VIII SA/Wa 1102/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Włodzimierz Kowalczyk /sprawozdawca/, Sędziowie Sędzia WSA Artur Kot, Sędzia WSA Sławomir Fularski, Protokolant Referent Małgorzata Domagalska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 kwietnia 2011 r. sprawy ze skargi B. K., M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. z dnia [...] września 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z [...] czerwca 2010 r., znak: [...], Burmistrz Gminy K., na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /tj. Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm./, art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego /tj. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz.1071 ze zm./ oraz uchwały Nr LV/822/2006 Rady Miejskiej w K. z dnia 26.10.2006 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej naliczanej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości /Dz.Urz. Woj. Maz. z 2006 r., Nr254, poz.9099/ orzekł : 1. O ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w J., oznaczonej w katastrze nieruchomości Nr [...] i Nr [...] w wyniku jej podziału na działki Nr: [...][...] [...][...] [...][...] [...] [...] [...] [...] [...] [...] [...][...][...]. 2. Opłatę adiacencką rozłożył na oprocentowane raty roczne płatne w okresie do [...] lat - pierwsza rata w wysokości [...] zł płatna w terminie [...] dni, gdy niniejsza decyzja stanie się ostateczna; - pozostałe dziewięć rat rocznych w wysokości po [...] zł każda, płatne bez wezwania, w terminie do [...] maja każdego roku; - przedmiotowe raty podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. 3. Zobowiązał do uiszczenia opłaty adiacenckiej B. i M. małż. K.. 4. Należność gminy z tytułu rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty zabezpieczył przez ustanowienie hipoteki poprzez wpis do księgi wieczystej. W uzasadnieniu organ wskazał, że zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale, określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem stosuje się odpowiednio przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 tejże ustawy. Zgodnie z art. 146 ust. 1a ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale. W rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu, osoba zobowiązana do jej wniesienia, może przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku tego podziału. Opłata adiacencką może być, na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Należność z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Raty te podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. W myśl art. 98a ust. 1a ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca stawkę procentową. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Na wniosek B. i M. małż. K. - właścicieli nieruchomości gruntowej położonej w J. oznaczonej w ewidencji gruntów Nr działek [...] i [...], Burmistrz Gminy K. ostateczną decyzją z dnia [...].11.2007 r. Znak: [...] zatwierdził projekt podziału tej nieruchomości na działki Nr: [...][...][...][...][...][...][...][...][...][...][...][...][...][...][...][...]. Przedmiotowy podział jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym Uchwałą Nr VI/73/07 Rady Miejskiej w K. z dnia 29 marca 2007 r. (Dz. Urz. Woj. Maz. Nr 157, poz. 4294 z dnia 11 sierpnia 2007r.). Nowo wydzielone działki oznaczone Nr: [...][...][...][...][...][...][...][...][...] [...][...] znajdują się na terenie oznaczonym symbolem 2.MN/U - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług nieuciążliwych. Działki Nr: [...][...][...][...] znajdują się na terenie oznaczonym odpowiednio symbolem: 3KDL, 2KDD, 5KDD i 4KDD - istniejąca/ projektowana droga gminna. Zgodnie z powołaną na wstępie uchwałą Rady Miejskiej w K. z dnia [...].10.2006 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej, Burmistrz, organ wykonawczy Gminy jest uprawniony do ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości 15 % wzrostu wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości określił rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym. Podział przedmiotowej nieruchomości spowodował wzrost wartości nieruchomości. Przywołane wyżej dowody świadczą, że zaistniały przesłanki prawne do wszczęcia postępowania w celu wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. W dniu [...].02.2008 r. B. i M. małż. K. złożyli wniosek o ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości położonej w J., oznaczonej jako działki Nr [...] i Nr [...]. Zawiadomieniem z dnia [...].02.2008 r., strona została poinformowana o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej oraz o terminie oględzin nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w związku z koniecznością określenia wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale. W dniu [...].03.2008 r. rzeczoznawca majątkowy Pani G.K. dokonała oględzin nieruchomości. Po analizie operatu szacunkowego w dniu [...].11.2008 r. została wydana decyzja Znak: [...] ustalająca opłatę adiacencką. W dniu [...].12.2008 r. B. i M. małż. K. złożyli odwołanie od decyzji z dnia [...].11.2008 r. Znak: [...] o ustaleniu opłaty adiacenckiej, które w dniu [...].12.2008r. zostało przesłane do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R.. Decyzją Znak: [...] z dnia [...].01.2009 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R. uchyliło przedmiotową decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Ww. decyzja, w dniu [...].02.2009 r. została przesłana do rzeczoznawcy majątkowego celem ustosunkowania się do zawartych w niej uwag dotyczących operatu szacunkowego. Pani G.K. udzieliła wyjaśnień w piśmie z dnia [...].02.2009 r. Pismem z dnia [...].03.2009 r. zwrócono się do K. Gospodarki Komunalnej o udzielenie informacji, czy istnieje możliwość podłączenia przedmiotowych działek do sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej, a pismem z dnia [...].03.2009 r. do Rejonowego Zakładu Energetycznego w K. z pytaniem o możliwość podłączenia działek do sieci elektroenergetycznej. Rejonowy Zakład Energetyczny pismem [...] z [...].04.2009 r. udzielił odpowiedzi potwierdzającej możliwość podłączenia nieruchomości do sieci elektroenergetycznej. K. Gospodarka Komunalna pismem znak: [...] z dnia [...].04.2009 r. udzieliła odpowiedzi, że nie jest możliwe dokonanie przyłączy z uwagi, że sieć wodociągowa i sieć kanalizacji sanitarnej nie jest "co najmniej" doprowadzona do granic nieruchomości, a następnie skorygowała jego treść pismem znak: [...] z dnia [...].04.2009 r., stwierdzając, że w roku 2010 r. przystąpi do wykonania dokumentacji technicznej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej wraz z przyłączami. Powyższe pisma zostały przesłane rzeczoznawcy majątkowemu celem przeanalizowania wykonanej wyceny pod kątem otrzymanych odpowiedzi. Zawiadomieniem z dnia [...].05.2009 r. strona została poinformowana o możliwości zapoznania się z całym materiałem dowodowym przed wydaniem decyzji. W wyniku analizy zebranego materiału dowodowego, wykonanej w dniu [...].08.2009 r., organ stwierdził, iż wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z marca 2008 r. został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i w dniu [...].08.2009 r. wydał decyzję ustalającą wysokość opłaty adiacenckiej znak: [...]. W dniu [...].09.2009 r. Pan M.K. ponownie zapoznał się z aktami sprawy i je sfotografował. Państwo B. i M. małż. K. w dniu [...].09.2009 r. złożyli odwołanie od decyzji Burmistrza Gminy K. Znak: [...] z dnia [...].08.2009 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R. decyzją Znak; [...] z dnia [...].10.2009 r. z uwagi na dezaktualizację operatu szacunkowego uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Zawiadomieniem z dnia [...].11.2009 r. strona została powiadomiona, że w dniu [...].12.2009 r. zostaną dokonane przez rzeczoznawcę majątkowego czynności mające na celu określenie wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału. Z uwagi na czas, jaki minął od sporządzenia poprzedniego operatu, zlecono rzeczoznawcy wykonanie nowego operatu szacunkowego. Organ zauważył jednocześnie, że strona kwestionowała prawidłowość sporządzenia poprzedniego operatu. W dniu [...].01.2010 r. uprawniony rzeczoznawca majątkowy Pani G.K. złożyła w organie wykonany operat szacunkowy. Według operatu szacunkowego z dnia [...].12.2009 r. wartość nieruchomości przed podziałem została określona na kwotę [...] zł, a po podziale na kwotę [...] zł - wartość nieruchomości wzrosła o [...] zł, z czego [...]% stosownie do powołanej na wstępie uchwały z dnia [...].10.2006 r. stanowi kwotę [...] zł. Zgodnie z art. 98a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem, jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejszono o powierzchnię działek Nr: [...][...][...][...], które jako przeznaczone w planie miejscowym pod drogi gminne, z dniem uprawomocnienia się decyzji podziałowej stały się z mocy prawa własnością Gminy K.. Organ ponadto wskazał, że strona nie zakwestionowała prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez powołaną do tego organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych - art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. " Jeśli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat budzi jej wątpliwości powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego "- wyrok WSA w Warszawie z dnia 31.08.2006 r., I SA/Wa 1107/05. Z takiej możliwości strona nie skorzystała. Przed wydaniem decyzji, organ dokonał analizy operatu w oparciu o rozdział 4 (Sposób sporządzania, forma i treść operatu szacunkowego), obowiązującego rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, która wykazała, że: §55.1.- Operat przedstawia postępowanie o którym mowa w art. 4 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. 2. Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu oceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. § 56. 1. W operacie został przedstawiony sposób dokonania wyceny, w tym: 1. Określony został przedmiot i zakres wyceny. 2. Określony został cel wyceny. 3. Przedstawiona została podstawa formalna wyceny oraz źródła danych o nieruchomości. 4. Prawidłowo zostały ustalone daty istotne dla wyceny nieruchomości. 5. Opisany został stan nieruchomości. 6. Wskazane zostało przeznaczenie wycenianej nieruchomości. 7. Została przeprowadzona analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. 8. Wskazany został rodzaj określanej wartości, wybór podejścia, metody techniki szacowania. 9. Przedstawiono obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik końcowy wyceny wraz z uzasadnieniem. 2. Kwota wartości nieruchomości została wyrażona w pełnych złotych. 3. Nie było szczególnych okoliczności dotyczących wyceny nieruchomości. 4. Do operatu dołączone zostały istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. 5. Wyciąg, o którym mowa w art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami został umieszczony na początku operatu. §57.1. Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisała go, zamieściła datę sporządzenia i pieczęć. § 57. 2. i § 58.1. i 2. - nie dotyczą przedmiotowego operatu. W wyniku analizy zebranego materiału dowodowego organ stwierdził, iż sporządzony w sprawie, przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z dnia [...].12.2009 r. wykazał wzrost wartości nieruchomości tylko z tytułu podziału oraz, że został sporządzony zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego /Dz.U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109 ze zm./ oraz przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Operat szacunkowy zawiera w swej treści informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń i wyniku końcowego. Uznając, iż wycena została dokonana zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, przyjęto ją jako właściwą do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości. W dniu [...].06.2010 r. Państwo B. i M. K. złożyli wniosek o rozłożenie należnej opłaty adiacenckiej na raty roczne, płatne w okresie [...] lat, w terminie do [...] maja każdego roku. Zabezpieczenie należności gminy z tego tytułu zaproponowali w księdze wieczystej. Organ w całości uwzględnił przedmiotowy wniosek. Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli M. i B.K. wnioskując o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Odwołujący się podnieśli, że do operatu sporządzonego i złożonego do organu w dniu [...] stycznia 2010 r. wnieśli szereg uwag i zastrzeżeń. Z treści pisma Urzędu Miejskiego z dnia [...].05.2010 r. wynika, że ich pismo zostało przekazane rzeczoznawcy majątkowemu celem ustosunkowania się do zawartych w nim uwag w terminie [...] dni od daty otrzymania. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji (str. [...]) zawarto stwierdzenie, że rzeczoznawca majątkowy udzieliła odpowiedzi i przedstawiła wyjaśnienia. Urząd Miejski nie poinformował ich o możliwości zapoznania się z treścią odpowiedzi rzeczoznawcy, co stanowi naruszenie zasad wynikających z art. 10 § 1 w związku z art. 7, 8 , 9, 79 w związku z art. 90 KPA, z których to przepisów w sposób jednoznaczny wynika, że w toku postępowania organy administracji publicznej - stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli; - prowadzą postępowanie w taki sposób, aby pogłębiać zaufanie obywateli do organów Państwa oraz świadomość i kulturę prawną obywateli; - zobowiązane są do należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego; - zobowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Przed wydaniem zaskarżonej decyzji nie zostali pouczeni przez Burmistrza o prawie zapoznania się z aktami i wypowiedzenia się co do zebranego w tej sprawie materiału dowodowego oraz złożenia końcowego oświadczenia, czym Burmistrz naruszył art. 10 § 1 i art. 81 § 1 KPA. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Burmistrz stwierdził, że operat szacunkowy z dnia [...].12.2009 r. wykazał wzrost wartości nieruchomości tylko z tytułu podziału oraz, że wycena została wykonana zgodnie z obowiązującymi przepisami. Burmistrz w sposób bezkrytyczny przyjął wyjaśnienie rzeczoznawcy majątkowego. W uzasadnieniu decyzji brak jest wyjaśnienia przyczyn, z powodu których odmówił wiarygodności dowodom przedstawionym w zarzutach do operatu - co stanowi naruszenie art. 107 § 3 KPA. Operat szacunkowy przyjęty przez Burmistrza jako dowód do wydania zaskarżonej decyzji - zawiera szereg błędów, nieścisłości i nie spełnia wymogów pod względem merytorycznym przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu R.M. z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a mianowicie: Na str. 18 - obliczanie wartości nieruchomości przed podziałem – dla analizowanego rynku lokalnego określono AC =Cmax-Cmin= [...]zł -[...]zł = [...]zł. Stwierdzić należy, że Cmax [...]zł przyjęta została z poz. [...] wykazu (str. [...]) – J. pow. [...] m2 - transakcje porównawcze dużych nieruchomości mieszkaniowych i usługowych. Nieruchomość porównawcza w poz. [...] (str. [...]) o pow. [...] m2 składa się z dwóch działek: nr [...] - pow. [...] m2, nr [...]- pow. [...] m2, razem [...] m2, które pochodzą z szacowanej nieruchomości i powstały w wyniku podziału szacowanej nieruchomości (dowód - decyzja Burmistrza zatwierdzająca podział). Transakcja ta nie może być przyjęta jako nieruchomość podobna, porównywalna z nieruchomością szacowaną przed podziałem. Stanowi to rażące naruszenie przepisów: rażące naruszenie zasad określonych w art. 153 pkt 1 u.o.g.n, jaki i w § 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Nieruchomość ta nie może stanowić podstawy do obliczenia wartości AC. Niezrozumiały jest brak odniesienia się przez Burmistrza w uzasadnieniu decyzji do powyższej uwagi, skoro w równolegle prowadzonym postępowaniu w sprawie ustalenia renty planistycznej przy takim samym błędzie rzeczoznawca przyznała się do błędu stwierdzając: "W poz. [...] tabeli znalazła się nieruchomość, która powstała z podziału i nie powinna się tu znaleźć. W operacie aktualizacyjnym transakcja ta została pominięta." Zgodnie z art. 77 § 4 KPA fakty znane organowi z urzędu nie wymagają dowodu. W obu przypadkach rzeczoznawca mylnie uwzględniła transakcję nieruchomością o pow. [...] m2. To samo dotyczy transakcji "porównawczej" wykazanej pod poz. [...] tabeli (str. [...]) – J. - o pow. [...] m2. Nieruchomość ta składa się z dwóch działek: nr [...] i nr [...] – razem pow. [...] m2, które powstały z podziału szacowanej nieruchomości, tj. działek nr [...] i [...], co potwierdza załącznik do operatu, jakim jest decyzja Burmistrza zatwierdzająca podział nieruchomości stanowiącej działki szacowane nr [...] i [...]. Nieruchomości o pow. [...] m2 i [...] m2 to odpowiednio działki nr nr [...][...][...][...] powstałe z podziału szacowanej nieruchomości. Przyjęcie obu tych transakcji jako nieruchomości podobnych, porównywalnych w sporządzonym operacie do oszacowania wartości nieruchomości przed podziałem jest dowodem, że operat szacunkowy rzeczoznawca sporządziła zza biurka, bez dokonania lustracji nieruchomości przyjętych jako podobne do nieruchomości szacowanej. Błąd ten całkowicie dyskwalifikuje sporządzony operat szacunkowy jako dowód w postępowaniu. Zauważyli, że istnieje rozbieżność między danymi zawartymi w tabeli transakcje porównawcze dużych nieruchomości mieszkaniowych usługowych (str. [...]), a protokołem oględzin nieruchomości z dnia [...].12.2009 r., - będącym załącznikiem w operacie - w poz. [...] i [...] (str. [...]) rzeczoznawca przyjęła uzbrojenie jako "pełne", podczas, gdy w protokole oględzin w pkt [...] stwierdzono, że na działkach nr [...][...][...][...][...][...][...][...] nie ma uzbrojenia, natomiast na str. [...] w zestawieniach cech rynkowych przedmiotu wyceny - dla cechy uzbrojenie, infrastruktura rzeczoznawca przyjmuje "brak - ale media w pobliżu". Występują tu różne określenia stanu uzbrojenia: pełne, brak, brak-ale media w pobliżu. Dane transakcji w poz. [...] i [...] tabela [...] str. [...] są danymi wypaczonymi przez rzeczoznawcę. 2. Przyjęta na str. [...] operatu Nieruchomość nr [...] pochodzi z poza okresu badanego rynku - data transakcji [...].12.2007 r. - który w operacie został określony jako lata 2008-2009. 3. Na str. [...] operatu Obliczanie wartości nieruchomości po podziale rzeczoznawca wybrała nieruchomość nr [...] o cenie max z tabeli Transakcje porównawcze nieruchomości mieszkaniowych i usługowych o mniejszych powierzchniach (działki po podziale str. [...]), zlokalizowanych w J., która pochodzi z podziału szacowanej nieruchomości. Jest to działka nr [...] o pow. [...] m2, co potwierdza załącznik do operatu, jakim jest decyzja Burmistrza zatwierdzająca podział nieruchomości stanowiącej działki szacowane nr [...] i [...]. W tym przypadku również istnieje rozbieżność co do uzbrojenia nieruchomości. W tabeli na str. [...] rzeczoznawca przyjęła uzbrojenie pełne, zaś w protokóle oględzin z dnia [...].11.2009 r. w pkt [...] stwierdzono: "na działkach tych nie ma uzbrojenia". Równocześnie należy stwierdzić, iż w opisie nieruchomości nr [...] o cenie max (działka nr [...]) rzeczoznawca przyjęła "dostępność komunikacyjną dobra, dojazd do nieruchomości drogami o nawierzchni utwardzonej" - całkowicie niezgodnie ze stanem rzeczywistym opisanym w protokóle oględzin nieruchomości w dniu [...].12.2009 r., w pkt [...] "działki nr [...][...][...][...][...][...][...][...] położone są przy drogach gruntowych gminnych". Kuriozalne jest przyjęcie tej nieruchomości - działki nr [...] o pow. [...] m2 - w tabelach (str. [...][...][...]) zestawienia cech rynkowych przedmiotu wyceny i nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej z przedstawieniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. W tym przypadku nieruchomość podobna o cenie Cmax jest równocześnie nieruchomością szacowaną. Transakcja tą nieruchomością (działka nr [...] o pow. [...] m2) jako pochodzącą z podziału szacowanej nieruchomości o skorygowanej cenie [...] zł/m2 nie może się znaleźć w tabeli na str. [...] i nie może być brana pod uwagę do wyliczeń ceny średniej na str. [...] operatu. Przyjęcie do obliczeń nieruchomości nr [...] powoduje zawyżenie ceny średniej i zawyżenie wartości nieruchomości szacowanej po podziale. Nieruchomość ta pochodząca z szacowanej nieruchomości i faktycznie zarazem będąca nieruchomością szacowaną nie stanowi nieruchomości podobnej w myśl przepisów u.o.g.n. Zgodnie z § 4 pkt 4 rozporządzenia RM, wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się na drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi. Bardzo interesujące jest zestawienie cech rynkowych przedmiotu wyceny i nieruchomości o cenie C max w pkt [...] (str. [...]), gdzie nieruchomość szacowana (działki nr [...][...][...] [...]) jest równocześnie nieruchomością podobną o cenie Cmax, której rzeczoznawca przypisała różne cechy - uzbrojenie, infrastruktura (raz brak ale media w pobliżu i w drugim przypadku pełne) i dostępność komunikacyjna (zła i dobra) tej samej nieruchomości – działce nr [...] ! Przyjęcie tej nieruchomości (działki wycenianej nr [...]) jako nieruchomości podobnej w operacie świadczy o niestaranności i lekceważącym podejściu rzeczoznawcy do sporządzanej wyceny. W uzasadnieniu decyzji Burmistrz na str. [...] stwierdza "Wyjaśnienia udzielone przez rzeczoznawcę majątkowego Panią G. K. organ uznał za wystarczające. Posiada ona wiedzę udokumentowaną państwowymi uprawnieniami nr [...] i doświadczeniem zawodowym". Przytoczone w uzasadnieniu decyzji wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego na str. [...] w pkt [...] stanowią wypaczenie treści § 4 pkt 4 rozporządzenia RM. Zdaniem ww. cyt. "Stwierdzenie naruszenia zasad § 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego jest nieuprawnione. W przepisach tych określone są tylko ogólne definicje" - jest co najmniej dziwne i stanowi tworzenie przez rzeczoznawcę nowych zasad prawnych. Pojęcie "nieruchomości podobnej" zostało zdefiniowane w art. 4 pkt 14 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tą definicją, przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na wartość. Odwołujący się podkreślili, że w uzasadnieniu decyzji na str. [...] Burmistrz przytacza jedynie wyjaśnienia rzeczoznawcy, sam jednak w tej kwestii w uzasadnieniu nie zajmuje stanowiska. Zdaniem odwołujących się powyżej przytoczone fakty, dowody i argumenty całkowicie dyskwalifikują operat szacunkowy. Sposób, w jaki została przeprowadzona analiza materiału dowodowego, uznając, iż wycena została dokonana zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa jest zadziwiające. Stwierdzenie na str. [...] operatu, że "działki nr nr [...][...][...] posiadają pełne uzbrojenie, na nieruchomości (energia elektryczna, woda kanalizacja i gaz)" jest stwierdzeniem niezgodnym ze stanem faktycznym, niezgodnym z opisem nieruchomości zawartym w pkt [...] protokółu z oględzin nieruchomości będącym załącznikiem w operacie. Żadnego z wymienionych przez rzeczoznawcę mediów nie ma na działkach nr [...][...][...], co wyraźnie zostało stwierdzone przez rzeczoznawcę i pracowników UM w trakcie oględzin nieruchomości i opisane w pkt [...] protokółu. "Uzbrojenie" przez rzeczoznawcę działek nr [...][...][...] prowadzi do zawyżenia szacowanej wartości rynkowej działek nr [...][...][...] (str. [...], pkt [...]) i w konsekwencji do zawyżenia wartości nieruchomości po podziale. Działki te mają dostęp do drogi, w której znajdują się media, aby działki były uzbrojone należy wykonać do tych działek poszczególne przyłącza. Dla działek tych zgodnie z przyjętymi przez rzeczoznawcę na str. [...] operatu stanami uzbrojenia należy przyjąć stan: "brak, ale media w pobliżu – brak uzbrojenia na nieruchomości i bliska odległość od uzbrojenia", co będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. Z protokółu oględzin nieruchomości z dn. [...].12.2009 r. z poz. [...] wynika, że działki nr [...]-[...] "położone są przy drogach gruntowych gminnych. Na działkach tych nie ma uzbrojenia." Opis taki jest zgodny ze stanem faktycznym. Stan ten potwierdza pismo K. Gospodarki Komunalnej z dnia [...].04.2009 r. znajdujące się w aktach sprawy, z którego jednoznacznie wynika, " iż na chwilę obecną brak jest możliwości technicznego przyłączenia ze względu na brak sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej, które byłyby doprowadzone co najmniej do granic wskazanych nieruchomości" - dotyczy to działek nr [...]-[...]. Rzeczoznawca majątkowy w wyjaśnieniach przytoczonych przez Burmistrza w uzasadnieniu decyzji (str. [...] i [...]) pominęła przepis art. 154 ust. 1 u.o.g.n. zobowiązujący rzeczoznawcę do uwzględnienia w szczególności, m.in. "stopnia wyposażenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej". Powoływanie się przez rzeczoznawcę w tej kwestii na art. 4 pkt 17 u.o.g.n., który odnosi się do "stanu nieruchomości", a nie "stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej" jest bezzasadne i błędne. Stopień zurbanizowania miejscowości - nie ma nic wspólnego ze stopniem wyposażenia szacowanej nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej. Stopień zurbanizowania miejscowości winien znaleźć swoje odzwierciedlenie w jednej z cech mających wpływ na wartość nieruchomości, a mianowicie w "położeniu na rynku". Dodatkowe dowody w tej kwestii stanowią dołączone do naszego pisma z dnia [...].04.2010 r. (załącznik nr [...] i [...]) pisma: P[...] [...] Dystrybucja z dnia [...].01.2010 r. oraz [...] Spółki Gazownictwa z dn. [...].01.2010 r., z treści których wynika, że działki nr nr [...]-[...] nie są uzbrojone w sieć energetyczną i gazową. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji (str. [...]). Burmistrz nie argumentuje, dlaczego odmówił wiarygodności dowodom, jakim są pisma: [...]GK z dnia [...].04.2009 r. oraz pisma stron, naruszając tym samym art. 107 § 3 KPA. Str. [...] operatu - Określenie współczynnika zmiany cen - w tabeli: w poz. [...] działka przyjęta do wyliczenia współczynnika o pow. [...] m2 , w poz. [...] działka o pow. [...] m2 , oraz działki z poz. [...] nie są wyszczególnione w żadnym z zestawień ze str. [...][...] operatu. Współczynnik ten winien być wyliczony na podstawie danych zamieszczonych w operacie, a nie danych nie wiadomo skąd zaczerpniętych. W operacie średni trend czasowy został wyliczony tylko za okres [...].11.2007 r.- [...].02.2009 r., niezgodnie z podawanym przez rzeczoznawcę okresem badanego rynku 2008 - 2009. W operacie rzeczoznawca pominęła okres [...] miesięcy 2009 r. (luty - grudzień) nie wyliczając dla tego okresu współczynnika zmiany cen. Z zestawienia transakcji na str. [...] operatu poz. [...] - [...] wyraźnie widać, iż w okresie tym na rynku działek mieszkaniowych panował trend spadkowy. Należy ponadto zauważyć, że w porównaniu z operatem sporządzonym przez rzeczoznawcę w dniu [...].03.2008 r., w operacie sporządzonym w dniu [...].12.2009 r. nastąpił wzrost wartości nieruchomości przed podziałem o prawie [...]%, a po podziale o prawie [...]%, gdy tymczasem na rynku w okresie tym wystąpił kilkunastoprocentowy spadek cen, w różnej wysokości w zależności od segmentu rynku. Powyższe nieprawidłowości świadczą o tym, że średni trend czasowy został w operacie określony w sposób niewłaściwy, co prowadzi do zawyżenia wartości nieruchomości szacowanej. Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy w wycenie nieruchomości przed podziałem zastosowała metodę porównywania parami, zaś po podziale metodę korygowania ceny średniej. Ponadto podnieśli, że rzeczoznawca majątkowy, wartość nieruchomości po podziale określiła jako sumę wartości poszczególnych działek gruntu składających się na tę nieruchomość. Przedmiotem oszacowania dla celu ustalenie opłaty, o której mowa w art. 98 a u.o.g.n. - jest nieruchomość. Nieruchomość, która w dwóch stanach oszacowania, o jakich mówi ustawodawca różni się wyłącznie jedną cechą: w pierwszym stanie oszacowania (z daty wydania decyzji podziałowej), w tym przypadku są to dwie działki [...] i [...] i w drugim (z daty, kiedy decyzja o podziale stała się prawomocna) jest to więcej działek. Ustawodawca wyraźnie korzysta z liczby pojedynczej. W następstwie podziału nie dochodzi do wzrostu ilości nieruchomości, ale jedynie do zmiany stanu dzielonej nieruchomości. Zatem, dla porównań należy przyjąć transakcje prawem własności nieruchomościami podobnymi pod względem złożoności podziałowej. Dla stanu nieruchomości po podziale należy odszukać i przyjąć transakcje nieruchomościami składającymi się z określonej ilości działek, które dodatkowo mogą pełnić podobne funkcje jak te, powstałe w wyniku podziału. W przeciwnym razie przedmiotem wyceny nie jest nieruchomość, a suma wartości poszczególnych działek gruntu składających się na tę nieruchomość. Burmistrz Gminy rozpoznając sprawę miał obowiązek dokonać oceny dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 KPA. Przyjęty w operacie wzrost wartości nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, w związku z tym organ I instancji zobowiązany był podjąć w tym zakresie ocenę sporządzonego operatu (Wyrok NSA II OSK 1898/07 z dnia 20.01.2009 r.), np. mógł, m.in. zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. Wzrost wartości nieruchomości ma nastąpić tylko z tytułu jej podziału, a nie w związku z popytem na rynku nieruchomości. Operat szacunkowy jako dowód w prowadzonym postępowaniu, jak wykazali w ich odwołaniu, budzi poważne wątpliwości co do faktu takiego wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Operat szacunkowy powinien być sporządzony zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym w następstwie pełnego procesu wyceny obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości. Sporządzony operat i przyjęty przez Burmistrza jako dowód w sprawie – tych wymagań nie spełnia. Operat sporządzony został bez należytej staranności i bezstronności z naruszeniem przepisów prawa i w tej formie nie może stanowić podstawy do podjęcia decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Z powyższych względów, wnieśli jak na wstępie. Decyzją z dnia [...] września 2010 r., znak [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ odwoławczy przedstawił stan faktyczny oraz prawny sprawy. Wskazał, że z okoliczności sprawy wynika, że w dacie [...].12.2007 r. (kiedy decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości stała się ostateczna) funkcjonowała w obrocie prawnym uchwała Rady Miejskiej w K. z dnia [...].10.2006 r. regulująca kwestię stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Również, nie upłynął okres 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna do dnia wydania decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Stosownie do treści art. 150 ust.1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w wyniku wyceny dokonuje się określenia wartości rynkowej dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1/ strony umowy były od siebie niezależne, 2/ upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 ustawy). Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego zawierającego elementy podejść poprzednich. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ustawy). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności: cel wyceny, rodzaj nieruchomości, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W myśl art. 146 ust. 1a ustawy, ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy z dnia [...].12.2009 r. określający wartość rynkową działek nr [...] i nr [...] przed podziałem i po jej podziale, został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego inż. B. K. posiadającą stosowne uprawnienia w tym zakresie. W części III operatu rzeczoznawca przedstawiła stan prawny wycenianej nieruchomości i wskazała, że według stanu na dzień [...].11.2007 r. przedmiotowa nieruchomość oznaczona była w rejestrze gruntów województwa [...], powiat k., gmina K., obręb [...] J., jako działki nr [...] o powierzchni [...] ha i [...] o powierzchni [...] ha - łącznie: [...] ha. Działki te ujawnione były w KW nr [...], prowadzonej w Sądzie Rejonowym w K., V Wydział Ksiąg Wieczystych. Właścicielem nieruchomości byli B. i M. małż. K.. Działki nr [...] i [...] uległy podziałowi zatwierdzonemu przez Burmistrza Gminy K. decyzją nr [...] z dnia [...].11.2007r., która stała się ostateczna w dniu [...].12.2007 r. W wyniku podziału wyodrębnione zostały działki nr [...][...][...][...][...][...],[...], [...] [...][...][...][...][...] o łącznej powierzchni [...] ha przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi nieuciążliwe (2MN/U) oraz działki nr [...][...][...][...] o łącznej powierzchni [...] ha - wydzielone pod drogi gminne (KDL i KDD). Zgodnie z art. 98a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem, jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie. W związku z powyższym, dla ustalenia opłaty adiacenckiej przyjęto powierzchnię nieruchomości przed podziałem i po podziale pomniejszoną o powierzchnię gruntów wydzielonych pod drogi publiczne lub ich poszerzenie, tj. powierzchnię [...] ha. Działki nr [...][...] i [...] posiadają pełne uzbrojenie na nieruchomości (energia elektryczna, woda, kanalizacja i gaz), natomiast pozostałe działki nie posiadają uzbrojenia na nieruchomości, ale pełne media są w pobliżu, w drodze gminnej utwardzonej kostką brukową. Działki te zlokalizowane są bezpośrednio przy drodze o nawierzchni z kostki betonowej - dostępność komunikacyjna dobra. Działki nr [...][...][...][...] zlokalizowane są przy istniejącej drodze gruntowej o nawierzchni ulepszonej - dostępność komunikacyjna średnia. Działki nr [...][...][...][...] zlokalizowane są przy drogach gruntowych. Dostępność komunikacyjna zła. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w obrębie J., uchwalonego Uchwałą nr VI/73/2007 Rady Miejskiej w K. z dnia [...].03.2007 r. (Dz. Urz. Woj. Maz. Nr 157, poz. 4294 z dnia 11.08.2007r.) dzielona nieruchomość znajduje się w całości na oznaczonym symbolem: "2MN/U" o funkcji: przeznaczenie podstawowe: zabudowa mieszkaniowa, jednorodzinna i usługi nieuciążliwe, przeznaczenie uzupełniające: budynki gospodarcze i garażowe. W części VI operatu szacunkowego rzeczoznawca podała sposób wyceny, wskazując, że do wyceny wartości nieruchomości, jako przedmiotu prawa własności zastosowano podejście porównawcze. Z uwagi zaś na ilość informacji o cenach transakcyjnych, w wycenie nieruchomości przed podziałem zastosowano metodę porównywania parami, natomiast wycenę nieruchomości po podziale sporządzono metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz.2109), określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem oceny, a także cech tej nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 rozporządzenia). Bezpośrednich porównań nieruchomości dla oceny wartości nieruchomości przed podziałem, biegła dokonała w oparciu o transakcje działkami gruntu zlokalizowanymi w J., J., N., C., A., K., gmina K.. Porównań nieruchomości wartości działek po podziale, biegła dokonała w oparciu o zanotowane transakcje działkami gruntu zlokalizowanymi na terenie gminy K., tj. w miejscowości J., N., A., C., Ł., W.C.. Rzeczoznawca ustaliła, że wartość rynkowa nieruchomości po podziale wynosi [...] zł, przed podziałem - [...] zł. Wzrost wartości nieruchomości spowodowanej podziałem wyniósł zatem [...] zł. Opłata adiacencka wg stawki [...]% od kwoty [...] zł wynosi [...] zł i taką kwotę obowiązani są uiścić z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...] spowodowanego jej podziałem. Odnosząc się do treści wnoszonych w postępowaniu przed organem I instancji pism z dnia [...].12.2009 r., [...].04.2010 r., oraz do zarzutów odwołania kwestionujących prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego, organ odwoławczy stwierdził, że stosownie do art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców. W prowadzonym postępowaniu skarżący nie przedłożyli przeciwdowodu w postaci opinii sporządzonej przez organizację zawodową rzeczoznawców w celu obalenia sporządzonego na zlecenie organu I instancji operatu szacunkowego. W wyroku z dnia 31.08.2006 r. sygn. akt I SA/Wa 1107/05, Lex 01/2009 Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Analizując wykonany operat szacunkowy, Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że proces szacunkowy przedstawiony przez rzeczoznawcę jest wyczerpujący. Dla potrzeb wyceny zastosowano prawidłowo obowiązujące w tym zakresie przepisy prawne zawarte w art. 149 -159 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat należy uznać za aktualny, gdyż od daty jego sporządzenia nie upłynęło 12 miesięcy i nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych ani istotne zmiany czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 154 ust. 1 ustawy). Sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego w tej sprawie opinia w formie operatu szacunkowego stanowi wiarygodny dowód na wzrost wartości działek Nr [...] i nr [...], spowodowany ich podziałem. Z obszernego materiału dokumentacyjnego wynika, iż skarżący na każdym etapie postępowania byli informowani przez organ I instancji o możliwości wypowiedzenia się co do operatu szacunkowego, jak i złożenia stosownych wyjaśnień. Zgodnie z pismem z dnia [...].02.2010 r. organ I instancji w trybie art. 10 § 1 kpa zawiadomił B. i M. małż. K. o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym określającym wartość przedmiotowej nieruchomości oraz zapoznania się z całością zgromadzonego materiału dowodowego, wypowiedzieć się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłosić ewentualne wnioski bądź zastrzeżenia. Zaś w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, organ I instancji odniósł się do wyjaśnień rzeczoznawcy udzielonych przy piśmie z dnia [...].05.2010 r. w związku z zarzutami skarżących zawartymi w piśmie z dnia [...].04.2010 r. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli B. i M. małżonkowie K. (dalej jako skarżący). Wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a nadto o zasądzenie kosztów postępowania sądowego. W uzasadnieniu skargi, skarżący przedstawili stan faktyczny sprawy, również w zakresie poprzedzającym wydanie decyzji z [...] czerwca 2010 r. Wskazali, że w dniu [...].12.2009 r. rzeczoznawca majątkowy (ten sam) sporządził drugi operat szacunkowy, w którym określono wartość nieruchomości - przed podziałem na kwotę [...] zł (wzrost wartości o ok. [...] % w stosunku do operatu z dnia [...].03.2008 r.) - po podziale na kwotę [...] zł (wzrost wartości o ok. [...] % w stosunku do operatu z dnia [...].03.2008 r.), a wzrost wartości nieruchomości na kwotę [...] zł. W oparciu o ten operat szacunkowy Burmistrz Gminy K. decyzją z dnia [...].06.2010 r. znak [...] ustalił wysokość opłaty na kwotę [...] zł - wzrost opłaty o kwotę [...] zł w stosunku do opłaty ustalonej w decyzji Burmistrza z dnia [...].11.2008 r. Operat szacunkowy pierwszy, jak i drugi sporządzony został przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego. Zastanawiający i niewytłumaczalny jest wzrost wartości nieruchomości przed podziałem o ok. [...]%, a po podziale o ok. [...] % w drugim operacie w stosunku do wartości z operatu pierwszego. Organy rozpatrujące sprawę tego faktu nie zauważyły, jak i w uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze się do tego nie ustosunkowało. Rzeczą organu jest dokładne przeanalizowanie, na skutek jakich okoliczności faktycznych lub prawnych doszło do pogorszenia sytuacji strony w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy przez organ I instancji. Kwestia ta pozostała wbrew zasadzie prawdy obiektywnej poza oceną Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. - por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 25.05.2009 r. IV SA/Wa/378/09. Brak ustosunkowania się przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze do zarzutów dotyczących operatu szacunkowego oraz do innych zarzutów zawartych w odwołaniu, stanowi naruszenie art. 107 KPA, który do części składowych decyzji administracyjnych zalicza, m.in. uzasadnienie faktyczne i prawne. Zgodnie z treścią art. 107 § 3 KPA na organie odwoławczym ciąży obowiązek ustosunkowania się do wszystkich podniesionych w odwołaniu zarzutów przez wskazanie faktów, które uznał za udowodnione, dowodów na których się oparł, oraz przyczyn dla których odmówił innym dowodom wiarygodności i mocy dowodowej i dlaczego nie uznał zasadności argumentów podniesionych w odwołaniu. Brak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji rzeczowego odniesienia się do zarzutów zawartych w ich odwołaniu, nie pozwala na rozpoznanie motywów, którymi kierował się organ odwoławczy wydając zaskarżoną decyzję - por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia I 23.04.2008r II SA/Gd/48/08. Jeśli chodzi o stan faktyczny - stopień wyposażenia w media działek nr [...] - [...], to oprócz pisma K. Gospodarki Komunalnej w K. z dnia [...].04.2009 r. - do akt sprawy, w toku postępowania przedłożone zostały pisma: - [...] Dystrybucja z dn. [...].01.2010 r. - [...] Spółki Gazownictwa z dn. [...].01.2010 r. z treści których, wynika, że działki od nr [...] do [...] nie są uzbrojone w sieć wodno-kanalizacyjną, energetyczną i gazową. Brak wymienionego uzbrojenia oraz uzbrojenia ww. działek oraz również brak uzbrojenia działek nr [...][...][...] potwierdza mapka do celów projektowych, złożona z naszym pismem z dnia [...].05.2008 r. Dowody powyżej wymienione zostały uzupełnione w wyniku zaleceń zawartych w uzasadnieniu decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. z dnia [...].01.2009 r., w którym nasze zarzuty w tej kwestii zostały uznane za trafne. Skarżący stwierdzili, że przyjęty w operacie z dnia [...].12.2009 r. dla działek od nr [...] do [...] stan uzbrojenia: "brak, ale media w pobliżu" nie odpowiada stanowi faktycznemu. Działki od nr [...] do [...] położone są przy drogach nie uzbrojonych w media, co potwierdzone zostało w pkt [...] Protokółu oględzin nieruchomości położonych w J. gm. K. dokonanych w dn. [...].12.2009 r. będącym załącznikiem w operacie i stanowiącym integralną jego część. Przyjęty dla działek od nr [...] do [...] przez rzeczoznawcę stan uzbrojenia "brak, ale media w pobliżu" nie odzwierciedla stopnia wyposażenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej, co stanowi naruszenie art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przyjęcie w operacie stanu uzbrojenia niezgodnego ze stanem faktycznym prowadzi do zawyżenia wartości szacowanej nieruchomości po podziale. Na stronie [...] operatu z dnia [...].12.2009 r. rzeczoznawca niezgodnie ze stanem faktycznym stwierdziła, że "działki nr [...][...][...] posiadają pełne uzbrojenie na nieruchomości (energia elektryczna, woda kanalizacja i gaz)". Stan uzbrojenia ww. działek jest niezgodny ze stanem faktycznym ustalonym w pkt [...] Protokółu oględzin nieruchomości położonych w J. gm. K. dokonanych w dn. [...].12.2009 r. będącym załącznikiem w operacie i stanowiącym integralną jego część. Żadne z wymienionych mediów nie jest doprowadzone przynajmniej do granic nieruchomości - brak jest, tzw. przykanalików, gdyby takie były wykonane można wówczas mówić o pełnym uzbrojeniu w te media. Istnieje jedynie możliwość wykonania przyłączy ze względu na bliską odległość do głównych kolektorów. Pełne "uzbrojenie" przez rzeczoznawcę działek nr [...][...][...] prowadzi do zawyżenia wartości nieruchomości po podziale w pkt [...] str. [...][...] operatu i w konsekwencji do zawyżenia wartości nieruchomości po podziale i ostatecznie do zawyżenia ustalonej opłaty adiacenckiej. Dla działek nr [...][...][...] stan uzbrojenia "pełne" jest niezgodny ze stanem faktycznym i stopniami uzbrojenia ustalonymi na str. [...] operatu. Należało przyjąć [...] stopień - "brak, ale media w pobliżu - brak uzbrojenia na nieruchomości i bliska odległość od uzbrojenia". Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przy szacowaniu nieruchomości rzeczoznawca uwzględnić powinna w szczególności, m.in. stopień wyposażenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej. Rzeczoznawca na str. [...] operatu stopnie uzbrojenia nieruchomości ustaliła następująco: 1. "pełne - cała infrastruktura na nieruchomości (energia elektryczna, woda, kanalizacja, gaz)"; 2. "częściowa - część infrastruktury na nieruchomości"; 3. "brak, ale media w pobliżu - brak uzbrojenia na nieruchomości i bliska odległość od uzbrojenia"; 4. "brak i media daleko- brak uzbrojenia na nieruchomości i znaczna odległość od uzbrojenia". Tylko stan 1 odzwierciedla stopień wyposażenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej - w tym wypadku pełny. Na podstawie stanu 2 - "częściowa - część infrastruktury na nieruchomości" - nie można stwierdzić, w jakie i ile urządzeń infrastruktury technicznej wyposażona jest nieruchomość. Pozostałe stany uzbrojenia określone przez rzeczoznawcę w operacie, czyli [...] i [...], nie odzwierciedlają stopnia wyposażenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej. Stopień wyposażenia [...] i [...] określony w operacie przez rzeczoznawcę mówi o bliżej nieokreślonej odległości infrastruktury technicznej od nieruchomości. Przyjęcie takiego stopniowania wyposażenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej narusza art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W tym miejscu należy zauważyć, iż w pierwszym operacie szacunkowym z dnia [...].03.2008 r. sporządzonym przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego na str. [...] operatu rzeczoznawca wyróżniła następujące stopnie uzbrojenia nieruchomości w media: pełne; częściowe; brak. Nasuwa się pytanie, w jakim celu rzeczoznawca w operacie z dnia [...].12.2009 r. dokonała innego stopniowania, niezgodnego z art. 154 ust.1? W zaskarżonej decyzji - i decyzji ją poprzedzającej - brak jest uzasadnienia, dlaczego dowodom tym odmówiono wiarygodności i mocy dowodowej. Stanowi to naruszenia art. 107 § 3 KPA. Formalna ocena operatu szacunkowego nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy, zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 KPA wartość dowodową operatu szacunkowego - por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dn. 08.02.2008r. II OSK.2017/06. W powoływanym wyroku Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu RM z dnia 21 września 2004 r., jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Organ winien ustosunkować się do zarzutów strony, dotyczących prawidłowości ustaleń w operacie, a w przypadku, gdy wypowiedzenie się co do określonych zarzutów wymaga fachowej wiedzy - organ winien zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego o uzupełnienie opinii. Organ I instancji - Burmistrz Gminy K., jak i Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie odniosły się do kwestii nieprawidłowości przy doborze nieruchomości podobnych - czy nieruchomości pochodzące z podziału szacowanej nieruchomości mogą być przyjęte jako nieruchomości podobne do szacowanej nieruchomości. Nieruchomość szacowana i przyjęte w operacie nieruchomości podobne są to te same nieruchomości. Stanowi to rażące naruszenie § 4 pkt 3 i § 4 pkt 4 rozp. RM z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W operacie na str. 18 w pkt 1 "Obliczenie wartości nieruchomości przed podziałem dla określenia AC przyjęto nieruchomość porównawczą o cenie max [...] zł/m2 z wykazu na str. [...] poz. [...] o powierzchni [...] m2. Nieruchomość ta przyjęta jako podobna do nieruchomości szacowanej - przed podziałem – pochodzi z podziału szacowanej nieruchomości. Nie spełnia warunku podobieństwa do nieruchomości szacowanej przed podziałem. Uwzględnienie przy wyliczeniu wartości nieruchomości przed podziałem, ceny transakcyjnej nieruchomości pochodzącej z podziału nieruchomości szacowanej i oczywiście nie spełniającej warunku podobieństwa do nieruchomości szacowanej, świadczy, iż wyliczona wartość nieruchomości przed podziałem jest całkowicie niewiarygodna. Nieruchomość porównawcza w poz. [...] (str. [...]) o pow. [...] m2 składa się z dwóch działek: • nr [...] - pow. [...] m2 • nr [...]- pow. [...] m2 razem [...] m2, które pochodzą z szacowanej nieruchomości i powstały w wyniku podziału szacowanej nieruchomości. Transakcja porównawcza wykazana pod poz. [...] tabeli (str. [...]) – J. - o pow. [...] m2 składa się z dwóch działek: • nr [...] - pow. [...] m2 • nr [...] - pow. [...] m2 razem [...] m2, które powstały z podziału szacowanej nieruchomości, tj. działek nr [...] i [...] co potwierdza załącznik do operatu, jakim jest decyzja Burmistrza zatwierdzająca podział nieruchomości stanowiącej działki nr [...] i [...]. Równocześnie należy zauważyć, iż Burmistrz miał możliwość sprawdzić rzetelność naszych zarzutów - to do Burmistrza Notariusz przesyła wypisy aktów notarialnych. Zgodnie z art. 77 § 4 KPA fakty znane organowi z urzędu nie wymagają dowodu. Transakcja porównawcza w tabeli na str. [...] operatu pod poz. [...] o pow. [...] m2 - to działka nr [...] - na str. [...] w pkt [...]. Obliczanie wartości nieruchomości po podziale przyjęta jako nieruchomość nr [...] o cenie max. [...] zł/m2. Nieruchomość ta jest nieruchomością pochodzącą z podziału szacowanej nieruchomości. Transakcja tą nieruchomością (działką nr [...] o pow. [...] m2) jako pochodzącą z podziału szacowanej nieruchomości o skorygowanej cenie [...] zł/m2 nie może być brana pod uwagę do wyliczeń ceny średniej na str. [...] operatu. Przyjęcie do obliczeń nieruchomości nr [...] powoduje zawyżenie ceny średniej i zawyżenie wartości nieruchomości szacowanej po podziale. W pkt [...] Określenie wartości rynkowej działek nr [...][...][...][...] (str. [...]) operatu, działka nr [...] czyli Nieruchomość szacowana i Nieruchomość o cenie Cmax są tymi samymi działkami o przypisanych przez rzeczoznawcę różnych cechach! Przypadek ten całkowicie i w zupełności wystarcza do stwierdzenia niewiarygodności i nierzetelności sporządzonego operatu szacunkowego. Wyliczona w pkt [...] operatu wartość nieruchomości po podziale jest całkowicie niewiarygodna - zawyżona. Wyżej wymienione transakcje nieruchomościami porównawczymi o powierzchni: - [...] nr to działki nr [...][...] - [...] m2 to działki nr [...][...] - [...] m2 to działka nr [...] jako nieruchomościami pochodzącymi z podziału szacowanej nieruchomości nie mogą stanowić nieruchomości podobnych do szacowanej nieruchomości - stanowi to naruszenie § 4 pkt 3 i § 4 pkt 4 rozp. RM z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Właściwy dobór nieruchomości podobnych ma bardzo istotny wpływ na określenie wartości) szacowanej nieruchomości. Do tak istotnego zarzutu nie odniósł się organ w zaskarżonej decyzji. Zarzut nasz został całkowicie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze pominięty. Ponadto, operat szacunkowy z dnia [...].12.2009 r. zawiera wewnętrzne sprzeczności, w operacie tym występują niejasności oraz pomyłki. I tak: Na str. [...] operatu w zestawieniu cech rynkowych przedmiotu wyceny i nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej w poz. [...] uzbrojenie i infrastruktura - Nieruchomość szacowana (m.in. działka [...]) jest równocześnie nieruchomością porównywalną- Nieruchomością o cenie Cmax - Nieruchomość szacowana (działki nr [...][...][...][...]) przypisano "brak-ale media w pobliżu" - Nieruchomość o cenie Cmax - tej samej nieruchomości czyli działce nr [...] - przypisano "pełne", niezgodnie z ustaleniami w pkt. [...] operatu na str. [...], równocześnie w poz. 5 zestawienia Dostępność komunikacyjna - Nieruchomości szacowanej (m.in. działka [...]) przypisano cechę "złą" - Nieruchomość o cenie Cmax - tej samej nieruchomości czyli działce nr [...] - przypisano "dobrą", niezgodnie z ustaleniami w pkt. [...] operatu na str. [...]. Na stronie [...] operatu w tabeli Zestawienie cech rynkowych, działka nr [...] występuje raz jako Nieruchomość szacowana i drugi raz jako nieruchomość porównywalna czyli Nieruchomość o cenie Cmax. Powyższe pomyłki i sprzeczności stanowią, że określenie wartości nieruchomości po podziale jest niewiarygodne i jest zawyżone. Działka nr [...] będąca poz. nr [...] w tabeli Transakcje porównawcze nieruchomości mieszkaniowych i usługowych o mniejszych powierzchniach (działki po podziale), zlokalizowanych w J. na str. [...] operatu, nie może być użyta do wyliczenia Ceny średniej na str. [...] operatu - jako pochodząca z podziału szacowanej nieruchomości. Na str. [...] operatu szacunkowego Określenie współczynnika zmian cen rzeczoznawca obliczyła średni trend czasowy na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości z których nieruchomość w poz. [...] tabeli o powierzchni [...] m2, nieruchomość w poz. [...] o pow. [...] m2 oraz nieruchomości z poz. [...] nie są wyszczególnione w żadnym z zestawień na str. [...] i [...] operatu. Współczynnik zmiany cen winien być określony na podstawie bazy danych nieruchomości zamieszczonych w operacie. W operacie średni trend czasowy, jak wynika z zamieszczonej tabeli (str. [...] operatu) został wyliczony tylko za okres [...].11.2007 r.- [...].02.2009 r., niezgodnie z okresem badanego rynku przez rzeczoznawcę 12.2007- 12.2009 (str. [...] operatu). W operacie rzeczoznawca pominęła okres [...] miesięcy 2009 r. (marzec - grudzień), nie wyliczając dla tego okresu współczynnika zmiany cen. Z zestawienia transakcji na str. [...] i [...] operatu wyraźnie widać, iż w okresie tym na rynku panował trend spadkowy. W porównaniu z operatem szacunkowym z dnia [...].03.2008 r., w operacie sporządzonym w dniu [...].12.2009 r. nastąpił wzrost wartości nieruchomości przed podziałem o ok. [...] % a po podziale o ok. [...] %, gdy tymczasem w okresie tym na rynku nieruchomości niezabudowanych wystąpił kilkunastoprocentowy spadek cen, w różnej wysokości w zależności od segmentu rynku. Wg wyliczonego w operacie przez rzeczoznawcę trendu czasowego wartość nieruchomości za okres miedzy datami sporządzenia operatów winna wzrosnąć o ok. [...]%. Powyższe nieprawidłowości świadczą o tym, że trend czasowy został w operacie określony w sposób niewłaściwy prowadzący w efekcie do zawyżenia wartości nieruchomości szacowanej. W operacie szacunkowym z dnia [...].12.2009 r. przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca przy podejściu porównawczym, zastosowała dwie metody: - dla określenia wartości nieruchomości przed podziałem metodę porównania parami - dla określenia wartości nieruchomości po podziale metodę korygowania ceny średniej co nie jest usankcjonowane żadnymi przepisami prawa. Natomiast w operacie szacunkowym z dnia [...].03.2008 r. rzeczoznawca majątkowy przy wycenie nieruchomości zarówno przed podziałem, jak i po podziale zastosowała podejście porównawcze metodą porównania parami. W ocenie skarżących, rzeczoznawca w operacie szacunkowym z dnia [...].12.2009 r., tak jak w operacie z dnia [...].03.2008 r. winna zastosować przy wycenie jedną metodę. W przypadku zastosowania podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej, wartość nieruchomości przed podziałem byłaby większa, co w efekcie końcowym dałoby mniejszy wzrost wartości nieruchomości i mniejszą wartość opłaty adiacenckiej. Zauważyć należy, że na podstawie transakcji porównawczych z tabeli na str. [...] operatu, Transakcje porównawcze dużych nieruchomości mieszkaniowych i usługowych, cena średnia dla tych nieruchomości wynosi Cśr= (C1+....+C11) : [...] = [...] zł/m2 i jest wyższa od określonej w operacie metodą porównania parami wartości, którą rzeczoznawca określiła na [...] zł/m2. Zastosowanie w operacie z dnia [...].12.2009 r. metody porównania parami przy określeniu wartości nieruchomości przed podziałem doprowadziło do zaniżenia tej wartości. Twierdzenie w zaskarżonej decyzji, że "w prowadzonym postępowaniu skarżący nie przedłożył przeciwdowodu w postaci opinii sporządzonej przez organizację zawodową rzeczoznawców w celu obalenia sporządzonego na zlecenie organu I instancji operatu szacunkowego" - jest sprzeczne z orzecznictwem Naczelnego Sadu Administracyjnego. W wyroku z dnia 08.02.2008 r. OSK 2017/04 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził cyt: "Jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. Może m.in. zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu". Z przepisu art. 7 i 77 § 1 KPA wynika, że postępowanie dowodowe oparte jest na zasadzie oficjalności, co oznacza, że organ administracji jest obowiązany z urzędu przeprowadzić dowody służące ustaleniu stanu faktycznego sprawy. Stronie przysługuje możliwość zgłaszania w toku postępowania wniosków dowodowych (takimi były pisma [...] Dystrybucji i [...] Spółki Gazownictwa, jak i mapka), zgłaszanie zarzutów, a także wypowiadanie się co do wyników postępowania dowodowego, i z drugiej strony - odpowiadający temu prawu obowiązek ustosunkowania się przez organ do zgłoszonych zarzutów i wyjaśnienia stronie zajętego w sprawie stanowiska wynikający z przepisów art. 7, 77 § 1 i 80 KPA - por. wyrok NSA I OSK 144/08 z dnia 05.01.2009 r. Po zapoznaniu się z operatem szacunkowym z dnia [...].12.2009 r. - w piśmie z dnia [...].04.2010 r. skarżący zgłosili szereg uwag i zastrzeżeń do sporządzonego operatu szacunkowego. Urząd Miejski w K. nasze pismo przesłał rzeczoznawcy majątkowemu celem ustosunkowania do zawartych w nim uwag. Urząd Miejski w K. nie poinformował ich o możliwości zapoznania się z treścią odpowiedzi rzeczoznawcy, przez co uniemożliwił im wypowiedzenie się co do zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz uniemożliwił nam złożenie końcowego oświadczenia przed wydaniem decyzji przez co uniemożliwił nam złożenie wniosku o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Powyższe stanowi naruszenie art. 7, 77 § 1, 10 § 1 KPA. Ponadto podnieśli, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wartość nieruchomości po podziale określiła jako sumę wartości poszczególnych działek gruntu składających się na tę nieruchomość. Przedmiotem oszacowania dla celu ustalenia opłaty, o której mowa w art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami - jest nieruchomość. Nieruchomość, która w dwóch stanach oszacowania, o jakich mówi ustawodawca różni się wyłącznie jedną cechą: w pierwszym stanie oszacowania (z daty wydania decyzji podziałowej) w tym przypadku są to dwie działki [...] i [...] i w drugim (z daty, kiedy decyzja o podziale stała się prawomocna) jest to więcej działek. Ustawodawca wyraźnie korzysta z liczby pojedynczej. W następstwie podziału nie dochodzi do wzrostu ilości nieruchomości, ale jedynie do zmiany stanu dzielonej nieruchomości. Zatem dla porównań należało przyjąć transakcje prawem własności nieruchomości podobnych pod względem złożoności podziałowej. Dla stanu nieruchomości po podziale rzeczoznawca powinna odszukać i przyjąć w operacie transakcje nieruchomościami składającymi się z określonej ilości działek, które dodatkowo mogą pełnić podobne funkcje jak te powstałe w wyniku podziału. W przeciwnym razie przedmiotem wyceny nie jest nieruchomość, a suma wartości poszczególnych działek gruntu składających się na tę nieruchomość. Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. W dniu kiedy decyzja Burmistrza zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości stała się prawomocna, powstające w wyniku podziału nieruchomości nie mogły być w tym dniu przedmiotem obrotu - nie stanowiły samodzielnej nieruchomości - w obrocie mogły być dopiero po tej dacie, po dokonaniu wpisów w księdze wieczystej oraz katastrze nieruchomości. Zgodnie z art. 150 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. W operacie szacunkowym rzeczoznawca wartość nieruchomości po podziale określiła jako sumę wartości nieruchomości powstałych w wyniku podziału działek nr [...] i [...]. W operacie szacunkowym został niewłaściwie określony stan nieruchomości po podziale, co stanowi naruszenie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W związku z powyższym podnieśli, że w operacie szacunkowym został dokonany niewłaściwy dobór nieruchomości podobnych - naruszenie § 4 pkt 4 rozp. RM z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - do nieruchomości szacowanej po podziale, czego końcowym wynikiem jest nieprawidłowe oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości, co stanowi naruszenie art. 150 ust. 1 pkt. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podnosząc te zarzuty wnosili o uchylenie obu zaskarżonych decyzji. W odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R. wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga jest bezzasadna. Kontrola Sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. dalej jako: p.p.s.a.) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta ogranicza się więc do zbadania czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Sąd nie może oprzeć kontroli o kryterium słuszności czy poczucia sprawiedliwości społecznej. Wyjaśnić również należy, iż Sąd Administracyjny dokonuje tej kontroli według stanu prawnego i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydawania zaskarżonego aktu. Rozstrzygając skargę w powyższym zakresie, Sąd uznał, że organy administracji, orzekając w niniejszej sprawie, prawidłowo ustaliły stan faktyczny i prawidłowo zastosowały do niego przepisy prawa materialnego. Zdaniem Sądu, organy nie naruszyły nadto prawa procesowego. Przedmiotem sprawy jest ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonania podziału nieruchomości na wniosek właściciela (tzw. opłaty adiacenckiej). Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale, określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem stosuje się odpowiednio przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 tejże ustawy. Zgodnie z art. 146 ust. 1a ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale. Rozpoczynając rozważania w pierwszej kolejności należy wskazać, iż w wyniku podziału nieruchomości może nastąpić wzrost jej wartości w ujęciu gospodarczym, prawnym i technicznym. Wynikiem podziału może bowiem być wydzielenie działek budowlanych lub zmiana przeznaczenia nieruchomości dająca możliwość lepszego jej wykorzystania. Każdy wzrost wartości nieruchomości powoduje wzrost jej ceny na rynku obrotu nieruchomościami. Udział podmiotów publicznych w ukształtowaniu nowej wartości działki poprzez podjęcie decyzji o podziale stwarzającym korzystniejszą ich konfigurację na rynku stanowi podstawę do rozłożenia korzyści płynących ze zwiększenia atrakcyjności rynkowej działek zarówno na właściciela, jak i na organy administracji publicznej. Sprowadza się to do obciążenia właściciela opłatą adiacencką. Opłata adiacencka to świadczenie z tytułu korzyści, jakie odnosi właściciel z faktu przeprowadzenia w terenie, na którym położona jest działka, takich działań, które zwiększą jej wartość. Tym działaniem w przedmiotowej sprawie było wydanie przez Burmistrza Gminy K. decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości z dnia [...] listopada 2007 r. Oczywistym jest, co nie wymaga posiadania wiedzy specjalistycznej, że większa nieruchomość jest trudniejsza do zbycia ze względu na cenę i możliwość jej racjonalnego wykorzystania zgodnie z potrzebami, niż nieruchomość o mniejszej powierzchni wydzielonej geodezyjnie. Sąd nie ma więc żadnych wątpliwości co do okoliczności, iż wartość nieruchomości wzrosła w wyniku jej podziału. Skarżący może uzyskać wyższą cenę ze sprzedaży kilku działek mniejszych, niż ze sprzedaży jednej, dużej, niepodzielonej nieruchomości. Powstałe w wyniku podziału nieruchomości łatwiej jest zbyć, szczególnie mając na względzie ich przeznaczenie. W tym kontekście, niezasadne są twierdzenia skarżącego podważające ten pogląd, gdyż jak wynika z akt sprawy, niektóre z wydzielonych w wyniku podziału działek zostały już zbyte przez skarżącego za cenę znacznie wyższą od tej, jaką określono w operacie szacunkowym. W niniejszej sprawie pozostawało poza sporem, iż ostateczną decyzją z dnia [...] listopada 2007 r., wydaną na wniosek B. i M. K., Burmistrz Gminy K. zatwierdził projekt podziału stanowiącej ich własność nieruchomości gruntowej, położonej w J. oznaczonej ewidencyjnie jako działki nr [...] i [...] na działki nr: [...][...][...][...][...] , [...][...][...][...][...][...][...][...][...][...]. Nie ulegało także wątpliwości, iż Rada Miejska w K. dnia [...] października 2006 r. podjęła uchwałę nr [...], w której ustalono, iż z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanego podziałem nieruchomości Burmistrz jest uprawniony do ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości [...] % wzrostu wartości nieruchomości. W związku z powyższym, zaistniały wszystkie prawnomaterialne przesłanki do wszczęcia postępowania celem ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Zgodnie z art. 80 k.p.a. organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność w sprawie została udowodniona. W przedmiotowej sprawie okolicznością, która podlegała wyjaśnieniu było określenie różnicy wartości rynkowej nieruchomości po i przed podziałem. W związku z tym, organ I instancji przeprowadził dowód z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego, który został sporządzony na powyższą okoliczność. Z treścią operatu skarżący w toku postępowania mógł się zapoznać i jak wynika z akt sprawy czynił to wielokrotnie zgłaszając również co do niego zastrzeżenia. Odnosząc się do podniesionych zarzutów, jak również biorąc z urzędu pod uwagę cały przebieg postępowania Sąd uznał, iż są one bezpodstawne, a decyzje organów obu instancji zgodne z prawem. W pierwszej kolejności należy wskazać, iż organy administracyjne nie dopuściły się naruszenia przepisów postępowania, które by mogło w istotny sposób wpłynąć na treść rozstrzygnięcia. Wskazać należy, że wbrew twierdzeniom skarżącego Burmistrz zawiadomił skarżącego i jego małżonkę o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym oraz o możliwości składania wniosków dowodowych ( k. [...]). Jedyny dowód, jaki został przeprowadzony, o którym dowiedział się skarżący po wydaniu decyzji to wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...].05.2010 r. Niemniej w chwili składania odwołania pismo to było już skarżącemu znane. Mimo tego nie złożył żadnego przeciwdowodu kwestionującego wiarygodność operatu szacunkowego, chociaż był informowany o sposobie i trybie jego kwestionowania, powtórzył jedynie zarzuty zgłaszane w toku postępowania administracyjnego. W tej sytuacji, należy stwierdzić, że skarżący nie wykazał, aby organy naruszyły przepisy postępowania w stopniu mogącym istotnie wpłynąć na treść rozstrzygnięcia. Odnosząc się do zarzutów dotyczących operatu szacunkowego należy wskazać, że odpowiada on przepisom art. 149-159 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z treścią art. 154 tejże ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Z analizy przedmiotowego operatu wynika, że wszystkie elementy, o których mowa w wyżej wymienionym przepisie zostały w operacie uwzględnione. Jak wskazał bowiem w operacie szacunkowym sporządzający go rzeczoznawca, podstawowym czynnikiem wpływającym na cenę działek położonych w J. jest ich wielkość. Duże działki nawet przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe są atrakcyjne jedynie dla dużych inwestorów, a więc popyt na nie jest ograniczony. Szczególnie, że nieruchomości położone są w okolicy o niewielkim nasileniu zabudowy wielorodzinnej. Mniejsze działki, po podziale, mogą znaleźć również nabywców wśród osób prywatnych, a więc możliwość ich sprzedaży i znalezienia na nie nabywców jest o wiele większa. Odnosząc się do poszczególnych zarzutów skarżącego trzeba wskazać, że w części VI operatu szacunkowego rzeczoznawca podała sposób wyceny, wskazując, że do wyceny wartości nieruchomości, jako przedmiotu prawa własności zastosowano podejście porównawcze. Z uwagi zaś na ilość informacji o cenach transakcyjnych, w wycenie nieruchomości przed podziałem zastosowano metodę porównywania parami, natomiast wycenę nieruchomości po podziale sporządzono metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem oceny, a także cech tej nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 rozporządzenia). Bezpośrednich porównań nieruchomości dla oceny wartości nieruchomości przed podziałem, biegła dokonała w oparciu o transakcje działkami gruntu zlokalizowanymi w J., J., N., C., A., K., gmina K.. Porównań nieruchomości wartości działek po podziale, biegła dokonała w oparciu o zanotowane transakcje działkami gruntu zlokalizowanymi na terenie gminy. Należy podkreślić, że istotą szacowania wartości nieruchomości jest możliwie dokładne określenie ich wartości rynkowej. Nie ma przeszkód aby szacowanie to odbywało się, w odniesieniu do różnych nieruchomości, w oparciu o różne sposoby podejścia porównawczego byleby metody te prowadziły do ustalenia ceny rynkowej nieruchomości. W ocenie Sądu, z pism rzeczoznawcy majątkowego i uzasadnień decyzji organów administracyjnych wynika, że szacowanie nieruchomości zmierzało do możliwie dokładnego określenia wartości rynkowej nieruchomości przed podziałem i po podziale. Sąd nie znalazł też podstaw do zakwestionowania korzystania w określeniu wartości z transakcji nieruchomościami powstałymi w wyniku podziału szacowanej nieruchomości. Żaden przepis prawa nie zabrania takiej metody, natomiast zgodzić się należy ze stanowiskiem rzeczoznawcy, że jest to transakcja najbardziej miarodajna dla określenia wartości nieruchomości. Sąd zdaje sobie sprawę, że dla skarżącego pogląd ten nie jest korzystny ze względu na to, że realnie uzyskiwane przez niego ceny sprzedaży nieruchomości powstałych po podziale są znacznie wyższe od ustalonych w operacie szacunkowym i ich wyeliminowanie obniżyło by wartości przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego, ale nie ma obiektywnego uzasadnienia aby pominąć je w trakcie wykonywania operatu. W tym miejscu również należy wskazać, iż bezpodstawne są zarzuty dotyczące błędnego ustalenia przez rzeczoznawcę uzbrojenia działek, które to ustalenia miały wpływ na wartość szacowanej nieruchomości. Jak wynika z operatu, w drodze gminnej przebiegają linie takich urządzeń infrastruktury technicznej jak: energia elektryczna, kanalizacja, gaz i woda. Powyższe jest bezsporne również w świetle twierdzeń skarżącego. Ponadto, co istotne i co skarżący pominął, rzeczoznawca w sporządzonym operacie celem ustalenia wartości działek dokonała wyceny wartości tych działek w oparciu o zanotowane ceny sprzedaży działek o podobnych parametrach, również w zakresie wyposażenia w infrastrukturę techniczną. Natomiast fakt przebiegu linii urządzeń infrastruktury technicznej w ulicy, do której bezpośrednio przylegają wydzielone działki [...][...][...] bezspornie oznacza, że można bez żadnych utrudnień podłączyć się do istniejącej infrastruktury technicznej, o czym zawsze decyduje właściciel nieruchomości. Nie ma też powodu aby twierdzić, że rzeczoznawca przyjmował inne kryteria uzbrojenia działek skarżącego a inne w porównywanych transakcjach. W ocenie Sądu, rzeczoznawca należycie ustalił cenę 1 m2 nieruchomości przed podziałem i po podziale porównując ceny działek o zbliżonej charakterystyce z działkami skarżącego. Również zdaniem Sądu operat szacunkowy został sporządzony w oparciu o wnikliwą analizę rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizę cen występujących na tym rynku, w związku z czym nie można zarzucić mu braku rzetelności. Rzeczoznawca należycie uzasadniła też wzrost wartości szacowanych działek w stosunku do wartości wykazanych w poprzednim operacie szacunkowym. Przedstawiła przy tym wykaz transakcji, z których wynika trend wzrostowy. Podnoszone przez skarżącego zarzuty dotyczące badanego okresu, w ocenie Sądu były nieistotne i nie miały wpływu na treść operatu. Wskazać należy również, że jeśli strona skarżąca uważała, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. W przedmiotowej sprawie strona skarżąca nie przedłożyła opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, ani nie domagała się jej sporządzenia. Nie jest również zasadny zarzut wskazujący na fakt, że działki po podziale nie stanowiły samodzielnych nieruchomości i nie mogły być przedmiotem obrotu. Istotą podziału nieruchomości jest właśnie powstanie większej ilości odrębnych nieruchomości. Wpis w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości stanowi czynność techniczną odzwierciedlającą istniejący stan faktyczny. Nie znajduje żadnego uzasadnienia domaganie się porównywania wartości nieruchomości z transakcjami nieruchomościami składającymi się z kilkunastu działek budowlanych. Zapewne takiego obrotu nieruchomościami w okolicy nie ma. Wobec powyższego, zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja Burmistrza Gminy K. odpowiadają prawu, zatem na mocy art. 151 p.p.s.a., Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł, jak w sentencji wyroku.