IV SA/Wa 2582/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Kaja Angerman, Sędziowie sędzia WSA Agnieszka Wójcik (spr.), sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 lutego 2016 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta T. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] czerwca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa na rzecz skarżącego Prezydenta Miasta T. kwotę 2000 (dwa tysiące) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] czerwca 2015 r. Nr [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013r., poz. 267), po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta T., utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2015 r. znak: [...], orzekającą w punkcie 1 o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł na rzecz Pani G. S. z tytułu nabycia z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o powierzchni [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha położonej w T., obręb nr [...], przeznaczoną na realizację inwestycji drogowej pod nazwą: "[...]"; w punkcie 2 o powiększeniu ustalonego w punkcie 1. odszkodowania o kwotę [...] zł z uwagi na to, że decyzja o ustaleniu realizacji inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym i ustaleniu go na rzecz dotychczasowego właściciela zamieszkałego w tym budynku; w punkcie 3 o ustaleniu odszkodowania rzecz Pani M. P., Pana R. B. oraz pozostających we wspólności ustawowej małżeńskiej Pana R. C. oraz Pani S. C. z tytułu wygaszenia ograniczonego prawa rzeczowego ustalonego na wyżej opisanej nieruchomości polegającego na prawie przechodu i przejazdu przez działkę nr [...] o pow. [...] ha i działkę nr [...] o pow. [...] ha, pasem gruntu o szerokości 6 m wzdłuż granicy z działkami nr [...] do działki nr [...], po [...] części w łącznej kwocie [...] zł, tj. po [...] zł; w punkcie 4 o pomniejszeniu ustalonego w pkt 1 i 2 odszkodowania na rzecz Pani G. S. w kwocie [...] zł o wartość ograniczonego prawa rzeczowego w łącznej kwocie [...] zł; w punkcie 5 zobowiązującej Prezydenta Miasta T. do wypłacenia ustalonego odszkodowania w kwocie [...] zł na rzecz Pani G. S. oraz w kwocie [...] zł na rzecz Pani M. P., w kwocie [...] zł na rzecz Pana R. B., w kwocie [...] zł na rzecz Pani S. C. i Pana P. C. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, że nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, położona w T., obręb nr [...], decyzją [...] nr [...] z dnia [...] listopada 2013, znak: [...], została przeznaczona na realizację inwestycji drogowej pn. "[...]". Decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Decyzją z dnia [...] stycznia 2015 r., Wojewoda [...] orzekł zatem w przedmiocie ustalenia odszkodowania za w/w nieruchomość i zobowiązał Prezydenta Miasta T. do jego wypłacenia w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie złożył Prezydent Miasta T. W uzasadnieniu odwołania podniesiono, że operat stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania sporządzony został nieprawidłowo. Odwołujący wskazał, że operat nie zawiera analizy rynku uzasadniającej twierdzenie biegłego, że w obrocie nie występują nieruchomości o zbliżonym nasyceniu podobnymi częściami składowymi. W odwołaniu wskazano ponadto, że operat zawiera nieprawidłowości w zakresie ustalenia i wyceny części składowych nieruchomości. Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu akt sprawy, Minister wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. 2013r., poz. 687) nieruchomości, o których mowa wart. 11 ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. W myśl art. 12 ust 4c ustawy o szczególnych warunkach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają. Stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wysokość odszkodowania, o którym mowa wart. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Według art. 18 ust 1a ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w ust. 1, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały (art. 18 ust Id cytowanej ustawy). Z kolei art. 18 ust 1 f ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych stanowi, że w przypadku gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, wysokość odszkodowania, o którym mowa w ust. 1, przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zamieszkałemu w tym budynku albo lokalu, powiększa się o kwotę 10.000 zł w odniesieniu do tej nieruchomości. W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie na rzecz Województwa [...] stanowił operat szacunkowy z dnia [...] października 2014 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Pana M. W. (numer uprawnień [...]). Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i, tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 grudnia 2007r. sygn. akt I SA/Wa 1484/07, dostępny w CBOSA). Z przedstawionego przez rzeczoznawcę majątkowego opisu nieruchomości wynika, że położona jest w T. przy ul. [...] w strefie śródmiejskiej T. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym. Teren nieruchomości jest zagospodarowany - częściowo utwardzony, ogrodzony, założona zieleń ozdobna. Otoczenie nieruchomości stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej i usługowej. Na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na wycenianej nieruchomości znajdowały się naniesienia budowlane (m.in. budynek mieszkalny o pow. netto [...] m2) oraz nasadzenia roślinne w postaci kilkudziesięciu drzew, krzewów i bylin. Lista części składowych nieruchomości znajduje się na stronie 8 operatu. Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości biegły ustalił, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyceniania nieruchomość nie była objęta zasięgiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta T. zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta T. z dnia [...] maja 2006 r. wyceniania nieruchomość położona była na obszarze oznaczonym jako ulica klasy GP. Biegły wskazał, że w procesie wyceny określono wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości ze względu na brak na rynku lokalnym transakcji nieruchomości o podobnej charakterystyce (zróżnicowane części składowe gruntu). W związku z tym biegły przy wycenie nieruchomości zastosował podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową. Podejście kosztowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Po dokonaniu analizy nieruchomości o przeznaczeniu drogowym biegły stwierdził, że na lokalnym rynku nieruchomości, rozumianym jako obszar miasta T., w okresie od października 2012 r. do września 2014 r. odnotowano kilkanaście transakcji niezabudowanymi nieruchomościami gruntowymi nabywanymi i przeznaczonymi na inwestycje drogowe. Ceny osiągane przez nieruchomości drogowej zawierały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2 przy cenie średniej [...] zł/m2. Do dalszego porównania, po odrzuceniu transakcji nieruchomościami niepodobnymi do przedmiotu wyceny, biegły przyjął 3 transakcje nieruchomościami drogowymi, których ceny zawierały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2 przy cenie średniej [...] zł/m2. Ze względu na małą zmienność w czasie poziomu cen transakcyjnych na wybranym rynku, biegły przyjął, że nie wystąpił związek upływu czasu z poziomem cen transakcyjnych. W związku z powyższym biegły zaniechał aktualizacji cen na dzień wyceny. W wyniku analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod drogi o znanych cechach biegły stwierdził, iż zasadniczy wpływ na cenę miały następujące cechy rynkowe: lokalizacja (waga 70%) oraz sąsiedztwo (waga 30%) Biegły następnie porównał nieruchomość wycenianą z trzema wybranymi nieruchomościami podobnymi z wyznaczonego zbioru i skorygował jej wartość w oparciu o ustalone współczynniki. Wartość 1m2 gruntu działki nr [...] o łącznej powierzchni [...] ha została określona na kwotę [...] zł. Tym samym wartość gruntu została po zaokrągleniu została oszacowana na kwotę [...] zł. Wartość naniesień budowlanych została natomiast oszacowana na kwotę [...] zł (w tym wartość budynku mieszkalnego - [...] zł). Wartość nasadzeń roślinnych biegły oszacował na kwotę [...] zł. Łączna wartość działek [...] została określona na kwotę [...] zł. W związku z faktem, że przedmiotową nieruchomość obciążało ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności gruntowej polegającej na prawie przechodu i przejazdu przez działkę nr [...] pasem gruntu o szerokości [...] wzdłuż granicy z działkami nr [...] do działki nr [...] na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr [...], biegły dokonał wyceny wartości tego prawa na kwotę [...] zł. Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] października 2014 r. organ wskazał, iż zawiera on wszystkie elementy wymagane powyższymi przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 209, poz. 2109). W myśl art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zgodnie z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Biegły w związku z faktem, że na rynku nie odnotowano transakcji nieruchomościami o podobnym nasyceniu składnikami budowlanymi i nasadzeniami roślinnymi określił wartość odtworzeniową nieruchomości, osobno wyceniając grunt i części składowe. Wyceniając wartość gruntu biegły wykorzystał do porównania transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym, tożsamym z celem wywłaszczenia. Tym samym. operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie wypełnia dyspozycję przepisu § 36 ust 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. Autor operat wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Nie można zatem w ocenie organu uznać, że odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo. Odnosząc się do zarzutów odwołania odnoszących się do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego organ zauważył, że były one przedmiotem wyjaśnień biegłego złożonych w piśmie z dnia [...] kwietnia 2015 r. Co do zarzutu braku analizy rynku uzasadniającej twierdzenie biegłego, że w obrocie nie występują nieruchomości o zbliżonym nasyceniu podobnymi częściami składowymi, biegły stwierdził, że niecelowe jest umieszczanie w operacie analizy rynku nieruchomości niepodobnych do wycenianej, gdyż powodowałoby to jedynie zwiększenie objętości opracowania. Biegły wyjaśnił także sposób ustalenia i wyceny części składowych nieruchomości odnosząc się przy tym do zarzutów odwołania. Organ wyjaśnił także, że pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego, którego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami, jest w istocie rzeczy zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 sierpnia 2007r. sygn. akt: I SA/Wa 873/07, dost. CBOSA). Z uwagi na powyższe czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracji publicznej nie ma podstaw do podważenia. W razie pojawienia się wątpliwości, co do prawidłowości operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie, w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidziany jest sposób jego weryfikacji. Z przepisu tego wynika, że oceny prawidłowości operatu szacunkowego pod względem merytorycznym dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, a dokładnie Komisja Arbitrażowa przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (por. wyrok NSA z 10 października 2014r., sygn. I OSK 2529/13, dost. CBOSA, oraz wyrok NSA z 16 października 2014 r., sygn. I OSK 611/13, dost. CBOSA). Jednocześnie organ podkreślił, że skarżący w toku postępowania nie złożył wystarczającego dowodu mogącego świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny na potrzeby ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Zgodnie z powołanym orzecznictwem, jeżeli skarżący uzna, że sporządzony na zlecenie organu wojewódzkiego operat szacunkowy budzi wątpliwości powinien przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Skargę na powyższą decyzję wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Prezydent Miasta T. domagając się uchylenia w całości decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] czerwca 2015r. znak [...] utrzymującą w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2015 r. ustalającą odszkodowanie za prawo własności nieruchomości nabytej z mocy prawa na rzecz Województwa [...] decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] listopada 2013 r. znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "[...]", położonej w T. w obrębie [...] oznaczonej jako działki nr [...] o powierzchni [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. na rzecz G. S. za prawo własności oraz M. P., R. B., R. oraz S. C. za wygasłe ograniczone prawo rzeczowe, oraz w/w decyzji Wojewody [...] jako naruszających prawo, w tym w szczególności art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2014 poz. 918 z późno zm.) i § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania opera szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późno zm.). Jednocześnie skarżący wniósł o przeprowadzenie dowodu z dokumentu - opinii rzeczoznawcy majątkowego P. E. M. z dnia [...] czerwca 2015 r. na okoliczność wartości rynkowej nieruchomości, gdyż jest to niezbędne dla wyjaśnienia istotnych wątpliwości dotyczących ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego Pana M. W. w operacie szacunkowym z dnia [...] października 201 - wartości prawa własności gruntu i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia się postępowania w sprawie. Jak również o zwrot kosztów według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi wskazano, że wbrew ustaleniom poczynionym w toku postępowania niewielki fragment nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla drogi głównej - "[...]", na odcinku [...] w T. oraz części terenów przyległych (Uchwała Nr [...] Rady Miasta T. z dnia [...] października 2005 r.). Część przedmiotowych działek znajduje się w granicach jednostki planistycznej oznaczonej symbolem J11aUR, dla której ustalono przeznaczenie podstawowe tereny usług rzemieślniczych z zielenią. Pozostała część nieruchomości nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta T., zatwierdzonym Uchwałą nr [...] Rady Miasta T. z dnia [...] maja 2006 r., nieruchomość położona była w obszarze oznaczonym jako ulica klasy GP. Biegły rzeczoznawca, w sporządzonym dnia [...] października 2014 r. operacie szacunkowym, dokonał analizy rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych nabywanych i przeznaczonych pod inwestycje drogowe i przedstawił wykaz transakcji nieruchomości drogowych w tabeli VI.I. (strona 19 i 20 ww. operatu). Ceny za jeden metr kwadratowy gruntu wahały się w przedziale od [...] zł do [...] zł. Następnie stosując podejście porównawcze, określone wart. 152 ust 1 i art. 153 ust. 1 ugn, biegły oszacował wartość przedmiotowej nieruchomości, dokonując zestawienia cen 3 transakcji nieruchomości podobnych, jego zdaniem, do nieruchomości przejętej z mocy prawa na rzecz Województwa [...]. W sporządzonym dnia [...] października 2014 r. operacie szacunkowym dokonując analizy rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych nabywanych i przeznaczonych pod inwestycje drogowe rzeczoznawca majątkowy stwierdził, iż na wartość nieruchomości w rozpatrywanym segmencie rynku wpływ mają następujące czynniki: lokalizacja - waga 70%, - sąsiedztwo - waga 30 % . Lokalizacja, jako cecha, może występować w dwóch skalach: dobra - nieruchomość położona w strefie centralnej i śródmiejskiej T. oraz nieruchomości położone w dalszej strefie, charakteryzujące się korzystną dostępnością komunikacyjną, słaba - nieruchomości położne na obrzeżach miasta. W ocenie Skarżącego tak określona gradacja ww. cechy prowadzi do zniekształcenia wysokości czynników korygujących, a tym samym wpływa na wartość nieruchomości. Podobny problem związany jest z gradacją w obrębie skali dobra w cesze lokalizacja, gdyż rzeczoznawca majątkowy: przyjął w niej nieruchomości położone zarówno w strefie centralnej i śródmiejskiej T., jak i w dalszej strefie. Ponadto, przedstawiona w operacie szacunkowym tabela V.4.2. zawierająca zestawienie wprowadzonych poprawek kwotowych, w ocenie Prezydenta Miasta T., sporządzona została nieprawidłowo. Suma dokonanych poprawek kwotowych nie zgadza się bowiem z wyliczoną deltą oraz przyjętymi wartościami cech. Nie znajduje także uzasadnienia zastosowanie ekstrapolacji, gdyż z treści operatu szacunkowego nie wynika, aby szacowane nieruchomości wykraczały swoją wartością z uwagi na jedną lub kilka cech rynkowych poza warunki brzegowe. Jak wynika ze sporządzonej dla Prezydenta Miasta T. alternatywnej opinii o wartości nieruchomości twierdzenie o zawyżonej cenie metra kwadratowego wycenianej nieruchomości nie jest jedynie subiektywnym przekonaniem Skarżącego. W operacie szacunkowym z dnia [...] sierpnia 2015 r. rzeczoznawca majątkowy po wyselekcjonowaniu próbki 4 nieruchomości najbardziej podobnych do przedmiotu wyceny rzeczoznawca majątkowy określił wpływ poszczególnych cech rynkowych na poziom uzyskiwanych cen transakcyjnych, wartość nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Po przeprowadzonej analizie wagi poszczególnych cech rynkowych określone zostały w następujący sposób: lokalizacja ogólna - 40%, - otoczenie bezpośrednie - 60%. Z przedstawionego w operacie szacunkowym z dnia [...] sierpnia 2015 r. zestawienia nieruchomości podobnych delta C, a więc różnica pomiędzy ceną maksymalną, a ceną minimalną 1 m2 nieruchomości (stanowiąca podstawę do wprowadzania stosowanych poprawek kwotowych) wynosi [...] zł, a cena metra kwadratowego gruntu to [...] zł. Są to wartości odbiegające od tych wskazanych w operacie szacunkowym z dnia [...] października 2014 r. W związku z sporządzoną alternatywną opinią o wartości nieruchomości z dnia [...] sierpnia 2015 r. wskazana wartość przedmiotu sporu stanowi różnicę pomiędzy wartością odszkodowania wskazaną w decyzji, a wartością wskazaną w ww. opinii. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do operatu sporządzonego przez stronę skarżącą wskazał, że nie powstał on w toku postępowania administracyjnego lecz dopiero po jego zakończeniu, a zatem nie miał możliwości odniesienia się do niego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych określone przepisami art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm. zwanej dalej p.p.s.a), sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, a więc kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Obowiązkiem orzekającego obecnie Sądu było ustalenie, czy w okolicznościach niniejszej sprawy organy prawidłowo dokonały ustalenia wysokości należnego odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działki nr [...] o powierzchni [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha położonej w T., obręb nr [...], przeznaczoną na realizację inwestycji drogowej pod nazwą: "[...]"; która z mocy prawa przeszła na własność gminy, a tym samym czy przeprowadziły właściwą ocenę operatu szacunkowego, który stanowił podstawę do określenia jego wysokości. Rozpoznając niniejszą sprawę Sąd uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja, została wydana z naruszeniem obowiązujących przepisów procesowych, tj. art. 7, art.15, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W myśl przepisu art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Organ administracji publicznej ma zatem obowiązek wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności związanych z określoną sprawą w celu ustalenia stanu faktycznego zgodnego z rzeczywistością. Mając na uwadze przepisy prawa materialnego organ ocenia, jakie fakty mają istotne znaczenie dla sprawy oraz jakie dowody należy przeprowadzić w celu udowodnienia tych faktów. Zgodnie natomiast z przepisem art. 77 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy i na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a.). Organ administracji publicznej jest więc na podstawie tych przepisów zobowiązany do podjęcia z urzędu wszelkich niezbędnych czynności w celu zebrania pełnego materiału dowodowego, by na jego podstawie ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona. Prawidłowe ustalenie stanu faktycznego sprawy jest niezbędnym elementem zastosowania właściwej normy prawa materialnego. Zgodnie z treścią art. 107 § 3 k.p.a. decyzja powinna zawierać uzasadnienie faktyczne, zawierające wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, oraz uzasadnienie prawne, czyli wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Jak słusznie wskazał bowiem Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 grudnia 1995 r. (sygn. akt SA/Lu 2479/94, Baza Orzeczeń LEX nr 27106) jednym z istotnych czynników wpływających na umocnienie praworządności w administracji jest obowiązek organów administracyjnych należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, którymi kierowały się te organy w toku załatwiania spraw. Motywy te powinny znaleźć swój wyraz także w uzasadnieniu faktycznym i prawnym decyzji, bowiem strony mają prawo znać argumenty i przesłanki podejmowanych decyzji. Bez zachowania tego elementu decyzji, strony nie mają możliwości obrony swoich słusznych interesów oraz prowadzenia polemiki z organem - zarówno w odwołaniu, jak też w skardze do Sądu. Niezależnie od powyższego, uzasadnienie stanowi jeden z niezbędnych warunków skutecznej kontroli decyzji administracyjnych przez sąd administracyjny. Prawidłowe uzasadnienie decyzji ma zatem nie tylko znaczenie prawne, ale i wychowawcze, bowiem pogłębia zaufanie stron postępowania do organów administracyjnych. Uzasadnienie prawne decyzji powinno zawierać umotywowaną ocenę stanu faktycznego w świetle obowiązującego prawa, oraz wskazać, jaki zachodzi związek między tą oceną, a treścią rozstrzygnięcia. Natomiast uzasadnienie faktyczne decyzji - zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. - powinno zawierać przede wszystkim wskazanie wszystkich istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy faktów, które organ uznał za udowodnione. Przedmiotem niniejszej sprawy było wyłącznie ustalenie wysokości odszkodowania za działkę gruntu zajętą pod drogę publiczną- wywłaszczoną nieruchomość. Zgodnie więc z powołanymi przez organ przepisami - uwzględniając specyfikę tego postępowania - miał on obowiązek wyczerpująco przeprowadzić postępowanie dowodowe, odnieść się do zebranych materiałów, w szczególności do operatu szacunkowego dotyczącego wywłaszczonej nieruchomości, a wyniki swojej oceny szczegółowo i rzetelnie uzasadnić. W rozpoznawanej sprawie zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, położona w T., obręb nr [...] stała się z mocy prawa własnością gminy- z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Przepis ten stanowi także, iż decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za te nieruchomości wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W oparciu zaś o art. 12 ust. 4f w/w ustawy odszkodowanie za przejęte nieruchomości przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Na podstawie art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 1997, Nr 115, poz. 741, z późn. zm. zwanej w dalszej części "ustawą") ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomość. W rozpoznawanej sprawie organ I instancji zlecił sporządzenie niniejszego operatu (sporządzony [...] października 2014 r. W ocenie jednak Sądu, analiza zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności w/w operatu szacunkowego, dokonana przez organ odwoławczy nie jest pełna, albowiem nie odniósł się on do wszystkich nieprawidłowości zawartych w tym operacie, na które wskazywała strona skarżąca skarżący, jak również nie dokonał indywidualnej oceny znajdującego się w aktach sprawy operatu, ograniczając się jedynie do przytoczenia zawartych w nim ustaleń, jak również stanowiska biegłego rzeczoznawcy. Tymczasem wskazać należy, że opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego w niniejszym postępowaniu o przyznanie odszkodowania jest najistotniejszym dowodem, od którego zależy rozstrzygnięcie sprawy. Oszacowanie wartości nieruchomości wymaga bowiem specjalistycznych umiejętności i powołania biegłego (lub biegłych), którzy - zgodnie z art. 150 ust. 5 oraz art. 156 ustawy - określają wartość nieruchomości w formie operatu szacunkowego, z zachowaniem szczególnej procedury wyceny przewidzianej zarówno w przepisach ustawy, jak również w przepisach wykonawczych, a przede wszystkim w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) - dalej w skrócie jako "rozporządzenie". Należy podkreślić, że choć operat sporządzany jest przez rzeczoznawcę majątkowego, który posiada specjalistyczne umiejętności, to jednak podlega ocenie zarówno przez strony postępowania, jak i organy administracji publicznej prowadzące postępowanie, a nawet, w razie konieczności zbadania jego prawidłowości - przez zespół oceniający wyznaczony przez organizację zawodową zgodnie z art. 157 ustawy. Ponieważ to organ administracyjny ostatecznie rozstrzyga sprawę, dlatego też ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu. Zadaniem biegłego jest dostarczenie organowi orzekającemu wiadomości specjalnych w celu ułatwienia należytej oceny zebranego w sprawie materiału, nie zaś rozstrzygania sprawy za organ administracji. Fakt, iż rzeczoznawca majątkowy z zakresu wyceny nieruchomości jest ekspertem w swojej dziedzinie i dysponuje odpowiednią wiedzą specjalistyczną, nie zwalnia organów administracji od obowiązku samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego. Operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego w myśl art. 84 § 1 k.p.a., zatem podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego sprawy. W razie wątpliwości organy administracji mogą więc żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia operatu, udzielenia wyjaśnień co do jego treści, a w konsekwencji również odmówić mocy dowodowej (wyrok NSA z 5 marca 2009 r., sygn. akt I OSK 292/08). W niniejszej sprawie operat szacunkowy sporządzony w 2014 r. był kwestionowany przez skarżącego już w toku postępowania przed organami. Podstawowy zarzut podnoszony w sprawie dotyczył nieprzeprowadzenia przez rzeczoznawcę analizy rynku, uwzględnienia przy określaniu ceny transakcji o najwyższej cenie (zdaniem skarżącego winna być ona odrzucona podobnie jak dokonano tego z ceną najniższą), nieścisłości pomiędzy przyjętymi do wyceny obiektami budowlanymi a ustaleniami wynikającymi z protokołu oględzin. W ocenie skarżącego organy opierając się na lakonicznych w w/w względzie wyjaśnieniach biegłego nie dokonały rzetelnej oceny operatu. W toku postępowania sądowoadministarcyjnego skarżący, którego argumentacja nie została przez orzekające organy uwzględniona, zlecił więc sporządzenie operatu. Wykonany na jego zlecenie operat z dnia [...] sierpnia 2015r., skarżący dołączył do skargi i został on przez Sąd dopuszczony jako dowód w sprawie. Operat ten określa wartość nieruchomości na kwotę [...] zł, a zatem o [...] zł mniej niż operat w oparciu o który wydano zaskarżoną decyzję. W ocenie Sądu rozpoznając przedmiotową sprawę organ odwoławczy winien był zatem wyjaśnić -czego nie uczynił, czy dokonując zestawienia cen 3 transakcji nieruchomości podobnych biegły mógł przyjąć m.in. cenę najwyższą, oraz czy przyjęte przez biegłego cechy nieruchomości, opierające się na jedynie dwóch skalach- dobra i słaba nie prowadziły do zniekształcenia wysokości czynników korygujących, a w konsekwencji czy w/w okoliczności nie miały wpływu na właściwe określenie wartości nieruchomości. Tym bardziej, że w ocenie strony skarżącej sporne nieruchomości nie leżą śródmieściu a ok. 4 km od centrum miasta, a z przedstawionego przez skarżącego operatu, odmiennie niż z operatu sporządzonego na zlecenie organu wynika, że część nieruchomości objęta jest planem miejscowym, w którym oznaczona jest symbolami J 11aUR-teren usług rzemieślniczych z zielenią, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej, co zdaniem Sądu mogło mieć również wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że organy rozstrzygające niniejszą sprawę naruszyły przepisy postępowania administracyjnego, w tym art. 7, art. 15, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., art. 107 § 3 k.p.a., w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co uzasadniało - w myśl art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy-Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - orzeczenie, jak w punkcie pierwszym wyroku. Odnośnie kosztów postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.