IV SA/Wa 372/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Magdalena Durzyńska, Sędziowie sędzia WSA Piotr Korzeniowski, sędzia WSA Anna Szymańska (spr.), Protokolant st. sekr. sąd. Katarzyna Tomiło-Nawrocka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 maja 2014 r. sprawy ze skargi T. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] stycznia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - oddala skargę - Przedmiotem skargi T.R. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] stycznia 2014r. (nr [...]). Zaskarżoną decyzją Kolegium utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] W. z dnia [...] maja 2013r. (nr [...]) o ustaleniu, na wniosek H. S.A. z siedzibą w W. warunków zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i nadbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na budynek mieszkalny wielorodzinny z garażem podziemnym, miejscami garażowymi w parterze, lokalem użytkowym na działce nr ew. [...] w obrębie [...] położonej przy ul. [...] w W. Zaskarżone rozstrzygnięcie zostało wydane w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych W dniu [...] lipca 2012r. H. S.A. z siedzibą w W. zwróciła się do Prezydenta W. z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i nadbudowie istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego na budynek mieszkalny wielorodzinny z garażem podziemnym, miejscami garażowymi w parterze, lokalem użytkowym na działce nr ew. [...] w obrębie [...] położonej przy ul. [...] w W. We wniosku o ustalenie warunków zabudowy inwestor podał, że projektowany budynek będzie miał do sześciu kondygnacji naziemnych, garaż podziemny i miejsca postojowe naziemne (łącznie 25), lokal użytkowy o powierzchni 20 m2, wjazd od ul. [...], a jego wysokość nie będzie przekraczała 16 metrów. Powierzchnia terenu pod zabudowę wyniesie 331 m2 (ok. 60%), powierzchnia całkowita podziemna : 500 m2, naziemna 1655 m2, powierzchnia biologicznie czynna : 138 m2 (25%). Zarząd Dzielnicy [...] decyzją z dnia [...] maja 2013r., działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 i art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647, ze zm.) dalej jako u.p.z.p. oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071, ze zm.), dalej jako k.p.a. ustalił warunki zabudowy dla tej inwestycji. W pkt 1.1 decyzji określającym warunki i wymagania dotyczące ochrony i kształtowania ładu przestrzennego organ pierwszej instancji ustalił : - obowiązującą linię zabudowy – zgodnie z załącznikiem graficznym nr 1 do decyzji : od ul. [...]: ok. 4,5 metrów od krawędzi jezdni, od ul. [...] : 6 metrów od krawędzi jezdni, - wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy (projektowanej i istniejącej) w stosunku do powierzchni działki: max 60%, tj. powyżej średniego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, który wynosi 44 %, - powierzchnię biologicznie czynną: min 25%, - szerokość elewacji frontowej: od ul. [...]: max 20 metrów, od ul. [...] max 16 metrów; projektowany budynek ma być oddalony o min. 3 metry od granicy działki przy ul. [...] 4 (na analizowanym obszarze średnia szerokość elewacji wynosi ok. 18 metrów); - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej: max 10 metrów, licząc od poziomu chodnika ulicy, (na analizowanym obszarze wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wynosi od 4 metrów do 15 metrów); - geometrię dachu : dach płaski max 10 metrów lub wielospadowy. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ stwierdził, że warunki i wymagania dotyczące ochrony i kształtowania ładu przestrzennego zostały ustalone zgodnie z przepisami u.p.z.p., na podstawie analizy funkcji i zagospodarowania terenu. Podał, że na analizowanym obszarze znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna oraz usługowa, zaś istniejący budynek jest użytkowany na cele mieszkalne. W tej sytuacji jego rozbudowa (nadbudowa) nie zmieni jego przeznaczenia i będzie zgodna z podstawową funkcją terenu. Teren planowanej inwestycji ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej od ul. [...] i od ul. [...]. Według organu, zamierzenie nie narusza przepisów odrębnych (art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.). Organ podał ponadto, że zgodnie z ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego W. z dnia [...] października 2006r., inwestycja jest położona na obszarze potencjalnego zagrożenia powodzią przy stanie wód stuletnich, na którym przeważa zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna o wysokości do 20 metrów (symbol [...]). Inwestor uzyskał wszelkie niezbędne uzgodnienia : z Burmistrzem [...] jako zarządcą drogi przy ul. [...] i [...] oraz z Dyrektorem Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w W. (z uwagi na jej położenie w obszarze narażonym na niebezpieczeństwo powodzi). Odnosząc się do zastrzeżeń i uwag podnoszonych przez T.R. – właściciela nieruchomości położonej przy ul. [...], sąsiadującej z nieruchomością, na której jest planowana inwestycja, że nie jest możliwe zaadaptowanie (przebudowa, nadbudowa) istniejącego budynku (domu rodzinnego) w sposób określony we wniosku o ustalenie warunków zabudowy, a budynek jest w złym stanie technicznym, organ administracji zauważył, że kwestie wykonalności decyzji docelowo rozstrzygane będą na etapie postępowania w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. T.R. w odwołaniu od tej decyzji zarzuciła organowi nieuzasadnione przyjęcie, że zamierzona inwestycja polega na rozbudowie i nadbudowie istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego na budynek mieszkalny wielorodzinny z garażem podziemnym i miejscami postojowymi w parterze i lokalem usługowym, podczas gdy inwestycja ta polegać będzie na budowie "zupełnie nowego obiektu budowlanego". Okoliczność ta – zdaniem strony – nie wynika z akt sprawy (materiału dowodowego) i dlatego decyzja organu I instancji narusza przepisy prawa materialnego tj. : art. 3 pkt 6 w związku z art. 3 pkt 2 i 21 ustawy z 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2013r., poz. 1409 ze zm.) oraz art. 7, art. 77 k.p.a. Zdaniem T.R. organ administracji wydał decyzję niezgodnie z wnioskiem inwestora, który domagał się ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji o wysokości 16 metrów i powierzchni użytkowej naziemnej 1700 m2 (przed modyfikacją wniosku) a nie jak ustalono w decyzji – budynku o wysokości do 10 metrów i powierzchni użytkowej 1655 m2. Strona podniosła również, że kwestionowana decyzja w zakresie w którym dotyczy : wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i geometrii dachu jest niewykonalna w świetle przepisów prawa budowlanego. Na tej podstawie strona wniosła o jej uchylenie w całości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpoznaniu odwołania wniesionego przez T.R. decyzją z dnia [...] stycznia 2014r. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu decyzji Kolegium podzieliło ustalenia faktyczne i prawne organu I instancji. Zdaniem Kolegium, planowana inwestycja spełnia przesłanki warunkujące uzyskanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy, określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.: nie naruszy zasady dobrego sąsiedztwa w zakresie kontynuacji funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Kolegium podkreśliło, że na analizowanym obszarze znajduje się zabudowa jednorodzinna i wielorodzinna oraz usługowa, budynki mają dachy o zróżnicowanej geometrii. Nieprzekraczalną linię zabudowy od ul. [...] ustalono jako przedłużenie linii zabudowy istniejącego (podlegającego rozbudowaniu) budynku, w odległości 4,5 metrów od krawędzi jezdni, po uzyskaniu zgody zarządcy drogi, a ustalając wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na poziomie wyższym niż średni, kierowano się wielkością powierzchni zabudowy działek na których znajdują się budynki wielorodzinne. Nadbudowa (rozbudowa) będzie realizowana na obiekcie istniejącym, który posiada dostęp do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.) i wystarczające uzbrojenie (pkt 3), zaś teren na którym ów obiekt jest usytuowany, nie wymaga zgody na przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne (art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p.). W związku z tym ustalenie warunków zabudowy w sposób określony w decyzji nie naruszy ładu przestrzennego okolicy. Kolegium podkreśliło ponadto, że organ ustalający warunki zabudowy jest związany wnioskiem inwestora co do rodzaju inwestycji, natomiast nie jest bezwzględnie związany wskazanymi przez inwestora poszczególnymi parametrami technicznymi, opisującymi planowany obiekt budowlany. Parametry te zostaną dokładnie określone dla danej inwestycji w decyzji o warunkach zabudowy, po dokonaniu analizy obszaru graniczącego z terenem planowanej inwestycji. Jeżeli inwestor parametry techniczne, w tym wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, zawarte w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy zaakceptuje, to nie można mówić o niezgodności decyzji z wnioskiem inwestora. Organ odwoławczy dodał, że ponieważ Spółka złożyła do Prezydenta W. wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i nadbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na budynek mieszkalny wielorodzinny z garażem podziemnym, miejscami garażowymi w parterze, lokalem użytkowym, organy zobowiązane były zbadać, czy planowane zamierzenie jest zgodne z przepisami u.p.z.p. Organy nie były natomiast uprawnione do oceny, czy zrealizowanie tej inwestycji w sposób określony w decyzji (przez rozbudowę, a nie całkowite wyburzenie istniejącego budynku) jest możliwe w świetle przepisów prawa budowlanego. Organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie może wkraczać w kompetencje organu wydającego pozwolenie na budowę. T.R. w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła o uchylenie decyzji obydwu instancji. Skarżąca zarzuciła organom naruszenie przepisów prawa materialnego tj . : art. 4 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 4 ust. 1 i art. 59 u.p.z.p. przez przyjęcie, że decyzja o warunkach zabudowy ma charakter wyłącznie informacyjny oraz art. 61 ust. 1 - 5 u.p.z.p. w związku z § 4-7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) w szczególności przez brak jednoznacznego określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Ponadto skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, art. 8, art. 9, art. 77, art. 80 oraz 107 § 3 k.p.a. przez nierozpoznanie odwołania (zarzutu naruszenia prawa materialnego) oraz uznanie, że organ pierwszej instancji nie jest związany wnioskiem inwestora w całości, a tylko w zakresie rodzaju inwestycji. W uzasadnieniu skargi strona skarżąca podniosła, że zaskarżona decyzja została wydana w sprawie rozbudowy i nadbudowy istniejącego jednorodzinnego budynku mieszkalnego. Tymczasem pierwotny wniosek inwestora obejmował budowę budynku wielorodzinnego mieszkalnego, a więc wnioskodawca zamierzał całkowicie zmienić funkcje użytkowe istniejącego budynku. Kwestie te, dotyczące rzeczywistych zamierzeń budowlanych wnioskodawcy znalazły się jednak poza zainteresowaniem organów orzekających w tej sprawie. Skarżąca zarzuciła również, że zaskarżona decyzja ustala wysokość planowanej inwestycji w sposób niezgodny z treścią wniosku. Nie jest ona również wewnętrznie spójna, ponieważ nie określa jednoznacznie wytycznych co do niektórych parametrów inwestycji. To wszystko czyni tę decyzję o warunkach zabudowy sprzeczną z art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p. i niewykonalną. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje: Skarga jest nieuzasadniona. Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. dotycząca ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Podstawę materialno-prawną tej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji stanowił w szczególności przepis art. 59 ust. 1 u.p.z.p. Zgodnie z tym przepisem zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku m.p.z.p., polegająca na budowie obiektu budowalnego lub wykonaniu innych robot budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86 u.p.z.p., wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Natomiast przesłanki wydania pozytywnej dla wnioskodawcy decyzji określa art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Powołany przepis stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków następujących warunków : 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych; 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zdaniem Sądu organy orzekające w sprawie rozpoznając wniosek Spółki o ustalenie warunków zabudowy nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie decyzji z obrotu prawnego. Zaskarżona decyzja jest zgodna z określonymi w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p. wymaganiami – przesłankami wydania decyzji o warunkach zabudowy. Przede wszystkim zachowano wymóg dobrego sąsiedztwa, nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej. Nie ulega też wątpliwości, że teren inwestycji znajduje się w zasięgu istniejącej infrastruktury miejskiej. Nieruchomość objęta inwestycją nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia terenu rolnego i leśnego na nierolny i nieleśny (użytek B- tereny mieszkaniowe). Przechodząc do oceny wyrażonych (podniesionych) w skardze zarzutów należy uznać je nieuzasadnione. Sąd podkreśla, że organ ustalający warunki zabudowy jest związany wnioskiem inwestora co do rodzaju inwestycji wskazanej przez inwestora, natomiast nie jest związany wskazanymi przez inwestora poszczególnymi parametrami technicznymi, opisującymi planowany obiekt budowlany. Parametry te będą mogły być dokładnie ustalone dla danej inwestycji dopiero w decyzji o warunkach zabudowy, niekiedy w sposób odmienny od wskazanego we wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Dopiero bowiem sporządzona analiza zasad i warunków zabudowy i zagospodarowania terenu według warunków określonych w art. 61 ust. 1- 5 u.p.z.p. oraz przepisów rozporządzenia daje podstawę do określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy. Na tej podstawie jest możliwe określenie przez organ wysokości budynków, ilości kondygnacji, linii architektonicznej, geometrii dachu. Jeżeli inwestor parametry techniczne, w tym np. wysokość budynku, zawarte w decyzji, a wynikające z przeprowadzonej analizy zaakceptuje, to nie można mówić o niezgodności decyzji z wnioskiem inwestora (por. np. wyroki NSA : z dnia 5 kwietnia 2007r., sygn. akt II OSK 602/06, z dnia 28 stycznia 2011r. sygn. akt II OSK 214/10 oraz z dnia 4 grudnia 2012r., sygn. akt II OSK 1388/11, wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 listopada 2007r., sygn. akt IV SA/Wa 137/07, z dnia 27 sierpnia 2008r., sygn. akt IV SA/Wa 777/08, z dnia 4 października 2007r., sygn. akt IV SA/Wa 1381/07, wszystkie orzeczenia dostępne na stronie : www.nsa.gov.pl/orzeczenia). Inwestor we wniosku o ustalenie warunków zabudowy podał m.in., że planuje rozbudować (nadbudować) istniejący budynek mieszkalny do wysokości 16 metrów. Organ I instancji określił tymczasem w decyzji, na podstawie przeprowadzonej analizy, jego wysokość do 10 metrów. Parametr ten wynika ze wskazanego wyżej dokumentu i jako taki zasadnie został przyjęty do rozstrzygnięcia. Żądana natomiast przez inwestora wysokość budynku, jako nie mająca usprawiedliwienia w otoczeniu terenu inwestycyjnego została odrzucona. Nie mniej jednak trudno zaakceptować stanowisko skarżącej co do niekonsekwencji organu i niespójności samego rozstrzygnięcia. Otóż w decyzji oraz samej analizie ustalono jednoznacznie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, zaś wskazywana w pkt 2 analizy wysokość 16 m jest opisem planowanego zamierzenia, nie zaś przyjętego przez organ. Przede wszystkim jednak zmieniony tenże parametr, niekorzystny dla inwestora, w konsekwencji został przez niego zaaprobowany. Nie zostało bowiem złożone odwołanie przez ten podmiot od decyzji organu I instancji. Zdaniem Sądu, nie jest zasadny zarzut skarżącej, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie ma charakteru deklaratoryjnego, lecz konstytutywny, ponieważ ostatecznie kształtuje prawa i obowiązku stron. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy ma wyłącznie charakter informacyjny i sama przez się nie kształtuje praw, ani obowiązków inwestora, określonych ustawą. Jest to akt stanowiący podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Dopiero w postępowaniu o wydanie pozwolenia budowlanego organ architektoniczno-budowalny ustala szczegóły dotyczące planowanej inwestycji i ocenia, czy w świetle przepisów Prawa budowlanego i przepisów wykonawczych jest dopuszczalne udzielenie pozwolenia na realizację zamierzonej inwestycji. Zatem decyzja o warunkach zabudowy, niezbędna w razie braku obowiązującego dla terenu objętego wnioskiem m.p.z.p., rozstrzyga tylko i wyłącznie o dopuszczalności realizacji określonego rodzaju inwestycji na tym terenie oraz określa podstawowe, warunki planowanej inwestycji budowlanej : warunki i wymagania w zakresie ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji (art. 54 pkt 2 lit a-c u.p.z.p.). Decyzja ta określa też linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali (art. 54 pkt 3 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.) oraz linie zabudowy o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 i § 4 rozporządzenia. Innymi słowy decyzja o warunkach zabudowy rozstrzyga jedynie wstępnie o możliwości realizacji określonej inwestycji na danej nieruchomości, określając tylko pewne, wskazane przepisami prawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunki dotyczące tej inwestycji. Nie przesądza zatem końcowo i ostatecznie o dopuszczalności zrealizowania zamierzeń budowlanych inwestora, ponieważ nie ocenia tych zamierzeń z punktu widzenia prawa budowlanego. Ostateczne decydowanie o warunkach dotyczących zabudowy działki następuje na etapie zatwierdzenia projektu budowlanego przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, prowadzonego na podstawie prawa budowlanego i uzyskania pozwolenia na budowę. Zgodnie z przepisem art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę, dlatego też organ wydający decyzję o warunkach zabudowy nie może wkraczać w kognicję organów administracji architektoniczno-budowlanej. Postępowanie dotyczące wydania decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest dopiero pierwszym etapem procesu inwestycyjnego. Kolejnym jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Na każdym z tych etapów są rozstrzygane różne kwestie dotyczące zamierzonej inwestycji budowlanej. Rozstrzygnięcie podjęte na pierwszym etapie, dotyczące warunków zabudowy nie przesądza o wszystkich elementach decyzji w sprawie pozwolenia budowlanego. Z tego powodu nie jest uzasadniony zarzut skargi dotyczący niemożności wykonania tej decyzji oraz jej wewnętrznej sprzeczności. Ocena, czy budynek o wysokości 10 metrów może w świetle przepisów prawa budowlanego liczyć 5 kondygnacji naziemnych nie należy do niniejszego postępowania. Organ ustalający warunki zabudowy nie jest także uprawniony do oceny, czy z punktu widzenia prawa budowlanego jest możliwe rozbudowanie istniejącego budynku mieszkalnego, czy też opisana wyżej inwestycja będzie polegać na wybudowaniu zupełnie nowego obiektu budowlanego. Ponadto Sąd stwierdza, że dopuszczalne było wyznaczenie parametru wysokości elewacji frontowej w taki sposób, jak uczyniono to w zaskarżonej decyzji, i ten parametr został wyznaczony, dla potrzeb określania warunków zabudowy, w sposób konkretny. Wyznaczenie go w granicach "max 10 metrów licząc od poziomu chodnika ulicy" nie narusza prawa. Prezentowane przez skarżącą stanowisko i argumentacja są sprzeczne z treścią § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Nie uwzględnia również charakteru decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, której celem nie jest ustalanie konkretnych wymiarów budynku, czy też innego obiektu budowlanego, lecz wskazanie koniecznych warunków przyszłej zabudowy w sposób uwzględniający zasadę ustanowioną w art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. zasadę "dobrego sąsiedztwa" wynikającą z konieczności zachowania ładu przestrzennego, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zarzut wyrażony zarówno w odwołaniu, jak i skardze do sądu administracyjnego sprowadzający się do postawienia tezy, że inwestor nie wykona rozbudowy i nadbudowy, lecz wzniesie nowy budynek także nie znajduje uzasadnienia. Po pierwsze dotyczy etapu następnego tj. "wykonania" decyzji o warunkach zabudowy co realizuje się poprzez wydanie pozwolenia na budowę, po drugie zaś zakłada bez żadnego uzasadnienia niezgodne z prawem działanie inwestora. Otóż decyzja o warunkach zabudowy jest jednoznaczna i dotyczy rozbudowy i nadbudowy. W takim też kształcie może być wydane pozwolenie na budowę. Jeżeli natomiast z przyczyn technicznych nie będzie możliwe wydanie pozwolenia zgodnie z treścią decyzji o warunkach zabudowy (rodzaj zamierzenia inwestycyjnego), wówczas organ budowlany odmówi wydania pozwolenia na budowę. Na tym natomiast etapie tego rodzaju rozważania tj. co do spełnienia wymogów prawa budowlanego – są przedwczesne. Zdaniem Sądu zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji ustalenia znajdują potwierdzenie w materiale dowodowym zgromadzonym w aktach postępowania administracyjnego. W świetle analizy poprzedzającej wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, planowana inwestycja spełnia warunki o których mowa w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p. Należy jednak podnieść, że organ naruszył zasady prowadzenia postępowania wyjaśniającego, ponieważ nie rozpoznał wszystkich zarzutów odwołania. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji brak jest stanowiska organu odwoławczego odnośnie zawartego w odwołaniu zarzutu naruszenia art. 3 pkt 6 w związku z art. 3 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane. Kolegium nie odniosło się do twierdzeń skarżącej dotyczących rzeczywistych zamiarów budowalnych wnioskodawcy. Jednakże uchybienie to, w świetle tego, co zostało już powiedziane, nie miało wpływu na wynik sprawy i nie mogło spowodować uchylenia decyzji (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) a contrario ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.). Kwestie bowiem Sąd stwierdza, że organ nie naruszył podanych w skardze przepisów prawa, brak jest podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji lub stwierdzenia jej nieważności, które Wojewódzki Sąd Administracyjny byłby zobowiązany wziąć pod uwagę z urzędu. Z powyższych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, działając na podstawie art. 151 orzekł jak w sentencji.