr 56 poz. 461) wyznacza w szczególności minimalną odległość budynku na działce budowlanej od granicy z sąsiednią działką budowlaną (ust. 1), ustala przesłanki dopuszczalności zmniejszenia tej odległości do 1,5 m (ust. 3). Powyższe porównanie dwóch uregulowań wskazuje na odrębność granic przedmiotowych każdego z tych postępowań administracyjnych, czemu odpowiada - odrębność właściwości organów prowadzących każde z tych postępowań. Granice te nie mogą być zmieniane przez organy ani z urzędu, ani na wniosek strony. Organy administracji publicznej przestrzegają z urzędu swojej właściwości rzeczowej i miejscowej (art. 19 k.p.a.). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być możliwe dla każdej inwestycji, która nie przekracza linii zabudowy wyznaczonej w oparciu o istniejącą zabudowę. Samo wykreślenie linii zabudowy nie odpowiada jeszcze na pytanie o szczegółowe rozmieszczenie budynków w obrębie obszaru ograniczonego od drogi przez linię zabudowy. Tylko taka interpretacja art. 61 ustawy w zw. z § 4 rozporządzenia wykonawczego daje się pogodzić z art. 34 ust. 3 Prawa budowlanego oraz § 12 rozp.war.tech.bud. W konsekwencji należało stwierdzić, że rację miał skarżący, iż na etapie ustalania warunków zabudowy, organ nie ma kompetencji do przesądzenia, jaka precyzyjnie ma być odległość budynku od granicy sąsiedniej działki. Dopiero organ wydający pozwolenie na budowę musi wiążąco wypowiedzieć się m.in. na temat usytuowania, obrysu i układu istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, ze wskazaniem wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich (art. 34. ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego), gdyż dopiero ten organ ocenia projekt obiektu, dopiero wtedy zapada rozstrzygnięcie, czy projekt odpowiada warunkom wynikającym z Prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych (zob. uchwała NSA z dnia 25 listopada 1996 r., OPK 22/96; wyrok WSA z dnia 31 maja 2005 r., IV SA/Wa 905/04 i wyrok WSA z dnia 24 sierpnia 2005 r., IV SA/Wa 252/05, Wyrok NSA z dnia 8 lipca 2008r. II OSK 779/07) Na uwzględnienie nie zasługuje zaś zarzut wskazujący na ewentualne usytuowanie planowanej inwestycji przy granicy z działką [...]. Kwestia zasad i sposobu zagospodarowania działki leży bowiem w gestii jej właściciela, który ma prawo ją zabudować w sposób w sposób jaki uważa za potrzebny, jeżeli zabudowa ta jest oczywiście zgodna z przepisami prawa. Reasumując powyższe Sąd stwierdza, iż wobec nieokreślenia przez organy w pierwszej kolejności wystąpienia w sprawie (bądź nie) przesłanek o których mowa w art. 61 ust. 4 ustawy, jak również wydania decyzji pomimo braku prawidłowego wyznaczenia granic obszaru analizowanego, oraz dowolnego ustalenia warunków zabudowy (bez określenia średnich wartości występujących w obszarze analizowanym i ewentualnych odstępstw od tych wielkości w warunkach zabudowy) stanowił naruszenie wyżej powołanych przepisów prawa materialnego (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wymienionych przepisów rozporządzenia wykonawczego), jak i przepisów procedury administracyjnej (art. 7 i art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a.). W postępowaniu odwoławczym Kolegium nie dostrzegło tych uchybień i nie uchyliło zaskarżonej decyzji organu l instancji z jednoczesnym wskazaniem sposobu ich usunięcia przy ponownym rozpatrywaniu sprawy. Korekta omówionych uchybień w postępowaniu odwoławczym nie jest możliwa, bowiem w istocie - z uwagi na rozmiar postępowania dowodowego - prowadziłoby do ustalenia nowego stanu faktycznego i jednoinstancyjnego rozpatrzenia sprawy, co niewątpliwie naruszałoby zasadę z art. 15 k.p.a. Stąd też eliminacji z obiegu prawnego podlegały decyzje wydane w obydwu instancjach. W tym stanie rzeczy należało uchylić zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 p.p.s.a. ,co uczynił Sąd w pkt I sentencji. Orzeczenie o wstrzymaniu wykonania zaskarżonej decyzji w pkt. II wydano w oparciu o art. 152 p.p.s.a O kosztach postępowania orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a. jak w pkt III, mając na uwadze wysokość kosztów sądowych poniesionych przez stronę. Ponownie rozpatrując sprawę organy będą miały na względzie poczynione w niniejszym uzasadnieniu rozważania bacząc, by całe postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, włącznie z uzgodnieniami projektu nowej decyzji, zostało przeprowadzone z poszanowaniem wszystkich obowiązujących w tym zakresie przepisów, w tym z uwzględnieniem interesu prawnego nie tylko inwestora, ale wszystkich stron postępowania i osób trzecich. Zgodnie z art. 153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie było przedmiotem zaskarżenia.