VIII SA/Wa 182/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Szymanowicz-Nowak /sprawozdawca/, Sędziowie Sędzia WSA Leszek Kobylski, Sędzia WSA Cezary Kosterna, Protokolant Referent Małgorzata Domagalska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 czerwca 2013 r. sprawy ze skargi H. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. z dnia [...] grudnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją znak [...] z [...] listopada 2012 r. Prezydent Miasta R. (dalej: "Prezydent", "organ I instancji"), działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., zwanej dalej "kpa") w związku z art. 144 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., zwanej dalej "u.g.n.") oraz uchwały Nr 638/2005 Rady Miejskiej w Radomiu z dnia 30 maja 2005 r. (Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego z 2005 r. Nr 150, poz. 4686,) orzekł o ustaleniu H. J. (dalej "skarżąca"), będącej w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej kanalizacji sanitarnej w ulicy M. i S. właścicielką nieruchomości, położonej przy ul. M. w R., oznaczonej nr [...], o powierzchni [...] m2, opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości. Organ I instancji wskazał, iż w 2009 r. w ulicy M. i S. w R. oddana została do użytku kanalizacja sanitarna, wybudowana z udziałem środków Gminy. Wykonana sieć kanalizacji sanitarnej w ul. M., doprowadzona do granicy działki oznaczonej numerem [...], pozwala na podłączenie do niej przedmiotowej nieruchomości i odprowadzenie ścieków w układzie grawitacyjnym. Przedmiotowe urządzenie (kanalizację sanitarną) oddano do użytku na podstawie końcowego protokołu odbioru robót z dnia [...] grudnia 2009 r. Po tym dniu zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, co było podstawą ustalenia skarżącej opłaty adiacenckiej z tytułu wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej. Na podstawie ww. uchwały opłata adiacencka stanowi 50 % różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Prezydent wskazał, że na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego ustalił wzrost wartości rynkowej nieruchomości skarżącej po budowie urządzeń infrastruktury technicznej o [...] zł, dlatego był zobowiązany do ustalenia opłaty adiacenckiej z tego tytułu. Wartość nieruchomości skarżącej określona została przez rzeczoznawcę majątkowego w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, polegającej na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy metodzie korygowania ceny średniej przyjmuje się do porównań kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i znane są ich ceny. Przy wycenie przedmiotowej nieruchomości przed wybudowaniem infrastruktury technicznej (kanalizacji sanitarnej), jak i po jej wybudowaniu rzeczoznawca przyjęła do porównań kilkanaście nieruchomości podobnych. Zakres badania rynku to lata 2010 – 2012. W operacie przedstawiono szczegółowy opis nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, a uzyskały cenę najniższą i najwyższą w badanym zbiorze transakcji. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej uwzględniono aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami gruntowymi, atrakcyjność położenia na terenie analizowanego rynku, możliwy sposób użytkowania i zapotrzebowania na dany typ nieruchomości, otoczenie i sąsiedztwo nieruchomości, dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej, w tym odległość nieruchomości od urządzeń infrastruktury technicznej oraz warunki podłączenia nieruchomości do tych urządzeń, kształt, wielkość działki oraz dostępność komunikacyjną. Wartość spornej nieruchomości określono w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach nieruchomości wycenianej i nieruchomościach podobnych, przyjętych do porównań. Według operatu, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. z dnia [...] sierpnia 2012 r., wartość nieruchomości położonej przy ul. M. w R., oznaczonej nr [...], o powierzchni [...] m2 przed wybudowaniem kanalizacji sanitarnej wynosiła [...] zł, natomiast po jej wybudowaniu [...] zł. Różnica w tych wartościach wynosi zatem [...] zł. Jednocześnie wobec ustalenia, że w dniu stworzenia warunków do korzystania z nowo wybudowanej kanalizacji sanitarnej jedyną właścicielką nieruchomości była skarżąca, Prezydent przedmiotową decyzją umorzył postępowanie administracyjne wszczęte wobec P. J. W odwołaniu wniesionym na powyższe rozstrzygnięcie skarżąca wniosła o "całkowite anulowanie" nałożonej nań opłaty. Wskazała, iż nieruchomość położona jest między terenami zarośniętymi uciążliwymi chwastami, które przenoszą się na jej posesję i niszczą uprawy. W jej ocenie rzeczoznawca majątkowy nie powinien uznać przedmiotowej działki za teren budowlany z uwagi na sąsiedztwo (wysypisko śmieci z jednej strony oraz rdzewiejące kontenery z drugiej strony). Dlatego sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie jest rzetelny, ani prawidłowy, ponieważ ww. "walory" nie zawyżają wartości rynkowej i estetycznej jej działki. Ponadto skarżąca podniosła, że podmiot realizujący kanalizację sanitarną dokonał przekopu z boku jej działki, gdzie zbiera się woda z całej ulicy, wskutek czego dochodzi do jej zalewania, co nie wpływa korzystnie na wartość nieruchomości. Wokół jej działki brak jest chodnika, (znajdujące się tam utwardzenie szlaką nie jest chodnikiem, tylko poboczem i to dość wąskim, ponieważ miejscami nie ma nawet 0.5 m szerokości). Skarżąca wskazała także, iż jest właścicielką gospodarstwa rolnego, tak samo jak inni mieszkańcy jej ulicy, którzy jako rolnicy są zwolnieni z przedmiotowej opłaty. Decyzją znak [...] z dnia [...] grudnia 2012 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R. (dalej: "Kolegium", "organ odwoławczy"), biorąc za podstawę art. 138 § 1 pkt 1 kpa orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia, po przedstawieniu dotychczasowego przebiegu postępowania w sprawie oraz przepisów regulujących kwestie związane z ustaleniem wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, Kolegium wskazało, że stworzenie warunków do korzystania z wybudowanej kanalizacji sanitarnej nastąpiło w dniu [...] grudnia 2009 r. (data sporządzenia protokołu końcowego odbioru robót). W tym dniu obowiązywała uchwała Nr 638/2005 z dnia 30 maja 2005 r., ustalająca stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. W związku z realizacją przedmiotowej inwestycji nastąpił wzrost wartości nieruchomości znajdującej się przy tej ulicy, oznaczonej nr [...], stanowiącej w chwili stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej kanalizacji sanitarnej własność skarżącej, która z tego tytułu jest zobowiązana do poniesienia opłaty adiacenckiej. W ocenie Kolegium, stanowiący podstawę rozstrzygnięcia organu I instancji, operat szacunkowy sporządzony został prawidłowo, wnioski z niego wynikające są trafne i logiczne, prawidłowo została również wybrana i uzasadniona metoda szacunku nieruchomości. Operat nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, jest logiczny, spójny i kompletny. Przy wycenie nieruchomości przed wybudowaniem sieci kanalizacji sanitarnej oraz po jej wybudowaniu rzeczoznawca przyjęła odpowiednio 12 i 14 transakcji nieruchomości podobnych, dotyczących sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowych o zbliżonych do wycenianej atrybutach. Podobieństwo dotyczyło w szczególności atrakcyjności lokalizacji, przeznaczenia, wielkości, kształtu oraz dostępności do mediów i dostępności komunikacyjnej, a występujące różnice zostały skorygowane w procesie wyceny. Organ odwoławczy ustalił tożsame z organem I instancji wartości przedmiotowej nieruchomości przed wybudowaniem sieci kanalizacji sanitarnej, po jej wybudowaniu oraz należnej opłaty adiacenckiej. Z informacji uzyskanej z Wydziału Architektury Urzędu Miejskiego w R. (zał. Nr [...] części A operatu) Kolegium ustaliło, że obszar, na którym położona jest wyceniana nieruchomość, nie jest objęty ustaleniami żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta R. Natomiast sporna działka objęta jest uchwałą Rady Miejskiej w R nr [...] z dnia [...] grudnia 2012 r. oraz uchwałą nr [...] z dnia [...] grudnia 2003 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obecnie dla działki nr [...] została wydana decyzja o warunkach zabudowy nr [...] (z dnia [...] września 2009 r. znak [...] uzgadniająca sposób zagospodarowania i warunki rozbudowy, polegający na rozbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz przebudowie dachu istniejącego budynku mieszkalnego na działkach [...] i [...] przy ul. M. [...]). Dlatego przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości zostało zakwalifikowane jako tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Za kluczową w niniejszej sprawie Kolegium uznało kwestię związaną ze sposobem, w jaki rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości, a w szczególności niedogodnym położeniem nieruchomości i jej otoczeniem, a także rodzaj kwalifikacji działki co do sposobu jej użytkowania, które zdaniem skarżącej niekorzystnie wpływają na jej nieruchomość oraz kwestię ewentualnego zwolnienia z obowiązku ponoszenia opłaty adiacenckiej z uwagi na prowadzenie gospodarstwa rolnego. W tym zakresie Kolegium wskazało, iż z operatu szacunkowego wynika, że nieruchomość skarżącej oceniona została przez rzeczoznawcę majątkowego po przeprowadzeniu jej oględzin (protokół z dnia [...] lipca 2012 r., stanowiący załącznik nr [...] operatu B), w którym rzeczoznawca określił położenie nieruchomości jako mało korzystne, znajdujące się w strefie peryferyjnej miasta, otoczenie i sąsiedztwo nieruchomości jako korzystne, konfigurację terenu korzystną, zaś zagospodarowanie i sposób użytkowania nieruchomości jako nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Z protokołu oględzin wynika także, że w przyległej ulicy M. istniały następujące urządzenia infrastruktury technicznej: sieć energetyczna, wodociągowa, gazowa, telefoniczna, sieć kanalizacji sanitarnej. Spośród powyższych urządzeń przed [...] grudnia 2009 r. w ulicy M. nie znajdowała się jedynie sieć kanalizacji sanitarnej. Powyższe ustalenia z oględzin przedstawione zostały przez rzeczoznawcę w pkt. [...] operatu, część B, w charakterystyce wycenianej nieruchomości, przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w aspekcie cech rynkowych przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, gdzie nieruchomości tej przypisano cechy rynkowe z tabeli nr 2 pkt. [...] części A operatu, czyli m.in.: położenie - mało korzystne, a otoczenie i sąsiedztwo nieruchomości jako korzystne. Natomiast po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej jedyną cechą jaka uległa zmianie na korzystniejszą jest właśnie dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej na "korzystny", co zostało przedstawione w tabeli nr [...] operatu części B. Dlatego też wzrost wartości nieruchomości spowodowany jest tylko i wyłącznie wybudowaniem sieci kanalizacyjnej, do której każdy z właścicieli nieruchomości ma możliwość podłączenia się. Tym samym w sporządzonym operacie rzeczoznawca uwzględniła cechy wycenianej nieruchomości przed i po podziale, w tym: położenie, sąsiedztwo, kształt nieruchomości, możliwość użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, wielkość, usytuowanie, dostępność do infrastruktury technicznej i jej usytuowanie oraz dostępność komunikacyjną. Na podstawie ustalonych dokładnie cech rynkowych rzeczoznawca dostosowała wycenianą nieruchomość do określonego stopnia i wagi każdej cechy rynkowej, dokładnie to wyjaśniając. Dokonała analizy i charakterystyki rynku nieruchomości gruntowych uwzględnionych w procesie wyceny oraz przedstawiła sposób wyceny, podejście, zastosowane metody oraz uzasadnienie wyboru. Kolegium wyjaśniło także, że decyzja z dnia [...] września 2009 r. ustalająca sposób zagospodarowania i warunki zabudowy określa, że cała działka nr [...] jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W związku z powyższym jest to wiążące dla skarżącej. Dlatego nawet, jeśli na działce są prowadzone uprawy rolne, to przeznaczenie działki zgodne jest z powyższą decyzją (nie stanowi gospodarstwa rolnego, lecz działkę budowlaną, przeznaczoną pod zabudowę jednorodzinną). Skargę na powołane rozstrzygnięcie do sądu administracyjnego złożyła skarżąca. Wydanej decyzji zarzuciła przekroczenie terminu wydania decyzji ostatecznej do naliczenia opłaty z uwagi na upływ 3 lat od odbioru końcowego przedmiotowego urządzenia. Wskazała także, iż tereny, na których realizowane są inwestycje zielone, nie powinny podlegać opłacie oraz kwestię stronniczości i opieszałości orzekających w sprawie organów. Podniosła, iż posiada działkę o powierzchni [...] m2, której wartość powiększyła się o [...] zł, mimo że działka ta ma 10 m szerokości. Tymczasem jej sąsiadce, która posiada działkę przy ul. M. [...], o szerokości 25 m i powierzchni [...] m2 , zostało naliczone jedynie [...] zł opłaty. Inny mieszkaniec jej ulicy, który posiada działkę o szerokości 30 m oraz powierzchni [...] m2 i - tak jak skarżąca - jest płatnikiem podatku rolnego, jest zwolniony z opłaty adiacenckiej. W ocenie skarżącej, powyższe przykłady świadczą o krzywdzącym i stronniczym przeprowadzeniu postępowania. Skarżąca podniosła również, iż otrzymała decyzję o warunkach zabudowy swojej działki, a nie zezwolenie na budowę (działka nie spełniała wszystkich warunków zabudowy), co świadczy o rolnym przeznaczeniu szacowanej nieruchomości. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270, zwanej dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, iż sąd rozpoznając skargę ocenia, czy zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego bądź przepisów postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 134 powołanej wyżej ustawy Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Nie może przy tym wydać orzeczenia na niekorzyść strony skarżącej, chyba że dopatrzy się naruszenia prawa skutkującego stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności. W kontekście postawionych w skardze zarzutów, celowe wydaje się w pierwszej kolejności odniesienie do zarzutu wydania zaskarżonej z naruszeniem trzyletniego terminu określonego w art.145 ust. 2 u.g.n. Powyższa okoliczność skutkowałaby bowiem bezprzedmiotowością rozpoznania i rozstrzygnięcia przez organy właściwe w sprawie kwestii ustalenia w stosunku do strony skarżącej, jako właściciela działki nr [...], o powierzchni [...] m2, jednorazowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, tj. kanalizacji sanitarnej przy ul. M. w R. Potwierdzenie niniejszej okoliczności czyniłoby również bezprzedmiotowym odniesienie się do pozostałych zarzutów skargi. Zgodnie z art. 145 ust. 1 u.g.n. wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. W myśl z kolei art. 145 ust. 2 u.g.n., wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2 u.g.n. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. W kontekście powołanych unormowań ustalenia wymaga, kiedy w rozpoznawanej sprawie dla działki nr [...], stanowiącej własność skarżącej, stworzone zostały warunki do podłączenia tej nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, co związane było z budową kanalizacji sanitarnej. Od momentu stworzenia ww. warunków rozpoczął bieg trzyletni termin, w którym organ I instancji mógł wydać decyzję w przedmiocie ustalenia, w stosunku do strony skarżącej, opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W tej dacie powinna także obowiązywać uchwała Rady Miejskiej w R. ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym w orzecznictwie sądów administracyjnych, dla oceny czy zostały stworzone warunki podłączenia decydujące znaczenie ma rzeczywista możliwość podłączenia nieruchomości do określonych urządzeń (zob. wyrok NSA, z dnia 3 listopada 2011 r., I OSK 1921/10, źródło: www.nsa.gov.pl). Jak wynika ze znajdującego się w aktach administracyjnych sprawy protokołu końcowego odbioru robót z dnia [...] grudnia 2009 r. oraz pisma Wodociągów Miejskich w R. Sp. z o.o. z [...] maja 2012 r., skierowanego do Prezydenta (numery stron nieczytelne), warunki podłączenia do kanalizacji sanitarnej m.in. działki nr [...] powstały w dniu zakończenia przedmiotowej inwestycji, tj. z dniem [...] grudnia 2009 r. W tej też dacie obowiązywała uchwała Nr 638/2005 w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. W związku z powyższym uznać należy, że od daty [...] grudnia 2009 r. w przedmiotowej sprawie rozpoczął bieg trzyletni termin na wydanie przez Prezydenta w stosunku do skarżącej decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Art. 57 kpa określa wyłącznie zasady obliczania terminów oznaczonych w dniach, tygodniach oraz miesiącach. Nie określa natomiast sposobu obliczania terminu oznaczonego w latach. Wobec braku stosownych unormowań w regulacjach kpa celowe jest odwołanie się do art. 112 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 14, poz. 93 ze zm.), do którego w zakresie sposobu obliczania terminów odsyła choćby art. 83 § 1 p.p.s.a. Zgodnie z powołanym przepisem art. 112 Kodeksu cywilnego, termin oznaczony w tygodniach, miesiącach lub latach kończy się z upływem dnia, który nazwą lub datą odpowiada początkowemu dniowi terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim miesiącu nie było - w ostatnim dniu tego miesiąca. W konsekwencji przyjąć należy, że koniec terminu trzyletniego, o którym mowa w art. 145 ust. 2 u.g.n. przypadał w rozpoznawanej sprawie na dzień [...] grudnia 2012 r. W niniejszej sprawie termin ten został zachowany, bowiem decyzja ustalająca skarżącej wysokość opłaty adiacenckiej wydana została przez organ I instancji w dniu [...] listopada 2012 r. Ww. rozstrzygnięcie, jak wskazano wyżej, utrzymane zostało w mocy decyzją organu odwoławczego z dnia [...] grudnia 2012 r. W tym miejscu przywołać należy uchwałę 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 lipca 2009 r., sygn. akt I OPS 4/09, zgodnie z którą trzyletni termin, o którym mowa w art. 145 ust. 2 u.g.n., dotyczy rozstrzygnięcia przez organ I instancji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (nie dotyczy daty wydania decyzji przez organ odwoławczy). Odnosząc się następnie do kwestii związanej z oszacowaniem wzrostu wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej wskazać należy, iż zasadnicze postanowienia dotyczące określenia kwoty opłaty adiacenckiej zostały zawarte w art. 146 u.g.n. stanowiącym, iż ustalenie i wysokość tej opłaty zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej i następują po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Ponadto wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50 % różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem tychże urządzeń i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego i wojewódzkich sądów administracyjnych podkreśla się konsekwentnie, że operat szacunkowy ma walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 kpa, dlatego też ocena wartości dowodowej tej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu orzekającego w sprawie. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 kpa) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty. Organ administracji ma obowiązek również ocenić na podstawie art. 80 kpa dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Organ nie może się ograniczyć do powołania w decyzji na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić czy opinia szacunkowa jest logiczna, zupełna i wiarygodna. Wprawdzie organ administracyjny nie powinien wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada jedynie biegły, jednak powinien dokonać oceny operatu pod względem formalnym, tzn. zbadać, czy został on wykonany i sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W tym zakresie organ ma więc prawo zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 24 października 2007 r., II SA/Łd 802/07, wyrok WSA w Warszawie z dnia 13 października 2011 r., I SA/Wa 1630/11). W przypadku istniejących wątpliwości lub niejasności organ może żądać wyjaśnień od biegłego lub uzupełnienia wyceny (por. również wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11, LEX nr 1120654). W ocenie organów obu instancji przedmiotowy operat szacunkowy jest wyczerpujący, logiczny, nie zawiera błędów, oparty na obowiązujących w tym zakresie przepisach prawa. Takie stanowisko organów jest prawidłowe. Z przedstawionych Sądowi akt administracyjnych wynika bowiem, iż sporządzenie operatu szacunkowego poprzedzone zostało oględzinami nieruchomości skarżącej (protokół z [...] lipca 2012 r.), w którym rzeczoznawca określił położenie nieruchomości jako mało korzystne, znajdujące się w strefie peryferyjnej miasta. Otoczenie i sąsiedztwo nieruchomości jako korzystne, konfigurację terenu jako korzystną, zaś zagospodarowanie i sposób użytkowania nieruchomości jako nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Z protokołu oględzin wynika także, że w przyległej ulicy M. istniały następujące urządzenia infrastruktury technicznej: sieć energetyczną, wodociągową, gazową, telefoniczną, sieć kanalizacji sanitarnej. Spośród ww. urządzeń przed [...] grudnia 2009 r. w ulicy M. nie znajdowała się jedynie sieć kanalizacji sanitarnej. Ww. ustalenia z oględzin przedstawione zostały przez rzeczoznawcę w pkt [...] operatu część B, w charakterystyce wycenianej nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w aspekcie cech rynkowych przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, gdzie wycenianej nieruchomości zostały przypisane cechy rynkowe z tabeli nr 2 pkt. [...] części A operatu, czyli m.in.: położenie nieruchomości - mało korzystne, a otoczenie i sąsiedztwo nieruchomości jako korzystne. Natomiast po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej jedyną cechą jaka uległa zmianie na korzystniejszą jest właśnie dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej na "korzystny", co zostało przedstawione w tabeli nr [...] operatu części B. Dlatego też wzrost wartości nieruchomości spowodowany jest tylko i wyłącznie wybudowaniem sieci kanalizacyjnej, do której każdy z właścicieli nieruchomości ma możliwość podłączenia się . W sporządzonym operacie rzeczoznawca uwzględniła cechy wycenianej nieruchomości przed i po podziale, w tym położenie, sąsiedztwo, kształt nieruchomości, możliwość użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, wielkość, usytuowanie, dostępność do infrastruktury technicznej i jej usytuowanie oraz dostępność komunikacyjną. Na podstawie ustalonych dokładnie cech rynkowych rzeczoznawca dostosowała wycenianą nieruchomość do określonego stopnia i wagi każdej cechy rynkowej, dokładnie to wyjaśniając. Dokonała analizy i charakterystyki rynku nieruchomości gruntowych uwzględnionych w procesie wyceny oraz przedstawiła sposób wyceny, podejście, zastosowane metody oraz uzasadnienie wyboru. Jak wskazano wyżej, odnosząc się do kwestii przedawnienia, bezwzględną przesłanką ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości jako skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej w rozumieniu art. 143 ust. 2 u.g.n. Obowiązek wykazania takiej okoliczności obciąża organ właściwy do ustalenia opłaty adiacenckiej, a jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego (por. wyrok WSA z Łodzi z dnia 2 października 2007 r., sygn. akt II SA/Łd 531/07, Lex nr 384/49). Ze złożonego w sprawie operatu szacunkowego wynika, że wybudowanie urządzenia infrastruktury technicznej – sieci kanalizacji sanitarnej spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości o kwotę [...] zł. Natomiast opłata adiacencka w przedmiotowej sprawie ustalona została w wysokości 50 % stawki procentowej, tj. [...] zł. Podstawą wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką jest zatem opinia rzeczoznawcy majątkowego wyrażona w operacie szacunkowym. W myśl art. 154 ust. 1 ustawy, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie zaś z art. 151 ust. 1 ustawy, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, iż strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Podejście porównawcze zaś polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanej ze względu na cechy różniące te nieruchomości. Wyceny w niniejszej sprawie dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Liczba transakcji nieruchomościami przyjętymi do porównania, tj. 26 - odpowiada treści § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz.2109) - przy metodzie korygowania ceny średniej co najmniej kilkanaście nieruchomości. W ocenie Sądu były to nieruchomości podobne do wycenianej, pochodzące z tego samego rynku lokalnego. Jako cechy wpływające na wartość nieruchomości rzeczoznawca przyjęła: lokalizację, uzbrojenie, położenie i sąsiedztwo. Ponadto do czynników wpływających na wartość rynkową nieruchomości zaliczyła: rodzaj, sposób użytkowania, stan zagospodarowania, aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami, czy stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. Biorąc pod uwagę powyższe ustalenia, zarzuty podnoszone przez skarżącą dotyczące sposobu wyceny i prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, należy uznać za chybione. Zdaniem Sądu, subiektywne przekonanie skarżącej o zawyżonej wartości gruntu wyliczonej w operacie, nie poparte żadnymi przeciwnymi dowodami, nie mogą świadczyć o wadliwości wyceny przedmiotowej działki, przez rzeczoznawcę, który obowiązany jest działać w określonych ramach prawnych. Odnosząc się do okoliczności, na które wskazała skarżąca – faktycznego zagospodarowania sąsiednich działek, braku chodnika wzdłuż działki, to należy uznać, że nie mają one znaczenia dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawy. Także powoływana przez skarżącą podstawa zwolnienia z obowiązku uiszczania opłaty, tj. posiadanie statusu rolnika nie jest zasadna. Jak wynika bowiem z cytowanych przepisów, jedyną przesłanką naliczenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, natomiast rzeczoznawca prawidłowo ocenił przeznaczenie szacowanej nieruchomości jako teren pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, co wynika z decyzji o warunkach zabudowy nr [...] z dnia [...] września 2009 r. W tej sytuacji stwierdzić należy, że w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości zostały spełnione wszystkie warunki wymagane dla ustalenia opłaty adiacenckiej. Zważyć przy tym należy, że dla ustalenia opłaty adiacenckiej istotne jest to, że właścicielowi nieruchomości stworzono warunki do korzystania z wybudowanego urządzenia infrastruktury technicznej. Przyjmuje się przy tym, że taka możliwość istnieje od dnia sporządzenia protokołu końcowego odbioru robót. Nie ma przy tym znaczenia, czy właściciel nieruchomości skorzysta z wybudowanego urządzenia infrastruktury technicznej. Istotne jest, że uzyskuje on zwiększenie użyteczności nieruchomości, a w konsekwencji wzrost jej wartości, co uprawnia do pobrania opłaty adiacenckiej jako daniny publicznej na rzecz gminy (por. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 4 marca 2011r., sygn. akt II SA/Wr 735/10, publ. Centralna Baza Orzeczeń i Informacji o Sprawach). Mając na uwadze powołane okoliczności, Sąd działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi.