VII SA/Wa 824/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Stawecki, , Sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz, Sędzia WSA Jolanta Augustyniak-Pęczkowska ( spr.), Protokolant spec. Joanna Piątek-Macugowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 stycznia 2018 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" ul. [...] w [...] na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] lutego 2017 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oddala skargę [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z [...] lutego 2017r. nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23) i art. 83 ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" [...] oraz odwołania [...] – utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] z [...] grudnia 2016 r. nr [...] nakazującą ww. Wspólnocie usunięcie, w terminie 6 miesięcy, nieprawidłowości w budynku wielorodzinnym przy ul. [...] w [...], w zakresie odprowadzenia wód opadowych z tarasu przynależnego do lokalu nr [...], znajdującego się nad lokalem mieszkalnym nr [...] poprzez: 1. zdemontowanie płytek z powierzchni tarasu, 2. Skucie szlichty, 3. usunięcie termoizolacji, 4. naprawę uszkodzonej spodniej izolacji przeciwwodnej, 5. zamontowanie systemowego otwór przelewowego na właściwym poziomie. Organ zaznaczył, że prace należy wykonać w odwrotnej kolejności oraz zgodnie z opinią techniczną nr [...] oraz uzupełnieniem detalu wykonania naprawy na tarasie opisanym w opinii nr [...] wykonanym przez [...] posiadającego uprawnienia dekarza, pod nadzorem uprawnionych osób. Dalej wskazał, że [...] zwróciła się do PINB [...] o kontrolę stanu technicznego budynku przy ul. [...] z uwagi na nieodpowiednie odprowadzanie wód opadowych z tarasu przy lokalu nr [...]. Do powyższego wniosku dołączyła ww. opinię. W dniu 27.09.2016 r. podczas oględzin organ powiatowy stwierdził: "(...) W poziomie III piętra znajduje się lokal nr [...] (ostatnia kondygnacja), 5 pokoi, aneks kuchenny, łazienka. Do lokalu przynależą trzy tarasy: północno-wschodni, południowo-zachodni i południowo wschodni. Tarasy konstrukcji żelbetowej, zabezpieczone balustradami, płyty tarasowe - konstrukcja żelbetowa, widoczna izolacja z papy na wierzchu nad materiałem żwirowym, płyty betonowe - w obrysie cokołów - przymocowane obróbki blacharskie. Brak widocznych uszkodzeń tarasów od strony północno wschodniej i południowo - zachodniej. Na tarasie południowo-wschodnim nad pokojem lokalu nr [...] odsłonięto otwór spustowy odprowadzający wody. Rura odprowadzająca średnicy ok. 6 cm, wyprowadzona przez murek tarasu do kosza i rury spustowej. Widoczna zawężona średnica odpływu, lokalne ubytki papy zwietrzenia. [...] poinformowała, iż w 2015 r. wykonano remont tarasów przynależnych do lokalu nr [...]. Jako przyczynę zacieków w lokalu nr [...] wskazała nieszczelności kosza i rury spustowej. Do protokołu załączono opinię techniczną co do powstawania zawilgocenia ściany zewnętrznej w lokalu nr [...] z [...].01.2011 r. [...](upr. bud. nr [...]). Po oględzinach lokalu nr [...] stwierdzono w pokoju z tarasem na ścianie południowej w rejonie okna intensywny zaciek, na całą wysokość pomieszczenia. Zawilgocenie obejmuje powierzchnię ok. 6 m, widoczne otwory - wykonane w celu osuszenia tej strefy. Na zewnątrz w tym miejscu znajduje się kosz oraz rura odpływowa z tarasu lokalu nr [...] na 11 piętrze nad lokalem nr [...]. W pozostałych pomieszczeniach brak wyraźnych uszkodzeń. Organ powiatowy dopuścił jako dowód ww. opinię nr [...]" oraz "uzupełnienie detalu wykonania naprawy na z [...].11.2016 r. dotyczących robót w zakresie usunięcia przecieków z tarasu" [...]. Organ odwoławczy dalej wskazał, że zgodnie z poglądem judykatury w przypadku wystąpienia przynajmniej jednej z przesłanek z art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego organ jest zobligowany do wydania decyzji nakazującej usunięcie nieprawidłowości (wyroki NSA z 2.09.2014 r. II OSK 3075/13; z 14.02.2014 r., II OSK 1917/11; z 20 maja 2011 r., II OSK 916/10). Organ powiatowy stwierdzając nieodpowiedni stan techniczny tarasu, był zatem zobowiązany do nakazania usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego wskazuje, że obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7 tego artykułu. W przypadku stwierdzenia, że obiekt jest w nieodpowiednim stanie technicznym, może zagrażać życiu lub zdrowiu oraz bezpieczeństwu mienia istnieje przewidziana w art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego możliwość nakazania właścicielowi lub zarządcy, w drodze decyzji, usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, z określeniem terminu wykonania tego obowiązku. Odpowiedzialność wskazanych podmiotów za właściwe użytkowanie obiektu wiąże się więc ze sposobem zarządzania obiektem. Organ podkreślił, że art. 66 Prawa budowlanego służy usunięciu nieprawidłowości powstałych w trakcie użytkowania obiektu, z reguły w wyniku zużycia technicznego obiektu lub nagłych zdarzeń po oddaniu obiektu do użytkowania. Przepis ten nie tworzy dla właściciela czy zarządcy obiektu nowego obowiązku, lecz precyzuje ustawowy obowiązek wynikający z art. 61 ustawy i dodaje element pozwalający organom nadzoru na skuteczne egzekwowanie jego wykonalności (wyrok WSA w Poznaniu z 14 listopada 2012 r., SA/Po 838/12). Podnoszona w odwołaniu okoliczność, że [...] - nie uczestniczyła w czynnościach przy sporządzaniu opinii m.in. w oględzinach, nie może stanowić podstawy do kwestionowania jej prawidłowości. Zawiadomieniem z [...].10.2016 r. PINB [...] poinformował bowiem strony o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym, w tym z opinią, która została złożona do akt przy piśmie [...] z 19.08.2016 r. Powołując się na art. 75 § 1 Kpa organ podał, że PINB [...] postanowieniem dopuścił jako dowód opinię techniczną nr [...] z [...].08.2016 r. [...] - rzeczoznawcę Polskiego Stowarzyszenia Dekarzy. W związku z powyższym, jeżeli organ wyprowadził określone ustalenia faktyczne z nienasuwających zastrzeżeń dokumentów, to skuteczne ich zakwestionowanie wymaga kontrdowodu. Obowiązek organu do zebrania całego materiału dowodowego i jego rozpatrzenia nie przerzuca na organ całego ciężaru dowodzenia w sprawie (wyrok NSA z dnia 18.07.2007 r., sygn. akt: I OSK 1704/06). Zadaniem organu nie jest - w przypadku posiadania wiarygodnych dowodów - dalsze poszukiwanie materiału dowodowego tylko dlatego, że zebrany materiał jest niekorzystny dla jednej ze stron. W ekspertyzie wskazano, iż przyczyną zalewania ściany jest nieodpowiednie zaizolowanie powierzchni tarasu oraz fakt, iż lej spustowy zamontowano w nieodpowiednim miejscu (str. 11). Do akt złożono również opinię techniczną z [...].01.2011 r. [...] wskazującą, iż przyczyną zawilgocenia ściany zewnętrznej w lokalu nr [...] jest odkształcenie i odspojenie od konstrukcji ściany koryta spustowego przez zalegające w nim gnijące liście i lód. Jednak z oświadczenia [...] (pismo z [...].08.2016 r. i opinia nr [...] str. 11)wynika, że mimo dokonania przez Wspólnotę Mieszkaniową wymiany kosza i rury spustowej problem zalewania ściany nie ustał. Przeprowadzone 27.09.2016 r. oględziny potwierdziły występowanie intensywnego zacieku na całej wysokości ściany południowej w pokoju z tarasem w lokalu nr [...]. Stwierdzono również lokalne ubytki papy i zwietrzenia w okolicy rury spustowej na tarasie. Wobec powyższego, niedrożność instalacji odprowadzającej wodę deszczową nie była jedyną przyczyną powstawania zawilgoceń. Organ podniósł, iż zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego za utrzymanie obiektu we właściwym stanie technicznym odpowiada w pierwszej kolejności jego właściciel. Stosownie do art. 6 ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota powstaje ex lege z chwilą wyodrębnienia lokali. Dalej powołał się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 22.10.2015 r., sygn. akt II OSK 2772/13 "w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej interes właściciela lokalu, jako członka wspólnoty mieszkaniowej jest chroniony przez wspólnotę mieszkaniową, działającą poprzez zarząd lub zarządcę. Rozstrzygnięcia administracyjne załatwiające sprawy dotyczące nieruchomości wspólnej, odnoszą się do praw i obowiązków wspólnoty mieszkaniowej. Dotyczy to także spraw prowadzonych w oparciu o Prawo budowlane ". Z kolei m. in. w wyroku WSA we Wrocławiu z 28.02.2006 r., sygn. akt II SA/Wr 466/04 wskazano, że: "W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, iż do nieruchomości wspólnej powinno się zaliczyć również m.in. balkony, loggie, tarasy i balustrady; dachy wraz z ich konstrukcją nośną i stropodachy oraz rynny, obróbki blacharskie oraz stropy między poszczególnymi kondygnacjami. Taka kwalifikacja balkonów lub tarasów mimo, że zwykle przeznaczone są do indywidualnego użytku uzasadnione jest tym, iż stanowią one nieodłączny element elewacji zewnętrznej i znajdujących się na elewacji urządzeń (np. rynien odprowadzających wodę deszczową), stąd ich remont powinien być przeprowadzony jednocześnie i w sposób jednolity. Indywidualny użytkownik lokalu nie ma możliwości kontroli stanu technicznego np. "swojego" tarasu, jego dolnej powierzchni i remontu bez zgody właściciela. Ponadto koszt remontu tarasów jest zróżnicowany (zależny od kondygnacji) a remont indywidualny nieekonomiczny. Nie oznacza to całkowitego zwolnienia - indywidualny użytkownik jest zobowiązany do okresowej konserwacji dostępnych elementów, a w przypadku zaniedbań w tym względzie nawet do pełnego pokrycia kosztów remontu. Ewentualne rozliczenia między współwłaścicielami - członkami wspólnoty pozostają jednak bez znaczenia dla określenia podmiotów zobowiązanych do ich usunięcia i mogą być rozstrzygane jedynie na drodze postępowania cywilnego". W tej sprawie części objęte remontem nie są objęte wyłącznym użytkowaniem właścicieli poszczególnych lokali, gdyż taras przynależny do lokalu mieszkalnego nr [...] i jest jednocześnie stropodachem dla znajdującego się pod nim lokalu mieszkalnego nr [...], w związku z tym jest elementem konstrukcyjnym budynku, a więc częścią wspólną. Dlatego [...]WINB nie przychylił się do zarzutu błędnego ustalenia adresata decyzji. Zdaniem organu skarżona decyzja nie narusza przepisów prawa, a organ powiatowy rozpatrzył sprawę w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy i uzasadnił swoje stanowisko. Organ II instancji nie znalazł podstaw do uchylenia bądź zmiany zaskarżonej decyzji. Skargę na powyższą decyzję złożyła Wspólnota Mieszkaniowa "[...]" w [...] zarzucając naruszenie: 1. art. 7 K.p.a., art. 77 § 1 K.p.a., które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy poprzez jego niezastosowanie polegające na zaniechaniu podjęcia czynności niezbędnych do wyjaśnienia sprawy, w szczególności poprzez: • brak wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego i błędne uznanie, że występowanie zacieku jest wynikiem zarówno ubytków papy i zwietrzenia w okolicy rury spustowej jaki niedrożności instalacji odprowadzającej wodę deszczową, podczas gdy wyłączną tego przyczyną jest nieszczelność rury spustowej, odkształconej i odspojonej od konstrukcji ściany koryta spustowego z uwagi na zalegające w nim gnijące liście i lód, • brak wszechstronnego wyjaśnienia statusu prawnego tarasu w świetle księgi wieczystej o nr [...], co skutkowało naruszeniem art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez przyjęcie, iż taras służący wyłącznie do użytku właścicieli lokalu nr [...] wchodzi w skład części wspólnych nieruchomości, 2. art. 80 K.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez dowolną ocenę materiału dowodowego, wobec bezkrytycznego odniesienia się do opinii technicznej [...] oraz uzupełnieniem detalu wykonania naprawy na tarasie opisanym w opinii nr [...] [...], twierdzeń [...], a całkowite pominięcie twierdzeń Wspólnoty co spowodowało przyjęcie, że prace naprawcze winny być wykonane zgodnie z ww. opinią techniczną. Skarżąca wniosła uchylenie zaskarżonej decyzji zasądzenie kosztów. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje: Sąd kontrolował w tej sprawie decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z [...] lutego 2017r. utrzymującą w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] z [...] grudnia 2016 r. nakazującą ww. Wspólnocie Mieszkaniowej usunięcie, w zakreślonym terminie, nieprawidłowości w przedmiotowym budynku w zakresie odprowadzenia wód opadowych z tarasu przynależnego do lokalu nr [...]. Przypomnieć zatem należy, że art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 cyt. ustawy służy usunięciu nieprawidłowości powstałych w trakcie użytkowania obiektu budowlanego. Zgodnie z jego treścią, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Przy zastosowaniu nakazów na podstawie omawianej regulacji prawnej nie mają znaczenia okoliczności, które doprowadziły do sytuacji spełniających przesłanki określone w tym artykule. Organ nadzoru budowlanego nie bada zatem przyczyn powstania nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu, kto ponosi odpowiedzialność za ten stan i czy posiada na ten cel środki finansowe. Podkreślenia wymaga również to, że decyzja wydana w omawianym trybie jest decyzją związaną, co oznacza, że zaistnienie przesłanek wskazanych w tym przepisie, obliguje organ nadzoru budowlanego do wydania decyzji, mocą której właściciel lub zarządca nieruchomości będzie zobowiązany podjąć działania określone tą decyzja by usunąć ustalone nieprawidłowości. Powyższy nakaz organ nadzoru budowlanego nakłada się na podmioty wymienione w art. 61 Prawa budowlanego, to jest na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego, na których spoczywa obowiązek jego utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego, tj. zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. W skardze Wspólnota Mieszkaniowa kwestionowała m.in. niewyjaśnienie statusu prawnego tarasu w KW nr [...], co z kolei skutkowało naruszeniem art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez przyjęcie, iż taras służący wyłącznie do użytku właścicieli lokalu nr [...] wchodzi w skład części wspólnych nieruchomości. Wyjaśnić zatem trzeba, że adresatami przepisów art. 61–70 Prawo budowlane są właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. W orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że adresatem nakazu wykonania obowiązków wynikających z art. 66 w zw. z art. 61 ww. ustawy, jeżeli dotyczą one części wspólnych nieruchomości, co do zasady pozostaje wspólnota mieszkaniowa (zob. wyrok NSA z 7.09.2016 r. II OSK 466/15, LEX nr 2143551). Stosownie do art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) w razie wyodrębnienia własności lokali wchodzących w skład danej nieruchomości przysługuje ich właścicielom udział w nieruchomości wspólnej obejmujący grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali obejmuje również tarasy, ale w zakresie warstwy wierzchniej oraz przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych właścicieli lokalu. Tylko w tym zakresie właściciele posiadają – wynikający z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali – obowiązek utrzymywania przynależnego do nich tarasu w należytym stanie (zob. wyrok NSA z 21 listopada 2008 r. II OSK 1442/07 LEX nr 527008). Podobne stanowisko przedstawił Sąd Najwyższy w uchwale z 7 marca 2008 r. III CZP 10/08 (Biuletyn SN 2008/3/6) wskazując, że "właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową". W powołanej uchwale zaznaczono, że pod pojęciem "balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą (czasami również ścianami bocznymi i sufitem) jednak zawsze z wyłączeniem ściany przedniej, czy stropu. Niewątpliwie tarasy pełnią tożsamą funkcję co przynależne do konkretnych lokali mieszkalnych balkony, wyrażoną w tej uchwale tezę można zatem analogicznie zastosować do stanu faktycznego niniejszej sprawy. W niniejszej sprawie sporny taras wprawdzie przynależy do lokalu nr [...] (KW nr [...]), ale rura spustowa znajdująca się w korycie spustowym umiejscowiona jest pod tarasem częściowo w ścianie stanowiącej strop na lokalem nr [...], a częściowo w ścianie zewnętrznej budynku. Są to niewątpliwie elementy architektoniczne konstrukcji tarasu wchodzące w skład bryły budynku, co jest widoczne na zdjęciach załączonych do protokołu z oględzin przeprowadzonych przez organ powiatowy 27 września 2016r. Dokumentacja fotograficzna dołączona do opinii technicznej sporządzonej przez [...] (posiadającego stosowne uprawnienia rzeczoznawcy Polskiego Stowarzyszenia Dekarzy) również fakt ten potwierdza (str. 7 zdjęcie nr 10). Autor opinii wskazuje ponadto na zdjęciu 13 na jakim poziomie winna być zamontowana rura spustowa, a we wnioskach końcowych rzeczowo kwestionuje prawidłowość wykonanych na zlecenie Wspólnoty w sierpniu 2016r. robót budowlanych. Opinia ta jest wyczerpująca i spójna. Wbrew zatem stanowisku skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawiony materiał dowodowy potwierdza , że doprowadzenie do właściwego stanu technicznego dotyczy części wspólnej budynku, pomimo, że zajdzie konieczność również zdjęcia (odkrycia) części posadzki tarasu. Potwierdza również to, że powstawanie zacieków od strony wewnętrznej ścian w poziomie tarasu przy lokalu nr [...] nie jest spowodowane tylko zaniedbaniami bieżącej konserwacji w zakresie oczyszczania rur i osadników kanalizacji deszczowej, niewłaściwie wykonanym spadkiem tarasów, brakiem prawidłowej izolacji przeciwwodnej poziomej, czy niezapewnieniem właściwego przepływu wód z powierzchni tarasów przez przewody, jak wskazano w opinii z [...] stycznia 2011r. [...], na którą powołuje się skarżąca. Nie może przy tym ujść uwadze, że dokumentacja fotograficzna dołączona do powyższej opinii została wykonana wyłącznie na podstawie oględzin zewnętrznych. Sama opinia jest lakoniczna. Ponadto remont przeprowadzony przez skarżącą w sierpniu 2016r. nie usunął źródła zacieków. Nie można było zatem przyjąć, aby objęte decyzją obowiązki dotyczyły tych części tarasu, które wykorzystywane są wyłącznie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalach do których te tarasy przynależą, jak wywodziła skarżąca. Są to bowiem – jak wykazano wyżej -elementy konstrukcji architektonicznej budynku, które winny być zakwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. Odmiennej w tym zakresie oceny skargi Sąd nie podzielił, w konsekwencji przyjmując, że prawidłowo organy administracji uczyniły skarżącą Wspólnotę Mieszkaniową adresatem decyzji wydanej w trybie art. 66 ust. 1 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane, jak i zasadnie przyjęły za miarodajną opinię [...], do nałożenia obowiązków jakie należy wykonać w celu doprowadzenia obiektu do właściwego stanu technicznego. W świetle powyższych rozważań nie zasługiwały na uwzględnienie pozostałe zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów postępowania tj. art. 7, 77 § 1 i 70 k.p.a. W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369) Sąd oddalił skargę.