VIII SA/Wa 728/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Szymanowicz-Nowak /sprawozdawca/, Sędziowie Sędzia WSA Justyna Mazur, Sędzia WSA Renata Nawrot, Protokolant Referent Małgorzata Domagalska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 lutego 2013 r. sprawy ze skargi [...] Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. z dnia [...] lipca 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2012 r. Prezydent Miasta R. (dalej: "Prezydent", "organ I instancji"), działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., zwanej dalej: "Kpa") w związku z art. 98 a, art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., zwanej dalej: "u.g.n.") oraz Uchwały Nr 191/2007 Rady Miejskiej w Radomiu z dnia 29 października 2007 r. (Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego z 2007 r. Nr 247, poz. 7205, zwanej dalej "Uchwałą"), orzekł o: ustaleniu [...] Spółce z o.o. z siedzibą w R. przy ul. S. [...] (dalej: ‘skarżąca", "skarżąca spółka"), opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w R. przy ul. L. o łącznej powierzchni [...] ha, stanowiącej działki ewidencyjne o numerach: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] z obrębu [...] D. [...], ark. [...] wskutek podziału działki nr [...], zatwierdzonego ostateczną decyzją Prezydenta z dnia [...] sierpnia 2009 r. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Prezydent podniósł, że na podstawie art. 98 a u.g.n. zlecił opracowanie operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu D. K. w celu określenia wzrostu wartości rynkowej tejże nieruchomości na skutek jej podziału na wniosek właściciela. Opłata adiacencka liczona jest na poziomie 30 % wzrostu tej wartości w oparciu o treść w/w Uchwały. Organ I instancji, po uzyskaniu od biegłej pisemnej odpowiedzi z dnia [...] marca 2012 r. na zarzuty skarżącej spółki uznał, że operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2011 r. w przedmiotowej sprawie został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami i przyjął go jako podstawę określenia wartości nieruchomości. Zakres badania rynku obejmował lata 2010 – 2011. Wartość nieruchomości przed podziałem wyniosła [...] zł, zaś po dokonaniu podziału wzrosła do kwoty [...] zł. Wzrost wartości nieruchomości z tego tytułu wyniósł więc [...] zł., a 30 % tej kwoty stanowi [...] zł. W odniesieniu do zastrzeżeń strony do operatu szacunkowego organ I instancji wyjaśnił, że w ul. Z. jest pełne uzbrojenie w media w postaci: energii elektrycznej, kanalizacji sanitarnej, wody, gazu i telefonu, zaś w pobliskim fragmencie ul. L. występuje częściowe uzbrojenie w infrastrukturę techniczną (brak gazu). Dlatego w przyjętej gradacji cech infrastruktura techniczna dla działki nr [...] została określona jako "dobra" (w ul. L. [...] rodzaje mediów), dla działki [...] "bardzo dobra" (w ul. Z. [...] rodzaje mediów), zaś dla pozostałych – "średnia" (dostęp do częściowego uzbrojenia, media nieco oddalone od granic nieruchomości). Biegła dalej podniosła, że ograniczenia na działce nr [...] w postaci linii rozgraniczenia od krawędzi jezdni ul. L., wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie są ograniczeniami, które wpływają na zmianę przeznaczenia terenu. Jest to nadal teren o przeznaczeniu usługowo-mieszkaniowym. Oszacowana w operacie szacunkowym wartość działki nr [...] nie uwzględnia wpływu kosztów związanych z procesem przebudowy zatoki autobusowej, zlokalizowanej od ul. L., bowiem wycena na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej nie może uwzględniać kosztów przyszłych inwestycji na nieruchomości gruntowej. W tym zakresie nie ma również znaczenia znajdujący się w granicy działki nr [...] budynek mieszkalny, bowiem nie jest to ograniczenie powodujące brak możliwości zabudowy i ta okoliczność nie zmienia w żaden sposób przeznaczenia nieruchomości. Na potrzeby przedmiotowej wyceny cechę "dostępność komunikacyjna" przyjęto jako "średnią" (brak bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, dojazd na zasadzie służebności gruntowej). Podczas określania wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wziął pod uwagę fakt, że działki o numerach od [...] do [...] nie mają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej i przyjął z tego tytułu najniższą wartość współczynnika korygującego. Wartość rynkową nieruchomości rzeczoznawca oszacował według podejścia porównawczego, z tym że dla wartości przed podziałem zastosował metodę porównywania parami, a dla wartości po podziale metodę korygowania ceny średniej. Natomiast działka nr [...], przeznaczona pod ciąg pieszo-jezdny została wyceniona w oparciu o § 36 ust. 3 punkt 1 w związku z § 36 ust. 6 punkt 5 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., zwanego dalej "rozporządzeniem"). Odwołanie od powyższej decyzji złożyła skarżąca spółka, w którym zakwestionowała operat szacunkowy uznając, że nie spełnia on wymogów rzetelności, uczciwości i bezstronności. W odwołaniu wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji podnosząc, że biegła nieprawidłowo przyjęła, iż w ul. L. występują 4 media, w tym również kanalizacja, gdy tymczasem nie ma możliwości przyłączenia działek położonych na południe od tej ulicy do tego przyłącza. Biegła błędnie przyjęła również wartość cechy "funkcjonalność" dla działki nr [...] jako bardzo dobrą, ponieważ ograniczenia wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie pozwalają dla działki o takiej wielkości zastosować przeznaczenia usługowo – mieszkaniowego. Ponadto działka nr [...], wydzielona jako droga wewnętrzna na potrzeby komunikacyjne, dojścia, dojazdu i ułożenia infrastruktury technicznej, nie może być samodzielnym przedmiotem obrotu, gdyż zakupić ją mogą tylko w formie udziału poszczególni ewentualni właściciele działek przyległych, dla których jest ustanowiona na niej służebność. Według skarżącej cena zastosowana do oszacowania wartości działki drogowej jest wyższa od ceny dla pozostałych działek o ponad [...] %. Na skutek rozpoznania odwołania, po uzyskaniu pisemnej odpowiedzi biegłej z dnia [...] czerwca 2012 r. na zarzuty skarżącej spółki, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R. (zwane dalej: "Kolegium", "organ odwoławczy", "organ II instancji") decyzją z dnia [...] lipca 2012 r., biorąc za podstawę art. 138 § 1 pkt 1 Kpa, orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia organ odwoławczy, powołując przepisy art. 98 a ustęp 1 -1a, art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147, art. 148 ust. 1-3, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 u.g.n., § 4 ust. 4, § 36 ust. 3 i 6 punkt 5 rozporządzenia oraz uchwałę Rady Miejskiej Nr [...] uznał, że organ I instancji zasadnie przyjął, iż w niniejszej sprawie zaistniały przesłanki do ustalenia skarżącej spółce opłaty adiacenckiej we wskazanej wysokości. Kolegium wskazało, że decyzja z dnia [...] sierpnia 2009 r. o zatwierdzeniu podziału nieruchomości nr [...], położonej w R. przy ul. L., na 18 działek stała się ostateczna w dniu [...] września 2009 r. Dokonując podziału nieruchomości Prezydent wówczas wskazał, że dla 15 wyodrębnionych działek, które nie posiadają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, zostaną ustanowione odpowiednie służebności drogowe na nowoprojektowanej działce nr [...], przeznaczonej pod wewnętrzną drogę dojazdową. Teren przedmiotowej nieruchomości objęty jest ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta R. w rejonie osiedla "D.", uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej w R. Nr [...] z dnia [...] czerwca 2002 r., zgodnie z którym wydzielone przedmiotowe działki znajdują się w strefie o symbolu 5 UM (strefa usługowo-mieszkaniowa), natomiast działka nr [...] znajduje się w strefie 13KX i 14KX (projektowane ciągi pieszo-jezdne o szerokościach w liniach rozgraniczenia 6 m). Organ II instancji podniósł, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca dokonała charakterystyki cech rynkowych wycenianej nieruchomości, tj. atrakcyjności położenia, funkcjonalności, wielkości działki infrastruktury technicznej, dostępności komunikacyjnej. Wskazał, że działki, będące przedmiotem wyceny, posiadają dobre położenie, znajdują się w terenie uzbrojonym w pełną infrastrukturę techniczną (energia elektryczna, wodociąg, kanalizacja, gazociąg oraz linia telefoniczna), zlokalizowaną w ulicy O. i ulicy L. Dla działki nr [...] określono cechę "infrastruktura techniczna" jako bardzo dobra, dla działki nr [...] jako dobra, zaś dla pozostałych działek jako średnia. Kolegium podniosło, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. W ocenianym operacie szacunkowym biegła uzasadniła wybór metody wskazując, że wartość nieruchomości wg stanu przed podziałem określono przy wykorzystaniu podejścia porównawczego, metody porównania parami, ponieważ podczas analizy lokalnego rynku wyodrębniono grupę nieruchomości o atrybutach zbliżonych do nieruchomości wycenianej według stanu przed podziałem, jednak nie w wystarczającej ilości, by zastosować metodę korygowania ceny średniej. Dlatego analizowany rynek poszerzono o pozostałe obręby zlokalizowane w strefie pośredniej R. oraz o strefę peryferyjną miasta, a następnie tak oszacowaną wartość korygowano o występujące ograniczenia Organ odwoławczy ustosunkował się do zarzutów odwołania, uznając je za niezasadne. W związku z zarzutami podniósł, że elementy otoczenia i sąsiedztwa nieruchomości gruntowej przed podziałem, tj. działki nr [...], zostały uwzględnione w cesze "atrakcyjność lokalizacji". Ze względu na spadek tej działki od strony ulicy L. w kierunku ulicy Z. oraz na obciążenie części terenu służebnością gruntową, przyjęto współczynnik korekcyjny w wysokości [...], mając na uwadze, iż współczynnik ten zawiera się w przedziale od [...] do [...] i może być uwzględniany wówczas, kiedy wyceniana nieruchomość posiada takie atrybuty, które nie zostały uwzględnione w procesie wyceny, bądź wykraczają poza zakres kwotowy określony dla przyjętych cen. Natomiast wartość rynkową nieruchomości gruntowej wg stanu po podziale określono przy wykorzystaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, ponieważ podczas analizy lokalnego rynku wyodrębniono grupę nieruchomości gruntowych o podobnych do nieruchomości wycenianej atrybutach. Cecha "funkcjonalność" działki nr [...] została uwzględniona podobnie jak dla pozostałych działek, będących przedmiotem wyceny, na poziomie bardzo dobrym, a więc została ona oszacowana tak, jak dla gruntu zlokalizowanego w strefie usługowo-mieszkalnej. Uwzględniając wytyczne planu miejscowego w zakresie zagospodarowania i urządzania terenu strefy UM, w tym m.in. co do szerokości frontu działki, jej wielkości oraz maksymalnej powierzchni zabudowy, dla wszystkich działek możliwa jest zabudowa mieszkaniowa. Dla działki nr [...] brak jest możliwości zabudowy wielkopowierzchniowym obiektem usługowym z uwagi na jej powierzchnię ([...] m²). Wartość cechy "infrastruktura techniczna" dla tej działki została ustalona na poziomie dobrym, bowiem ma ona dostęp jedynie do częściowego uzbrojenia w media (cztery rodzaje mediów, media w drodze). W drodze wewnętrznej, do której przylega działka nr [...] zlokalizowany jest wodociąg, gazociąg, energia elektryczna oraz kanalizacja sanitarna. Wartość działki nr [...] o pow. [...] m², wydzielonej pod projektowany ciąg pieszo-jezdny, określono na podstawie § 36 ust. 3 i ust.6 punkt 5 rozporządzenia, ponieważ w wyniku analizy lokalnego, jak i poszerzonego rynku, w okresie od grudnia 2009 r. do grudnia 2011 r. nie stwierdzono sprzedaży nieruchomości gruntowych o atrybutach podobnych do wycenianej działki. Zatem wartość działki nr [...] to iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i powierzchni takiego gruntu działki, z której ją wydzielono, tj. wartości nieruchomości przed podziałem. Zdaniem biegłej podział nieruchomości nie miał w tym wypadku wpływu na wzrost wartości ceny przedmiotowej działki. Wartość 1 m² działki nr [...] pozostawiono na poziomie wartości m² nieruchomości przed podziałem i nie może być ona wyższa od wartości 1 m² pozostałych działek. W konkluzji organ podniósł, że analizowany operat szacunkowy stanowi wiarygodny dowód na wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału, jest wyczerpujący, nie zawiera błędów, sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. Skargę na powołane rozstrzygnięcie do sądu administracyjnego złożyła skarżąca spółka, działająca przez prezesa zarządu Z. P., wnioskując o uchylenie zaskarżonej decyzji i powołanie biegłego rzeczoznawcy majątkowego w celu prawidłowego oszacowania wartości działki nr [...], cechy "infrastruktura techniczna" dla działki nr [...], cechy "funkcjonalność" dla działek: [...] i [...] oraz wartości współczynnika korekcyjnego. Skarżąca ponownie zakwestionowała interpretację biegłej co do zapisu planu zagospodarowania przestrzennego odnośnie działki nr [...], wskazanie na przydatność działki dla funkcji mieszkalno-usługowej, nie uwzględniając faktu, że ze względu na nieprzekraczalne linie zabudowy oraz odległości od granic działek sąsiednich nie można na niej usytuować budynku mieszkalnego. Tak więc nie jest to teren o przeznaczeniu mieszkalnym, jak to błędnie określa rzeczoznawca. Skarżąca spółka podniosła, że w ulicy L. nie ma instalacji kanalizacyjnej i nie istnieje możliwość przyłączenia działek położonych na południe od tej ulicy do takiej instalacji. Dlatego cecha "infrastruktura techniczna" dla działki nr [...] winna być taka sama jak dla pozostałych działek o numerach: od [...] do [...], czyli średnia, a nie dobra. Współczynnik korygujący dla działki przed podziałem, zdaniem skarżącej, powinien być na poziomie [...], co by uwzględniło wzrost jej wartości przez 1 rok i 9 miesięcy o [...] %, a nie o [...] %, jak to wyliczyła biegła. W konsekwencji prezes skarżącej spółki na rozprawie w dniu [...] lutego 2013 r. wskazał, że operat szacunkowy nie spełnia wymogów z art. 151 u.g.n., gdyż wartość nieruchomości przed podziałem została zawyżona i nie odpowiada najbardziej prawdopodobnej cenie na rynku (protokół rozprawy k. [...]). W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżone rozstrzygnięcie nie narusza prawa. Stosownie do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270, zwanej dalej p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, iż sąd rozpoznając skargę ocenia, czy zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego bądź przepisów postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 134 powołanej wyżej ustawy Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Nie może przy tym wydać orzeczenia na niekorzyść strony skarżącej, chyba że dopatrzy się naruszenia prawa skutkującego stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności. Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 98a u.g.n., z którego wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki: 1/ nastąpił podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, 2/ ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, 3/ nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1a u.g.n.), 4/ w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek którego nowa konfiguracja, czy wielkość nowopowstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie, a co za tym idzie uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku działki niepodzielonej. Jak wskazuje się w orzecznictwie, opłata adiacencka jest rodzajem daniny publicznej na rzecz gminy, której wprowadzenie ma źródło właśnie w tym, że określony podmiot uzyskuje korzyść majątkową na skutek zdarzenia, jakim jest m.in. podział nieruchomości (por. uchwała NSA z dnia 9 października 2000 r., OPK 8/00, ONSA 2001, z.1, p.15). Stosownie do art. 7 u.g.n., jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Zasady i tryb postępowania przy określaniu wartości nieruchomości określają przepisy działu IV u.g.n. oraz rozporządzenia (ze zmianami wynikającymi z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – Dz.U. Nr 165, poz. 985, obowiązującego od dnia 26 sierpnia 2011 r.). W rozpoznawanej sprawie sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy wskazywał wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale, a w konsekwencji różnicę tych wartości stanowiącą podstawę określenia opłaty adiacenckiej. Operat szacunkowy, mając szczególną wartość dowodową, istotnie wpływa na treść decyzji ustalającej opłatę, co jednak nie oznacza, że jest dla organu administracji wiążący. Organ winien więc wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, a w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości, podjąć działania zmierzające do ich usunięcia ( por. wyrok NSA z dnia 5 maja 2011 r., II OSK 979/10). W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego i wojewódzkich sądów administracyjnych podkreśla się konsekwentnie, że operat szacunkowy ma walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 Kpa, dlatego też ocena wartości dowodowej tej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu orzekającego w sprawie. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 Kpa) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty. Organ administracji ma obowiązek również ocenić na podstawie art. 80 Kpa dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Organ nie może się ograniczyć do powołania w decyzji na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić, czy opinia szacunkowa jest logiczna, zupełna i wiarygodna. Wprawdzie organ administracyjny nie powinien wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada jedynie biegły, jednak powinien dokonać oceny operatu pod względem formalnym, tzn. zbadać, czy został on wykonany i sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W tym zakresie organ ma więc prawo zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 24 października 2007 r., II SA/Łd 802/07, wyrok WSA w Warszawie z dnia 13 października 2011 r., I SA/Wa 1630/11). W przypadku istniejących wątpliwości lub niejasności organ może żądać wyjaśnień od biegłego lub uzupełnienia wyceny (por. również wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11, LEX nr 1120654). W ocenie organów obu instancji, przedmiotowy operat szacunkowy jest wyczerpujący i nie zawiera błędów, został oceniony według powyższych wskazań. W toku postępowania administracyjnego wszelkie zastrzeżenia skarżącej spółki wobec przedmiotowego operatu szacunkowego były wyjaśniane przez organ przy udziale rzeczoznawcy, który wypowiadał się w tym zakresie w pismach z dnia: [...] marca 2012 r. oraz [...] czerwca 2012 r. Zarzuty kierowane do operatu szacunkowego ze strony skarżącej na różnych etapach postępowania administracyjnego oraz w skardze do Sądu były tożsame i dotyczyły przede wszystkim: przyjęcia przez biegłą współczynnika korygującego do wyliczenia działki przed podziałem nr [...] w wysokości [...], zamiast [...], przyjęcie dla działki nr [...] cechy "funkcjonalność" na poziomie bardzo dobrym, zamiast dobrym, a cechy "infrastruktura techniczna" na poziomie dobrym, zamiast średnim oraz zakwestionowania prawidłowości wyceny działki nr [...]. W konsekwencji skarżąca zarzucała brak rzetelności w sporządzeniu operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę D. K., a w skardze wniosła o sporządzenie nowego operatu na okoliczność wyceny wartości nieruchomości przez innego biegłego. Badając zarzuty skarżącej Sąd stanął na stanowisku, że podważenie przedmiotowego operatu szacunkowego jest generalnie możliwe, ale jedynie poprzez sformułowanie racjonalnych, uzasadnionych zasadami wiedzy merytorycznych argumentów, bądź przez przedstawienie innej opinii sporządzonej przez osobę dysponującą stosownymi kwalifikacjami (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 listopada 2010 r., IV SA/Wa 1386/10, Lex nr 758771). Tymczasem z treści skargi wynika, że skarżąca kwestionuje w dalszym ciągu przedmiotowy operat szacunkowy, formułując własne poglądy na treści sporne, które były przedmiotem wyczerpujących i rzeczowych wyjaśnień biegłej. Organy obu instancji, zarówno przed wydaniem decyzji przez Prezydenta, jak i przed rozstrzygnięciem przez Kolegium, dysponowały obszernymi odpowiedziami biegłej na zarzuty skarżącej. Rzeczoznawca majątkowy D. K. wyjaśniła przyczyny przyjęcia dla wyliczenia wartości nieruchomości przed podziałem o numerze [...] współczynnika korygującego w wysokości [...]. Na tę wartość miał wpływ spadek terenu działki od strony ulicy L. w kierunku ul. Z. oraz obciążenie części terenu służebnością gruntową. Nadmieniła, że współczynnik korekcyjny zawiera się w przedziale od [...] do [...] i może być uwzględniany w przypadkach, gdy wyceniana nieruchomość posiada takie atrybuty, które nie zostały uwzględnione w procesie wyceny, bądź wykraczają one poza zakres kwotowy określony dla przyjętych cech. Przy czym współczynnik ten przyjmowany jest w oparciu o wiedzę i doświadczenie z zakresu szacowania wartości nieruchomości. Brak jest natomiast przepisów regulujących sposób wyliczenia współczynnika korekcyjnego. Odnośnie ustalenia wartości działki numer [...] biegła wskazała, że przyjęta w operacie szacunkowym cecha "funkcjonalność działki" obejmuje: kształt działki, możliwy sposób użytkowania zgodnie z przeznaczeniem oraz występujące ograniczenia w sposobie użytkowania gruntu. Podczas wyceny zostały uwzględnione także wytyczne miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co do możliwości zabudowy mieszkaniowej gruntów, obejmujących wszystkie działki powstałe z podziału dawnej działki nr [...]. Jednocześnie biegła podniosła, że wartość rynkowa działki nr [...], oszacowana w operacie, nie może uwzględniać wpływu kosztów związanych z procesem przebudowy zatoki autobusowej, zlokalizowanej od strony ul. L., gdyż na potrzeby niniejszej wyceny dostępność komunikacyjną dla tej działki przyjęto jako średnią (tzn. brak bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, dojazd na zasadzie służebności gruntowej). Wartość cechy "infrastruktura techniczna" dla działki nr [...] określona została jako dobra, zgodnie z przyjętą w operacie gradacją cech (str. [...] -[...] operatu szacunkowego – możliwość dostępu do częściowego uzbrojenia w media, cztery rodzaje mediów, media w drodze). Biegła w operacie szacunkowym dokładnie uzasadniła wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości przed podziałem (podejście porównawcze, metoda porównywania parami), po podziale dla działek o numerach od [...] do [...] (podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej) oraz dla działki nr [...] (przy uwzględnieniu § 36 ust. 3 i ust. 6 punkt 5 rozporządzenia). W pismach wyjaśniających z dnia [...] marca i [...] czerwca 2012 r. szczegółowo ustosunkowała się do sposobu wyliczenia wartości działki nr [...], stanowiącej drogę wewnętrzną, przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na ciągi pieszo-jezdne. Z uwagi na fakt, że w okresie od grudnia 2009 r. do grudnia 2011 r. nie stwierdzono sprzedaży nieruchomości gruntowych o atrybutach podobnych do wycenianej działki, wartość działki nr [...] została wyliczona jako iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (o budowlanym przeznaczeniu) i powierzchni takiego gruntu działki, z której ją wydzielono, tj. wartości nieruchomości przed podziałem. W tym wypadku podział działki nie miał wpływu na wzrost wartości ceny przedmiotowej działki. Ten sposób liczenia, zgodnie z dyspozycją § 36 ust. 6 punkt 5 w związku z ustępem 3 tego przepisu rozporządzenia, stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych pod drogi wewnętrzne, a taki charakter od początku miała działka nr [...] (zob. decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości z dnia [...] sierpnia 2009 r., ustalenia planu miejscowego). Analizując operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie organy uznały, że stanowi on wiarygodny dowód na wzrost wartości nieruchomości w związku z jej podziałem. W ocenie Sądu ocena ta jest pełna, logiczna i przekonująca, a zarzuty skarżącej wobec operat, w świetle wyjaśnień biegłej, nie zasługują na uwzględnienie. Zarówno organ I instancji, jak i organ odwoławczy ustosunkowały się do zgłaszanych na różnym etapie postępowania zarzutów. Strona, kwestionując ustalenia operatu szacunkowego, powinna przedłożyć jako dowód operat szacunkowy sporządzony przez innego rzeczoznawcę, do którego organ musiałby się ustosunkować, ewentualnie na poparcie swoich zarzutów przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 u.g.n. (por. wyroki WSA w Warszawie z dnia: 6 marca 2012 r., I SA/Wa 1450/11, LEX nr 1137283 oraz 22 lutego 2012 r., I SA/Wa 1164/11, LEX nr 1137270). Sąd w składzie orzekającym w przedmiotowej sprawie zwraca uwagę, że sposób wartościowania cech nieruchomości, wybór metody i sposobu podejścia jej szacowania, jak również przyjęcie właściwego współczynnika korygującego oparty jest na kryteriach stanowiących wiadomości specjalne, o których mowa w art. 84 § 1 Kpa. Zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów (art. 80 Kpa) względy doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania przemawiają za oparciem się na tego rodzaju dowodzie, jakim jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę także w sytuacji, gdy jest on kwestionowany przez stronę, która nie jest specjalistą w tej dziedzinie. Samo twierdzenie strony, że w jej ocenie wykonane przez rzeczoznawcę szacunki są wadliwe, nie może być uznane za wystarczające, gdyż pociągnęłoby za sobą potrzebę prowadzenia dalszego postępowania wyjaśniającego, np. przez sporządzenie na koszt publiczny dodatkowych ekspertyz, co jest sprzeczne z zasadą ekonomii postępowania, wyrażoną w art. 12 Kpa (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 listopada 2010 r., IV SA/Wa 1386/10, Lex nr 758771). Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku.