IV SA/Wa 730/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Grzegorz Rząsa (spr.), Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman, sędzia WSA Katarzyna Golat, Protokolant ref. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 sierpnia 2016 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę I. Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody [...] (dalej również: "organ II instancji" lub "Wojewoda") z [...] stycznia 2016 r., Nr [...] (dalej również: "zaskarżona decyzja"). Na mocy tej decyzji Wojewoda, po rozpatrzeniu odwołań A.S. i B.D. oraz Gminy Miejskiej L. (dalej również "Gmina" lub "skarżący") utrzymał w mocy decyzję Starosty L. (dalej również: "Starosta") Nr [...] z [...] listopada 2015 r. ustalającą odszkodowanie na rzecz A.S. oraz na rzecz B.D. w wysokości po 7784,25 zł za udziały po 1/8 części w nieruchomości oznaczonej jako działka ewid. [...] z obrębu [...] o pow. 282 m2 zajętą pod drogę publiczną, gminną, ul. [...] w L. oraz zobowiązującą Gminę do wypłaty tego odszkodowania. II. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy. II.1. Ostateczną decyzją nr [...] z [...] kwietnia 2012 r. Wojewoda [...] stwierdził nabycie przez Gminę z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 roku prawa własności nieruchomości położonej w L. , zajętej pod część ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna o nr [...] w obrębie [...] L. , o powierzchni 282 m2 (dalej również: "Nieruchomość"). Decyzja ta została wydana na podstawie art. 73 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm., dalej również: "Ustawa z 1998 r."). II.2. Wnioski o wypłatę odszkodowania za przejętą Nieruchomość w terminie określonym w art. 73 ust. 4 Ustawy z 1998 r. złożyli K.S. (w imieniu męża A.S.– współwłaściciela do 1/8 części) oraz E.D. (w imieniu żony B.D. – współwłaścicielki do 1/8 części). II.3. Starosta we wskazanej na wstępie decyzji z [...] listopada 2015 r. uznał, że wnioski o wypłatę odszkodowania zostały skutecznie złożone w imieniu A.S. oraz B.D. Zdaniem Starosty, nie może uznać, że K.S. oraz E.D. działali również w imieniu M.S. (współwłaścicielki do 6/8 części Nieruchomości). II.4. Jeżeli chodzi o wysokość odszkodowania, to Starosta ustalił je na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 15 lipca 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W.K. (w operacie tym wartość całej Nieruchomości ustalono na kwotę 62 274 zł, czyli 220,83 zł za m²). Zdaniem Starosty, operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i tak jak każdy dowód podlega swobodnej ocenie co do jego wiarygodności i mocy dowodowej. Ocena ta nie może jednak możliwa w zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych Organ prowadzący postępowanie nie posiada wiadomości specjalistycznych, którymi dysponuje biegły, dlatego tez może ocenić operaty szacunkowe jako dowody w sprawie, mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatów jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzone wyceny zostały należycie uzasadnione. Zdaniem Starosty, organ nie może kwestionować oświadczenia zawartego w operatach szacunkowych odnośnie istniejących bądź nieistniejących transakcji rynkowych, a także zakresu badanego rynku. Odnosząc się do operatu sporządzonego w sprawie przez W.K. Starosta podniósł, że operat został wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i brak jest w aktach sprawy podstaw do jego zakwestionowania. Starosta odwołał się również do przebiegu rozprawy z udziałem biegłego przeprowadzonej 28 sierpnia 2015 r. W szczególności biegła wyjaśniła, że operat został sporządzony w oparciu o transakcje dotyczące nieruchomości drogowych, przy uwzględnieniu wszystkich cech wycenianej nieruchomości. II.5. Odwołanie od decyzji Starosty wniosła Gmina (zarzucając zawyżenie wartości wycenianej Nieruchomości) oraz A.S. i B.D. (zarzucając nieprzyznanie odszkodowania również na rzecz byłego współwłaściciela 6/8 części Nieruchomości). II.6. Wojewoda w zaskarżonej decyzji podtrzymał ocenę Starosty, że brak było podstaw do przyznania odszkodowania na rzecz innych współwłaścicieli Nieruchomości niż A.S. i B.D. Odnosząc się natomiast do zarzutów Gminy Wojewoda uznał, że są one bezzasadne. Wojewoda przypomniał, że kluczowym dowodem w postępowaniu o ustalenie i wypłatę odszkodowania jest operat szacunkowy, który tak jak każdy inny dowód w sprawie podlega ocenie organu administracji publicznej. Ocena ta nie może jednak wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ organ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak, zgodnie z art. 75 k.p.a., dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, badając czy został on sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, czy zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, czy jest spójny i logiczny - a w konsekwencji na podstawie art. 80 k.p.a. ocenić wartość dowodową sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Wojewoda przytoczył treść § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011 r. nr 165 poz. 985; dalej również: "Rozporządzenie w sprawie wyceny"). Zdaniem Wojewody, spełnione zostały warunki przewidziane w tym przepisie oraz w § 4 ust. 4 Rozporządzenia w sprawie wyceny, który wymaga aby przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej do porównań przyjąć co najmniej kilkanaście nieruchomości. Biegła W.K. zastosowała zestawienie 17 transakcji nieruchomościami podobnymi, które zostały dokonane na rynku lokalnym i regionalnym. Transakcje te dokonane były w terminie od miesiąca września 2013 r. do kwietnia 2015 r. Badaniem objęto rynek ograniczony do miast powiatowych aglomeracji [...] i miejscowości sąsiadujących funkcjonalnie z nimi związanych. Podczas analizy operatu organ odwoławczy nie stwierdził braków formalnych, błędów obliczeniowych, ani wewnętrznych niespójności wyceny, które pozwoliłyby na zakwestionowanie ustaleń operatu. Podniesiony w odwołaniu zarzut, iż cechy rynkowe "sąsiedztwo" i "lokalizacja szczegółowa" różnią się od siebie jedynie pozornie jest bezzasadny, "otoczenie" dotyczy sąsiedztwa nieruchomości, a nie jej samej, a "lokalizacja szczegółowa" odnosi się bezpośrednio do działki wycenianej. Poza tym -przyjmuje się, że o doborze atrybutów rynkowych decyduje rzeczoznawca majątkowy. Z operatu (pkt. 6, str. 6) wynika, że wyceniana działka miała w dokumentacji planistycznej przeznaczenie drogowe, w wycenie należało więc w pierwszej kolejności uwzględnić dostępne transakcje drogowe. Rzeczoznawca znalazła transakcje drogowe na wytyczonym rynku, z których część, z terenów miejskich, wykorzystała w sporządzonej wycenie. Jedyna kwestia poboczna, to przywołany w odwołaniu od decyzji, stwierdzony w tabeli na str. 11, znaczny rozrzut powierzchni nieruchomości porównawczych (11 m² - 3864 m²). Rzeczoznawca nie stwierdziła jednak - w trakcie analizy rynku - znaczącego wpływu wielkości działki drogowej na jej cenę. Wojewoda zauważył, że w odwołaniu skarżący zarzuca, iż nie dokonano wnikliwej analizy rynku regionalnego pod kątem istnienia tzw. transakcji drogowych, jednak na str. 10 operatu wykazano 24 transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne spełniających warunek podobieństwa zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 782 ze zm.; dalej: u.g.n.). III.1. Z powyższą decyzją Wojewody z 26 stycznia 2016 r. nie zgodziła się Gmina, która w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła o jej uchylenie oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty. Zaskarżonej decyzji Gmina, reprezentowana przez radcę prawnego, zarzuciła: 1) naruszenie art. 153 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 2 i ust. 3 w zw. z § 36 ust. 1, ust. 4 w zw. z § 36 ust. 6 Rozporządzenia poprzez oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej Nieruchomości, co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy; 2) naruszenie art. 7 , art, 8 , art. 11 i art. 77 w zw. z art. 107 § 1 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji. W uzasadnieniu skargi podniesiono w szczególności, że rzeczoznawca przy wycenie Nieruchomości wykorzystała do porównania transakcje sprzedaży, jakie miały miejsce w ostatnim czasie, dotyczące sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod budowę i poszerzenia dróg, podczas gdy wyceniana nieruchomość jest już drogą publiczną istniejącą. Z bazy danych biegła wybrała 17 nieruchomości, z których żadna nie jest położona w L. . Należy zauważyć, że nieruchomości położone w J. i w P. (poz. 7, 11 i 13) posiadają najwyższe ceny transakcyjne i jako takie powinny zostać odrzucone przez rzeczoznawcę. Nadto nieruchomość pod poz. [...] położona w P. oraz pod poz. [...] położona w P. posiadały powierzchnię kilkanaście razy większą od powierzchni działki wycenianej. Trzeba przyjąć, że rzeczoznawca nie przyjął więc do wyceny nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, czym naruszył dyspozycję § 4 Rozporządzenia. Twierdzenie, że powierzchnia nieruchomości nie ma wpływu na jej cenę jest chybione i nie poparte żadnymi dowodami w sprawie. Nadto przeczy doświadczeniu życiowemu i zasadom rynkowym. Skarżący podniósł również, że należy zwrócić uwagę na rodzaje cech, które rzeczoznawca wziął pod uwagę dokonując wyceny. Oczywistym jest, iż nieruchomość, która jest zajęta pod drogę publiczną ma dobry dostęp do drogi oraz ciągów komunikacyjnych, a pełne uzbrojenie w media oraz jakość drogi dojazdowej nie mają znaczenia w przypadku nieruchomości, która jest drogą publiczną. Uwzględnienie tych cech sztucznie zawyża cenę nieruchomości. Zdaniem Gminy, kolejny błąd operatu polega na uwzględnieniu w operacie cechy "lokalizacja szczegółowa" przez co rozumie się m.in. dobry dostęp do infrastruktury społecznej komunikacji publicznej, a co absolutnie nie ma znaczenia przy dokonywaniu wyceny nieruchomości drogowej. Oznacza to, iż sztucznie zawyżono cenę przedmiotowej nieruchomości, a co za tym idzie i wysokość naliczonego odszkodowania. Na końcowym fragmencie skargi Gmina podniosła, że decyzja Wojewody [...], jak i Starosty L. naruszyła przepisy ustawy Kodeks postępowania administracyjnego, tj art. 7, art. 8. art. 11 i art. 77 poprzez nie wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy i zasadności przesłanek, którymi kierował się organ wydając decyzję. III.2. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie. III.3. Na rozprawie 18 sierpnia 2016 r. pełnomocnik Gminy nie stawił się, zaś uczestnicy A.S. i B.D. wnieśli o oddalenie skargi. IV. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: IV.1. Skarga jest nieuzasadniona i podlega oddaleniu (art. 151 p.p.s.a.). IV.2.1. Kwestią kluczową dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie była ocena operatu szacunkowego z 15 lipca 2015 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W.K. Operat ten stanowił bowiem podstawę ustalenia odszkodowania za Nieruchomość na rzecz uczestników. IV.2.2. Przechodząc do tego zagadnienia należy w pierwszej kolejności wskazać, że zgodnie z art. 73 ust. 1 Ustawy z 1998 r., nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Odszkodowanie to winno być ustalone wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, przy czym podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy (art. 73 ust. 3 i 4 Ustawy z 1998 r.). Szczegółowe zasady ustalania odszkodowania należnego na podstawie Ustawy z 1998 r. określono w § 36 Rozporządzenia w sprawie wyceny. Zgodnie z § 36 ust. 6 pkt 1 tego rozporządzenia, przepisy ust. 1-4 tego aktu prawnego stosuje się odpowiednio w szczególności przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z 1998 r., z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem. Zgodnie zaś z § 36 ust. 1 tego rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie specustawy określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W myśl § 36 ust. 2 Rozporządzenia w sprawie wyceny, w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Zgodnie z § 36 ust. 3 Rozporządzenia w sprawie wyceny, w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. W myśl zaś § 36 ust. 4 Rozporządzenia w sprawie wyceny, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Podkreślenia wymaga, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Z kolei w myśl art. 154 ust. 2 u.g.n., w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast zgodnie z art. 154 ust. 3 u.g.n., w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. IV.2.3. Jeżeli chodzi o zasady oceny operatu szacunkowego, to Sąd w niniejszym składzie podziela pogląd, że rola organu administracji nie ogranicza się do oceny sporządzonej wyceny wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu. Trafne stwierdzenie, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego należy rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. Organ administracji może natomiast, jest wręcz do tego obowiązany jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu, dążyć do wyjaśnienia, czy operat nie zawiera błędów lub stwierdzeń nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy. Organ oceniając operat jako dowód w sprawie nie może jednak wkraczać w merytoryczną zasadność ocen specjalistycznych, ale musi skontrolować ustalenia faktyczne zawarte w operacie oraz to czy zawiera on wymagane przepisami prawa elementy i czy nie występują w nim niejasności lub błędy wymagające uzupełnienia lub poprawienia (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 lipca 2015 r. I OSK 2546/13 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 lutego 2015 r. I OSK 1224/13). Jeżeli chodzi o kwestie wymagające wiedzy specjalistycznej z zakresu szacowania nieruchomości, to źródłem uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości wykonanej wyceny może być przede wszystkim inny operat szacunkowy dotyczący tej samej nieruchomości i sporządzony dla tego samego celu, czyli tzw. kontroperat (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 maja 2014 r., I OSK 2706/12, CBOSA). IV.2.4. Przenosząc powyższe ustalenia na grunt niniejszej sprawy należy przede wszystkim stwierdzić, że niezasadny jest zarzut skargi dotyczący doboru przez biegłą do porównania transakcji dotyczących nieruchomości drogowych. Dobór taki znajduje wprost uzasadnienie w treści powołanych wyżej przepisów § 36 ust. 1 – 4 Rozporządzenia oraz w ustaleniach operatu co do przeznaczenia Nieruchomości w planie miejscowym (s. 6 operatu) . W świetle powyższych regulacji i ustaleń jest oczywiste, że biegły może dokonać wyceny nieruchomości na podstawie przeznaczenie nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych dopiero po stwierdzeniu, że nie jest możliwe określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przy czym zawarte w § 36 ust. 4 Rozporządzenia w sprawie wyceny odesłanie do § 36 ust. 2 należy rozumieć w ten sposób, że poszukiwanie podobnych transakcji drogowych winno objąć nie tylko rynek lokalny, ale i rynek regionalny. Sąd w niniejszym składzie podziela przy tym pogląd, że jako rynek lokalny należy co do zasady przyjąć teren powiatu, zaś jako rynek regionalny teren województwa (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 kwietnia 2015 r., I OSK 1831/13, CBOSA i cyt. tam orzecznictwo). Jeżeli chodzi o zarzut, że wśród transakcji przyjętych dom porównania nie ma transakcji z terenu L. , to uchodzi uwadze Gminy, że biegła ustaliła, że na terenie L. brak jest transakcji obejmujących nieruchomości drogowe (s. 10 operatu). Ustalenie to, w żaden sposób nie podważone przez skarżącą, uprawniało biegłą do rozszerzenia badanego rynku o rynek regionalny. Biegła w rzeczowy sposób uzasadniała przy tym wybór właściwego rynku w postaci miast powiatowych aglomeracji [...] oraz miejscowości funkcjonalnie z nimi związanych (s. 6-9 operatu). Ubocznie wypada zauważyć, że Gmina zdaje się tracić z pola widzenia okoliczność, że ograniczenie się przez biegłą do rynku lokalnego i przyjęcie braku transakcji nieruchomościami drogowymi na terenie L. obligowałoby biegłą do dokonania wyceny z uwzględnieniem cen nieruchomości wedle przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych, czyli w niniejszej sprawie nieruchomości mieszkaniowych (zob. § 36 ust. 4 Rozporządzenia oraz s. 5 operatu, gdzie wskazano, że Nieruchomość znajduje się w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej – to ustalenie biegłej potwierdzają załączone do operatu mapa na k. 59 oraz zdjęcie na k. 57). Biegła wyjaśniła przy tym, że na badanym rynku ceny nieruchomości drogowych kształtują się na poziomie 50-80 % działek inwestycyjnych (s. 10 operatu). Bezzasadne są również zarzuty Gminy odnoszące się do różnicy w powierzchni nieruchomości dobranych do porównania. Biegła na s. 10 operatu wyjaśniła, że granice i kształt działek przeznaczonych pod drogi publiczne uwarunkowane są liniami rozgraniczającymi przewidzianymi w planach miejscowych. Możliwości inwestycyjne co do takich działek są podobne i nie mają wpływu na wartość nieruchomości. Gmina nie podważyła skutecznie tych ustaleń biegłej opartych na wiedzy specjalistycznej. Wywodom biegłej w tej kwestii nie sposób zresztą odmówić racjonalności i zgodności z wiedzą i doświadczeniem życiowym. W przypadku nieruchomości drogowych istotnie ich obszar jest zdeterminowany planowanym przebiegiem drogi publicznej. Co istotne, to ustalenie biegłej znajduje oparcie w analizie transakcji stanowiących podstawę wyceny (s. 11 operatu). Przykładowo, działka z pozycji [...] o powierzchni 82 m² została wyceniona na 235,26 zł za m², czyli podobnie jak działka z pozycji [...] o powierzchni 3864 m² (245,48 zł za m²). Z kolei wskazana w skardze działka z pozycji [...] o powierzchni 11 m² została wyceniona na 161,36 zł za m², czyli tyle samo co działka z pozycji [...] powierzchni 3050 m². Wskazane zestawienie transakcji, a także opis nieruchomości o cenie najwyższej i najniższej (zob. s. 14 operatu) potwierdza natomiast tezę biegłej, że o cenie nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne decyduje m. in. ich lokalizacja i otoczenie oraz dostęp do infrastruktury społecznej i uzbrojenia technicznego terenu. Uwzględnienie tych cech nieruchomości nie może być zatem uznane za dowolne. Natomiast kwestia zastosowania w operacie konkretnych wartości współczynników korygujących uwzględniających różnice w poszczególnych cechach nieruchomości porównywanych mieści się w materii ścisłe specjalistycznej i zasadniczo nie podlega merytorycznemu sprawdzeniu przez organ. Taki pogląd wyraził Naczelny Sąd Administracyjny m. in. w wyroku z dnia 10 lipca 2015 r. I OSK 2546/13. Co istotne, wyrok ten został wydany na skutek skargi kasacyjnej Gminy Miejskiej L. w sprawie o podobnym stanie faktycznym (tj. również chodziło o odszkodowanie za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną na podstawie art. 73 Ustawy z 1998 r.). Gmina nie skorzystała przy tym, pomimo dysponowania środkami finansowymi oraz obsługą prawną, z możliwości wykonania kontroperatu ani poddania spornego operatu szacunkowego procedurze oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych przewidzianej w art. 157 u.g.n. Uzupełniająco należy skazać, że uwzględnienie przez biegłą wszystkich cech wycenianej Nieruchomości opisanych na s. 15 operatu (położenie, lokalizacja szczegółowa, sąsiedztwo, jakość drogi dojazdowej oraz uzbrojenie) nie jest wyrazem, jak twierdzi Gmina (s. 5 skargi), "sztucznego zawyżenia ceny nieruchomości", ale wynikiem przestrzegania przez biegłą bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa, w tym § 36 ust. 6 pkt 1 Rozporządzenia. Przepis ten nakazuje bowiem brać pod uwagę stan nieruchomości na dzień 29 października 1998 r., a nie stan nieruchomości z daty faktycznego przejęcia tej nieruchomości pod budowę drogi. Biegła taki właśnie stan nieruchomości uczyniła podstawą wyceny (s. 5 operatu). Bezzasadne są również zarzuty naruszenia przepisów postępowania. Zauważyć należy, że Gmina tych zarzutów nie uzasadniła, w szczególności na s. 5 skargi skarżąca ograniczyła się do powtórzenia w tej materii punktu 2 petitum skargi. Przypomnieć należy, że skuteczność zarzutów procesowych zależy od wykazania, że zarzucane uchybienia mogły mieć wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit.c p.p.s.a.). Gmina takiego wywodu nie przeprowadziła. Sąd z urzędu również nie dopatrzył się uchybień w procedowaniu przez Wojewodę, które uzasadniałyby uchylenie zaskrzonej decyzji. Wojewoda dokonał merytorycznej oceny operatu i dał temu wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji (s. 4 – 5). Należy przy tym podkreślić, że sąd administracyjny kontrolując legalność zaskarżonej decyzji nie ogranicza się do wywodów uzasadnienia decyzji, ale uwzględnia całość materiałów zebranych w aktach sprawy (art. 133 § 1 p.p.s.a.; por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 listopada 2013 r., II OSK 1261/12). W ramach sprawowania tej kontroli Sąd nie stwierdził okoliczności mogących podważyć wiarygodność operatu z dnia 15 lipca 2015 r. stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie. IV.3. Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w sentencji.