IV SA/Wa 2315/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka, sędzia WSA Łukasz Krzycki, Protokolant ref. staż. Paweł Smulski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 listopada 2015 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę Decyzją z dnia [...] czerwca 2015 nr [...] Wojewoda [...] (dalej też "Wojewoda" lub "organ II instancji"), po rozpatrzeniu odwołania Gminy [...] (dalej: skarżącej), w oparciu o przepis art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (j. t. Dz.U. z 2013r. poz. 267 z późn. zm. – dalej "k.p.a."), oraz art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (jt. Dz.U. z 2014r. poz. 518 z późn. zm. – dalej: "u.g.n."), utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu [...] (dalej też "Starosta" lub "organ I instancji") nr [...] z dnia [...] kwietnia 2015r., orzekającą o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 64.613,25 zł, za udział 9/12 części w nieruchomości położonej w [...], oznaczonej jako: działka nr ew. [...] z obrębu [...] o pow. 330 m2 zajętej pod część publicznej drogi gminnej – ulicy [...] oraz działka ew. nr [...] z obr. [...] o pow. 92 m2, zajętej pod część publicznej drogi gminnej – ul. [...] i zobowiązującą Gminę [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania na rzecz W. W. (udział 3/12) i J. W. (udział 6/12). Przedmiotowa decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym: W dniu 12 grudnia 2005r. do Starostwa [...] wpłynął wniosek J. W. i T. W. w sprawie ustalenia odszkodowania za utracone prawo własności do części nieruchomości zajętej pod publiczne drogi gminne część ul. [...] i ul. [...] w [...] (oznaczone w ewidencji gruntów jako działki nr [...] i [...] z obr. [...]). Ze znajdującego się w aktach sprawy zaświadczenia Sądu Rejonowego w [...], [...] Wydział Ksiąg Wieczystych znak: L.dz.odp. [...] wynika, że prowadzi on zbiór dokumentów Zd [...] (dawniej Zd [...]) dla działki gruntu o obszarze 19 ar 57 m2, położonej w [...]. Jako współwłaściciele nieruchomości ujawnieni byli: J. i T. małż. W. na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej do ½ części (umowa sprzedaży z dnia [...] marca 1961r. Rep. A/b nr [...]) oraz J. W. do ½ części (umowa sprzedaży z dnia [...] września 1972r. Rep. A nr [...] oraz umowa przeniesienia własności z dnia [...] stycznia 1973r. Rep. A nr [...]). Z załączonego do akt sprawy aktu poświadczenia dziedziczenia Rep. A. Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2012r. wynika że spadek po J. W. zmarłej w dniu [...] czerwca 2005r. nabyli z mocy ustawy: mąż T. W. w udziale 2/3 części oraz córki W. W. i J. W. w udziale 1/3 części każda z nich. Natomiast z aktu poświadczenia dziedziczenia Rep. A Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2012r. wynika że spadek po T. W. zmarłym w dniu [...] stycznia 2011r. nabyły z mocy ustawy córki: W. W. i J. W. w udziale ½ części każda z nich. Decyzjami nr [...] i nr [...] z dnia [...] sierpnia 2013r. Wojewoda [...] stwierdził nabycie przez Gminę [...] (obecnie Gminę-Miasto [...]) z mocy prawa z dniem [...] stycznia 1999r. prawa własności nieruchomości położonej w [...], zajętej pod część ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr ew. [...] z obr. [...] o pow. 330 m2 oraz pod cześć ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr ew. [...] z obr. [...], o pow. 92m2. Wyżej wymienione decyzje Wojewody [...] zostały utrzymane w mocy decyzjami Ministra infrastruktury i Rozwoju znak: [...] z dnia [...] lipca 2014r. i znak: [...] z dnia [...] września 2014r. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2015r. nr [...] Starosta [...], po rozpatrzeniu wniosku J. W. i T. W., w miejsce którego wstąpili następcy prawni, w związku ze spełnieniem ustawowych przesłanek warunkujących wydanie decyzji o odszkodowaniu w trybie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133 poz. 872 z późn. zm.) uznał W. W. i J. W. (następcy prawni dawnych właścicieli nieruchomości) za osoby uprawnione do otrzymania odszkodowania w udziałach 3/12 części i 6/12 części. Organ zauważył przy tym, że W. W. nie złożyła wniosku o ustalenie i wypłatę odszkodowania z tytułu przejścia z mocy prawa na rzecz Gminy [...] opisanej wyżej nieruchomości drogowej w terminie ustawowym od dnia 1 stycznia 2001r. do dnia 31 grudnia 2005r. stąd jej uprawnienie do odszkodowania w zakresie w jakim nabyła je po matce J. W. wygasło. Nadal jednak przysługuje jej prawo do odszkodowania w zakresie w jakim nabyła ona prawo do odszkodowania po ojcu T. W. Wskazaną powyżej decyzją organ I instancji ustalił odszkodowanie w łącznej wysokości 64.613,25 zł., za udział 9/12 części w nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr ew. [...] i [...] obręb [...] o pow. 330 m2 i 92 m2 zajętych pod część publicznych dróg gminnych – ul. [...] i [...] w [...]. Przy czym przyznał ustalone odszkodowanie na rzecz W. W. za udział 3/12 części w w/w nieruchomościach w kwocie 21.537,75 zł a na rzecz J. W. za udział 6/12 części w w/w nieruchomościach w kwocie 43.075,50 zł i zobowiązał Gminę [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania na rzecz w/w osób. Od wskazanej powyżej decyzji odwołanie złożyła Gmina Miejska [...] wnosząc o jej uchylenie w całości oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Zarzucając oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wyceny wartości nieruchomości, co jest wynikiem błędnie dokonanej przez rzeczoznawcę analizy rynku nieruchomości oraz uchybienia proceduralne mogące mieć wpływ na sposób rozstrzygnięcia sprawy tj. naruszenie art. 7, 8, 11, i art. 77 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy. Wojewoda [...] po rozpatrzeniu sprawy w tym podniesionych zarzutów w odwołaniu, decyzją z dnia [...] czerwca 2015r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ wskazał, że materiał dowodowy zebrany w sprawie nie uzasadnia uwzględnienia odwołania a dokonana przez organ I instancji ocena stanu prawnego i faktycznego nie budzi zastrzeżeń. Powołując się na obowiązujące w tym zakresie przepisy organ II instancji wskazał, że w ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2014r. sporządzony przez rzeczoznawcę W. K. jest konsekwentny w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu oraz zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Nadto operat jest spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęcie w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. W operacie została przedstawiona analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych, która odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości zdaniem organu mogła stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie. Organ wyjaśnił również mając na względzie zarzuty odwołania, że zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, to rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyceny wartości rynkowej nieruchomości, to on ma prawo wstępu na nieruchomość i to on dokonuje analizy danych o nieruchomościach (art. 150 ust.1 pkt 1 i ust. 5, art. 155 ust.1 i 4 u.g.n.). Wskazał również, powołując się na § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm – dalej "rozporządzenia"), że zarzut wzięcia do porównania wybiórczo nieruchomości o zawyżonych wartościach i pominięcie innych nieruchomości, które odzwierciedlałyby rzeczywisty rynek nieruchomości jest nieuzasadniony, bowiem przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej, które użyte zostały w analizowanym operacie, do porównania przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości – takie też w niniejszej sprawie, zdaniem organu, zostały przyjęte przez rzeczoznawcę. W kontekście zgłoszonych zastrzeżeń do operatu szacunkowego organ wyjaśnił również, że strona mogła skorzystać z możliwości wynikającej z art. 157 ust.1 u.g.n. i zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, gdyż ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie w jakim miałoby to dotyczyć wiadomości specjalistycznych. Niezgadzając się z powyższym orzeczeniem Gmina Miejska [...] pismem z dnia 2 lipca 2015r. złożyła skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2015r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnosząc o uchylenie skarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] z dnia [...] kwietnia 2015r. nr [...]. W skardze skarżąca zarzuciła naruszenie: - art. 153 u.g.n. w zw. z § 4ust. 2 i ust.3 w zw. z § 36 ust.1, ust. 4 i w zw. z § 36 ust. 6 rozporządzenia, poprzez oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] i nr [...] z obr. [...] zajętych pod drogi gminne ul. [...] i ul. [...] w [...], co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięciu sprawy, -naruszenie art. 7,8,11,i art. 77 w zw. z art. 107 § 1 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji. W uzasadnieniu skarżącą podniosła, iż organ II instancji dokonał pobieżnej oceny operatu szacunkowego kwestionowanego przez Gminę. Wskazała, że rzeczoznawca przy wycenie przedmiotowej nieruchomości wykorzystał do porównania transakcje sprzedaży jakie miały miejsce w ostatnim czasie, dotyczące sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod budowę i poszerzenie dróg, podczas gdy wyceniana nieruchomość jest już drogą publiczną istniejącą. Z bazy danych wybrał 17 nieruchomości, z których żadna nie jest położona w [...]. A nadto nieruchomości położone w [...] i [...] posiadają powierzchnię kilkanaście razy większą od powierzchni działki wycenianej. Tym samym rzeczoznawca nie przyjął do wyceny nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, czym naruszył dyspozycję § 4 rozporządzenia. Zgodnie bowiem z ust. 1 wskazanego rozporządzenia przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, przy czym przez nieruchomości podobne rozumie się takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. Podniesiono także, że błędy w operacie spowodowały znaczne zawyżenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, a tym samym zawyżyły wysokość określonego w decyzji Starosty [...] należnego odszkodowania. Skarżąca podkreśliła, że operat szacunkowy powinien spełniać wymogi formalne określone w powołanym wcześniej rozporządzeniu, jak i opierać się na prawidłowych danych, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne. Proces wyceny winien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych. Natomiast w przedmiotowym operacie szacunkowym, uzasadnienie doboru nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych jest niewystarczające dla uznania, iż dobór ten był prawidłowy. Skarżąca podniosła również, że oczywistym jest, iż nieruchomość, która jest zajęta pod drogę publiczną ma dobry dostęp do drogi oraz ciągów komunikacyjnych, a pełne uzbrojenie w media oraz możliwość bezpośredniego wjazdu na nieruchomość z ważnych ciągów komunikacyjnych nie mają znaczenia w przypadku nieruchomości, która jest drogą publiczną. Zdaniem skarżącej kolejny błąd operatu polega na uwzględnieniu w operacie cechy "sąsiedztwo" przez co rozumie się architekturę zabudowy sąsiedniej, a co nie ma znaczenia przy dokonywaniu wyceny nieruchomości drogowej. Uwzględnienie w operacie tych cech sztucznie zawyża cenę nieruchomości. Reasumując skarżąca podniosła, że Wojewoda [...], podobnie jak Starosta [...], nie wyjaśnił w sposób wyczerpujący i usuwający wątpliwości okoliczności faktycznych istotnych dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania, do wypłaty którego zobowiązana będzie Gmina Miejska [...]. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaprezentowane w skarżonym orzeczeniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (jt. Dz.U. z 2014r. poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym ta kontrola stosownie do § 2 powołanego artykułu sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Sąd w ramach swojej właściwości dokonuje zatem kontroli aktów z zakresu administracji publicznej z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnymi jak i prawem procesowym. Sąd rozstrzyga przy tym w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zw. dalej p.p.s.a. – jt. Dz. U. z 2012r. poz. 270 z późn.zm.). Stosownie do art. 145 § 1 p.p.s.a. Sąd uwzględnia skargę tylko wówczas, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (1a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (1 b), inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (1c), a także wówczas, gdy stwierdza nieważność decyzji (postanowienia) z przyczyn określanych w art. 156 k.p.a. lub w innych przepisach bądź z tych przyczyn stwierdza wydanie decyzji (postanowienia) z naruszeniem prawa. Przeprowadzona pod względem zgodności z prawem kontrola zaskarżonej decyzji, w ramach wskazanych kryteriów, prowadzi do wniosku, że nie narusza ona prawa. Sąd nie dopatrzył się w działaniu organu administracji ani naruszenia norm prawa materialnego, ani w szczególności naruszenia przepisów postępowania. Zaskarżona decyzja została ponadto uzasadniona w sposób odpowiadający kryteriom określonym w art. 107 § 3 k.p.a. W niniejszej sprawie istotę sporu stanowi dokonana przez organy orzekające ocena prawidłowości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, na podstawie którego określone zostało odszkodowanie za nieruchomość przejętą pod drogi publiczne. Okolicznością bezsporną w sprawie jest, że przedmiotowe działki nr [...] i nr [...] z obrębu [...] w [...], zostały zajęte pod drogi gminne: ulicę [...] i ulicę [...]. Fakt ten został potwierdzony, wskazanymi na wstępie, ostatecznymi decyzjami Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2014r. i z dnia [...] września 2014r., którymi utrzymano w mocy decyzje Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2013r. wydane na podstawie art. 73 ust.1 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, w których organ wojewódzki stwierdził nabycie przez Gminę [...] z mocy prawa, z dniem 1 stycznia 1999 r., prawa własności przedmiotowych działek. Zgodnie z art. 73 ust. 1 w/w ustawy, nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, niestanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Podstawę do ustalenia odszkodowania stanowi w tym przypadku wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (art. 73 ust. 5 ). Ze względu na to, że w rozpatrywanej sprawie przejęcie prawa własności następowało ex lege, czyli z mocy prawa, to niezbędne było wydanie na wniosek uprawnionych podmiotów odrębnej decyzji administracyjnej ustalającej odszkodowanie według reguł przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Wysokość należnego byłym współwłaścicielom nieruchomości odszkodowania została ustalona na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2014r., sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K. Zgodnie z § 4 rozporządzenia, przy wycenie przedmiotowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze. Przy stosowaniu, którego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na cenę. Przy metodzie korygowania ceny średniej, jaka została zastosowana w przedmiotowym operacie, do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenionej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikiem korygującym, uwzględniającym różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Z analizy powołanego powyżej operatu szacunkowego wynika, że do wyceny rzeczoznawca zastosował § 36 ust. 4 rozporządzenia, przyjmując podejście porównawcze – metodę korygowania ceny średniej i biorąc do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych będących przedmiotem prawa własności, przeznaczonych pod drogi przy czym obszar rozpatrywanego rynku został przez rzeczoznawcę zakreślony do miast powiatowych aglomeracji [...]: [...], [...], [...], [...] i [...], objętych transakcjami sprzedaży od grudnia 2013 do grudnia 2014. Brak bowiem było na analizowanym rynku lokalnym (teren miasta [...]) transakcji na nieruchomościach przeznaczonych pod drogi, natomiast na terenie badanego rynku regionalnego zostało zawartych kilkanaście transakcji spełniających warunki podobieństwa zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. Trzeba w tym miejscu podkreślić, że z § 36 ust.2 rozporządzenia w sposób jednoznaczny wynika, iż nieruchomości brane do porównania winny być nieruchomościami podobnymi położonymi na rynku lokalnym lub regionalnym. Skoro, jak wynika z treści operatu, czego skarżąca również nie neguje, na rynku lokalnym (teren miasta [...]) nie było w poddanym analizie okresie transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, a takie transakcje odnotowano na rynku regionalnym, to zdaniem Sądu rzeczoznawca w zgodzie ze wskazanym przepisem sporządził operat w oparciu o transakcje odnotowane na rynku regionalnym poddając ten rynek badaniu. Z operatu wynika również, że kryterium wyboru przez rzeczoznawcę transakcji z bazy danych stanowiło podobieństwo podlegających obrotowi nieruchomości do nieruchomości wycenianej pod względem położenia (strefy), lokalizacji szczegółowej, sąsiedztwa, jakości drogi dojazdowej i uzbrojenia. Na podstawie tych transakcji rzeczoznawca ustalił cenę średnią za 1 m² nieruchomości na poziomie 156,56 zł. W ocenie Sądu operat szacunkowy, na podstawie którego organy ustaliły wysokość należnego odszkodowania, został sporządzony zgodnie z przepisami powołanego wyżej rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości oraz zgromadzonego w aktach materiału dowodowego. Organy prawidłowo uznały, że sporny operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego został sporządzony zgodnie z prawem, wybór podejścia i metody wyceny został przez rzeczoznawcę dobrze wyjaśniony i uzasadniony. Jak wynika z treści operatu został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, zarówno odnoszące się do stanu nieruchomości (przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne i materialnoprawne, źródła danych merytorycznych, określa daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego, opisuje i określa stan nieruchomości w kontekście jej stanu prawnego, lokalizacji, stanu i stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną, komunikacji, sposobu użytkowania i zagospodarowania nieruchomości, a także przeznaczenia nieruchomości), jak i samej wyceny (wybór podejścia, metody i techniki wyceny, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości, określenie wagi i ocenę cech rynkowych, określenie sumy współczynników korygujących oraz wartość przedmiotu wyceny), nie zawiera niejasności, nielogiczności, sprzeczności czy braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dokonując wyceny gruntu, w ocenie Sądu, rzeczoznawca wziął pod uwagę wszystkie istotne cechy szacowanej nieruchomości, zarówno te, które miały wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie jej wartości. Uwzględnił elementy, które mogły mieć wpływ na wartość nieruchomości oraz dostatecznie wyjaśnił założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, a także wskazał wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Operat przedstawia czytelnie i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Wobec powyższego mógł on stanowić podstawę do określenia wysokości należnego odszkodowania, co zasadnie uznały organy orzekające w rozpatrywanej sprawie. Odnosząc się natomiast do zarzutów skargi w tym naruszenia przepisu art. 153 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 2 i ust. 4 w zw. z § 36 ust. 1 pkt 2 w zw. z § 36 ust. 6 rozporządzenia poprzez przyjęcie zawyżonej wartości nieruchomości, Sąd uznał, iż jest on niezasadny. Ze sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego wprost bowiem wynika, że cena 1 m2 przyjęta za podstawę do ustalenia wartości wycenianej nieruchomości stanowi cenę pośrednią między ceną najniższą tj. 80,00 zł/m2, a ceną najwyższą tj. 245,48 zł/m2 nieruchomości przyjętych do porównań a przeznaczonych również pod drogi. Przy czym sąd uznał za niezasadny zarzut dot. błędnego przyjęcia przez rzeczoznawcę do wyceny nieruchomości przeznaczonych pod budowę i poszerzenie dróg, podczas gdy wyceniana nieruchomość jest już drogą publiczną istniejącą. Należy bowiem w tym miejscu wskazać na brzmienie powoływanego przez skarżąca przepisu § 36 ust.6 w tym w szczególności jego pkt 1 stanowiącego, że "przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności: przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem". Za polemikę z ustaleniami biegłego Sąd uznał zarzut skargi, dotyczący przyjęcia do porównań nieruchomości o znacznie różniących się powierzchniach od nieruchomości szacowanej (o większej powierzchni). Należy w tym względzie podkreślić, że określenie wartości nieruchomości poprzedzone jest analizą rynku nieruchomości, przy czym w przypadku stosowania metody korygowania ceny średniej musi być to rynek właściwy ze względu na położenie wycenianej nieruchomości (§ 3 ust. 2 i § 4 ust. 4 rozporządzenia). Ten zakres obowiązków należy do biegłego i to biegły decyduje, jaki rynek jest w jego ocenie miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną, którą dysponuje jedynie biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego, w szczególności skoro wszystkie 17 transakcji wybranych przez rzeczoznawcę dotyczyło nieruchomości położonych w aglomeracji [...] (rynek regionalny) a nieruchomości te były przeznaczone pod drogi, a nadto powołane wyżej przepisy regulujące kwestię sporządzania operatów szacunkowych nie zawierają wymogu, aby wybrane transakcje dotyczyły tylko np. rynku lokalnego. Przy czym podkreślić wypada, że przy stosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej cechy mające wpływ na wartość nieruchomości położonych na właściwym rynku lokalnym określa biegły, kierując się wiedzą specjalną (art. 153 ust. 1 w zw. z art. 154 ust. 1 u.g.n.). Cechy te stanowiły podstawę wyboru nieruchomości podobnych. Uwzględnienie w wycenie istniejących różnic cech nieruchomości przyjętych do porównania w stosunku do nieruchomości wycenianej dokonywane jest za pomocą współczynników korygujących, które w analizowanym operacie zostały zastosowane. To, że pięć z nieruchomości stanowiących podstawę wyceny (porównania) miało powierzchnię znacznie większą, niż nieruchomość szacowana nie dyskwalifikowało wyceny ponieważ jak wynika z zestawienia cech rynkowych i ich wag dla określonego rynku (str. 12 operatu) wielkość nieruchomości nie była wyodrębniona jako cecha mająca istotny wpływ na wartość nieruchomości. Konsekwencją wskazanej wyżej analizy rynku było to, że rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował do wyceny nieruchomości zajętej pod drogę publiczną odpowiednio przepis § 36 ust. 4 w zw. z ust. 6 pkt 1 rozporządzenia, w brzmieniu obowiązującym w dacie sporządzenia wyceny. Z tego przepisu stosowanego odpowiedniego wynika, że w przypadku gdy pod drogę publiczną została nabyta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była zajęta pod drogę publiczną, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Sąd zauważa przy tym, że z uwagi na szczegółowe, czytelne i przekonujące wyłożenie przez rzeczoznawcę w operacie metodologii sporządzenia wyceny przedmiotowej nieruchomości, brak było podstaw do występowania przez organy o sporządzenie nowego operatu, czy też o jego ocenę przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 u.g.n. Niewątpliwie jednak uprawnienie takie przysługiwało stronom postępowania. O ile zatem skarżąca Gmina powzięła zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to w stosownym czasie, tj. w toku postępowania administracyjnego, mogła skorzystać z możliwości wnioskowania do organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych o skontrolowanie kwestionowanej opinii. Skorzystanie z tej możliwości zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Pogląd ten znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych, między innymi w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjny z dnia 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK 322/06, wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r. sygn. akt I SA/Wa 1107/05 oraz z dnia 7 maja 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 547/07 - dostępne w bazie orzeczeń pod adresem http://orzeczenia.nsa.gov.pl. Jak wynika z akt sprawy, z tej możliwości skarżąca Gmina jednak nie skorzystała opierając stawiane zarzuty jedynie na własnym rozumieniu przepisów prawa oraz własnej analizie operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydanych decyzji. W tej sytuacji postawione w skardze zarzuty, jak wskazano powyżej, uznać należy za polemikę z ustaleniami biegłego nie popartą żadnym rzetelnym dowodem. Sąd nie podziela także zarzutu skargi o naruszeniu art. 7, 8, 11 i 77 i art. 107 § 1 k.p.a. Organy obu instancji przeprowadziły postępowanie wyjaśniające w sposób prawidłowy i zupełny. Należycie także zebrały i wyczerpująco oceniły materiał dowodowy, który posłużył za podstawę wydania merytorycznie prawidłowych decyzji. W szczególności dokonując analizy sporządzonego operatu szacunkowego Sąd nie stwierdził wystąpienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować uznaniem za wadliwe przyjęcia go przez organy jako dowodu w sprawie. Biorąc powyższe pod uwagę na podstawie art. 151 p.p.s.a. Sąd orzekł jak w sentencji.