VII SA/Wa 2231/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Iwona Ścieszka (sprawozdawca), Sędziowie: sędzia WSA Michał Podsiadło, asesor WSA Szczepan Borowski, , Protokolant: referent Tomasz Bilewski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 lutego 2026 r. sprawy ze skargi S sp. z o.o. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 8 lipca 2025 r. znak: KOC/3403/Ar/25 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzją z 8 lipca 2025 r. wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2024 r. poz. 572, dalej: k.p.a.) po rozpatrzeniu odwołania S. Sp. z o.o. z siedzibą w W., utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy B. m.st. Warszawy z 20 maja 2025 r. odmawiającą ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu i jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie nośnika reklamowego mocowanego do słupa stalowego utwierdzonego w fundamencie na dz. ew. nr [...] i [...] z obrębu [...] przy ul. [...] w Dzielnicy B. m.st. Warszawy – w celu jego legalizacji. Kolegium wskazało, że z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla powyżej opisanej inwestycji w dniu 7 lutego 2025 r. wystąpiła S. Sp. z o.o. Decyzją z 20 maja 2025 r. Zarząd Dzielnicy B. m.st. Warszawy odmówił ustalenia warunków zabudowy stwierdzając brak spełnienia wymogu zawartego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130, ze zm., dalej: u.p.z.p.). Zdaniem organu I instancji, wnioskowana inwestycja nie stanowi kontynuacji cech i parametrów obszaru analizowanego i koliduje z zasadą ładu przestrzennego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie rozpoznając sprawę na skutek odwołania S. Sp. z o.o. od decyzji Zarządu Dzielnicy B. m.st. Warszawy podkreśliło na wstępie, że ustalenie warunków zabudowy możliwe jest jedynie przy spełnieniu wszystkich przewidzianych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. warunków. Oceniając więc sposób wyznaczenia obszaru podlegającego analizie, jak również dokonaną w tym zakresie analizę, Kolegium nie dopatrzyło się jakichkolwiek nieprawidłowości w powyższym zakresie. Kolegium zaznaczyło, że front działki od strony al. [...], z której odbywa się wjazd na działkę na odcinku oznaczonym A-D, wynosi około 25 m. W związku z powyższym wyznaczono obszar analizowany o kształcie koła/owalu o promieniu ok. 75 m. Jak wynika z akt sprawy działka ew. nr [...] z obr. [...] o powierzchni 28 m2, stanowi użytek: Bi - inne tereny zabudowane, współwłasność osób fizycznych, zaś działka ew. nr [...] o powierzchni 956 m2 - użytek: Bi - inne tereny zabudowane, współwłasność osób fizycznych. Na działce [...] częściowo znajduje się jednokondygnacyjny budynek handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy 20 m2. Podobnie, na działce [...] znajduje się jednokondygnacyjny budynek handlowo-usługowy przy ul. [...]. Większa część terenu jest utwardzona, reszta jest porośnięta trawą. W obszarze analizowanym znajdują się przystanki autobusowe, tramwajowe, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna oraz zabudowa handlowo-usługowa. Jest to zespół drobnych pawilonów przy al. [...] oraz fragment zespołu budynków usługowych przy al. [...]. Obiektom handlowym towarzyszy nagromadzenie szyldów o różnorodnych wymiarach i kolorystyce. Na północ od terenu inwestycji znajduje się szkoła. Ponadto w obszarze analizowanym znajdują się następujące (nielegalne) nośniki reklamowe na słupach: nośnik na działce ew. nr [...] z obr. [...] przy al. [...], nośnik na działce ew. nr [...] z obr. [...],nośnik na działce ew. nr [...] z obr. [...] (na terenie inwestycji). Analiza ww. nośników reklamowych wykazała, że zostały zrealizowane w ramach samowoli budowlanych. Brak jest jakichkolwiek dokumentów świadczących o tym, że prowadzone były postępowania administracyjne mające na celu legalne ich umieszczenie. Skoro dla nośników reklamowych znajdujących się w obszarze analizowanym brak jest wymaganych prawem pozwoleń (decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i pozwolenia na budowę), to uznać należy, że obiekty te stanowią samowolę budowlaną. Kolegium uznało za prawidłową ocenę dokonaną przez organ I instancji, że nośniki reklamowe oraz pawilony usługowo-handlowe zrealizowane w ramach samowoli budowlanych nie mogą stanowić tzw. "dobrego sąsiedztwa" dla planowanej inwestycji. Obiektów posadowionych niezgodnie z prawem nie można uznać za obiekty stałe i docelowe, wpisujące się w istniejący sposób zagospodarowania terenu. Wywiedzenie z ich istnienia możliwości kontynuacji funkcji byłoby sprzeczne z podstawowym założeniem zasady dobrego sąsiedztwa, że nowa zabudowa ma się wpisywać harmonijnie w dotychczasową zabudowę, tworząc w tym zakresie ład przestrzenny. Ponieważ nośniki te powstały poza tym ładem, nie mogą stanowić punktu odniesienia dla kształtowania zabudowy w ich sąsiedztwie. Dalej Kolegium zaznaczało, że obszar poddany analizie stanowi w większości teren węzła komunikacyjnego oraz teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, a istniejące urządzenie służące reklamie (świadcząc bezpośrednio usługę jedynie na rzecz podmiotu, który się reklamuje) nie stanowi kontynuacji cech i parametrów obszaru analizowanego oraz koliduje z zasadą ładu przestrzennego. Reasumując, zdaniem organu odwoławczego, organ I instancji po przeprowadzeniu analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wykazał brak łącznego spełnienia warunków zawartych w punktach 1-5 art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Po dokonaniu ponownej oceny sprawy w zakresie określenia podstawowych parametrów planowanej zabudowy Kolegium stwierdziło, że przedmiotowy nośnik nie stanowi kontynuacji cech i funkcji istniejącej zabudowy. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu od decyzji, Kolegium wskazało, że w analizowanym obszarze nie występuje zgodna z porządkiem prawnym, tj. legalna, a więc nie będąca samowolą budowlaną zabudowa odpowiadająca parametrom nowej inwestycji. Niezależnie od powyższego organ odwoławczy rozpoznając sprawę odwołania uznał, że organ I instancji podjął wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do jej prawidłowego załatwienia. Dokładnie rozpatrzył zebrany w sprawie materiał dowodowy i dokonał wszechstronnej oceny okoliczności jakie zaistniały w tej sprawie, co stanowiło podstawę wydanego w sprawie rozstrzygnięcia. Stanowisko organu wyrażone w sentencji decyzji zostało uzasadnione w sposób wymagany przez przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Argumenty odwołania nie dowodzą, aby zaskarżona decyzja naruszała przepisy prawa w sposób nakazujący jej uchylenie. Nie zgadzając się z tą decyzją S. Sp. z o.o. z siedzibą w W., reprezentowana przez radcę prawnego, złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej wydanie decyzji Zarządu Dzielnicy B. m.st. Warszawy wraz z zasądzeniem od SKO na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Zaskarżonej decyzji skarga zarzuciła naruszenie następujących przepisów prawa: 1) art. 59 u.p.z.p. poprzez jego niezastosowanie i wydanie decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy w sytuacji, w której zostały spełnione wszystkie przesłanki do wydania decyzji zgodnej z wnioskiem Spółki; 2) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez niezasadne uznanie, iż inwestycja nie spełnia łącznie wszystkich warunków sformułowanych w ww. przepisie, który uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania nowej zabudowy do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu dostępnego z tej samej drogi publicznej tj. brak "dobrego sąsiedztwa"; 3) art. 80 k.p.a., tj. zasady swobody oceny dowodów; 4) art. 7, art. 75 § 1, art. 77 oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez ich nieprawidłowe zastosowanie i niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli oraz niezebranie i nierozpatrzenie całego materiału dowodowego; 5) art. 8 i art. 11 k.p.a. poprzez wydanie decyzji o sprzeciwie w sytuacji, gdy nie było ku temu podstaw faktycznych i prawnych, co stanowiło naruszenie zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów władzy publicznej oraz zasady przekonywania. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935, ze zm.; dalej: p.p.s.a.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Sąd oddalił skargę, gdyż uznał, że kwestionowana przez skarżącą decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie jest zgodna z prawem. Sąd w pełni podziela bowiem ustalenia i wnioski płynące z wykładni przepisów prawnych przyjętej przez organ odwoławczy. W pierwszej kolejności trzeba wyjaśnić, że z uwagi na datę złożenia wniosku przez skarżącą o ustalenie warunków zabudowy (7 lutego 2025 r.), stosownie do dyspozycji art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688), organy prawidłowo orzekały w niniejszej sprawie z zastosowaniem przepisów u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym do dnia 24 września 2023 r. Tak też, decyzja organu I instancji została wydana w oparciu o art. 59 ust. 1 u.p.z.p., w myśl którego zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji organu I instancji utrzymanej w mocy przez Kolegium stanowi art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Zgodnie z nim, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Ustawodawca nałożył więc na organ wydający decyzję obowiązek sprawdzenia oraz określenia wymagań, jakie powinna spełniać nowa zabudowa w związku z już istniejącą zabudową w sąsiedztwie oraz sposobem zagospodarowania terenu. Nowa zabudowa powinna stanowić kontynuację zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie inwestycji, zarówno jeżeli chodzi o funkcję, parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy, jak i zagospodarowanie terenu. Kontynuacja powinna dotyczyć także gabarytów, formy architektonicznej obiektów, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W rozpoznawanej sprawie odmowa ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie nośnika reklamowego mocowanego do słupa stalowego utwierdzonego w fundamencie na dz. ew. nr [...] i [...] z obrębu [...] przy ul. [...] w Dzielnicy B. m.st. Warszawy - w celu jego legalizacji, nastąpiła w uwagi na brak spełnienia przesłanki ustalonej w pkt 1 cyt. przepisu, który statuuje zasadę dobrego sąsiedztwa. Zasada ta wyraża się w kontynuacji funkcji istniejącej zabudowy oraz jej cech architektonicznych i urbanistycznych. Jej istotą jest konieczność dostosowania nowej zabudowy do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) oraz architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów), wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan zabudowy dotychczasowej. Kontynuacja dotychczasowego ukształtowania przestrzeni umożliwia stworzenie harmonijnej całości, skomponowanej według urbanistycznych i architektonicznych kryteriów ładu przestrzennego. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju (np. zabudowy mieszkaniowej) z uwzględnieniem wymogów ładu przestrzennego. (por. wyroki NSA z 7 czerwca 2011 r. sygn. akt II OSK 952/10, z 15 czerwca 2021 r. sygn. akt II OSK 2618/18, z 25 stycznia 2022 r. II OSK 604/19, CBOSA) Zastanawiając się nad szerokim pojęciem "sąsiedztwa" w doktrynie (patrz: Z. Niewiadomski (red.) Ustawa o Planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz. 2023, wyd. 13) podkreśla się, że należy brać pod uwagę wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Nie jest przy tym zalecany automatyzm w działaniach organów, które powinny ocenić sytuację faktyczną w granicach pewnego luzu decyzyjnego. Nie oznacza on oczywiście dowolności. W zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Nowa zabudowa jest dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Z momentem wykazania sprzeczności przestaje być ona dopuszczalna. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy (zob. art. 53 ust. 3 u.p.z.p.), a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (zob. art. 54 u.p.z.p.). Charakterystyce tej powinny odpowiadać podobne cechy planowanej zabudowy. Stanowią one warunki zabudowy terenu określane w decyzji. Należy przy tym zaznaczyć, że ochrona ładu przestrzennego, jakiej służą uregulowania dotyczące ustalania warunków zabudowy i zasad zagospodarowania terenu, nie może polegać na drastycznych ograniczeniach zabudowy powstającej tam, gdzie nie ma planu miejscowego. W myśl art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Na mapie stanowiącej załącznik do wniosku skarżącej Spółki o ustalenie warunków zabudowy oznaczona została granica terenu, pozwalając wyznaczyć obszar analizy w formie koła o promieniu 75 m. Wymiarowanie przyjmowało, że frontem działki jest jej szerokość od strony al. [...], ustalona na ok. 25 metrów. Tak wyznaczony obszar analizowany pozwalał uwzględnić zamierzenie budowlane inwestora, w kontekście warunków występujących na danym terenie, przy zapewnieniu celu jakim jest zapewnienie ładu przestrzennego. Wypada podkreślić, że ustawowym celem analizy jest dostosowanie nowej zabudowy do urbanistycznych cech starej zabudowy, łącznie z zasadą kontynuacji funkcji. Kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektów). Wszystkie zaś ustalenia dotyczące wyznaczenia obszaru analizowanego winny znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu wydanej decyzji, zwłaszcza wówczas, gdy w wyniku wyznaczenia obszaru analizowanego organ dochodzi do odmiennych niż wnioskodawca tez. Wyznaczenie obszaru analizowanego bez dowolności, z uwzględnieniem kryteriów obiektywnych ma bowiem zasadnicze znaczenie dla samej analizy oraz jej wyników, a tym samym dla rozstrzygnięcia sprawy. Pozwala też na realizację zasady równego traktowania inwestorów tam, gdzie nie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Działki znajdujące się w obszarze analizowanym, niezależnie od tego czy są dostępne z tej samej drogi publicznej, uznawane są za działki sąsiednie przy analizie. Podkreślić przy tym trzeba, że każdy przypadek wydawania warunków zabudowy jest odrębny i unikatowy, bowiem każdy teren, który obejmuje decyzja lokalizacyjna, wydawana przez kompetentny w decyzji o warunkach zabudowy, ma niepowtarzające się cechy. W konsekwencji badanie możliwości wydania warunków zabudowy winno odnosić się do szerszego kontekstu terenu i jego charakteru, indywidualnego zamierzenia inwestora, a także wyważenia interesu publicznego oraz prawnego w konkretnym, rozpatrywanym przypadku. Skoro projekt decyzji, zgodnie z wolą ustawodawcy, opracowują specjaliści z zakresu urbanistyki i architektury, kierując się przepisami rozporządzenia jako wytycznymi kierunkowymi, a nie jako sformalizowanymi barierami prawnymi, to oceniając zgodność planowanej inwestycji w kontekście ustawowej zasady dobrego sąsiedztwa organy winny wystrzegać się schematycznego podejścia do rozpoznawanych spraw. W niniejszej sprawie uwidoczniony w opracowaniu sposób zagospodarowania na prawidłowo określonym do analizy obszarze pozwala na przyjęcie, że w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji, który znajduje się w obszarze węzła komunikacyjnego, odnotowano przystanki autobusowe, tramwajowe, zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (dwa budynki o XI kondygnacjach) oraz I-II kondygnacyjną zabudowę handlowo-usługową. W szczególności jest to zespół drobnych pawilonów przy al. [...] oraz fragment zespołu budynków usługowych przy al. [...]. Zaznaczono, że obiektom handlowym towarzyszy nagromadzenie szyldów o różnych wymiarach i kolorystyce. Na północ od terenu inwestycji znajduje się szkoła. W obszarze przyjętym do analizy odnotowano również trzy nielegalnie posadowione nośniki reklamowe na słupach. Z uwagi jednak na brak zgodności z prawem nie mogły stać się podstawą dla ustalenia dobrego sąsiedztwa dla wnioskowanej inwestycji. Sformułowanie "zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy" dotyczy bowiem jedynie zabudowy legalnej, czyli takiej która powstała i jest użytkowana w zgodzie z obowiązującymi przepisami, co oznacza, że organ orzekając o warunkach zabudowy powinien w obszarze analizowanym wziąć pod uwagę tylko legalnie wzniesione obiekty. Istniejąca zabudowa winna być zgodna z porządkiem prawnym, a za taką nie można uznać samowoli budowlanej. W tym zakresie stanowisko organów jest trafne – zasadnie nie uwzględniono nielegalnie wzniesionych obiektów budowlanych w obszarze analizowanym. Kolejno, zaznaczyć trzeba, że dla ustalenia warunków zabudowy nie jest konieczne, aby w obszarze analizowanym istniał obiekt, który wszystkimi swoimi parametrami i funkcją odpowiada planowanej zabudowie, wystarczające jest, że poszczególne parametry planowanego obiektu nawiązują do parametrów występujących w obszarze analizowanym i stanowią ich kontynuację. Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony (zob. wyrok NSA z 17 marca 2021 r. sygn. akt II OSK 889/18; wyrok NSA z 1 grudnia 2020 r. sygn. akt II OSK 1580/18; wyrok NSA z 29 listopada 2018 r. sygn. akt II OSK 52/17, CBOSA). W tym miejscu Sąd za właściwe uznał przytoczenie fragmentu uzasadnienia wyroku NSA z 30 października 2024 r., sygn. akt II OSK 1868/24 (CBOSA), w którym Naczelny Sąd Administracyjny odwołując się m.in. do wyroku z dnia 9 marca 2017 r., sygn. akt II OSK 1732/15, zauważał, że "Niejednorodność sposobu zabudowy obszaru analizowanego stanowi uzasadnienie dla uznania za słuszne odniesienia się przy określaniu wskaźników dla planowanej zabudowy jedynie do zabudowy o analogicznym przeznaczeniu" (LEX nr 2341157). W wyroku tym uznano ponadto za właściwe (...) przyjęcie, że dla ustalenia warunków konkretnego rodzaju zabudowy decydujące znaczenie powinna mieć w szczególności analiza właśnie tych działek sąsiednich, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. O ile zatem analiza urbanistyczna obejmować będzie pod kątem zachowania ładu przestrzennego wszystkie działki położone w zakreślonym obszarze analizowanym, to jednak konkretyzacja warunków dla nowej zabudowy może odbywać się poprzez odniesienie już tylko do zabudowy o tożsamej funkcji (...)." W podobnym tonie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 stycznia 2018 r. (sygn. akt II OSK 1131/17), uznając za zgodne z § 5 ust. 2 rozporządzenia planistycznego dokonanie odstępstw na podstawie nawet jednego, ale tożsamego z funkcją nowej zabudowy obiektu o tym samym parametrze (LEX nr 2449153). Uwzględniając powyższe, Sąd zaznacza, że podstawowym celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego jako takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki, nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Taka sytuacja w okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie wystąpiła. Obszar urządzonego węzła komunikacyjnego oraz obecność pobliskiej zabudowy mieszkaniowej, usługowej oraz szkoły nie wykazywał istniejącej legalnie zabudowy pozwalającej wpisać planowaną inwestycję w zastany porządek urbanistyczny. Inny jest bowiem charakter obiektów funkcjonujących na danym terenie, w ramach których prowadzona jest działalność usługowa od wielkopowierzchniowego nośnika reklamowego, który sam w sobie nie zaspokaja potrzeb lokalnej społeczności bądź osób tam przebywających. Nie sposób przy tym przyjąć, ażeby nawet występujące przy lub na obiektach usługowych nośniki reklamowe mogły stanowić odniesienie dla sporządzonej analizy funkcji oraz cech zagospodarowania terenu. Należy bowiem stwierdzić, że nośniki te same w sobie nie kreują samodzielnej funkcji terenu, lecz stanowią jedynie element uzupełniający występującej na tym obszarze funkcji usługowej. Zupełnie inny charakter ma natomiast urządzenie reklamowe, dla którego ustalenia warunków zabudowy dopiero domaga się skarżąca. W świetle powyższego Sąd uznał, że uzasadnione jest stanowisko organów, które przyjęły, że samodzielny nośnik reklamowy znacznych rozmiarów nie harmonizuje z ładem przestrzennym obowiązującym na analizowanym obszarze i nie stanowi uzupełnienia jakiejkolwiek z istniejących funkcji. W toku postępowania organy ustaliły, że w analizowanym obszarze nie występuje ani jeden nośnik reklamowy o parametrach choćby zbliżonych do obiektu skarżącej, który zostałby usytuowany w zgodzie z przepisami Prawa budowlanego oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tym samym, brak jest przesłanek by uznać, że inwestycja skarżącej realizuje zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa i stanowi pożądane uzupełnienie istniejącego zagospodarowania przestrzeni. W świetle powyższych okoliczności, zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów u.p.z.p. okazały się nietrafne. W ocenie Sądu, uzasadnienie zaskarżonej decyzji w pełni wykazuje zarówno ustalenia faktów, jak i prawa w zakresie przyjętego rozstrzygnięcia, dlatego też nie narusza przepisów art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. Organy orzekające w sprawie zasadnie uznały, że planowana inwestycja nie spełnia wymogów art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Powyższe świadczy o tym, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, a postępowanie zmierzające do jej wydania nie naruszało przepisów procedury administracyjnej. W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku.