VII SA/Wa 2826/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Wilczewska-Rzepecka (spr.), , Sędzia WSA Tadeusz Nowak, Sędzia WSA Bożena Więch-Baranowska, Protokolant st. sekr. sąd. Piotr Bibrowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 lipca 2013 r. sprawy ze skarg B. E. i A. K., A. K., A. Z., A. H., A. S., B. S., B. S., B. D. B. K., E.D., E. K., J. Ł., K. D., M. W., M. K., M. D., W. S. i W. K. na decyzję [...]Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...]września 2012 r. nr [...] w przedmiocie nałożenia obowiązku wykonania określonych robót budowlanych skargi oddala Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2012 r., nr [...], na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r., nr 243, poz. 1623 ze zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 ze zm.), po rozpatrzeniu sprawy dotyczącej stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w [...], nakazał współwłaścicielom budynku: B. E., K. D., A. S., W. K., A. K., E.D., M. D., B. D., E. K., M. K., M. W., B. S., W. S., B. K., A. H., A. K., B. S. i J. Ł., wykonanie w terminie 12 miesięcy od daty, kiedy decyzja stanie się ostateczna, następujących robót budowlanych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul [...] w [...], zgodnie z zaleceniami Ekspertyzy technicznej Nr [...] oraz załącznika do ww. ekspertyzy, sporządzonych przez rzeczoznawcę budowlanego dr inż. L. K., posiadającego uprawnienia budowlane nr [...] i [...], będącego członkiem [...] Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa o nr ew. [...]: 1) naprawę rys i pęknięć ścian fundamentowych budynku wraz z uzupełnieniem uszkodzonych cegieł, wykonaniem tynków, osuszeniem i usunięciem grzybów pleśniowych, 2) zabezpieczenie skorodowanych stalowych i żelbetowych belek stropowych poprzez wykonanie podstemplowania i zabezpieczenie antykorozyjne, 3) naprawę murów zewnętrznych - elewacji, w tym cokołu, gzymsów, balkonów, obróbek blacharskich, 4) naprawę główną więźby dachowej i pokrycia dachu wraz z naprawą trzonów kominowych i wymianą ław kominiarskich, 5) naprawę stropu poddasza i stropu w pomieszczeniach WC w lokalach nr 26 i 28, 6) wykonanie zabezpieczeń pęknięć na elewacji, ścianach klatek schodowych oraz nadproży okiennych i drzwiowych, 7) doprowadzenie instalacji elektrycznej do stanu zgodnego z prawem. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, iż w toku prowadzonego postępowania administracyjnego w sprawie stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w [...], decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] z dnia [...] czerwca 2011 r., nr [...], nakazano Miastu [...] wykonanie robót budowlanych wyszczególnionych w zaleceniach ekspertyzy technicznej, sporządzonej przez rzeczoznawcę budowlanego dr inż. L. K.. Z przedmiotowego opracowania wynikało, iż budynek mieszkalny wielorodzinny przy ul. [...] jest w złym stanie technicznym. W budynku występuje zagrożenie bezpieczeństwa pożarowego z uwagi na zły stan techniczny instalacji elektrycznej. Można zaobserwować rysy i pęknięcia ścian nośnych, miejscowe uszkodzenia cegieł ścian i nadproży, brak tynków, zły stan techniczny stropów poddasza, pokrycia połaci dachowej, kominów ponad dachem, ław kominiarskich, elewacji, cokołu, gzymsu i balkonów. W wyniku odwołania od ww. decyzji złożonego przez Miasto [...]decyzją [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] sierpnia 2011 r., nr [...], uchylono decyzję organu I instancji i przekazano sprawę do ponownego rozpatrzenia. W dniu 9 lutego 2012 r. przedstawiciel organu nadzoru budowlanego po raz kolejny przeprowadził kontrolę stanu technicznego budynku. Z protokolarnych ustaleń wynikało, że ściany zewnętrzne budynku wykazują miejscowe uszkodzenia w postaci rys, pęknięć, ubytków fragmentów cegieł. Ściana zewnętrzna usytuowana od strony zachodniej (bez otworów) posiada liczne podłużne rysy, pęknięcia wypełnione zaprawą, z widocznymi ubytkami fragmentów cegieł (cokół). W poziomie parteru budynku widoczne ślady po nieistniejącej zabudowie. Na ścianie zewnętrznej od strony południowej (elewacja frontowa) - wyraźna rysa podłużna nad prześwitem bramowym prawie na całej wysokości budynku, nie przechodząca na sklepienie przejazdu bramowego. Na ścianach przejazdu bramowego, od wewnątrz, widoczne rysy, ubytki tynku zewnętrznego. Ściana zewnętrzna (elewacja frontowa) z widocznymi rysami na powierzchni gzymsów pośrednich, górnych. Płyty balkonowe wykazują miejscowe uszkodzenia w postaci ubytków otuliny, rys, widoczne skorodowane zbrojenie bez otuliny betonowej. Ściany wewnętrzne klatek schodowych z wyraźnymi rysami i pęknięciami do głębokości ok. 3 cm widocznymi głównie w rejonie górnych ościeży drzwi wejściowych do lokali. Widoczne również uszkodzenia obudowy pionów kanalizacyjnych. Następnie, organ wskazał, iż z przedłożonej do akt sprawy przez B. E., kserokopii aktu notarialnego z dnia [...]maja 2009 r., sporządzonego przed notariuszem M. W. za numerem rep. A [...], kserokopii odpisu z księgi wieczystej [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy [...] [...] Wydział Ksiąg Wieczystych oraz kserokopii odpisu z księgi wieczystej [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy [...] w [...] [...] Wydział Ksiąg Wieczystych, wynikało, że własność nieruchomości na której znajduje się budynek będący przedmiotem postępowania, przeszła ze strony Miasta [...] na rzecz osób fizycznych. W aktach sprawy zgromadzonych w toku prowadzonego postępowania znajdują się również decyzje administracyjne potwierdzające fakt przysługującego ww. osobom prawa własności budynku przy ul. [...] w [...]. Wobec powyższego, organ wskazał, iż zweryfikował i ponownie ustalił krąg osób, którym przysługuje status strony w niniejszym postępowaniu, a następnie zawiadomieniem z dnia 6 lutego 2012 r. oraz z dnia 9 marca 2012 r. poinformował o prowadzeniu postępowania administracyjnego w sprawie stanu technicznego przedmiotowej kamienicy. Dalej, organ powiatowy przywołał przepis art. 70 ust. 1 Prawa budowlanego, zgodnie z którym "Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na których spoczywają obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych bądź umowach, są obowiązani w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem". Reasumując, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...], stwierdził, iż z uwagi na powyższe, korzystając z uprawnień wynikających z art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowanego, orzekł jak w sentencji. Odwołanie od wskazanej decyzji złożyli: K. D., A. S., W. K., A. K., E. D., M. D., B. D., E. K., M. K., M. W., B. S., W. S., B. K., A. H., A. K., B. S., J. Ł., A. Z., reprezentowani przez pełnomocnika. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] września 2012 r., nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., po rozpatrzeniu odwołania ww. osób, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy zaznaczył, iż skarżący zarzucają przede wszystkim organowi stopnia powiatowego błędne określenie adresata decyzji. Stwierdził, iż zgodnie z danymi zawartymi w dokumencie, jakim jest wypis z księgi wieczystej nr [...], określający stan prawny nieruchomości, właścicielem gruntu, na którym usytuowany jest przedmiotowy budynek jest Miasto [...]. Organ wskazał, iż przedmiotowa nieruchomość objęta jest jednakże Dekretem o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze [...] z dnia [...] października 1945 r. (Dz.U. nr 50, poz. 279). Zgodnie z art. 5 Dekretu, budynki oraz inne przedmioty, znajdujące się na gruntach, przechodzących na własność gminy [...], pozostają własnością dotychczasowych właścicieli, o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej. Podniósł, iż Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji decyzją z dnia [...] października 2009 r., nr .., stwierdził nieważność decyzji Wojewody [...] z dnia [...]maja 1992 r., nr [...], w części stwierdzającej nabycie przez Dzielnicę [...] prawa własności budynku posadowionego na nieruchomości przy ul. [...] w [...]. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, że, w jego ocenie, nie ulega zatem wątpliwości, że współwłaścicielami przedmiotowego budynku są obecnie odwołujący się oraz B. E. Następnie, organ wskazał, iż za stan techniczny obiektu odpowiada zgodnie z art. 61 Prawa budowanego właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, natomiast w myśl art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Zaznaczył, iż w przepisie art. 66 w związku z art. 61 Prawa budowlanego określono zatem krąg podmiotów zobowiązanych do utrzymania obiektu budowlanego, którymi są właściciel lub zarządca obiektu, ale kwestia kolejności wyboru przez organ adresata obowiązków nie została jednoznacznie unormowana w obowiązujących przepisach prawa. Rozstrzygnięcie w tym zakresie zależy od stanu faktycznego i prawnego ustalonego w danej sprawie. Odnosząc się do twierdzenia odwołujących się, iż zarządcą budynku posadowionego na nieruchomości przy ul. [...] w [...] jest Miasto [...] i tym samym ten podmiot winien być adresatem obowiązków mających na celu usunięcie złego stanu technicznego, organ odwoławczy wyjaśnił, że jakkolwiek przepisy prawa budowlanego nie definiują instytucji zarządcy, to jednak poprzez sprawowanie zarządu w rozumieniu art. 61 Prawa budowlanego należy rozumieć nie tylko stan faktyczny, ale również stan prawny, tj. ustanowiony na podstawie umowy cywilnoprawnej. Zaznaczył, iż za przyjęciem legalnej definicji zarządcy przemawia linia orzecznictwa administracyjno-prawnego wyrażona m.in. w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt: II SA/Gl 815/04, zgodnie z którym w sytuacji gdy obiekt budowlany stanowi współwłasność w częściach ułamkowych i nie ustanowiono w odpowiednim trybie zarządcy, ani też nie doszło do prawnego podziału obiektu do użytkowania, to nakazy i zakazy sformułowane w decyzji wydanej na podstawie art. 66 Prawa budowlanego powinny być skierowane do wszystkich współwłaścicieli. W ocenie [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego organ powiatowy zasadnie nałożył obowiązki określone w decyzji na właścicieli budynku przy ul. [...] w [...], gdyż jeżeli właścicieli jest więcej niż jeden, a nie został wyznaczony zarządca, to nakaz taki musi być skierowany do wszystkich współwłaścicieli. Organ dodał, iż ustanowienie zarządcy budynku należy do zakresu praw właścicieli nieruchomości. Również rzeczą właścicieli jest regulacja wzajemnych praw i obowiązków wynikających z ich praw własności obiektu budowlanego. W aktach przedmiotowej sprawy brak jest dokumentów, mogących dowodzić, iż został wyznaczony w sposób przewidziany prawem zarządca przedmiotowego budynku, tym samym obowiązki wynikające z art. 66 Prawa budowlanego związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, powinny być nałożone na jego współwłaścicieli. Zaznaczył nadto, iż ustalenie osoby właściciela budynku wyłącza konieczność ustalenia zarządcy. Wszelkich roszczeń pomiędzy spadkobiercami a Miastem [...] należy dochodzić w trybie postępowania cywilnego. Skargi na powyższą decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...]września 2012 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyli: B. E. i K. D., A. S., W. K., A. K., E. D., M. D., B. D., E. K., M. K., M. W., B. S., W. S., B. K., A. H., A. K., B. S., J. Ł., A. Z.. – reprezentowani przez pełnomocnika. B. E. zarzuciła zaskarżonej decyzji brak jednoznacznego rozstrzygnięcia komu przysługuje status strony w prowadzonym postępowaniu administracyjnym, brak uzasadnienia faktycznego decyzji oraz niejasną interpretację art. 70 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego, poprzez przyznanie statusu strony tylko następcom prawnym byłych właścicieli hipotecznych - pozbawionych zarządzania ww. nieruchomością na ponad 60 lat. Wskazała także, że nałożenie obowiązku remontu kapitalnego obiektu w sytuacji gdy zobowiązani nie mają prawa wstępu na nieruchomość gruntową, na której usytuowany jest budynek, ani do jego pomieszczeń, prowadzi do niemożności wykonania wydanej decyzji (art 156 § 1 pkt 5 k.p.a.). a jej ewentualne wykonanie wywołałoby czyn zagrożony karą (art. 156 § 1 pkt 6 k.p.a.). Pozostali skarżący natomiast, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, zarzucili jej: 1) naruszenie art. 66 ust. 1 pkt 3 w zw. z art 61 Prawa budowanego poprzez ich błędną wykładnię i uznanie, iż za zarządcę w rozumieniu tego przepisu można uznać jedynie podmiot, który "ustanowiono w odpowiednim trybie" na podstawie umowy cywilnoprawnej, w sytuacji, gdy powołane przepisy odnoszą się do zarządu w sensie faktycznym, 2) naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie w uzasadnieniu prawnym do decyzji co oznaczają użyte w uzasadnieniu sformułowania "legalna definicja zarządcy" oraz "ustanowienie zarządcy w odpowiednim trybie". 3) naruszenie art. 7 i 77 § 1 k.p.a., poprzez uznanie, iż nie doszło do ustanowienia w odpowiednim trybie zarządcy, budynku przy ul. [...] w [...], w sytuacji, gdy ustanowienie zarządcy wynika z całego szeregu dokumentów znajdujących się w aktach postępowania, 4) naruszenie art. 66 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 61 pkt 1 Prawa budowanego poprzez nałożenie obowiązku opisanego w decyzji, w sytuacji, gdy zobowiązani nie są posiadaczami budynku przy ul. [...] w [...]e, nie mają prawa wstępu na nieruchomość gruntową, na której znajduje się budynek, ani do pomieszczeń w budynku, co w konsekwencji oznacza, iż wydana decyzja jest niewykonalna (art. 156 § 1 pkt. 5 k.p.a.) oraz że jej wykonanie wywołałoby czyn zagrożony karą (art. 156 § 1 pkt 6 k.p.a.), 5) naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak wyjaśnienia w zaskarżonej decyzji, z jakiego powodu obowiązki w niej opisane zostały nałożone na współwłaścicieli budynku, a nie na jego zarządcę, 6) naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. w zw. z art. 107 § 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, która to decyzja odnosi się w rozstrzygnięciu do treści ekspertyzy technicznej nr [...] oraz załącznika do niej, przy jednoczesnym braku doręczenia stronom tejże ekspertyzy oraz załącznika, a w konsekwencji brak doręczenia stronom istotnej części rozstrzygnięcia, 7) naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. w zw. z art. 107 § 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, która to decyzja zawiera nieprecyzyjne i niedokładne, a zatem w konsekwencji niewykonalne rozstrzygnięcia, 8) naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. poprzez nieuchylenie decyzji organu I instancji, w sytuacji, gdy organ I instancji ponownie rozpatrując sprawę nie wykonał wiążących go wskazań organu II instancji w zakresie ustalenia, kto faktycznie włada budynkiem przy ul. [...] w [...], 9) naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak uzasadnienia faktycznego i prawnego w odniesieniu do wyznaczenia 12 miesięcznego terminu na wykonanie prac określonych w decyzji, 10) naruszenie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, poprzez wyznaczenie zbyt krótkiego terminu na wykonanie prac określonych w decyzji. 11) nierozpatrzenie zarzutu dotyczącego naruszenie przez organ I instancji art. 6 i 8 k.p.a., wyrażających zasadę praworządności i budzenia zaufania do władzy publicznej poprzez podanie w wywiadzie prasowym przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego treści rozstrzygnięcia przed zebraniem materiału dowodowego, wypowiedzeniem się przez strony co do zebranego materiału i zakończeniem postępowania, 12) nierozpatrzenie części pozostałych zarzutów podniesionych w odwołaniu od decyzji organu I instancji, tj. zarzutów dotyczących: a) naruszenia art. 138 § 2 k.p.a. poprzez niewykonanie zaleceń Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego i niewyjaśnienie okoliczności wskazanych w decyzji tego organu z dnia 31 sierpnia 2011 r., b) naruszenia art. 7 i 77 § 1 k.p.a. poprzez niepełne oraz niedokładne zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego, i nie uczynienie jakichkolwiek ustaleń dotyczących faktu, kto jest zarządcą lub użytkownikiem budynku położonego przy ul. [...] w [...] oraz w czyim posiadaniu jest ten budynek, c) naruszenia art. 70 ust. 1 i ust. 2 Prawa budowlanego poprzez nałożenie obowiązku opisanego w decyzji, w sytuacji, gdy zobowiązani nie są posiadaczami budynku przy ul. [...]w [...], nie mają prawa wstępu na nieruchomość gruntową, na której znajduje się budynek, ani do pomieszczeń w budynku, co w konsekwencji oznacza, iż wydana decyzja jest niewykonalna (art. 156 § 1 pkt. 5 k.p.a.) oraz że jej wykonanie wywołałoby czyn zagrożony karą i art. 156 § 1 pkt 6 k.p.a.), d) naruszenia art. 107 § 1 i 3 k.p.a. poprzez nie sporządzenie uzasadnienia prawnego do decyzji i nie wyjaśnienie z jakiego powodu obowiązek wykonania robót został nałożony na współwłaścicieli budynku, którzy nie są jego zarządcami ani posiadaczami i nie mają do niego wstępu, a nie na zarządcę budynku tj. Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w dzielnicy [...] lub na posiadacza budynku tj. [...], e) naruszenie art. 11 k.p.a. wyrażającego zasadę przekonywania, poprzez niewyjaśnienie przesłanek jakimi kierował się organ administracji nakładając na zobowiązanych obowiązek remontu. W obszernym uzasadnieniu skargi skarżący rozwinęli swoje zarzuty wobec zaskarżonej decyzji. Wskazali m.in., iż znaczna część dokumentów znajdujących się w aktach sprawy wskazuje, iż zarządcą budynku położonego w [...], przy ul. [...] jest Zakład Gospodarowania Nieruchomościami [...]. Wśród tych dokumentów znajdują się: 1) ekspertyza techniczna nr [...] z dnia [...] grudnia 1993 r. wykonana na zlecenia Zarządu Nieruchomości Komunalnych [...], 2) pismo Wydziału Architektury Urzędu Dzielnicy - Gminy z dnia [...] stycznia 1994 r., 3) pismo dyrektora ZGN [...] z dnia [...] września 2009 r., 4) pismo Prezydenta [...] z dnia [...] września 2009 r., 5) przegląd stanu technicznego okresowy 5 letni z września 2009 r. wraz z protokołem kontroli technicznej, 6) pismo Prezydenta [...] z dnia [...] lutego 2010 r., 7) pismo zastępcy Burmistrza Dzielnicy [...]z dnia [...] czerwca 2010 r., 8) pismo kierownika Administracji Obsługi Mieszkańców Nr [...] Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...] z dnia [...] lipca 2010 r., 9) pismo zastępcy Burmistrza Dzielnicy [...] z dnia [...] sierpnia 2010 r. Skarżący stwierdzili, iż w ich ocenie, brak jest w niniejszej sprawie jakichkolwiek podstaw, aby obowiązki wynikające z zaskarżonej decyzji zostały nałożone na współwłaścicieli budynku. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Stosownie do dyspozycji art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej jedynie pod względem zgodności z prawem, a więc prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafności ich wykładni. Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). W rozpoznawanej sprawie tego rodzaju wady i uchybienia nie wystąpiły, wobec czego skargi nie zasługiwały na uwzględnienie. Przedmiotem kontroli Sądu była decyzja [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...]września 2012 r., utrzymująca w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] z dnia [...] czerwca 2012 r., wydaną w oparciu o art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Zgodnie z art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Zaznaczyć należy, iż wydając decyzję na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego organ administracji nie bada przyczyn, z powodu których obiekt budowlany stworzył zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzkiego albo bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Nie wyjaśnia również, dlaczego obiekt jest w nieodpowiednim stanie technicznym. Wreszcie - nie ustala, kto ponosi odpowiedzialność za doprowadzenie obiektu do stanu niezgodnego z przepisami. Natomiast ustalenie określonych okoliczności faktycznych ujawniających, że stan obiektu narusza wymagania wynikające z obowiązujących przepisów, jest wystarczające do nałożenia przez organ na właściciela obiektu lub jego zarządcę określonych obowiązków, których zakres będzie zależeć od stwierdzonych nieprawidłowości (zob.wyrok NSA z dnia 26 września 2008 r., sygn. akt II OSK 1102/07, LEX nr 508470). Nie jest również istotne, jakimi metodami (jaką techniką) nastąpi przywrócenie właściwego stanu technicznego obiektu. Ważne jest natomiast, by został zrealizowany cel decyzji, czyli usunięcie stanu zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, a także bezpieczeństwa mienia (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 14 grudnia 2010 r., sygn. akt II SA/Łd 464/10, LEX nr 755801). W niniejszej sprawie poza sporem pozostaje kwestia nieodpowiedniego stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w [...]. Skarżący nie kwestionują również tego, iż są współwłaścicielami wyżej wymienionego budynku. Istota sporu sprowadza się do ustalenia, na kogo powinien zostać nałożony nakaz wynikający z decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Wskazać należy, iż powołany przepis znajduje się w rozdziale 6 ustawy - Prawo budowlane zatytułowanym "Utrzymanie obiektów budowlanych". Zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 (pkt1); zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska (pkt 2). Powyższy przepis nakłada zatem na właściciela obiektu lub jego zarządcę szczególny obowiązek dbania o obiektu budowlany. Pociąga to za sobą konieczność przeprowadzania okresowych kontroli obiektu, a także w razie potrzeby stosownych napraw, konserwacji, czy remontów. Przepisy prawa budowlanego uprawniają organy nadzoru budowlanego do badania, czy dany obiekt budowlany utrzymywany jest w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami. W związku z tym należy uznać, że również nakazy o jakich mowa w art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego muszą być kierowane do właściciela lub zarządcy obiektu, a w przypadku, gdy właścicieli jest więcej niż jeden, a nie został wyznaczony zarządca, to nakaz taki musi być skierowany do wszystkich współwłaścicieli (zob. wyrok Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Kielcach z dnia 20 czerwca 2008 r., sygn. akt I SA/Ke 227/08, LEX nr 510186). Zaznaczyć przy tym należy, iż kwestia kolejności wyboru przez organ adresata obowiązków nie została jednoznacznie unormowana w obowiązujących przepisach prawa. Rozstrzygnięcie w tym zakresie zależy zatem od stanu faktycznego i prawnego ustalonego w danej sprawie, tym bardziej, gdy zważy się, że przepisy Prawa budowanego nie definiują instytucji zarządcy. Przy czym, w ocenie Sądu, kolejność wskazana w przepisie art. 61 Prawa budowanego, ze względu na jego redakcję, nie jest przypadkowa: w pierwszej kolejności adresatem winien być właściciel, a dopiero w sytuacji, gdy nałożenie nakazu na właściciela z jakichś przyczyn nie jest możliwe, nakaz winien zostać nałożony na zarządcę obiektu budowlanego. W niniejszej sprawie organ nadzoru budowlanego ustalił, że zgodnie z danymi zawartymi w dokumencie, jakim jest wypis z księgi wieczystej nr [...], określający stan prawny nieruchomości, właścicielem gruntu, na którym usytuowany jest przedmiotowy budynek jest Miasto [...]. Wskazał, iż przedmiotowa nieruchomość objęta jest jednakże Dekretem o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze [...] z dnia [...] października 1945 r. (Dz.U. nr 50, poz. 279). Zgodnie z art. 5 Dekretu, budynki oraz inne przedmioty, znajdujące się na gruntach, przechodzących na własność gminy [...], pozostają własnością dotychczasowych właścicieli, o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej. Podniósł, iż Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji decyzją z dnia [...] października 2009 r., nr [...], stwierdził nieważność decyzji Wojewody [...] z dnia [...] maja 1992 r., nr [...], w części stwierdzającej nabycie przez Dzielnicę [...] prawa własności budynku posadowionego na nieruchomości przy ul. [...] w [...]. Powyższe wynika z pisma Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...] z dnia [...]października 2011 r., znajdującego się w aktach administracyjnych sprawy. W piśmie tym zaznaczono, iż prawo własności nieruchomości budynkowej zlokalizowanej przy ul. [...] w [...] przysługuje, w oparciu o ww. decyzję, aktualnie następcom prawnym byłych właścicieli. Dodatkowo podniesiono również, że pomimo kilkakrotnych monitów ze strony ZGN kierowanych do zainteresowanych, dotychczas nie został ustalony ostateczny termin protokólarnego przekazania nieruchomości obecnym właścicielom. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, że, w jego ocenie, nie ulega zatem wątpliwości, że współwłaścicielami przedmiotowego budynku są obecnie odwołujący się oraz B. E.. Powyższego nie kwestionują także sami skarżący. W zaistniałej sytuacji, skoro ustaleni zostali współwłaściciele budynku, organ nadzoru budowlanego miał prawo nałożenia na nich obowiązku wskazanego w decyzji. W ocenie skarżących, nakaz wynikający z decyzji, powinien być jednakże nałożony na zarządcę budynku tj. Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...] lub na posiadacza budynku tj. Miasto [...]. W tym kontekście wskazać należy, na co zasadnie zwrócił uwagę organ, iż jakkolwiek przepisy prawa budowlanego nie definiują instytucji zarządcy, to jednak poprzez sprawowanie zarządu w rozumieniu art. 61 Prawa budowlanego należy rozumieć nie tylko stan faktyczny, ale również stan prawny, tj. ustanowiony na podstawie umowy cywilnoprawnej. Sąd podziela pogląd organu, mający oparcie w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt: II SA/Gl 815/04, zgodnie z którym, w sytuacji gdy obiekt budowlany stanowi współwłasność w częściach ułamkowych i nie ustanowiono w odpowiednim trybie zarządcy, ani też nie doszło do prawnego podziału obiektu do użytkowania, to nakazy i zakazy sformułowane w decyzji wydanej na podstawie art. 66 Prawa budowlanego powinny być skierowane do wszystkich współwłaścicieli. Ustanowienie zarządcy budynku należy do zakresu praw właścicieli nieruchomości. Ustalenie zarządcy może nastąpić np. w drodze umowy cywilnoprawnej (art. 185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.), bądź orzeczenia sądu. W aktach administracyjnych sprawy brak jest dokumentów, mogących dowodzić, iż został wyznaczony w sposób przewidziany prawem zarządca przedmiotowego obiektu budowlanego. Takiego zarządu, nie można wywodzić z powołanych przez skarżących w skardze dokumentów. Powyższe potwierdza, iż organ zasadnie nałożył na współwłaścicieli budynku obowiązek wynikający z art. 66 Prawa budowlanego. W ocenie Sądu, wbrew twierdzeniom skargi, organ wyjaśnił należycie, z jakiego powodu obowiązek ten został nałożony właśnie na współwłaścicieli. W odniesieniu do pozostałych zarzutów skarg, stwierdzić należy, iż nie zasługują one na uwzględnienie. I tak, niezasadny jest zarzut naruszenia art. 70 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego, albowiem nie był przez organ stosowany, podstawę prawną rozstrzygnięcia stanowił art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Organ odwoławczy nie miał więc także obowiązku odniesienia się do tego zarzutu zawartego w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji. Nie można podzielić także stanowiska skarżących, iż organ winien doręczyć stronom ekspertyzę techniczna wraz z załącznikiem, na którą powołuje się w decyzji, jako istotną część rozstrzygnięcia. Wskazana ekspertyza techniczna była jedynym z dowodów w sprawie, tak jak inne dowody, strony postępowania zaś miały prawo do zapoznania się z nią, jako zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym. Nie sposób zgodzić się również z twierdzeniem, iż decyzja zawiera nieprecyzyjne i niedokładne, a w konsekwencji niewykonalne rozstrzygnięcie, albowiem wskazane w niej zostało, jakie roboty należy wykonać i w oparciu o jaki dokument zostały one nakazane. Strona skarżąca nie może oczekiwać od organu, określenia szczegółowego zakresu i sposobu wykonania robót. Jak już wyżej zaznaczono, nie jest istotne, jakimi metodami (jaką techniką) nastąpi przywrócenie właściwego stanu technicznego obiektu. Ważne jest natomiast, by został zrealizowany cel decyzji, czyli usunięcie stanu zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, a także bezpieczeństwa mienia. W ocenie Sądu, nie można również postawić zaskarżonej decyzji zarzutu niewykonalności (art. 156 § 1 pkt 5 k.p.a.) oraz, że jej wykonanie wywołałoby czy zagrożony karą (art. 156 § 1 pkt 6 k.p.a.), ze względu, iż jak wskazano w skardze, zobowiązani nie są posiadaczami budynku przy ul. [...] w [...], nie mają prawa wstępu na nieruchomość gruntową, na której znajduje się budynek, ani do pomieszczeń w budynku. Przywołać przy tym można ww. pismo Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...] z dnia [...]października 2011 r., w którym zawarto stwierdzenie, że pomimo kilkakrotnych monitów ze strony ZGN kierowanych do zainteresowanych, dotychczas nie został ustalony ostateczny termin protokólarnego przekazania nieruchomości obecnym właścicielom. Z powyższego można wysnuć wniosek, iż nic nie stoi na przeszkodzie, aby dokonane zostało realne przekazanie nieruchomości przy ul. [...] w [...] jej współwłaścicielom. Ponadto zaznaczyć należy, iż w orzecznictwie sądów administracyjnych podnosi się, że niewykonalność decyzji w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 5 k.p.a. obejmuje zarówno niewykonalność faktyczną, jak i prawną. Niewykonalność decyzji ma charakter faktyczny, kiedy już w momencie wydania decyzji istnieje przeszkoda o charakterze faktycznym, obiektywnie wykluczająca określone działanie (m.in. ze względu na poziom wiedzy technicznej, rozwój technologii). Niewykonalność prawna pojawia się wtedy, gdy istnieją prawne zakazy lub nakazy, które stanowią nieusuwalną przeszkodę w wykonaniu praw lub obowiązków ustanowionych w decyzji. O niewykonalności w tym znaczeniu można mówić również wtedy, gdy wykonanie decyzji wiązałoby się z dokonaniem np. czynu niedozwolonego w rozumieniu przepisów prawa cywilnego. Działanie powodujące szkodę może być zawinione, jak też wynikać z odpowiedzialności za działania innych osób, za skutek działalności z użyciem rzeczy lub sił przyrody (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 3 grudnia 2008 r., sygn. akt II SA/Gd 760/08, Lex 477241). Natomiast nie stanowią powodu niewykonalności decyzji, o której mowa w art. 156 § 1 pkt 5 k.p.a. ani przeszkody ekonomiczne, ani finansowe, ani też trudności techniczne, czy też negatywne nastawienie adresatów decyzji i innych podmiotów do wykonania decyzji (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 czerwca 2008 r., sygn. akt II OSK 590/07, Lex 484998). Podczas rozprawy pełnomocnik skarżących podniósł również zarzut niedoręczenia decyzji organu pierwszej instancji stronom postępowania, tj. M. K., M. D. oraz A. Z.. Powyższa okoliczność pozostaje jednakże bez większego wpływu na zasadność podjętego przez organ odwoławczy rozstrzygnięcia, z uwagi, iż wyżej wymienione osoby wniosły odwołanie od kwestionowanej decyzji w terminie. Reasumując, stwierdzić należy, iż organ, na gruncie niniejszej sprawy, zasadnie nałożył obowiązki wskazane w decyzji na współwłaścicieli budynku, uzasadniając przy tym należycie, dlaczego właśnie nakaz został na nich nałożony. W ocenie Sądu, wyznaczony również dwunastomiesięczny termin jest realny na wykonanie koniecznych robót budowlanych. W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skargi jako nieuzasadnione oddalił. .