IV SA/Wa 91/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj (spr.), Sędziowie sędzia WSA Renata Nawrot, sędzia WSA Iwona Owsińska-Gwiazda, Protokolant st. sekr. sąd. Paweł Konopelski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 grudnia 2016 r. sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie jest decyzja nr [...] Wojewody [...], którą na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.), dalej "kpa" oraz art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz.782), dalej "ugn" utrzymano w mocy decyzję Starosty L. Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2015 r. ustalającą odszkodowanie na rzecz G.S. w wysokości 105.000,00 zł za nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 534 m2, położoną w obrębie J., gm. J., wydzieloną pod projektowaną drogę gminną, uregulowaną obecnie w księdze wieczystej nr [...]. Stan sprawy przestawiał się w sposób następujący. Decyzją Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2015 r. Starosta L. orzekł o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 534 nr, położoną w obrębie J., gm. J., uregulowaną obecnie w księdze wieczystej KW nr [...], dalej "przedmiotowa nieruchomość" wydzieloną pod projektowaną drogę gminną, w wyniku podziału dokonanego na wniosek jej właścicielki - P. G.S. i zobowiązał Gminę J. do wypłaty ustalonego odszkodowania w wysokości 105.000,00 zł. Rozstrzygnięcie uzasadnił stwierdzeniem, iż ww. nieruchomość spełnia przesłanki z art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Od powyższej decyzji odwołał się Wójt Gminy J. wniósł o jej uchylenie z uwagi na to, że organ I instancji nie ocenił zgromadzonego materiału dowodowego, zakwestionował prawidłowość sporządzonego operatu i dobór transakcji nieruchomościami w operacie, a także ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego wartość przedmiotowej nieruchomości. Z treści załączonej do akt sprawy ostatecznej decyzji Wójta Gminy J. nr [...] z dnia [...].10.1999 r. wynika, że zgodnie z art. 98 ust. 1 ugn został zatwierdzony projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka ewid. nr [...], położonej w obrębie J., z której wyodrębniona została m.in. działka nr [...] o pow. 534 nr, uregulowana w księdze wieczystej nr KW [...]. Decyzja stała się ostateczna w dniu 18.10.1999 r. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy J. zatwierdzony Uchwałą nr [...] przez Radę Gminy J. w dniu [...].11.1994r. określał przeznaczenie działki nr [...] - teren nowoprojektowanej drogi gminnej (ulica lokalna ) o szer. 15 m., określone symbolem 15 KL. Stosownie do przepisu art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna, działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne gminne, powiatowe, wojewódzkie czy krajowe przechodzą z mocy prawa odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa. Zasadę tę stosuje się do postępowania podziałowego prowadzonego na wniosek właściciela. Zgodnie z art. 98 ust. 3 ugn za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Oznacza to, że przeprowadzenie rokowań jest obligatoryjne i musi być udokumentowane (obowiązek sporządzenia protokołu). Podstawą bowiem wszczęcia postępowania o ustalenie odszkodowania jest negatywny wynik rokowań. W aktach I instancji przedmiotowej sprawy brak jest protokołu o przeprowadzeniu uzgodnień pomiędzy właścicielką nieruchomości a Gminą J. Jednak z pism wynika, że podjęto próbę przeprowadzenia uzgodnień wysokości odszkodowania, lecz strony nie doszły do porozumienia. Gmina informowała poprzednią właścicielkę, że uchwalony budżet Gminy nie obejmuje środków przeznaczonych na odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa, na podstawie decyzji podziałowych, gruntów przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego pod drogi publiczne. Obowiązek wypłaty odszkodowania powinien być realizowany w drodze cywilnoprawnej poprzez uzgodnienie wysokości odszkodowania między właścicielem a organem, albo - gdy do takiego uzgodnienia nie dojdzie - w drodze administracyjnej przez wydanie decyzji o ustaleniu odszkodowania na zasadach i w trybie określonym w przepisach o odszkodowaniu za wywłaszczone nieruchomości. Gdy organ jest przekonany o niezasadności przystąpienia do rozpoczęcia ich przeprowadzenia, powinien odmówić prowadzenia negocjacji. W takim przypadku wypełniona zostaje przesłanka braku porozumienia co do wysokości odszkodowania i strona postępowania może następnie skorzystać z norm regulujących ustalanie i wypłatę odszkodowania według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Dokumenty zgromadzone w aktach wskazują, że uzgodnienia, o których mowa w art. 98 ust. 3 u.g.n, zostały zakończone negatywnie w dacie wszczęcia postępowania zaskarżonego rozstrzygnięcia. Wniosek o ustalenie odszkodowania złożony został do Starosty L. przez P. G.S. w dniu 19 lipca 2013 r., uzupełniony w dniu 21 maja 2014 r. Zawiadomieniem z dnia [...] czerwca 2014 r. zostało wszczęte postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia odszkodowania za wydzieloną pod drogę nieruchomość, o czym poinformowano strony postępowania. Starosta L. zlecił uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu W.K. sporządzenie operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości. Z przesłanych wraz z odwołaniem akt sprawy wynika, iż organ I instancji zawiadomił strony stosownie do art. 10 k.p.a. o zebraniu całości materiału dowodowego i możliwości zapoznania się ze sporządzonym w dniu 15.12.2014 r. w przedmiotowej sprawie operatem szacunkowym, a także przeprowadził rozprawę administracyjną z udziałem stron i rzeczoznawcy majątkowego. Podczas rozprawy przeprowadzonej w dniu 23.03.2015 r. Przedstawiciel Wójta Gminy J. poprosił o wyznaczenie terminu 14 dni na dokładne zapoznanie się z operatem szacunkowym i przesłanie uwag i zastrzeżeń na piśmie. Pełnomocnik P. G.S. - r.pr. M.H. zaakceptowała wycenę, nie wniosła uwag do operatu. Rzeczoznawca majątkowy - P. W.K. ustosunkowała się do sporządzonej wyceny przedmiotowych gruntów, oświadczyła, że wycena wykonana została zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa na podstawie transakcji nieruchomościami drogowymi, zawartych na lokalnym rynku. Pismem z dnia 7 kwietnia 2015 r. Wójt Gminy J. złożył zastrzeżenia do prawidłowości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Uwagi i zastrzeżenia do wyceny złożone przez Gminę J. przekazane zostały rzeczoznawcy celem ustosunkowania się do nich. Rzeczoznawca pismem z dnia 16.05.2015 r. złożyła obszerne wyjaśnienia i podtrzymała swoją wycenę z dnia 15.12.2014 r. Organ I instancji po przeanalizowaniu całości materiału dowodowego, wobec podtrzymania wyceny przez rzeczoznawcę uznał, iż operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń i przyjął operat jako dowód w sprawie. Decyzją Nr [...] z dnia [...].08.2015 r. Starosta L. orzekł o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 534 m2 położoną w obrębie J. , gm. J. , wydzieloną pod projektowaną drogę gminną, w wyniku podziału dokonanego na wniosek jej właścicielki – G.S. i zobowiązał Gminę J. do wypłaty ustalonego odszkodowania w wysokości 105.000,00zł. Od decyzji powyższej odwołał się Wójt Gminy J. wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. W odwołaniu zarzucił błędną ocenę operatu szacunkowego przyjętego jako dowód w sprawie, mimo zgłaszanych i kierowanych do organu uwag odnośnie złej interpretacji obowiązujących w tej mierze przepisów przez rzeczoznawcę majątkowego, niewłaściwego doboru przez rzeczoznawcę transakcji nieruchomościami do porównań. Zarzucił także przyjęcie rozstrzygnięcia jeszcze przed zgromadzeniem materiału dowodowego, a także przed wyjaśnieniami rzeczoznawcy. Organ odwoławczy po przeanalizowaniu odwołania i całości akt sprawy nie znalazł podstaw do zakwestionowania sporządzonego operatu szacunkowego. Wskazał, że dacie złożenia wniosku o ustalenie odszkodowania obowiązywała ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2015., poz. 782 dalej: "u.g.n."), która w art. 98 ust. 1 i 3 przewidywała odszkodowanie za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne w wysokości uzgodnionej między właścicielem, a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca wg zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczeniu nieruchomości. Instytucja przewidziana w ust. 1 art. 98 ugn jest - obok nabycia w drodze umowy sprzedaży, czy wywłaszczenia - jest jedną z form pozyskiwania terenów na cele publiczne. Uregulowanie zawarte w art. 98 ust. 1 mieści się w konstytucyjnym pojęciu wywłaszczenia przez fakt, iż wyniku wydzielenia ostateczną decyzją o podziale działek gruntu pod drogę, następuje pozbawienie dotychczasowego właściciela własności tych działek. Za wydzieloną działkę gruntu pod drogę publiczną przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a właściwym organem (art.129 ust.5 ugn). Przepis art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przewiduje dwa odrębne tryby ustalenia odszkodowania za przejęte grunty. Pierwszy z nich polega na uzgodnieniu przez właściciela lub użytkownika wieczystego z właściwym organem wysokości odszkodowania, drugi z kolei na ustaleniu odszkodowania przez starostę w drodze decyzji administracyjnej. Obydwa tryby są odmienne, a zależność pomiędzy nimi sprowadza się do tego, że wszczęcie drugiego z nich jest możliwe jedynie wtedy, jeżeli do uzgodnienia na drodze cywilnoprawnej nie dojdzie. Pierwszy z trybów ma charakter cywilnoprawny, podczas gdy ustalenie wysokości odszkodowania przez starostę następuje w trybie administracyjnym. Przejście do etapu administracyjnego w przedmiocie ustalenia odszkodowania było w tych okolicznościach uzasadnione, ponieważ powyższe oznacza brak możliwości uzgodnienia wysokości odszkodowania w drodze negocjacji. Sukces negocjacji w sprawie ustalenia odszkodowania zależy od woli samych stron, zaś o negatywnym ich wyniku można mówić, gdy jedna ze stron nie wyraża zgody na dalsze ich prowadzenie. Wystąpienie przez jedną ze stron z wnioskiem o ustalenie odszkodowania na drodze postępowania administracyjnego oznacza w istocie rezygnację z próby jego ustalenia w drodze zgodnego porozumienia stron. Operat wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego stanowi w sprawie dowód pomocny przy ustalaniu wysokości odszkodowania. Stosownie do art. 130 ugn, w przypadku gdy właściwy organ wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu wysokość odszkodowania ustala się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Określenie wartości nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207 poz.2109). zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14.07.201 lr. Podstawą ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie jest operat szacunkowy z dnia 15 grudnia 2014 r. Rzeczoznawca majątkowy, W.K. sporządzając operat z dnia 15 grudnia 2014 r. uznała, iż istnieje możliwość stosowania dla celów wyceny tej nieruchomości cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi. Dokonując wyboru podejścia, metody i techniki szacowania rzeczoznawca zdecydowała się na określenie wartości nieruchomości podejściem porównawczym i metodą porównywania parami. Wartość gruntu ustalona została w wysokości 105.000,00 zł., Do porównania biegła wybrała nieruchomości będące najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej stosownie do art. 4 pkt 16 ugn w zakresie stanu prawnego, położenia, przeznaczenia oraz innych cech rynkowych. Ich wielkość i kształt jest uwarunkowana liniami rozgraniczającymi. Po przeanalizowaniu wykonanego operatu organ odwoławczy ustalił, że wyceniana działka, na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział, stanowiła część nieruchomości przeznaczonej pod projektowaną drogę. Przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości określa decyzja Wójta Gminy J. nr [...] z dnia [...].10.1999 r. o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości wg miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy J. zatwierdzonego przez Radę Gminy J. uchwałą nr [...] z dnia [...].11.1994 r. Dz. Urz. Województwa [...] nr [...] poz. [...] z dnia [...] grudnia 1994 r.), nieruchomość ta położona jest na terenie przeznaczonym pod projektowaną drogę, oznaczoną symbolem 15 KL. Organ odwoławczy podczas analizy operatu nie stwierdził braków formalnych, błędów obliczeniowych, ani wewnętrznych niespójności wyceny, które pozwoliłyby na zakwestionowanie ustaleń operatu. Rzeczoznawca stwierdziła drogowe przeznaczenie ww. działki i posłużyła się w wycenie transakcjami dotyczącymi nieruchomości drogowych. Autorka operatu wyjaśniła na stronie 8. że na potrzeby wyceny zbadała transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi. W związku z tym, że na terenie Gminy J. nieruchomości przeznaczone na cele drogowe z ostatnich dwóch lat występują sporadycznie, dlatego określiła wartość działki oznaczonej nr ewid. [...] na podstawie cen nieruchomości porównawczych, przeznaczonych pod drogi, z obszaru gminy J. - zatem od strony formalnej, w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami. Podczas odrębnej analizy danych z tabeli nie stwierdzono transakcji starszych, niż 2 lata wobec daty, na którą określona jest wartość nieruchomości tj. 15.12.2014, ani też jednostkowych cen transakcyjnych rażąco odstających od reszty danych ze zbioru. Organ wojewódzki stwierdził brak istotnych zastrzeżeń do ww. operatu. Dalsze kwestionowanie założeń wyceny w powyższym zakresie wiązałoby się z merytoryczną oceną operatu, do której nie jest uprawniony organ administracyjny. Z akt sprawy nie wynika, aby którakolwiek ze stron wystąpiła o taką ocenę do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, w trybie przewidzianym w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Operat powinien być sporządzony zgodnie z art. 175 ust. 1 ugn w korelacji z § 36 ust. 6 ww. rozporządzenia Rady Ministrów, w myśl którego rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do wykonania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa oraz standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tej czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Zdaniem organu II instancji i powyższy operat szacunkowy w obecnej formie może stanowić dowód w niniejszym postępowaniu administracyjnym. Opinia rzeczoznawcy majątkowego wymaga wiadomości specjalnych i tym samym ma walor opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. Ta forma ustalania i dowodzenia istotnej okoliczności sprawy nie jest jednak wiążąca dla organów orzekających i nie wyłącza ogólnych reguł postępowania dowodowego określonych w Kodeksie postępowania administracyjnego. Ocena operatu szacunkowego organu administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć owych wiadomości specjalnych. Jeśli organ administracji prowadzący postępowanie administracyjne mógłby wiążąco zweryfikować we własnym zakresie wszystkie ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, to w takim przypadku, operat ten traciłby ustawowy walor opinii z zakresu wiadomości specjalnych, wynikający z art. 7 i art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 84 § 1 kpa. Organ powinien natomiast dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione. Żadne argumenty nie przemawiają jednak za tym, jak już wspomniano, aby organy administracji rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej, przy czym przepis art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie wyłącza uprawnienia organu prowadzącego postępowanie do oceny operatu szacunkowego, jako dowodu z opinii biegłego (wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., II OSK 459/05, wyrok NSA z dnia 10 listopada 2009 r. I OSK 142/09 opubl. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Zdaniem organu II instancji, zarzut zbyt wysokiego odszkodowania nie stanowi powodu do podważenia jego prawidłowości. Odnosząc się do podniesionej w odwołaniu przez stronę skarżącą kwestii dotyczącej prawidłowości sporządzonego operatu, określającego wartość przedmiotowej działki, danych przyjętych dla analizy rynku i do wyceny, wyjaśnił, iż nie wystąpiły nieprawidłowości, które miałyby wpływ na wynik wyceny. Spośród zarzutów Gminy podniesionych w odwołaniu organ nie zgodził się także z zarzutem, iż zaskarżona decyzja została podjęta w dniu [...] maja 2015 r., a zatem przed wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego, przed zgromadzeniem kompletnego materiału dowodowego, jego oceną o przydatności, bowiem w aktach sprawy znajduje się decyzja Starosty L. z dnia [...] sierpnia 2015 r.( nie z [...] maja 2015 r.), która doręczona została Gminie J. w dniu 20.08.2015 r. (zwrotne potwierdzenie odbioru). Wyjaśnień na zgłoszone uwagi rzeczoznawca majątkowy - P. W.K. udzieliła w pismem z dnia 16 maja 2015 r., a o zgromadzeniu kompletnego materiału dowodowego strony zostały poinformowane przez organ zawiadomieniem z dnia [...] lipca 2015 r., a więc przed wydaniem decyzji odszkodowawczej. Zdaniem organu odwoławczego, zarzut dotyczący wyboru przez rzeczoznawcę obszaru do badania rynku lokalnego oraz transakcji przyjętych do porównań w analizowanym operacie szacunkowym przedmiotowej nieruchomości, nie stanowi powodu do podważenia jego prawidłowości. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wywiodła Gmina J. wnosząc o: 1) uchylenie obu wymienionych decyzji I i II instancji w całości, 2) wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej decyzji Starosty L. Nr [...], 3) zasądzenie kosztów postępowania według norm prawem przepisanych. Zaskarżonej decyzji Wojewody [...] Nr [...] zarzuciła 1) naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, art. 77 §1 i art.80 k.p.a. polegające na nie wyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków do dokładnego wyjaśnienia sprawy, w szczególności ustalenia powodów pominięcia przez rzeczoznawcę transakcji nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi, 2) naruszenie art. 107 §3 k.p.a. poprzez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji z uwagi na zawarcie w nim zbyt ogólnych twierdzeń, w szczególności nie wyjaśnienie dlaczego organ nie wziął pod uwagę treści uzasadnienia odwołania. Zdaniem Strony skarżącej Wojewoda nie dokonał prawidłowej oceny stanu, jakim jest porównanie wartości nieruchomości tego samego rodzaju. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ II instancji w żaden sposób nie odniósł się do zarzutów strony skarżącej ani przywołanych przez nią orzeczeń sądowych ograniczając się wyłącznie do ogólnikowych sformułowań. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny (wyrok WSA w Lodzi z dnia 7 marca 2013 r. II SA/Łd 1067/12). Postępowanie określone w art. 157 u.g.n., przewidującym badanie oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest również operat szacunkowy. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 77 § 1 k.p.a. i 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego, a organy administracji dokonując, oceny wartości dowodowej operatu, mogą również żądać od rzeczoznawcy uzupełnia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 15 września 2010 r. II SA/Gd 85/10). Decyzja o ustaleniu odszkodowania nie zawiera informacji o sposobie określenia wartości nieruchomości. Przyjęty za podstawę do jej ustalenia operat szacunkowy zawiera braki informacji o analizie charakteru rynku, popartego dokładnymi danymi o ilości transakcji, wielkości nieruchomości objętych tymi transakcjami i wartościami. Rzeczoznawca poza ogólnymi stwierdzeniami nie uzasadnił w sposób dający się zweryfikować swoich ustaleń. Organ zatem nie miał możliwości dokładnej analizy poprawności przyjętych do porównania transakcji. Brak jakiejkolwiek analizy ze strony organu udowadnia przykład transakcji wskazanej pod poz. 7 w tabeli na stronie 8 operatu, "Przykładowe transakcje sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne" oraz transakcji wziętej do porównania, wymienionej w tabeli pod poz. 4 na stronie 9 operatu, której położenie określono jako "C., ul. [...]". W miejscowości C. taka ulica nie występuje, natomiast jest ul. [...]. Weryfikacja wiarygodności dowodu w postępowaniu leży po stronie organu, on także ma możliwość sprawdzenia przyjętych danych transakcyjnych do analizy, ponieważ Starosta prowadzi bazę danych Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości dla terenu powiatu L. . Informacja o takiej weryfikacji nie została stronom przedstawiona i w opinii strony nie została wykonana. Dodatkowym argumentem braku analizy operatu szacunkowego przez organ jest informacja o wyborze transakcji do porównania, gdzie znajduje się zapis o małej ilości transakcji na badanym rynku (cytat z operatu na str. 8 " Na terenie badanego rynku zostało zawartych kilka transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne."). Rzeczoznawca nie uzasadnił także dlaczego w przypadku małej ilości transakcji na rynku lokalnym odstąpił od analizy rynku regionalnego, a organ nie zobowiązał go do uzupełnienia tego braku. Kolejnym zaniechaniem w kwestii należytego wyjaśnienia sprawy poprzez dokonanie analizy zgromadzonej dokumentacji, szczególnie operatu szacunkowego jest określenie zakresu doboru lub "selekcji" transakcji przez rzeczoznawcę majątkowego. Zawarte w przedmiotowej opinii niekonsekwencje w podejściu do obliczenia wartości nieruchomości są znaczne i mają bezpośredni wpływ na jej wysokość. Przykładem może tu być kwestia rodzaju nieruchomości wziętych do porównania. Zbiór tych transakcji obejmuje 8 nieruchomości, do kolejnego kroku zostały przyjęte cztery, czego rzeczoznawca zupełnie nie uzasadnił poza stwierdzeniem, że pominięto "ceny skrajne". Brak szerszego opisu dlaczego te transakcje należy traktować jako nieruchomości nie przystające przeznaczeniem do wycenianej nieruchomości uniemożliwia weryfikację tej czynności co organ prowadzący postępowanie winien w postępowaniu wyjaśnić. Dodatkowo pominięto kolejne dwie transakcje bez jakiegokolwiek komentarza lub wyjaśnienia. W zestawieniach par występują porównania transakcji nieruchomości wycenianej z nieruchomościami wskazanymi w tabeli "Zestawienie transakcji nieruchomości stanowiących podstawę wyceny" na stronie 9 operatu. Zestawienie to obejmuje 4 transakcje, a porównania zostały dokonane względem transakcji oznaczonych w tej tabeli numerami 2, 3 i 4. Ponownie nie wskazano i uzasadniono dlaczego pominięto porównanie z transakcją Lp. 1 skoro jej wielkość jest taka sama jak nieruchomości Lp. 3 (pow. 82 nr), a położenie jest tożsame z nieruchomością Lp. 2 (J. , ul. [...]). Różnica występuje za to w cenie transakcyjnej, która jest niższa od ceny transakcyjnej nieruchomości Lp.2, co może mieć wpływ na określenie wartości nieruchomości. Operat szacunkowy z dnia 15 grudnia 2014 r. nie zawiera jasnych i czytelnych algorytmów stosowanych współczynników korygujących, mających duże znaczenie dla określenia wartości przedmiotu postępowania. Uwzględniając swobodę rzeczoznawcy w dokonywaniu analiz przy udziale posiadanych wiadomości specjalnych to jego opinia powinna w sposób czytelny i jasny wyjaśniać stanowisko dla osób tych wiadomości nie posiadających. Zastosowane w obliczeniach zamieszczonych w tabelach na stronie 13 i 14 operatu wartości w kolumnie ,,zakres kwotowy" nie zostało wyjaśnione, obliczone ani uzasadnione. W jaki sposób rzeczoznawca doszedł do tych wartości pozostaje dla strony w sferze domysłów. Jednocześnie strona skarżąca nie podziela stanowiska Wojewody, iż zakwestionowanie prawidłowości operatu szacunkowego może nastąpić jedynie poprzez zlecenie jego oceny organizacji rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). W wyroku z dnia 31 maja 2010 r. II SA/Wr 96/10 Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu wskazał, iż wprawdzie organ rozstrzygający nie ma kompetencji do samodzielnego dokonywania wyceny nieruchomości, albowiem jest to czynność zastrzeżona ustawowo dla rzeczoznawcy majątkowego i wymaga wiedzy specjalistycznej, której organ nie posiada, to organ nie może ograniczyć się tylko do kontroli poprawności operatu jedynie pod względem formalnym i abstrahować od istotnych uchybień merytorycznych. Obowiązek oceny przez organ administracji operatu szacunkowego stanowiącego dowód w postępowaniu, w którym ma być wydana decyzja administracyjna, w oparciu o wskazane przepisy, nie jest wyłączony uregulowaniem art. 157 u.g.n. Organ, zgodnie z art. 136 Kpa może przeprowadzić dodatkowe postępowanie wyjaśniające w celu uzupełnienia dowodów i materiałów albo zlecić przeprowadzenie tego postępowania organowi, który decyzję wydal. W uzasadnieniu decyzji II instancji nie znalazła się żadna informacja o podjęciu takiego zamiaru, mimo wskazania w odwołaniu przez stronę skarżącą. Gdyby ustawodawca chciał wprowadzić zasadę formalizmu dowodowego, jako odstępstwo od zasady obiektywnej oceny materiału dowodowego w postępowaniu administracyjnym, wola w tym zakresie powinna być wyrażona wprost i jednoznacznie. Tezy o ograniczeniu zasady obiektywnej oceny dowodów nie można domniemywać z treści art. 157 u.g.n. W świetle normatywnej treści tego przepisu ocenie organu administracji w postępowaniu administracyjnym nie może podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego lecz wyłączenie jego przydatność, jako materiału dowodowego, stanowiącego podstawę orzekania (wyrok NSA w Warszawie z dnia 5 marca 2009 r. I OSK 292/08). Zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Przepis art. 7 kpa nakazuje organowi ustalającemu odszkodowanie za grunty przejęte z mocy prawa pod drogę publiczną ustalenie stanu faktycznego nieruchomości będącej przedmiotem wyceny na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział, a zatem historycznego stanu faktycznego nieruchomości - bo dotyczącego w tym wypadku stanu sprzed kilkunastu łat. Rzeczoznawca majątkowy występujący w roli biegłego, zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma zatem obowiązek uwzględnić stan nieruchomości w oparciu o ustalenia i informacje uzyskane od organu prowadzącego postępowanie administracyjne. Kryterium stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji odnosi się do jej stanu faktycznego, a nie prawnego. Tymczasem podstawą do ustalenia historycznego stanu nieruchomości były informacje zawarte w operacie szacunkowym. Zaniechanie dokonania własnych ustaleń faktycznych przez organ wydający decyzję pozostaje w sprzeczności z wynikającym z. art. 7 kpa obowiązkiem dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego. Opinia biegłego nie może sama być źródłem materiału faktycznego sprawy, ani tym bardziej stanowić podstawy ustalenia okoliczności będących przedmiotem oceny biegłych. Operat szacunkowy ma z istoty swej stanowić dla organu pomoc, ale tylko w takim zakresie, w jakim dla oceny ustalonego stanu faktycznego konieczna jest wiedza specjalistyczna i w jakim kompetencje biegłego, określone zostały odpowiednimi przepisami. Rzeczoznawca nie może wyręczać organu w jego podstawowym zadaniu, tj. ustaleniu stanu faktycznego sprawy i podporządkowaniu go właściwym przepisom. Zgodnie z art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1774), za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Oznacza to, że przeprowadzenie rokowań jest obligatoryjne i musi być udokumentowane (obowiązek sporządzenia protokołu). Podstawa bowiem wszczęcia postępowania o ustalenie odszkodowania jest negatywny wynik rokowań. Wobec braku porozumienia co do wysokości odszkodowania strona postępowania może następnie skorzystać z norm regulujących ustalanie i wypłatę odszkodowania według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Z akt sprawy wynika, że sprawa odszkodowania za działkę nr [...] podjęta była przez Panią G.S. w 2001 r. na spotkaniu z Wójtem Gminy J. , jednakże nie dyskutowano o konkretnych propozycjach w tym zakresie i ostatecznie nie doszło do formalnych uzgodnień. Następnie pismem z dnia 1.12.2007 r. właścicielka w/w działki wezwała gminę J. do podjęcia rokowań co spowodowało, iż gmina, zgodnie z oczekiwaniami wnioskującej, zleciła rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego, który został przez wnioskującą zaakceptowany (pismo z dnia 27.09.2013 r.). Jednakże, z uwagi na brak środków w budżecie Gminy, ostatecznie nie doszło do zawarcia porozumienia i zakończenie rokowań. W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie nie ma miejsca sytuacja nieuzgodnienia wysokości odszkodowania, czyli stan braku zgody stron w tym przedmiocie. Strony nie doprowadziły raczej do realizacji podjętych wcześniej ustaleń, przy czym nic nie wskazuje, iż nastąpiło to wskutek definitywnego stanowiska którejś ze stron, odmawiającej uzgodnień. W tej sytuacji stosownie do art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1774), do czasu przeprowadzenia między stronami uzgodnień, droga postępowania administracyjnego jest niedopuszczalna. Wszczęte w sprawie postępowanie administracyjne dotyczące ustalenia wysokości odszkodowania, które pozostaje bezprzedmiotowym do czasu zakończenia z wynikiem negatywnym prowadzonych uzgodnień, powinno zostać umorzone na podstawie art. 105 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. z 2013 r., poz. 267), jako wadliwie wszczęte i prowadzone. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Skarga nie jest zasadna. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), dalej jako: "P.p.s.a.", sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. Ponadto wskazać należy, że Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą, ale rozstrzyga jedynie w granicach danej sprawy, jak stanowi art. 134 § 1 ustawy P.p.s.a. Podstawę materialnoprawną decyzji stanowił przepis art. 98 ust. 3 U.g.n. z którego wynika prawo do odszkodowania za nieruchomość która stała się z mocy prawa własnością gminy czy Skarbu Państwa, jeżeli została wydzielona pod drogi publiczne a podział został dokonany na wniosek właściciela. Prawo do odszkodowania powstaje gdy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości staje się ostateczna. Zgodnie z art. 130 u.g.n. wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 98 ust. 3 u.g.n. ustala się wg stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz wartości z dnia wydania decyzji o odszkodowaniu. Określenie wartości nieruchomości następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (D.U. 2004, poz. 2109), dalej "rozporządzenie". Na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. u.gn. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zasady szacowania wartości nieruchomości a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy ustawy o gospodarce niruchomościami. Szczegółowe kwestie dotyczące metod wyceny określono w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (D.U. 2004, poz. 1209), dalej "rozporządzenie". Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 k.p.a (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, publ. LEX nr 206473). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujących na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). W sprawie zastosowano metodę porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. (art. 153 ust. 1 ugn). W § 5 ust. 1 rozporządzenia wskazano, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także ich cech wpływających na poziom cen. Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt. 16 u.g.n.). Uwzględniając powyższe i metodę przyjętą przez biegłą zasadne jest ocena, że operat szacunkowy, a w konsekwencji zaskarżona decyzja odpowiadają ww przepisom prawa. Do porównania przyjęto odpowiednie dla sprawy nieruchomości porównawcze a treść uzasadnienia decyzji organu instancji wskazuje, że w sprawie nie naruszono art. 7, 77 § 1 i 80 kpa. Wysokość odszkodowania została ustalona w sposób prawidłowy na podstawie niewadliwie sporządzonego operatu szacunkowego. Biegła w opinii a następnie organ w sposób prawidłowy opisali położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, cechy mające wpływ na jej wartość i ostatecznie jej wartość. Operat zawiera zestawienie cech rynkowych i ich wag dla określonego rynku. (położenie, lokalizacja szczegółowa, sąsiedztwo, uzbrojenie, dostąp do drogi. (str. 9 opinii). Ponadto biegła przedstawiła charakterystykę rynku poprzez przypisanie każdej cesze określoną ocenę (bardzo dobra, dobra i dostateczna). Następnie dokonała zestawienia par porównawczych. Taki sposób wyceny jest zgodny z § 4 ust 3 rozporządzenia. Odnosząc się wprost do zarzutów zawartych w skardze, Sąd uznał, że nie uzasadniają one twierdzenia, że biegła użyła do porównania nieruchomości nie spełniających cech nieruchomości podobnej. Wycena została dokonana z uwzględnieniem transakcji nieruchomościami drogowymi ze względu na ich takie przeznaczenie w dacie wydania decyzji podziałowe. Przeznaczenie nieruchomości wynikało z postanowień planu miejscowego. Biegła do analizy wybrała 8 transakcji nieruchomościami drogowym z których do porównania przyjęła 4 wskazując ich cechy charakterystyczne takie jak położenie, powierzchnię, cenę. Kwestia przyjętych współczynników, alegorytmów i dokonanych na ich podstawie wyliczeń zalicza się do wiedzy specjalistycznej. Ani organ ani sąd nie ma kompetencji do ich podważania ponieważ nie ma wiedzy specjalistycznej w tym zakresie. Sąd nie dopatrzył się błędów matematycznych. Kwestia dt nieruchomości określonej pod poz. 7 w tabeli na str. 8 operatu "C. ulica [...]" jest oczywistą pomyłką. W dalszej części opinii biegła posługuje się prawidłową nazwą [...]. Każdy biegły sporządzając opinię ma dostęp do bazy danych transakcji sprzedaży nieruchomości. To z nich wybiera odpowiednie nieruchomości do porównania. Brak jest w ocenie Sądu podstaw do kwestionowania przez organ katalogu transakcji. Po to organ dopuszcza opinię biegłego ds szacowania nieruchomości aby to biegły wybrał odpowiednie nieruchomości do porównania. Biegły ma uprawnienia i obowiązek wybrania najodpowiedniejszych nieruchomości, które musi opisać natomiast brak jest podstaw do żądania od biegłego przedstawienia wszystkich danych na temat występujących na danym terenie transakcji nieruchomościami drogowym. Zarzut, iż skarżąca nie mogła sprawdzić wiarygodności danych transakcyjnych przyjętych do analizy świadczy o niezrozumieniu przez stronę zasad obowiązujących przy wycenie nieruchomości i roli biegłego rzeczoznawcy. Sąd nie znalazł także podstaw do stwierdzenia, iż organ a wcześniej biegły w sposób nienależyty dokonał wyboru transakcji. Rozważania skargi w tym zakresie stanowią wyłącznie polemikę z prawidłowymi ustaleniami organu. Nietrafny jest także zarzut o braku uzasadnienia dla analizy wyłącznie rynku lokalnego zamiast rozszerzenia go do rynku regionalnego w sytuacji gdy na terenie rynku lokalnego występowała mała liczba transakcji nieruchomościami drogowymi. Jak wynika z operatu biegła wskazała 8 nieruchomości podobnych z których do porównania wybrała 4. odrzucając te o wartościach skrajnych. Liczba nieruchomości (transakcji) była więc wystarczająca. Rzeczywiście w opinii wskazuje się że odrzucono 2 skrajne transakcje natomiast w rzeczywistości odrzucono 4. Analiza pozostawionych do wyceny nieruchomości wskazuje, że wszystkie 4 odrzucone nieruchomości są tym dla których ceny były skrajne (najwyższe i najniższe). Uchybienie to, wobec ostatecznie prawidłowo wyselekcjonowanych nieruchomości nie ma wpływu na prawidłowość wyceny w zakresie przyjętych do porównania nieruchomości podobnych. Sąd przychyla się do stanowiska organu, że jedyną możliwością w jakiej strona może podważyć merytorycznie opinię rzeczoznawcy jest zastosowanie przez nią trybu o jakim mowa w art. 157 u.g.n. Ani organ ani sąd nie ma wiedzy specjalistycznej potrzebnej do oceny merytorycznej operatu. Może co najwyżej dokonać jego oceny pod względem formalnym tj. poprzez ustalenie czy spełnia wymogi o jakich mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami i wyżej powołanym rozporządzeniu Rady Ministrów. Błędy operatu jakie może dostrzeć organ czy sąd muszą być w świetle tych uregulowań prawnych oczywiste. Takimi są np. przyjęcie do porównania nieruchomości absolutnie niepodobnych (drogowych podczas gdy wyceniana nieruchomość była nieruchomością przeznaczoną pod zabudowę czy zabudowanych do niezabudowanej). Z taką sytuacją nie mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Kwestia prawidłowości obliczeń, stosowanych współczynników korygujących – wadliwych wg skarżącego, wymaga wiadomości specjalnych i ich podważenie jest możliwe wyłącznie w trybie art. 157 u.g.n. kontrodowodem do sporządzonych operatów. Ma rację skarżąca, że operat podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie. Kompetencja ta pozostawiona jest organowi. W ocenie sądu organ w sposób wystarczający ocenił operat. Odniósł się także do zarzutów odwołania. W związku z tym czyni to niezasadnym zarzut naruszenia art. 107 § 3 K.p.a. Wbrew wywodom skargi organ w sposób prawidłowy ustalił stan nieruchomości posługując się dokumentami takimi jak wypis z rejestru gruntów, wypis z księgi wieczystej, plan miejscowy. Biegła dokonała oględzin i zaczerpnęła informacji o cenach nieruchomości uzyskanych z aktów notarialnych znajdujących się w organie prowadzącym operat ewidencji gruntów i budynków oraz własną bazę danych. Skarżąca w uzasadnieniu skargi stwierdziła, że to organ powinien ustalić stan faktyczny (historyczny) a uczyniła to biegła. Trzeba w związku z tym stwierdzić, że ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 155 ust. 1 wskazuje dokumenty i źródła wiedzy na podstawie których dokonuje się szacunku nieruchomości. Są to przede wszystkim dokumenty urzędowe (księgi wieczyste, ewidencje gruntów, rejestry zabytków, plany miejscowe czy katastry nieruchomości). Drugim źródłem wiedzy na temat nieruchomości są akty notarialne i umowy). Jak wynika z pkt 3.3. opinii biegła sporządziła operat przy uwzględnieniu wyżej wskazanych kryteriów. Rolą organu nie jest w tym wypadku ustalanie "historycznego" stanu faktycznego ale zlecenie dokonania wyceny przez biegłego a następnie jego ocena jak każdego innego dowodu w sprawie. Sposób w jaki dokonuje się wyceny nieruchomości określa rozporządzenie. Czyni to niezasadnym zarzut naruszenia art. 7 K.p.a. Podkreślenia wymaga, że skarżąca poza twierdzeniem w zakresie nie ustalenia przez organ stanu faktycznego co do stanu nieruchomości nie wykazała aby ustalenia biegłej były w tym zakresie wadliwe. Oznacza to brak podstaw do uwzględnienia tego zarzutu jako że podnoszona przez skarżącą kwestia została ustalona w sposób prawidłowy przez biegłą. Sąd nie znalazł podstaw do uznania, że organ naruszył art. 107 § 3 K.p.a. Organ dokonał oceny praktycznie jedynego w tego rodzaju sprawie dowodu tj. Operatu w uzasadnieniu rozstrzygnięcia. Sąd nie podziela także twierdzenia skargi co do niedopuszczalności prowadzenia postępowania dt ustalenia odszkodowania z powodu niewyczerpania trybu uzgodnień (rokowań). Istotnie ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje w art. 98 ust. 3 konieczność przeprowadzenia uzgodnień co do wysokości odszkodowania pomiędzy właścicielem nieruchomości a organem. Nie oznacza to jednak, że strony mają przy tego rodzaju czynnościach dojść do porozumienia. Tryb uzgadniań stanowi wstępną fazę ustalania odszkodowania. Z samej funkcji tego rodzaju uzgodnień wynika, że obie strony muszą być zainteresowane podjęciem negocjacji co do wysokości odszkodowania. Skierowanie do organu żądania wypłaty odszkodowania stanowi element rozpoczęcia negocjacji podjętych przez podmiot o jakim mowa w art. 98 § 1 U.g.n. Druga strona, w ramach swobody umów, powinna ale nie musi do nich przystąpić. Nie ma w ustawie o gospodarce nieruchomościami, na gruncie art. 98, mechanizmu pozwalającego na "zmuszenie" organu do zawarcia umowy określającej wysokość odszkodowania. W związku z tym wobec tego że skarżący skierowała żądanie wypłacenia odszkodowania a organ nie przystąpił do rokowań wskazując jedynie, że brak jest w budżecie tego podmiotu środków finansowych na wypłatę stosownej kwoty, prawidłowo organ uznał, że tryb negocjacji został wyczerpany. Biorąc pod uwagę fakt, że wniosek o przyznanie odszkodowania wpłynął do organu w 2004 r a skarżąca od samego początku zgadzała sią z każdą wyceną uzasadnione jest twierdzenie o braku po stronie organu zamiaru zaspokojenia należnych roszczeń. Strona, której odjęto prawo własności ma bowiem konstytucyjne prawo do otrzymania słusznego odszkodowania i to w rozsądnym czasie (art. 21 Konstytucji). Wobec podstaw do ich wzruszenia przez sąd jako sporządzonych niezgodnie z wymogami formalnymi Sąd na podstawie art. 151 ustawy dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) Sąd orzekł jak w sentencji.