IV SA/Wa 2373/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Anna Szymańska, Sędziowie sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska (spr.) sędzia WSA Anna Sękowska, Protokolant ref. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi W. C. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz W. C. kwotę 585 (pięćset osiemdziesiąt pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] czerwca 2015r. Wojewoda [...] (dalej też "Wojewoda" lub "organ II instancji"), po rozpatrzeniu odwołania W. C. (dalej: skarżącego), w oparciu o przepis art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (j. t. Dz.U. z 2013r. poz. 267 – dalej "k.p.a."), oraz art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (jt. Dz.U. z 2014r. poz. 518 z późn. zm. – dalej: "u.g.n."), utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] (dalej też "Starosta" lub "organ I instancji") nr [...] z dnia [...] marca 2015r. ustalającą odszkodowanie na rzecz W. C. w wysokości 5.409,00 zł za nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...], obręb [...], o pow. 64 m2, zajętą pod drogę publiczną, gminną – cześć ul. [...] w [...]. Przedmiotowa decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym: W dniu [...] grudnia 2005r. do Urzędu Miasta [...] wpłynął wniosek W. C. o ustalenie odszkodowania w trybie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872 z późn. zm) za grunt położony w [...], a zajęty pod drogę publiczną gminną ul. [...]. Wniosek ten postanowieniem z dnia [...] grudnia 2012r. nr [...] został przekazany do organu właściwego do jego rozpoznania tj. Starosty [...]. Z odpisu księgi wieczystej nr [...] z dnia [...] lutego 2007r. wynika, że w dniu 31 grudnia 1998r. nieruchomość stanowiła współwłasność A. C. do ¾ części oraz W. C. do ¼ części. Zgodnie z poświadczonym za zgodność z oryginałem wypisem prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w [...] z dnia [...] grudnia 1996r. sygn. [...], spadek po A. C. w całości nabył syn W. C. Ostateczną decyzją nr [...] z dnia [...] lipca 2013r. Wojewoda [...] stwierdził nabycie przez Gminę –Miasta [...] z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999r. prawa własności przedmiotowej nieruchomości położonej w [...], zajętej pod część ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr ew. [...] z obrębu [...] o pow. 64 m2. Decyzją z dnia [...] marca 2015r. nr [...] Starosta [...], po rozpatrzeniu wniosku W. C. z dnia 28 grudnia 2005r., w związku ze spełnieniem ustawowych przesłanek warunkujących wydanie decyzji o odszkodowaniu w trybie art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, ustalił odszkodowanie w wysokości 5.409,00 zł za nieruchomość położoną w [...], stanowiącą działkę nr [...] z obrębu [...], o pow. 64m2 a zajętą pod drogę publiczną gminną – część ul. [...], która z mocy prawa w dniu 1 stycznia 1999r. stała się własnością Gminy-Miasta [...] i zobowiązał Gminę [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania na rzecz w/w osoby. Od wskazanej powyżej decyzji odwołanie złożył W. C. wnosząc o jej uchylenie w całości i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez ustalenie odszkodowania za przedmiotową nieruchomość w wysokości odpowiadającej prawidłowo dokonanemu szacunkowi tej nieruchomości w oparciu o operat wykonany na żądanie organu odwoławczego przez innego rzeczoznawcę lub uchylenie skarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W odwołaniu zarzucono, iż skarżona decyzja wydana została zarówno z naruszeniem: - przepisów prawa materialnego tj. art. 4 pkt 16, 130, 134, 152 ust.2 i art. 153 ust.1 u.g.n. w zw. z art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną oraz § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm. – dalej: "rozporządzenia") przez błędne zastosowanie lub ignorowanie ich postanowień; - przepisów postępowania administracyjnego, a mianowicie art. 12, 35, 77, 80, 81 k.p.a. a także zasad wynikających z art. 6,7,9 k.p.a. w skutek nieuzasadnionego przewlekłego prowadzenia sprawy. Wojewoda [...] po rozpatrzeniu sprawy w tym podniesionych zarzutów w odwołaniu, decyzją z dnia [...] czerwca 2015r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ wskazał, że nie stwierdził uchybień w prowadzonym postepowaniu, mających wpływ na merytoryczne rozstrzygniecie sprawy a operat szacunkowy stanowiący kluczowy dowód w sprawie, w obecnej postaci po dokonaniu poprawek przez rzeczoznawcę majątkowego, może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. Oceniając prawidłowość sporządzenia operatu, organ II instancji wskazał, iż zgodnie z § 36 ust.4 cyt. rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Dokonując wyceny gruntu w niniejszej sprawie autor operatu zastosował zestawienie 7 transakcji nieruchomościami podobnymi, które zostały dokonane na rynku lokalnym. Transakcje te dokonane były w terminie od miesiąca lutego 2013 r. do sierpnia 2014 r. Badaniem objęto rynek lokalny. Podczas analizy operatu organ nie stwierdził braków formalnych, błędów obliczeniowych ani wewnętrznych niespójności wyceny, które pozwoliłyby na zakwestionowanie ustaleń operatu. Wskazał również, że wyceniana działka miała w dokumentacji planistycznej przeznaczenie drogowe (symbol "10KZ") a zatem w wycenie należało w pierwszej kolejności uwzględnić dostępne transakcje drogowe. Rzeczoznawca wyłonił transakcje drogowe na wytyczonym rynku, z których część wykorzystał w sporządzonej wycenie. W wycenie zastosowano metodę porównywania parami (por. zapis na str. 8, w pkt. 6. Sposób wyceny), a nie metodę korygowania ceny średniej, co błędnie podniesiono w treści odwołania. Organ odnosząc się do podniesionych w odwołaniu zarzutów w tym w szczególności dot. rozbieżności odnośnie rzeczywistej odległości działki nr [...] od centrum miasta i stacji PKP [...] wskazał, iż są one jego zdaniem nieistotne, bowiem rzeczoznawca w sporządzonym operacie przyjął na str. 15-16 (tabela 4) bardzo dobre, a więc najwyższe w przyjętej skali oceny wszystkich cech rynkowych dla nieruchomości wycenianej. W kontekście zarzutu o braku uzasadnienia wyboru 3 nieruchomości w przyjętej metodzie porównywania parami organ wskazał, iż uzasadnienie takowe jest zawarte u dołu strony 14 operatu, pod nagłówkiem 8.3.1 Szacowanie działek. Organ wyjaśnił również, że obowiązek wzięcia przez rzeczoznawcę do porównania kilkunastu działek podobnych dot. metody korygowania ceny średniej a nie metody porównywania prawami, która została zastosowana w operacie przez rzeczoznawcę majątkowego. Wskazał także, że dobór nieruchomości porównawczych należy do kompetencji autora wyceny a zatem w braku istotnych uchybień organ uznał wykonany operat za przydatny i wiarygodny dowód o wartości wycenianej nieruchomości, co powoduje że brak jest podstaw do uchylenia orzeczenia organu I instancji. Nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2015r. W. C. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zarzucił decyzji wydanie z naruszeniem przepisów postępowania tj. art. 75, 77, 107 § 3 oraz art. 138 § 2 i art. 140 k.p.a. a także art. 7 i 8 k.p.a. i wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i zasadzenie od strony przeciwnej na rzecz skarżącego kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że organ odwoławczy ma te same obowiązki co organ I instancji a zatem ograniczenie się do oceny operatu szacunkowego jedynie pod względem formalnym nie wynika z postanowień Kodeksu postępowania administracyjnego a art. 80 k.p.a. wręcz nakazuje organom administracji oceniać na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Powyższe zdaniem skarżącego oznacza, że organ w skarżonej decyzji winien był ocenić całokształt zgromadzonego materiału dowodowego i w uzasadnieniu wyjaśnić, dlaczego dany dowód uznał za wiarygodny. Natomiast nie badając operatu pod względem materialnym i pobieżnie oceniając jego wyniki oraz polegając bezkrytycznie na ustaleniach zawartych w samym operacie, doprowadzono zdaniem skarżącego, do błędnej decyzji. Skarżący podkreślił w tym zakresie, że z operatu nie wynika czy 3 przyjęte do porównania działki są podobne. Brak bowiem w operacie wskazania czy mają: to samo położenie, stan prawny, przeznaczenie nieruchomości (w zakresie przyjętej do porównania działki nr [...]). Skarżący podniósł również, że przy wyborze do porównania działek brak jest przejrzystości w eliminacji i doborze tych działek, brak wskazania dlaczego te trzy z 7 wytypowanych działek organ uznał za najbardziej podobne do działki wycenianej oraz dlaczego odrzucił pozostałe 4 działki. Zdaniem skarżącego do porównania przyjęto nieruchomości niepodobne a na dodatek rzeczoznawca dokonując selekcji nieruchomości podobnych pominął podobieństwo ze względu na położenie (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Wyceniana nieruchomość położona jest bowiem w centrum [...] natomiast działka nr [...] przyjęta do porównania położona jest w strefie podmiejskiej [...], działka nr [...] położona jest na terenie wiejskim [...] a działka nr [...] jest położona również w strefie podmiejskiej [...]. Powyższy brak tego podstawowego elementu –wymaganego ustawą- jakim jest położenie porównywanych działek, zdaniem skarżącego dyskwalifikuje cały operat. Nadto skarżący wskazał, że w operacie brak wskazania stanu prawnego wziętych do porównania działek oraz częściowego braku informacji co do przeznaczenia działki nr [...]. Skarżący podniósł również, że w operacie użyte zostały bardzo ogólne i płynne terminy, m.in. "nieznacznie oddalone, bliski zasięg, średnie oddalenie, infrastruktura oddalona, uciążliwości lokalne, uzbrojenie niepełne", nie tłumacząc jednocześnie co ma na myśli. Prowadzi to do ukrycia prawdziwego stanu porównywanych nieruchomości. Wskazuje nadto, że wprawdzie autor operatu podkreśla trudności w związku z "niewielką ilością transakcji na cele drogownictwa o charakterze rynkowym", to jednak nie daje mu to tytułu do dobrania kilku działek niepodobnych, do których stosuje współczynniki korygujące, deformując w ten sposób wartość działki wycenianej. W treści skargi skarżący zauważa również, że przedmiotowa działka [...], wraz z działkami [...] i [...] stanowiła kiedyś jedną całość oznaczoną nr [...] w ewidencji gruntów Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Starostwa Powiatowego w [...]. Na zlecenie Starosty [...], rzeczoznawca majątkowy wycenił w dniu [...] marca 2012 r. działkę nr [...] o powierzchni 26 m2 na kwotę 4160 zł, to jest 160 zł za 1m2. Inny rzeczoznawca na zlecenie tego samego organu, porównując nieruchomości parami, wycenił, w dniu [...] stycznia (w skardze nie wskazano roku- dopisek Sądu), działkę [...] na 4336 zł to jest 166,75 zł za 1 m2. Nadto w dniu [...] czerwca 2015 r. działka nr [...], o łącznej powierzchni 201 m2, podzielona na 2 nowe działki [...] i [...] kupiona została przez dwóch nabywców za 42.684 zł to jest za 212,36 zł za 1 m2 (akt notarialny, Rep. A Nr [...] z dnia [...].06.2015 r. i akt notarialny Rep. A nr [...] z dnia [...].06.2015). Natomiast przedmiotowa działka niczym nie różniąca się od w/w, wyceniona została przez rzeczoznawcę w roku 2014 na 5.409 zł to jest 84,52 zł za 1 m2. Porównując zatem te ceny, zdaniem skarżącego nie można nie mieć wątpliwości, czy wycena dokonana przez rzeczoznawcę D. S. nie wynika z niewłaściwego doboru działek rzekomo podobnych, zwłaszcza jeśli się weźmie pod uwagę, iż wszystkie atrybuty przyznane działce nr [...] (str.16, tabela nr 6) charakteryzuje on jako bardzo dobre, czego nie mógł powiedzie w przypadku działek rzekomo podobnych. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaprezentowane w skarżonym orzeczeniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (jt. Dz.U. z 2014r. poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym ta kontrola stosownie do § 2 powołanego artykułu sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Sąd w ramach swojej właściwości dokonuje zatem kontroli aktów z zakresu administracji publicznej z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnymi jak i prawem procesowym. Sąd rozstrzyga przy tym w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zw. dalej p.p.s.a. – jt. Dz. U. z 2012r. poz. 270 z późn.zm.). Stosownie do art. 145 § 1 p.p.s.a. Sąd uwzględnia skargę tylko wówczas, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (1a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (1 b), inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (1c), a także wówczas, gdy stwierdza nieważność decyzji (postanowienia) z przyczyn określanych w art. 156 k.p.a. lub w innych przepisach bądź z tych przyczyn stwierdza wydanie decyzji (postanowienia) z naruszeniem prawa. Na wstępie Sąd pragnie wyjaśnić, że przepis art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną ma charakter szczególny i incydentalny, porządkujący stany faktyczne zaistniałe przed dniem 31 grudnia 1998 r. Nieruchomości, które w dniu 31 grudnia 1998 r. pozostawały w faktycznym władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego i były zajęte pod drogi publiczne, stały się z dniem 1 stycznia 1999 r. z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego. W tym zakresie uporządkowano istniejący stan faktyczny pod względem własnościowym. W ustępie 4 powyższy przepis przewiduje, że przejęcie następuje za odszkodowaniem ustalonym i wypłacanym według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniu za wywłaszczone nieruchomości, a podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według jej stanu z dnia wejścia w życie ustawy. Regulacje dotyczące odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości zawiera rozdział 5 działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zasadą przepisów regulujących odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości jest, że wywłaszczenie następuje za odszkodowaniem odpowiadającym rynkowej wartości prawa (art. 128) i po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającego wartość nieruchomości. Sposób ustalenia wartości rynkowej gruntów dla określenia wysokości odszkodowania, o jakim mowa w art. 73 ust. 4 ustawy został określony w sposób szczególny w § 36 ust. 6 rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem do określenia wartości nieruchomości dla potrzeb przedmiotowego odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy § 36 ust. 1-4 rozporządzenia, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem. Odpowiednie stosowanie tego przepisu do sytuacji o jakiej mowa w § 36 ust. 6 rozporządzenia oznacza, że po pierwsze zasadą przy określaniu wartości rynkowej gruntów zajętych pod drogi publiczne jest przyjęcie cen transakcyjnych występujących w obrocie gruntami przeznaczonymi pod drogi. Dopiero gdy brak takich cen (ze względu na brak obrotu gruntami na cele drogowe) zastosowanie znajduje zasada, iż wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Przechodząc do rozpoznania niniejszej sprawy, należy stwierdzić, iż istota sporu w sprawie poddanej kontroli Sądu sprowadzała się do udzielenia odpowiedzi na pytanie czy w istniejącym w sprawie stanie faktycznym i prawnym organy obu instancji prawidłowo oceniły wartość dowodową operatu szacunkowego i ustaliły wysokość odszkodowania za opisaną wyżej nieruchomość zajętą pod drogę. W świetle ugruntowanego stanowiska orzecznictwa sądowego nie ulega wątpliwości, że przeprowadzenie w sprawie administracyjnej dowodu z operatu szacunkowego (sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego), a zatem oparcie się na źródle dowodowym o statusie kwalifikowanym, tj. wymagającym wiadomości specjalnych, nie zwalnia organu administracji, podobnie jak i sądu administracyjnego z obowiązku oceny jego wiarygodności. Tytułem przykładu należy wskazać chociażby stanowisko zawarte w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05, w myśl którego w razie wątpliwości co do treści sporządzonego operatu szacunkowego organ administracji publicznej może żądać od rzeczoznawcy jego uzupełnienia, udzielenia wyjaśnień co do jego treści, a w konsekwencji również - jeśli istnieją ku temu uzasadnione powody - odmówić mocy dowodowej sporządzonemu operatowi. Operat szacunkowy powinien bowiem spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w rozporządzeniu, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Zatem ocena wartości dowodowej operatów zarówno przez organy administracji publicznej, jak też i sądy, jest możliwa w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi uzasadnione wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, a także wtedy, gdy operaty szacunkowe zawierają nieścisłości, błędy metodologiczne, rachunkowe, czy też pomijają niektóre istotne dla ustalenia wartości szacowanych nieruchomości elementy. W takiej sytuacji oczekiwanie od rzeczoznawcy majątkowego, że w formalnie prawidłowo sporządzonym operacie szacunkowym budzące uzasadnione wątpliwości kwestie zostaną dostatecznie wyjaśnione i w sposób zrozumiały i logiczny umotywowane - nie obniża rangi rzeczoznawcy jako osoby zaufania publicznego jak również sporządzonego przez niego operatu szacunkowego. Podkreślić w tym miejscu należy, że to na organach administracji publicznej ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy, w tym dokonania oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a.). W sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za nieruchomość oznacza to obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii, a w konsekwencji oceny jej mocy dowodowej, jako określającej wartość nieruchomości (v. wyrok NSA z dnia 13 września 2012 r. sygn. akt I OSK 2367/11, orzeczenia.nsa.gov.pl). Sąd podkreśla przy tym, że dokonanie badania prawidłowości, a co za tym idzie i mocy dowodowej operatu szacunkowego, nie może polegać jedynie na stwierdzeniu, iż operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, jak miało to miejsce w decyzji organu I instancji. Badania prawidłowości operatu szacunkowego nie stanowi również, jak miało to miejsce w decyzji organu II instancji, przywołanie treści operatu szacunkowego i ogólnikowe stwierdzenie, że "podczas analizy operatu nie stwierdzono braków formalnych, błędów obliczeniowych ani wewnętrznych niespójności wyceny, które pozwoliłyby na zakwestionowanie ustaleń operatu" przy czym biegły skorzystał z dyspozycji § 36 ust. 4 rozporządzenia i przyjął do porównania transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym. Tak jak wskazano powyżej, organy z urzędu obowiązane są do badania prawidłowości sporządzonego operatu. Tymczasem w sprawie niniejszej, pomimo zarzutów odwołania w tym zakresie, decyzja Wojewody zawiera jedynie ogólnikowe stwierdzenia wyrażające się w formule, że operat nie zawiera nieprawidłowości i został sporządzony w zgodzie z obowiązującymi przepisami. Podkreślić jeszcze raz zatem należy, że operat szacunkowy podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, że oceny wymaga również to, czy jest zupełny i logiczny. Tylko operat szacunkowy oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, ale także właściwym doborze nieruchomości podobnych i znajomości cech tych nieruchomości, które wpływały na poziom cen, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Tymczasem w przedmiotowej sprawie w ocenie Sądu, organ dokonał jedynie pobieżnej oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, bez dogłębnego rozważenia jego spójności i logiczności. Wskazać w tym miejscu bowiem wypada, że mimo, iż w odwołaniu skarżący podnosił, że w operacie brak jest uzasadnienia wyboru przez rzeczoznawcę do porównania 3 z pośród 7 wskazanych w operacie działek to organ jedynie lakonicznie stwierdził, iż uzasadnienie takie znajduje się na stronie 14 operatu pod nagłówkiem 8.3.1. Szacowanie działek. Tymczasem we wskazanym miejscu operatu znajduje się zapis wskazujący, iż "Z populacji transakcji odnotowanych w badanym okresie dla oszacowania wybrano działki porównawcze według kryterium przeznaczenia, położenia, dostępności i możliwości rozwojowych", przy czym jako przeznaczenie przyjęto przeznaczenie gruntów na cele drogownictwa. Jako położenie przyjęto tereny gminy [...] charakteryzujące się podobnym położeniem względem głównych szlaków komunikacyjnych. Z powyższego nie wynika zatem, co słusznie podnosi skarżący, uzasadnienie do wyboru tych konkretnych 3 z 7 branych pod uwagę transakcji nieruchomościami. Szczególnie gdy się weźmie pod uwagę, iż zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. do porównania maja być wzięte nieruchomości podobne a zatem nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiąca przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Tymczasem przyjęte do porównania nieruchomości budzą wątpliwości co do ich podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Przykładowo zgodnie z zapisem zawartym na str. 15 Operatu jedna z cech podobieństwa – położenie – została określona, co wskazano powyżej, jako tereny gminy [...] charakteryzujące się podobnym położeniem względem głównych szlaków komunikacyjnych. Tymczasem z opisu przyjętych do porównania działek nr [...] i [...] wynika, że co prawda znajdują się one na terenie gminy, jednak ich położenie względem głównych szlaków komunikacyjnych nie jest już podobne do nieruchomości wycenianej. Ta bowiem posiada dość dobry i nieznacznie skomplikowany w siatce ulic dostęp komunikacyjny. Tymczasem działka nr [...] i [...] ma dostęp z występującymi utrudnieniami w siatce dróg. Trzeba również wskazać, że przyjęcie jako podobnej działki nr [...] budzi poważne wątpliwości Sądu gdy się weźmie pod uwagę, że działka wyceniana znajduje się prawie w centrum miast w obszarze zurbanizowanym z korzystnym dostępem w siatce ulic o nawierzchni asfaltowej oraz dobrym dostępem do komunikacji i z dostępem do mediów. Gdy tymczasem wzięta do porównania działka nr [...] jest działką położoną "poza ciągłą linią zabudowy kubaturowej o przeznaczeniu mieszkalnym jednorodzinnym. W sąsiedztwie dominują tereny niezabudowane pól i łąk. Dostęp do działki pośrednio z drogi publicznej o nawierzchni gruntowej. Uzbrojenie techniczne terenu – wzdłuż drogi gminnej ul. [...]. Dostęp do działki z występującymi utrudnieniami w siatce dróg". A jak wskazuje skarżący jest to działka położona w obszarze wiejskim, nie miejskim gminy. W sprawie niniejszej, co trzeba podkreślić, winien był znaleźć i znalazł zastosowanie przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia, zgodnie z którym w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Rzeczoznawca w niniejszej sprawie do porównania przyjmował jak wynika z zapisu na str.15 (pierwszy akapit) przeznaczenie na cele drogownictwa, choć wątpliwości w tym zakresie może budzić brak stosownego zapisu w opisie działki nr [...] ( str. 15 operatu). Rzeczoznawca majątkowy określając wartość przedmiotowej nieruchomości składającej się z działki nr ew. [...] zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Istotą wskazanego powyżej podejścia porównawczego jest istnienie uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Zasadą jest zatem przy metodzie porównywania parami zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia porównywanie nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Metoda ta nie pozwala zatem na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych właściwościach. W tej sytuacji należało wziąć pod uwagę przepis art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którym, nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Wyjaśnienie z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno zatem znajdować swe precyzyjne odzwierciedlenie w sporządzanym operacie, czego brak jest w operacie sporządzonym w dniu [...] października 2014r. przez rzeczoznawcę majątkowego D. S. W niniejszej sprawie z operatu nie wynika dlaczego przyjęte do porównania trzy z siedmiu działek zdaniem rzeczoznawcy są najbardziej podobne do wycenianej nieruchomości, brak bowiem w operacie opisu pozostałych 4 działek lub wyjaśnień rzeczoznawcy dotyczących podstaw odrzucenia pozostałych transakcji nieruchomościami. Podkreślić w tym zakresie należy, iż znajdujące się w operacie na str. 11 informacje w postaci: daty aktu, numeru aktu, położenia, obrębu, powierzchni i ceny całkowitej i za 1m2 nie obrazują kryteriów oraz elementów, które posłużyły rzeczoznawcy do uznania i wyboru transakcji do porównania z działką wycenianą. Nadto Sąd zauważa, że w operacie na str. 8 w pkt 6 Sposób wyceny – wskazano "Rzeczoznawca dokonał badania rynku lokalnego i uznał, że niewielka liczba transakcji nieruchomościami na cele drogownictwa o charakterze rynkowym nie pozwala przeprowadzić rzetelnej analizy tego segmentu rynku oraz dokonać oceny wpływu przeznaczenia na cele publiczne, tj. pod drogę publiczną na wartość nieruchomości. Na podstawie wcześniejszych badań oraz podobnych przypadków na innych rynkach lokalnych przyjmuje się, że przeznaczenie nieruchomości na cele publiczne nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości szacowanej. Stan taki potwierdzają analizy przeprowadzone na rynkach podobnych". Nie negując wniosków rzeczoznawcy i założeń przyjętych w tym zakresie należy jednak wskazać, że jeżeli przyjmuje on, iż przeznaczenie nieruchomości na cele publiczne nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości a przyjmuje takie założenie w oparciu o wcześniejsze badania, podobne przypadki na innych rynkach lokalnych, a stan taki przyjmuje w oparciu o analizy przeprowadzone na rynkach podobnych to w operacie winny znaleźć się w tym zakresie stosowne wyjaśnienia i wskazania np. w oparciu o analizy i badania na których rynkach lokalnych dokonano takiego założenia. Tymczasem operat szacunkowy wykonany dla przedmiotowej nieruchomości (działka nr ew. [...]) nie zawiera w tym zakresie żadnych wskazań i wyjaśnień, czyniąc tym samym założenia rzeczoznawcy przyjęte w tym operacie gołosłownymi i niepopartymi stosownymi analizami. Mając powyższe na uwadze w ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy nie poddaje się kontroli w wyżej wskazanym zakresie. Wobec tego pozytywna ocena przedmiotowego operatu przedstawiona przez Wojewodę nie mogła zostać zaakceptowana przez Sąd. Ponownie rozpoznając sprawę organ zgromadzi pełny materiał dowodowy, dokona oceny zgromadzonego materiału dowodowego z uwzględnieniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. i uzasadni wydaną decyzję z uwzględnieniem wymogów określonych w art. 107 § 3 k.p.a. a także przy ewentualnym uwzględnieniu konieczności rozważenia dlaczego przy szacowaniu nieruchomości nie była wzięta wartość ustalona za działkę nr ew. [...], która pochodzi z tej samej nieruchomości co szacowana nieruchomość. Mając powyższe na uwadze, Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.