IV SA/Wa 71/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Sędziowie sędzia WSA Jarosław Łuczaj, asesor WSA Agnieszka Wąsikowska (spr.), Protokolant spec. Paweł Konopelski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 września 2019 r. sprawy ze skargi K. B., M. K., M. K., R. P., G. S., A. Z. i W. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] z dnia [...] czerwca 2018 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] solidarnie na rzecz skarżących kwotę pięćset złotych (500) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] października 2018 r., nr [...] po rozpatrzeniu odwołania R.P., M.S., M.K., K.B. i G.S. od decyzji Zarządu Dzielnicy [...] [...] [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 2018 r., znak: [...], ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym i infrastrukturą techniczną (zbiorniki retencyjne, zjazdy z drogi publicznej) na części działek oznaczonych nr [...] i [...], położonych w obrębie [...] przy ul. [...] na terenie Dzielnicy [...] [...] [...] - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy wskazał, że poprzednia decyzją Nr [...] z dnia [...] marca 2016 r., znak: [...], Zarządu Dzielnicy [...] [...] [...] ustalająca warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji została uchylona i przekazana do ponownego rozpatrzenia decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] z dnia [...] stycznia 2018 r., znak: [...] z uwagi na nieprawidłowo ustaloną linię zabudowy. Ponownie rozpoznając sprawę organ I instancji ustalił warunki zabudowy i ustalił nową linię zabudowy uwzględniając powyższe rozstrzygnięcie organu odwoławczego. Następnie decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Kolegium, która jest przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie. Organ odwoławczy w pierwszej kolejności powołał się na art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1, ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm., dalej u.p.z.p.), jak i przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Wskazał, że w celu ustalenia wymagań dla planowanej nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, z powodu braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego prawidłowo wyznaczono wokół działek granice obszaru analizowanego i przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Wyznaczono teren analizowany w obszarze nie mniejszym niż 50 m licząc od granic terenu inwestycji. Ponieważ szerokość frontu działki wynosi około 60 m, obszar analizowany wyznaczono w odległości 180 m od granic działki. Ze sporządzonej w sprawie analizy zagospodarowania obszaru wynika, że w badanym obszarze występuje głównie funkcja mieszkaniowa: budynki jednorodzinne, również w zabudowie szeregowej oraz budynki wielorodzinne, które pozwalają na określenie wymagań w zakresie kontynuacji funkcji oraz parametrów zabudowy dla planowanej inwestycji. Uwzględniając charakter planowanej inwestycji przeprowadzono analizę dla całego obszaru, w szczególności uwzględniono istniejącą zabudowę o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej. W południowej części obszaru analizowanego przy południowej pierzei ul. [...] jest zlokalizowany zespół VI-VII kondygnacyjnych budynków wielorodzinnych o wysokości około 22-24m, w części z usługami w parterze. W najbliższym otoczeniu, tj. przy ul. [...] [...], [...] i [...] znajdują się budynki podobne do przedmiotu inwestycji, a ich parametry mogą stanowić podstawę do określenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Przeprowadzona w sprawie analiza wykazuje, iż istniejąca w obszarze analizowanym zabudowa tworzy jednolitą, regularną linię zabudowy, z jednym wyjątkiem, który jest bardziej cofnięty w głąb działki. Niemniej jednak pozostałe działki w najbliższym otoczeniu mają jednolitą linię zabudowy i zasadnym jest ustalenie tej linii zgodnie z większością zabudowy w analizowanym obszarze. Organ odwoławczy wskazał, że w obszarze analizowanym wskaźniki wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynoszą: 8-26% dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej, 19% dla zabudowy oświaty, 21-41% dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w zabudowie bliźniaczej. Natomiast średni wskaźnik zabudowy wielorodzinnej wynosi w obszarze analizowanym 34%, dlatego też uzasadnione jest wyznaczenie tego parametru na poziomie do 35% dla nowej inwestycji Ustalono także, że w obszarze analizowanym szerokości elewacji frontowych wynoszą od 27m do 55m. Dla nowej zabudowy przyjęto wskaźnik 50m z tolerancją do 20%. W zakresie wysokości budynków w obszarze analizowanym, wskazano, że są zróżnicowane i wynoszą od 8m (zabudowa jednorodzinna) do 24m (zabudowa wielorodzinna). Dla wyznaczenia tego parametru ma również istotne znaczenie zabudowa znajdująca się po drugiej stronie ul. [...] dokładnie naprzeciwko terenu inwestycji. Z tego względu przyjęto wysokość nowej zabudowy na 20m z tolerancją do 0,5m. Z uwagi na zróżnicowanie dachów w obszarze analizowanym dla projektowanego budynku organ ustalił dach płaski osłonięty attyką o kącie spadku połaci dachowej do 12°. W ocenie organu analiza powyższa w sposób niebudzący wątpliwości wskazała, iż zamierzenie inwestycyjne spełnia warunek, określony w pkt 1 ust. 1 art. 61 u.p.z.p., bowiem istnieje odniesienie w zabudowie na działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej do określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Ponadto Kolegium podzieliło opinię organu I instancji, iż zamierzenie inwestycyjne będące przedmiotem niniejszego postępowania spełnia pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p.: teren ma dostęp do drogi publicznej, istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Projekt decyzji o warunkach zabudowy uzyskał pozytywne uzgodnienia i opinie, co oznacza, że nie ma powodów, dla których można by odmówić ustalenia warunków zabudowy. Odnosząc się do zarzutów odwołania, organ odwoławczy wskazał, że wysokość planowanej inwestycji została prawidłowo określona, a kwestia ustalenia dostępności światła, tzw. "linijka słońca", ustalana będzie w toku postępowania o pozwolenie na budowę. Zwiększenie ruchu komunikacyjnego oraz kwestia problemów z odprowadzaniem nieczystości ciekłych nie są elementem ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. K.B., M.K., M.K., R.P., G.S., A.Z i W.Z. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...]. Skarżonej decyzji zarzucili rażącą obrazę przepisów prawa: art. 61 u.p.z.p. poprzez naruszenie zasady tzw. dobrego sąsiedztwa, poprzez ustalenie wysokości budynku w głównej kalenicy 20 m / 6 kondygnacji, jak i art. 7. Art. 77 § 1 i 107 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, niezebranie całego materiału dowodowego w sprawie, a w konsekwencji przyjęcie, że organ ustalił warunki zabudowy w sposób prawidłowy i legalny, gdy w rzeczywistości ustalenie ich było dowolne. Wobec powyższego skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji jej poprzedzającej, jak i o zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi podniesiono uwagi dotyczące pracowników Kolegium, wskazując, że "używają przeciwstawnych sobie argumentów", przez co decyzje wydawane przez nich są sprzeczne same ze sobą. Odnosząc się do zaskarżonej decyzji Skarżący podnieśli, że organ dla planowanej inwestycji ustalił zbyt dużą wysokość oraz gęstość zabudowy, które są sprzeczne z zasadą "dobrego sąsiedztwa" i nie szanują charakteru obszaru objętego ulicami [...], [...], [...] i [...]. W całym tym kwartale występuje prawie wyłącznie zabudowa jednorodzinna i szeregowa. Strony odwołały się w tym miejscu do załącznika nr 1 do Uchwały Nr [...] Rady [...] [...] z [...] marca 2015 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która nadaje działkom nr ew. [...] i [...] przy ul. [...] w [...] (nr terenu w tym załączniku: D1.1) przeznaczenie U/MNI i określa max. wysokość zabudowy 12m / 3 kondygnacje. Treść powyższa świadczy – w ocenie Stron - że opracowujący wytyczne planu mieli wystarczające rozeznanie i uwzględnili istniejący charakter kwartału. Poza tym powołali decyzję Prezydenta [...]. [...] o warunkach zabudowy z [...] stycznia 2008r., znak: [...] (w odniesieniu do innej inwestycji ale o analogicznych parametrach). Poza tym zwrócono uwagę, że planowane budynki o długości 50 - 70m nie stanowią kontynuacji gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, nie nawiązują do specyfiki analizowanego obszaru. W związku z powyższym planowane zagospodarowanie terenu jest sprzeczne z zasadami ładu przestrzennego. Skarżący wskazali, że w toku postępowania zostali poinformowani, że zmianie uległy dane dotyczące planowanej inwestycji. Powierzchnia terenu inwestycji została zmieniona z [...]m2 na [...]m2, powierzchnia zabudowy z [...]m2 na [...]m2, max. wysokość budynków z 7 kondygnacji / 24m na 4 kondygnacje / 12,95m, (co oznacza, że inwestycję zagęszczono wbrew charakterowi kwartału). Odnosząc się do linii zabudowy, to w ocenie skarżących została ustalona w odległości mniejszej od pasa drogowego. Poza tym podnieśli, że nie zalecono analizy wpływu inwestycji na zmianę stosunków wodnych, a jest to temat na tym terenie kłopotliwy. Skarżący ponadto załączyli do niniejszej skargi inne decyzje o warunkach zabudowy dotyczące działek nr [...] i [...] wydane z wniosku różnych podmiotów. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest zasadna. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25.lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2018 r., poz. 2017 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2). Sąd administracyjny uwzględniając skargę, uchyla decyzję w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję oraz przyczyny wzruszenia aktów organów administracji, Sąd uznał, że zachodzą podstawy do wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] października 2018 r. utrzymująca w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] [...] [...] z [...] czerwca 2018 r. o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym i infrastrukturą techniczną na części działek oznaczonych nr [...] i [...], położonych przy ul. [...]. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017, poz. 1073, ze zm., dalej u.p.z.p.). Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p., każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części wymaga ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Odnosząc się do podnoszonych argumentów w skardze dotyczących parametrów nowej zabudowy określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, należy wskazać, że Wojewoda [...] rozstrzygnięciem nadzorczym z [...] kwietnia 2015 r. stwierdził nieważność powołanej przez skarżących uchwały nr [...]Rady Miasta [...] z dnia [...] marca 2015 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy [...] - część I (Dz. Urz. Województwa [...] z [...]kwietnia 2015 r., poz. [...]). W rozpoznawanej sprawie zatem wymogi nakładające konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zostały spełnione. Przechodząc do merytorycznego rozpoznania sprawy, należy wskazać, że art. 61 ust. 1 u.p.z.p., uzależnia wydanie przedmiotowej decyzji od łącznego spełnienia warunków wymienionych w punktach od 1 – 5, tj. kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (pkt 1); dostępu do drogi publicznej (pkt 2); zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu (pkt 3); braku wymogu uzyskania dla danego terenu zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne (pkt 4) oraz zgodności decyzji z przepisami odrębnymi ( pkt 5). Na podstawie delegacji ustawowej art. 61 ust. 6 u.p.z.p. wydane zostało przez Ministra Infrastruktury rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1558; dalej rozporządzenie). W myśl art. 61 ust. 7 cyt. u.p.z.p. w rozporządzeniu o którym mowa w ust. 6 należy określić wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Decyzja o warunkach zabudowy musi spełniać łącznie wszystkie warunki określone w szczególności w cyt. art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 u.p.z.p. oraz warunki rozporządzenia, aby można było uznać ją jako wydaną zgodnie z prawem. Należy wskazać, że przedmiotem analizy – jak wskazano wyżej i na co zwrócił uwagę skarżący na rozprawie przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Warszawie w dniu 24 września 2019 r. – jest część działki nr [...] i [...] położonej przy ul. [...] w [...]. Sąd, dostrzegając niejednolitość orzecznictwa w zakresie ustalania warunków zabudowy dla części działki, zajął w niniejszej sprawie stanowisko, że ustalenie warunków zabudowy powinno się odnosić do działki objętej wnioskiem jako całości, nie zaś tej tylko części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana lub w inny niż dotychczas sposób zagospodarowana. Należy zwrócić uwagę, że określenie warunków zabudowy dla terenu obejmującego jedynie cześć działki ewidencyjnej może prowadzić do obejścia przepisów obowiązującego prawa w zakresie kształtowania ładu przestrzennego, poprzez stopniowe wprowadzanie na części działki "nowych parametrów zabudowy w drodze wyjątku", które następnie będą stanowiły podstawę ustaleń do następnych części działki. Oczywiście w orzecznictwie nie wyklucza się takich przypadków i Sąd takie stanowisko podziela, kiedy z wyjątkowych przyczyn dopuścić należy ustalenie warunków zabudowy tylko dla części działki ewidencyjnej. Jednak zastosowanie takiego rozwiązania powinno być wnikliwie rozważone przez organ i uzasadnione w decyzji (por. wyroki NSA z dnia 14 marca 2019 r., II OSK 1135/17, z dnia 14 listopada 2018 r., II OSK 2758, z dnia 9 lipca 2015 r., II OSK 491/14; z dnia 16 stycznia 2018 r., II OSK 743/17). W ocenie Sądu takich rozważań w niniejszej sprawie jednak zabrakło. Poza tym Sąd uznał, że materiał dowodowy będący podstawą wydania decyzji o warunkach zabudowy jest niepełny z uwagi na brak części tekstowej analizy terenu, co ma istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec tego przyjęte przez organy rozstrzygnięcie w tych okolicznościach należy uznać za przedwczesne. Według z § 9 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia decyzja o warunkach zabudowy zawierać winna część tekstową i graficzną, zaś wyniki analizy urbanistycznej składające się z części tekstowej i graficznej, stanową załącznik do tej decyzji. Z powyższego wynika, że decyzja o warunkach zabudowy, ustalająca warunki oraz wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, podobnie jak analiza urbanistyczna, składa się z części tekstowej oraz z części graficznej. Załączniki do decyzji określone w § 9 rozporządzenia, stanowią integralną część decyzji. W świetle zgromadzonego materiału dowodowego w niniejszej sprawie – w ocenie Sądu - brak jest prawidłowej analizy funkcji i cech istniejącej zabudowy. W istocie brak części tekstowej analizy co do istotnych i kwestionowanych w toku postępowania parametrów, stanowiącej niezbędny załącznik do decyzji o warunkach zabudowy, stanowi przesłankę uchylenia decyzji obu instancji. W związku z tym, że zarówno w części tekstowej analizy, jak i z zaskarżonej decyzji, zabrakło rozważań, na jakiej podstawie, tj. czy na zasadach ogólnych, czy w drodze wyjątku zostały przyjęte poszczególne parametry inwestycji (wskaźnik zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość, geometria dachu), nie można poddać kontroli przyjęte przez organ stanowisko w sprawie. Przy czym należy wskazać, że jednym z parametrów, który w ocenie Sądu, już na tym etapie postępowania wyznaczony został w sposób nieprawidłowy jest szerokość elewacji frontowej. Zgodnie z § 6 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (ust. 2). Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 2). Jak wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji i z części graficznej analizy szerokość elewacji frontowej na obszarze analizowanym wynosi od 27 m do 55 m. Na podstawie tych ustaleń organ przyjął szerokość elewacji frontowej - 50m, z tolerancją do 20%. Z matematycznego równania wynika jednak, że maksymalna szerokość inwestycji może mieć zatem aż 60m i taki parametr na obszarze analizowanym nie występuje. Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji nie można wywieść, dlaczego organy przyjęły parametr większy niż wynika to z obszaru analizowanego. Poza tym mając na uwadze treść § 6 rozporządzenia, należy wskazać, że w ust. 1 tego przepisu wskazuje się na zasadę określania szerokości elewacji frontowej tj. średnia z tolerancją do 20%, a w ust. 2 wyjątek jeżeli wynika to z analizy. Natomiast przyjęta w niniejszej sprawie szerokość elewacji frontowej nie wynika, ani ze średniej szerokości elewacji frontowej ani z dopuszczalnej występującej na tym terenie. Do tej kwestii organ odniesie się ponownie rozpoznając sprawę. Co do pozostałych parametrów – jak już wcześniej wskazano – z uwagi na brak części tekstowej analizy, nie można poddać ich kontroli, ponieważ organ odniósł się do nich ogólnikowo w zaskarżonej decyzji i nie podał podstawy prawnej w tym zakresie. Zatem w ocenie Sądu wyjaśnienia organu odwoławczego, że przedmiotowa inwestycja spełnia wymogi u.p.z.p. i rozporządzenia są niewyczerpujące. Do ustalenia, czy inwestycja pozostaje w zgodzie z zastanym na danym terenie ładem urbanistycznym można dojść jedynie w wyniku rzetelnie przeprowadzonej analizy urbanistycznej, zawierającej część tekstową. To bowiem w oparciu o analizę funkcji cech zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się, czy konkretne, proponowane przez inwestora cechy, parametry, gabaryty i wskaźniki zabudowy są do pogodzenia z charakterystyką istniejącej w sąsiedztwie zabudowy. Zdaniem Sądu z uwagi na uchybienia, których dopuściły się organy, uzupełnienie materiału dowodowego w sprawie w powyższym zakresie mógł dokonać tylko organ I instancji, zatem należało uchylić zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. Podsumowując, Sąd stwierdza, że zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji były wadliwe. Organ odwoławczy nie dostrzegł istotnych uchybień postępowania, w konsekwencji niezasadnie zastosował w sprawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. zamiast wydać decyzję kasacyjną na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. Naruszenia przepisów postępowania – art. 7, art. 77 § 1 i art. 80, art. 138 § 1 pkt 1 i § 2 k.p.a. w zw. z art. 59 w zw. z art. 61 u.p.z.p. mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, skoro doprowadziło do wydania rozstrzygnięcia w nieprawidłowej formie (braki co do obligatoryjnego elementów decyzji, w tym złączników) na podstawie ustalonego w sposób niepełny stanu faktycznego. W konsekwencji konieczne było wyeliminowanie obydwu tych decyzji z obrotu prawnego. Należy także wyjaśnić, że załącznik tekstowy analizy terenu dołączony do decyzji organu I instancji nie może ograniczać się jedynie do wyjaśnienia parametru linii zabudowy, bo jak wynika z akt sprawy tylko w tym zakresie została zakwestionowana poprzednia analiza terenu – co zostało wskazane w załączniku nr 2 do decyzji z [...] czerwca 2018 r. Poprzednia decyzja Zarządu Dzielnicy [...] [...] [...]z [...] grudnia 2016 r. ustalająca warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji została wyeliminowana z obrotu prawnego w całości (tj. także w części graficznej i tekstowej) zatem jej ustalenia nie mogą być brane pod uwagę w niniejszym postępowaniu, które toczy się "od początku". Ponownie rozpoznając sprawę organ I instancji przeprowadzi w sposób rzetelny analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w formie tekstowej, uwzględniwszy powyższe wskazania Sądu, a następnie dokona oceny, czy wyniki analizy pozwalają na ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji zgodnie z wnioskiem złożonym przez inwestora na części działki, zwłaszcza w zakresie szerokości elewacji frontowej. Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi, Sąd uznał je za niezasadne. Przede wszystkim wnioskowane przedsięwzięcie spełnia warunki określone w art. 61 ust 1 ust. 1 u.p.z.p. w zakresie funkcji mieszkaniowej. Na terenie objętym analizą występuje bowiem zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, która jest przedmiotem niniejszego postępowania. Trzeba mieć na względzie, że nie tylko zabudowania istniejące w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji, na działkach graniczących z tym obszarem są brane pod uwagę, lecz wszystkie działki położone w obszarze analizy, powinny wyznaczać możliwość spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa oraz parametry nowej zabudowy. Jak wynika z akt sprawy zabudowania o charakterze wielorodzinnym występują m.in. po przeciwnej stronie ulicy, co planowana inwestycja. Poza tym teren ma dostęp do drogi publicznej, a istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Projekt decyzji o warunkach zabudowy uzyskał pozytywne uzgodnienia i opinie. Mając jednak na względzie wskazane wcześniej uchybienia, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r., poz. 1032 ze zm.), orzekł, jak w punkcie 1 wyroku. Orzeczenie o zwrocie kosztów postępowania, zawarte w punkcie 2 wyroku, uzasadnia art. 200 w związku z art. 205 § 1 powyższej ustawy. Na wysokość tych kosztów składa się uiszczony wpis od skargi w kwocie 500 zł.