IV SA/Wa 2711/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Aneta Dąbrowska, Sędziowie sędzia WSA Joanna Borkowska, asesor WSA Agnieszka Wąsikowska (spr.), Protokolant spec. Piotr Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 marca 2019 r. sprawy ze skargi K. L. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] lipca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z [...] lipca 2018 r. [...] po rozpatrzeniu odwołania K. L. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] października 2016 r., znak: [...], orzekającej • w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 43.607,55 zł, za prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej w rejestrze gruntów obrębu [...], Gmina [...] jako działki nr: [...] (powstałej z podziału działki nr [...]) o pow. 0,0473 ha, nr [...] (powstałej z podziału działki nr [...]) o pow. 0,0014 ha, przejętej od użytkownika wieczystego K. L. z mocy prawa przez Województwo [...], na podstawie decyzji Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] maja 2016 r., znak: [...] udzielającej zezwolenia na realizację inwestycji drogowej dla zadania "[...]", której został nadany rygor natychmiastowej wykonalności, w tym na rzecz K. L. w wysokości 2.076,55 zł z tytułu wydania nieruchomości, oraz na rzecz [...] S A. w wysokości 41.531,00 zł z tytułu wygaśnięcia hipoteki oraz • w pkt 2 o zobowiązaniu Prezydenta [...] do wypłaty odszkodowania w wyżej wskazanych kwotach na rzecz K. L. oraz [...] S.A., w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji - uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2016 r., w całości i orzekł: • w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania na rzecz K. L. w kwocie 41.531,00 zł za prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w gminie [...], obrębie [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0473 ha oraz nr [...] o pow. 0,0014 ha, przeznaczonej pod budowę " [...]"; • w pkt 2 o powiększeniu tak ustalonego odszkodowania o kwotę 2.076,55 zł z tytułu wydania nieruchomości zgodnie z art, 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych; • w pkt 3 o odmowie ustalenia odszkodowania na rzecz [...] SA; • w pkt 4 o zobowiązaniu Prezydenta [...] do wypłaty odszkodowania w łącznej kwocie 43.607,55 zł na rzecz K. L. w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji. Jak wynika z akt sprawy w odwołaniu od decyzji organu I instancji Strona wskazała, iż odszkodowanie w niniejszej sprawie zostało ustalone nieprawidłowo w oparciu o operat szacunkowy, który jest niejasny, niepełny i sporządzony z naruszeniem przepisów prawa. Zdaniem odwołującej się, w przedmiotowej sprawie powinna zostać określona wartość rynkowa nieruchomości, a nie wartość odtworzeniowa. Nadto, w treści operatu nie wyjaśniono dlaczego dla określenia wartości nieruchomości wybrano dane podejście oraz metodę, a także nie dokonano oceny dlaczego nie ma uzasadnienia zastosowanie innego podejścia oraz metody wyceny. Odwołująca się wskazała również, iż rzeczoznawca majątkowy przy określaniu wartości działki dokonywał porównań transakcji nieruchomości zawartych ponad 4 lata od dnia dokonania wyceny. W odwołaniu wniesiono również o wystąpienie do odpowiedniej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego bądź o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego. Do akt sprawy przedłożyła operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] września 2016 r. dla wycenianych działek przez rzeczoznawcę majątkowego M. W. Organ odwoławczy decyzją wskazaną na wstępie wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0473 ha oraz nr [...] o pow. 0,0014 ha, stanowi operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. (nr uprawnień [...]). W dniu [...] lipca 2018 r. ten rzeczoznawca majątkowy potwierdził aktualność ww. operatu. Biegły ustalił, że wyceniana działka nr [...] powstała z podziału działki nr [...] o pow. 0,1568 ha, stanowi teren niezabudowany, porośnięty trawą oraz pojedynczym zadrzewieniem, występuje na niej lekkie zróżnicowanie wysokościowe terenu, posiada regularny kształt. Działka nie ma bezpośredniego dostępu do drogi, ten następuje przez działki sąsiednie. Natomiast działka nr [...] powstała z podziału działki nr [...] o pow. 0,0498 ha stanowi teren niezabudowany, porośnięty trawą oraz pojedynczym zadrzewieniem, a jej kształt jest regularny. Podobnie jak działka nr [...], działka nr [...] nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi. Na str. 8 i 9 operatu szacunkowego wskazano wszystkie znajdujące się na obydwu działkach naniesienia i nasadzenia. Biegły wskazał też, że otoczenie obydwu działek stanowią tereny niezabudowane, las, ogródki działkowe oraz pojedyncza zabudowa usługowa. Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, obydwie działki były objęte ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...], zatwierdzonego Uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] maja 2007 r., zgodnie z którym nieruchomość znajdowała się w terenie oznaczonym jako [...], przeznaczonym pod telekomunikację - tereny infrastruktury telekomunikacyjnej, w strefie dopuszczającej lokalizację obiektów i sieci infrastruktury technicznej. Biegły wskazał, iż określił wartość odtworzeniową przedmiotowych działek, oddzielnie wyceniając grunt a oddzielnie znajdujące się na nieruchomości części składowe. Wartość rynkową przedmiotowych działek określił przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami. W operacie szacunkowym wskazano następnie, iż ze względu na brak transakcji nieruchomościami przeznaczonych pod tereny infrastruktury telekomunikacyjnej oraz w związku z faktem, że zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dopuszczają na przedmiotowym terenie lokalizację obiektów infrastruktury technicznej, do dalszej wyceny przyjęto nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, zgodnym z celem wywłaszczenia. Biegły powołał się przy tym na brzmienie art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) dalej u.g.n., iż przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Organ zwrócił uwagę, że rzeczoznawca w pierwszej kolejności poddał analizie lokalny rynek nieruchomości położonych na obszarze miasta [...], nabywanych na cele budowy dróg publicznych oraz stanowiących tereny komunikacyjne, będące przedmiotem prawa własności. W związku natomiast z ograniczoną liczbą tego typu transakcji, analizie poddano rynek ponadlokalny z obszaru terenów miejskich województwa [...], biegły wskazał jednak na brak podobieństwa badanych nieruchomości z nieruchomością wycenianą. W związku z tym zdecydował się na rozszerzenie analizy o nieruchomości, które były przedmiotem sprzedaży w okresie dłuższym niż dwa lata poprzedzające wycenę, tj. o rok 2012 i 2013. Na analizowanym segmencie rynku odnotowano 4 transakcje, w których ceny wahały się w przedziale od 52,70 zł/m2 do 91.05 zł/m2. Średnia cena w zbiorze wyniosła 74,15 zł/m2. Ustalono następujące cechy rynkowe wpływające na wartość wycenianej nieruchomości i ich wagi - procentowe wpływy poszczególnych atrybutów (cech): lokalizacja (waga 60%) oraz inne cechy wpływające na wartość (waga 40%). Jednocześnie biegły wskazał, iż ceny nieruchomości są ustabilizowane i nie wykazują tendencji wzrostowej ani malejącej, dlatego też, cen transakcyjnych próbki reprezentatywnej nie korygowano z tytułu upływu czasu. Następnie dokonano charakterystyki nieruchomości przyjętych do porównań, a po określeniu sumy poprawek dla każdej z nich, wartość gruntu działki nr [...] oszacowano na kwotę 27.883,00 zł, natomiast gruntu działki nr [...] na kwotę 825 zł (58,95 zł/m2). Następnie biegły oszacował wartość prawa użytkowania wieczystego działki nr [...] na kwotę 16.172,00 zł, natomiast działki nr [...] na kwotę 479 zł; wartość nakładów na działce nr [...] na kwotę 24.274,00 zł, a na działce nr [...] na kwotę 606 z oraz łączną wartość nasadzeń na kwotę 1.619,00 zł w przypadku działki nr [...] oraz na kwotę 126 zł w przypadku działki nr [...]. Pozwoliło to na łączne oszacowanie wartości działek nr [...] oraz nr [...] na kwotę 55.333,00 zł, natomiast wartość prawa użytkowania wieczystego wraz z wartością znajdujących się na przedmiotowych działkach nakładów została oszacowana na kwotę 41.531,00 zł i w takiej też kwocie Wojewoda [...] przyznał odszkodowanie na rzecz K. L., które następnie zostało powiększone o kwotę 2.076,55 zł, stanowiącą 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania w terminie wskazanym w art. 18 ust 1e specustawy drogowej. Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2016 r. organ odwoławczy uznał, iż przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, nie zawiera wad powodujących naruszenie przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109). Odnosząc się do zarzutów odwołania Minister wskazał, iż nie można zgodzić się z zarzutem odwołującej się, iż biegły w przedmiotowej sprawie błędnie określił wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości, zamiast ustalenia jej wartości rynkowej. W operacie szacunkowym biegły wskazał, iż nie jest możliwe ustalenie wartości nieruchomości w oparciu o wartość rynkową wobec braku tego typu nieruchomości na rynku, wobec czego ustalił jej wartość odtworzeniową. W swoim piśmie z dnia [...] października 2016 r. biegły wyjaśnił ponadto, kiedy można określać wartość odtworzeniową, dlaczego wziął do porównania transakcje starsze niż 2 lata. Poza tym organ wskazał, że nie można też zgodzić się z twierdzeniem Strony, iż na rynku znajdowały się nieruchomości podobne do wycenianej, odwołująca się bowiem wyszła z błędnego założenia, iż wycenianą nieruchomość można traktować jako nieruchomość o charakterze usługowym (co wskazano w przedłożonym przez nią operacie sporządzonym przez biegłego), podczas gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wyraźnie wskazywał, iż wyceniane działki przeznaczone były pod tereny infrastruktury telekomunikacyjnej. W ocenie organu rzeczoznawca w swojej opinii przyjął nieruchomości niepodobne do wycenianej, mając na uwadze zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ zwrócił uwagę, że przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ma tu kluczowe znaczenie, a nieruchomości porównawcze powinny mieć podobną funkcje wyznaczoną przez plan. Natomiast w żaden sposób nie jest podobna do siebie działka o funkcji infrastruktury technicznej z działką o funkcji inwestycyjnej. Powyższe zatem budzi wątpliwości co do rzetelności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny nieruchomości ponieważ, porównanie nieruchomości o innym przeznaczeniu niewątpliwie ma wpływ na wartość 1 m2 gruntu wycenianej nieruchomości. Oznacza to, że ww. operat sporządzony dla wycenianych działek na zlecenie odwołującej się nie może stanowić wiarygodnego dowodu o wartości przejętej nieruchomości. Odnosząc się natomiast do wniosku o wystąpienie przez organ II instancji do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego z dnia [...] lipca 2016 r., Minister wskazał, iż żaden przepis nie obliguje organu prowadzącego postępowanie do wystąpienia z takim wnioskiem. Strona mogła sama skorzystać z możliwości oceny operatu będącego podstawą ustalenia odszkodowania przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniona była na mocy art. 157 u.g.n. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego K. L. zarzuciła powyższej decyzji naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a i w zw. z art. 7 k.p.a.: - poprzez dowolną, arbitralną i sprzeczną z zasadami logiki ocenę operatu szacunkowego biegłego rzeczoznawcy i uznaniu, że opinia ta jest spójna, logiczna, rzetelna, podczas gdy biegły w istocie przyjął błędną metodę odtworzeniową, a sama opinia jest wewnętrznie sprzeczna i nierzetelna; - poprzez dowolną, arbitralną i sprzeczną z zasadami logiki ocenę materiału dowodowego poprzez wskazanie, że organ administracji publicznej nie jest uprawniony do szczegółowej i kompleksowej oceny operatów szacunków, podczas gdy takowych ocen organ dokonuje w stosunku do opinii przedstawionej przez skarżącą uznając ją za błędnie skonstruowaną, pomimo że jak sam wcześniej organ przyznaje, nie ma do tego kompetencji; - poprzez odmówienie przymiotu prawidłowości, rzetelności, spójności, opinii biegłego rzeczoznawcy przedstawionej przez skarżącą, podczas gdy w istocie biegły przyjął prawidłową metodykę i w sposób spójny, rzetelny i wyczerpujący wycenił przedmiotową nieruchomość. Ponadto Skarżąca wskazała na naruszenie art. 134 w zw. art. 135 u.g.n., poprzez rażące zaniżenie wartości przedmiotowych nieruchomości i przyjęcie wartości odtworzeniowej za prawidłową i uwzględniającą słuszny interes stron. W ocenie Skarżącej organ odwoławczy naruszył także art. 10 § 1 k.p.a. poprzez uniemożliwienie wypowiedzenia się jej co do zebranych dowodów i brak zawiadomienia w przedmiocie przeprowadzenia dowodu w postaci potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego przez biegłego W. K., przez co strona skarżąca nie mogła się do przedmiotowego dowodu ustosunkować. Ponadto Skarżąca wskazała naruszenie przez organ art. 21 ust. 1 i 2 w zw. z art. 64 ust. 1 i 2 w zw. z art. 2 Konstytucji RP, poprzez pozbawienie skarżącej prawa do użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości bez słusznego odszkodowania. Wobec powyższych zarzutów wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w części, tj. w pkt 1 i 2 w zakresie nieprawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania wraz kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi Strona uzasadniła szerzej powyższe zarzuty. W ocenie Skarżącej zgromadzone w sprawie operaty szacunkowe są całkowicie kontradyktoryjnie i już na tej podstawie występuje przesłanka sporządzenia kolejnego operatu szacunkowego, co organ powinien wykonać z urzędu. Organ w istocie w toku postępowania nie ustosunkował się także do kwestii zwrócenia się do organizacji rzeczoznawców, przez co i strona skarżąca nie zwróciła się do wymienionej organizacji mając pełne prawo przypuszczać - ze względu na dyrektywę art. 7 k.p.a.- iż organ to uczyni. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację przedstawioną w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2018 r., poz. 2107) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r., poz. 1032 ze zm. – dalej p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Sąd rozpoznający sprawę nie może zatem zmienić zaskarżonej decyzji, a jedynie uwzględniając skargę może ją uchylić, stwierdzić jej nieważność lub niezgodność z prawem. W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 p.p.s.a. skarga podlega oddaleniu stosownie do art. 151 p.p.s.a. W ocenie Sądu, tego rodzaju naruszeń prawa nie można przypisać wydanej w sprawie decyzji Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] lipca 2018 r. w przedmiocie ustalenia odszkodowania na rzecz Skarżącej w wysokości 41.531,00 zł powiększonej o 2.076,55 zł za nieruchomość oznaczoną w ewidencji jako działki nr [...] o pow. 0,0473 ha oraz nr [...] o pow. 0,0014 ha, przeznaczonej pod budowę nowego przebiegu ulicy [...] w [...] do węzła [...] w ciągu obwodnicy miasta [...]. W pierwszej kolejności należy wskazać, że podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa ww. nieruchomości, stanowił operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. K., który następnie potwierdził jego aktualność. W ocenie Sądu w niniejszej sprawie należy podzielić argumentację organu, że to do rzeczoznawcy należy wybór metody i techniki szacowania, którą przyjmie, jak i to, że musi on uwzględniać zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Analiza zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w świetle przywołanych wyżej przepisów obowiązującego prawa prowadzi do wniosku, że sporządzony dla potrzeb rozpoznawanej sprawy operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania w drodze decyzji został prawidłowo oceniony przez organy administracyjne obu instancji w kontekście jego wiarygodności i wartości dowodowej. Jak wynika z ustaleń organów, biegły wskazał, iż wycenę nieruchomości dokonał określając wartość odtworzeniową przedmiotowych działek, oddzielnie wyceniając grunt a oddzielnie znajdujące się na nieruchomości części składowe (co jest dopuszczalne w myśl art. 150 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 135 ust. 2 u.g.n.). Biegły wskazał też, iż przy określaniu wartości rynkowej gruntu jako prawa użytkowania wieczystego określił jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego (co jest zgodne z § ust. 6 rozporządzenia). Poza tym zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. przy wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości istotne jest także przeznaczenie w planie miejscowy. Jak wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na terenie działek skarżącej, zatwierdzonego Uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] maja 2007 r., nieruchomości te usytuowane zostały na terenie oznaczonym jako [...], przeznaczonym pod telekomunikację - tereny infrastruktury telekomunikacyjnej, w strefie dopuszczającej lokalizację obiektów i sieci infrastruktury technicznej. W ocenie Sądu rzeczoznawca majątkowy prawidłowo dokonał także doboru nieruchomości porównawczych do wycenianych działek. W związku z faktem, iż dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym wyceniane działki przeznaczone były pod tereny infrastruktury telekomunikacyjnej, a w strefie dopuszcza się lokalizację obiektów i sieci infrastruktury technicznej, oraz wobec stwierdzenia braku transakcji nieruchomości o takim przeznaczeniu, do porównań prawidłowo przyjęto nieruchomości o przeznaczeniu drogowym uwzględniając art. 143 ust. 2 u.g.n. W myśl tego przepisu przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Wobec tych ustaleń za prawidłowe należy uznać stanowisko organów, które nie uwzględniły ustaleń zawartych w operacie sporządzonym na zlecenie Skarżącej z uwagi na nieprawidłowe przyjęcie, że działki objęte postępowaniem mogą być zakwalifikowane pod teren usługowy. Zdaniem Sądu przeznaczenie w planie zostało określone i nie zmienia jego przeznaczenia także usytuowany obok na działce budynek usługowy. Biegły w sposób prawidłowy obliczył wartość nakładów oraz nasadzeń znajdujących się na przedmiotowych działkach, czego Strona podobnie jak wyceny nieruchomości, w sposób przekonywujący nie zakwestionowała. Poza tym w piśmie z [...] października 2016 r., jak i w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wyjaśniono przyjęty przez rzeczoznawcę wybór metody szacowania nieruchomości oraz przyjęty rynek transakcyjny. Do wyceny wartości gruntu rzeczoznawca zdecydował o przyjęciu podejścia porównawczego, metody porównywania parami, co uznać należy za zgodne z art. 152 ust. 2 w zw. z art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 4 rozporządzenia), a przy określeniu wartości nakładów rzeczoznawca przyjął podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę elementów scalonych (co także ma swoje odzwierciedlenie w obowiązującym § 35 w z w. z § 23 rozporządzenia). Należy wskazać, że ww. piśmie autor raportu szczegółowo odniósł się do całego procesu wyceny. Wskazał podstawę prawną i po kolei wyjaśnił metodologię, którą przyjął w operacie. Wyjaśnił jak określona została wartość odtworzeniowa, wskazał na zastosowane podejście porównawcze i kiedy się je stosuje, przy jakich nieruchomościach podobnych oraz podał jak stosuje się metodę porównywania parami przy określaniu wartości gruntu. Odniósł się także do kwestii wykorzystania cen z okresu 2012 i 2013 r., wskazując, że uczynił to z uwagi na ograniczoną liczbę transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości nabytych pod drogi publiczne w latach 2014-2016 na terenie miasta [...]. Wyjaśnił też, że przyjął – mając na uwadze zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - do porównania działki przeznaczone pod drogę, które w myśl art. 143 ust. 2 u.g.n., stanowią także urządzenia infrastruktury technicznej. Dalej biegły zwrócił uwagę, że budynek znajdujący się na działce sąsiedniej jest niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nie wyznacza przeznaczenia działki objętej oceną. W ocenie Sądu stanowisko rzeczoznawcy zostało w sposób przekonywujący przedstawione, zarówno w kwestionowanym raporcie, jak i w piśmie z [...] października 2016 r. Strona natomiast jeśli miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego była uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Zasadnie organ podniósł, że możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. W ocenie organu odwoławczego w niniejszej sprawie operat nie budził wątpliwości, wobec tego nie podjął dodatkowych działań wyjaśniających. W sytuacji, bowiem gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Należy zatem wskazać, że to Strona, która kwestionuje operat powinna podjąć czynności, które by wykazały jego wadliwość. Co prawda w niniejszej sprawie Strona podjęła taką próbę, lecz okazała się ona nieskuteczna, z uwagi na nieprawidłowe przyjęcie przez rzeczoznawcę nieruchomości podobnych, które zdyskwalifikowały operat bez głębszej jego analizy. A tylko podważenie w trybie regulowanym przepisami prawa operatu szacunkowego pozwalało na pozbawienie go mocy dowodowej (wyrok NSA z 18 stycznia 2012 r. sygn. akt I OSK 733/11, LEX nr 1120685). Jeszcze raz należy podkreślić z uwagi na sporną kwestię, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania, zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia: 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1894/12 - Lex nr 1494707, 23 czerwca 2016 r. sygn. akt II OSK 2600/14 - Lex nr 2106691, 22 maja 2014 r. sygn. akt I OSK 2706/12 - Lex nr 1578871, 7 grudnia 2012 r. sygn. akt I OSK 1434/11 - Lex nr 1366424 oraz WSA w Łodzi z dnia 4 sierpnia 2016 r. sygn. akt II SA/Łd 456/16 - Lex nr 2105357). Reasumując, Sąd na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego stwierdził, że organy orzekające w sprawie dokonały prawidłowego ustalenia stanu faktycznego sprawy i poprawnie zastosowały prawo materialne. W motywach zaskarżonej decyzji, sporządzonych z poszanowaniem reguł art. 107 § 3 k.p.a. organ wyjaśnił powody ustalenie odszkodowania w oparciu o sporządzony operat szacunkowy, który poddał rzetelnej analizie i weryfikacji. Podniesione zaś w skardze zarzuty naruszenia art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 134, art. 135 u.g.n. jako nie mające oparcia w aktach sprawy niniejszej, sąd w świetle poczynionych wyżej rozważań ocenił jako chybione. Podobnie na uwzględnienie nie zasługuje – w okolicznościach niniejszej sprawy zarzut - niepowiadomienia strony o aktualizacji operatu, jak i zawiadomienia o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym znajdującym się w aktach sprawy przed wydaniem zaskarżonej decyzji. Wskazać trzeba, że działanie organu stanowi uchybienie procesowe, jednak ani strona nie wykazała, ani Sąd z urzędu nie dopatrzył się, by stanowiło to naruszenie prawa mające wpływ na wynik sprawy. Należy wyjaśnić, że takie uchybienie, mogłoby spowodować uchylenie zaskarżonej decyzji, ale tylko w sytuacji, gdyby wykazano, że Strona została pozbawiona możliwości złożenia dodatkowych dokumentów, które dołączyłaby dopiero na etapie skargi do Sądu albo uniemożliwiono jej podania okoliczności nowych, które wpłynęłyby na wynik sprawy. Jednak z takimi sytuacjami nie mamy doczynienia w sprawie. Aktualizacja operatu natomiast nie zmieniła stanu faktycznego sprawy i jego ustaleń, a strona w skardze powoływała się już na okoliczności przedstawiane na wcześniejszym etapie postępowania administracyjnego. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny - na podstawie art. 151 p.p.s.a. - skargę oddalił.