II SA/Wr 1458/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz, Sędziowie NSA del. do WSA Andrzej Jurkiewicz /sprawozdawca/, del. do WSA Zygmunt Wiśniewski, Katarzyna Grott, Protokolant, po rozpoznaniu w dniu 20 lutego 2004r. na rozprawie sprawy ze skargi J. P., K.P. i J. P. na uchwałę Zarządu Miejskiego w M. z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie ogłoszenia wykazu komunalnych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w drodze przetargu oddala skargę Dnia [...] r. Zarząd Miejski w M. podjął uchwałę nr [...] na podstawie art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym /tekst jednolity z 1996r. Dz.U. Nr 136, poz. 74 z późniejszymi zmianami/ i ar. 11, art. 12, art. 13 ust. 1, art. 35 ust. 1, 2 art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. Nr 115, poz. 741 ze zm./, w sprawie ogłoszenia wykazu komunalnych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w drodze przetargu. W § 1 tej uchwały zapisano, iż przeznacza się do sprzedaży nieruchomość wymienioną w wykazie stanowiącym załącznik Nr 1 do niniejszej uchwały. W § 2 zaś zapisano, iż wykaz, o którym mowa w § 1 podlega wywieszeniu na tablicy ogłoszeń w Urzędzie Miejskim w M.. Wykonanie uchwały powierzono Burmistrzowi Gminy M. /§ 3/. Natomiast załącznik nr 1 do tej uchwały określał nieruchomość nr [...] o powierzchni [...] m2 nr [...] przeznaczoną w planie zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i wskazywał cenę tejże nieruchomości. Skargę na powyższą uchwałę do Naczelnego Sądu Administracyjnego po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia prawa wnieśli J. i W. P. i na podstawie art. 101 ust. 1 ustawy z 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym /tj. Dz.U. Nr 13 poz. 74 z 1996r. ze zm./ domagali się stwierdzenia nieważności tej uchwały. W skardze małżonkowie P. podnieśli, że Gmina dokonała podziału działki nr [...] o powierzchni [...] m2 wydzielając z niej działkę oznaczoną jako [...] nie informując ich o tym i nie pouczając o skutkach takiej decyzji i o przysługujących środkach zaskarżenia. Stąd też zostały naruszone przepisy ar. 8, 9, 10 i 11 kpa. Skarżący z faktu, iż w/w nieruchomości nr [...] zamieszkują od [...] r. najpierw jako mieszkanie służbowe tzw. "agronomówkę", a od [...]r. jako najemcy, wywiedli, iż przysługuje im prawo pierwokupu nieruchomości w całości na podstawie art. 34 o gospodarce nieruchomościami. Natomiast Gmina zaproponowała skarżącym w ramach prawa pierwokupu w drodze bezprzetargowej tylko wydzieloną część nr [...] o powierzchni [...] m2. Skarżący uznali, iż w ciągu całego postępowania zostali wprowadzeni w błąd w sposób zamierzony przez Burmistrza i Zarząd Miejski. W odpowiedzi na skargę Zarząd Miejski w M., wniósł o oddalenie skargi. Odnosząc się do zarzutów skarżących strona przeciwna podniosła, iż konsekwentnie od [...] r. proponowała skarżącym kupno budynku mieszkalnego bez przetargu, po podziale działki [...], co też nastąpiło. Stąd zarzut wprowadzenia w błąd skarżących przez stronę przeciwną, co do przedmiotu sprzedaży jest bezpodstawny. Stwierdzono również, że ewentualne prawa najemcy do pierwszeństwa nabycia nieruchomości ani zamiar nabycia całej nieruchomości przez skarżących nie stanowiły przeszkody do przeprowadzenia postępowania działowego z urzędu, gdyż zgodnie z art. 97 ustawy o gospodarce nieruchomościami interes prawny w postępowaniu w sprawie o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości ma wyłącznie właściciel nieruchomości oraz użytkownik wieczysty. Uprawnienie Burmistrza Gminy M. do podziału nieruchomości z urzędu wynikające z art. 97 ust. 3 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie podlega żadnym ograniczeniom. Ponadto strona przeciwna stwierdziła, iż skarżący nawet, gdyby byli najemcami działki [...] powstałej w wyniku podziału działki [...] to i tak nie przysługuje im prawo pierwszeństwa nabycia, gdyż nie spełniają żadnego z warunków wymienionych w art. 34 ust. 1 pkt 1-3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Postanowieniem z dnia 21 czerwca 2002r. Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 97 § 1 pkt 1 kpa w związku z art. 59 ustawy o Naczelnym Sądzie Administracyjnym zawiesił postępowanie sądowoadministracyjne w niniejszej sprawie do czasu ustalenia spadkobierców po zmarłym W. P.. W związku z przekazaniem przez J. P. postanowienia Sądu Rejonowego w T. Roki Sądowe w M. z dnia [...] r. o stwierdzeniu nabycia spadku po W. P. przez J. P., K. P. i J. P., Sąd administracyjny postanowił w dniu [...] r. podjąć zawieszone postępowanie, wobec ustania przesłanek zawieszenia. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Zgodnie z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Przepisy wprowadzające ustawę Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153 poz. 1271 ze zm./ sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Zatem skargę wniesioną w rozpoznawanej sprawie należało rozpoznać w oparciu o zapisy ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153 poz. 1270/. Zgodnie z art. 3 § 1 cytowanej wyżej ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Kontrola ta obejmuje orzekanie w szczególności w sprawach aktów: prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej, organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków podejmowanych w sprawach zakresu administracji publicznej. Sąd administracyjny dokonując tej kontroli czyni to z uwzględnieniem stanu prawnego obowiązującego w dacie zaskarżonego aktu i na podstawie materiału dowodowego zebranego do chwili jego wydania. Przedmiotem zaś kontroli Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu w przedmiotowej sprawie jest uchwała Zarządu Miejskiego w M. z [...] r. nr [...] w sprawie ogłoszenia wykazu komunalnych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w drodze przetargu, kwestionowana w trybie art. 101 ust. 1 o samorządzie gminnym /tj. Dz.U. Nr 13 z 1996r. poz. 74 ze zm./. Stosownie zaś do treści art. 101 ust. 1 powołanej ustawy o samorządzie gminnym - każdy czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą podjętą przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia - zaskarżyć uchwałę do sądu administracyjnego. Sąd rozpoznając przedmiotową skargę uznał ją za dopuszczalną albowiem wniesiono ją w terminie po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia prawa a kwestionowana uchwała mieści się w szeroko rozumianym określeniu "sprawy z zakresu administracji publicznej". Zauważyć należy, iż jak wynika z utrwalonych poglądów judykatury działalność gmin w odniesieniu do mienia komunalnego nie opiera się wyłącznie na regulacjach prawa cywilnego ale z uwagi na publicznoprawny status gmin i mienia komunalnego, działalność gmin opiera się także na regulacjach prawnych prawa samorządowego. Z tego właśnie względu działania i akty prawne podejmowane przez organy samorządu gminnego mogą być kwalifikowane jako działania z zakresu wykonywania administracji publicznej pomimo, że zmierzają do wywołania w przyszłości określonych skutków cywilnoprawnych jeżeli działaniom tym nadana jest forma charakterystyczna dla aktów administracyjnych. Z takim przypadkiem mamy właśnie do czynienia w rozpoznawanej sprawie. Skarżona uchwała dotyczy spraw majątkowych gminy, która w granicach przysługujących jej uprawnień właścicielskich ogłasza wykaz komunalnych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w drodze przetargu. Uchwała Nr [...] Zarządu Miejskiego w M. z [...] r. podjęta została na podstawie art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy z 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym i art. 11, art. 12, art. 13 ust. 1, art. 35 ust. 1 i 2 oraz art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. Nr 115 poz. 741 ze zm./. Zapis art. 30 ust. 2 pkt 3 powołanej wyżej ustawy o samorządzie gminnym stanowił w chwili podejmowania skarżonej uchwały, że do zadań zarządu należy w szczególności gospodarowanie mieniem komunalnym. Zatem nie budzi wątpliwości Sądu, iż do kompetencji zarządu należy gospodarowanie mieniem komunalnym a więc zbiorem praw i obowiązków o charakterze majątkowym wynikającym ze stosunków administracyjno-prawnych jak i cywilnoprawnych. Gospodarowanie więc polega na podejmowaniu czynności faktycznych lub prawnych w celu realizacji tych praw i obowiązków. Skoro powyższa norma kompetencyjna przekazuje do wyłącznej dyspozycji zarządu gminy prawo podejmowania uchwał w sprawach gospodarowania mieniem komunalnym to pod pojęciem gospodarowania mieniem komunalnym mieszczą się niewątpliwie kwestie związane z: ogłaszaniem wykazu komunalnych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w drodze przetargu, ogłaszaniem przetargu tak też zatwierdzeniem regulaminu przetargu i innych. Stąd też w ocenie Sądu, Zarząd w oparciu o powyższą normę prawną był organem legitymowanym do podjęcia skarżonej uchwały. Również powołany w podstawie prawnej kwestionowanej uchwały przepis art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. Nr 115 poz. 741 ze zm./ stanowi, iż organem reprezentującym jednostki samorządu terytorialnego w sprawach gospodarowania nieruchomościami są ich zarządy. Ponadto według art. 35 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu tego wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. Zaś art. 38 ust. 1 tej ustawy stanowi, że przetarg ogłasza, organizuje i przeprowadza właściwy organ. Jak przyjmuje się judykaturze przewidziane w art. 35 ust. 1 i art. 38 ust. 1 cytowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami uprawnienie zarządu jednostki samorządu terytorialnego do podawania do publicznej wiadomości wykazów nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste, dzierżawę lub najem oraz podawanie do publicznej wiadomości ogłoszeń o przetargu mieści w swej treści również czynności opracowania i zatwierdzenia tych wykazów i ogłoszeń. Z chwilą podania do publicznej wiadomości wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, najem lub dzierżawę organ administracyjny jest związany warunkami zbycia trybem przewidzianym dla załatwienia wniosków złożonych w wyniku tego ogłoszenia /porównaj wyrok NSA z 22 listopada 1991r. SA/GD 879/91 wokanda 1992r. Nr 3 s. 18/ /komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami - J. Szachułowicz, M. Krassowska, Anna Łukaszewska - wydawnictwo Prawnik LEXIS NEXIS Warszawa 2003 str. 129/. Ogłoszenie wykazu komunalnych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w drodze przetargu jest niewątpliwie pierwszą czynnością skutecznej możliwości wdrożenia procedury zbycia nieruchomości stanowiącej własność gminy. Zauważyć należy, iż sprzedaż gruntu albo oddanie go w wieczyste użytkowanie z reguły następuje w drodze przetargu. Odstępstwem od niej jest uprzywilejowanie pierwszeństwem w jego nabyciu. Zasada pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości zbywanej określona została w art. 34 omawianej ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten wskazuje, iż w ustępie 1 w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków: 1) przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu, 2) jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu, 3) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Żaden ze wskazanych w cyt. art. 34 ust. 1 ustawy stanów faktycznych nie miał zastosowania wobec skarżących stąd też tryb bezprzetargowy sprzedania spornej nieruchomości niezabudowanej określonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] m2 a położonej w S. nie mógł być zastosowany w tej sprawie. Podkreślić w szczególności należy, iż zapis art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych i w żadnym wypadku nie można odnosić go do nieruchomości gruntowej niezabudowanej jak w tym postępowaniu bowiem w powołanej normie prawnej to najemcom lokali przyznano pierwszeństwo w ich nabyciu jako odrębnych nieruchomości. Ponadto wskazać należy, iż ogłoszenie wykazu komunalnych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w drodze przetargu nastąpiło w formie uchwały a więc w kształcie właściwym dla aktu podejmowanego przez kolegialny organ jednostki samorządu terytorialnego. Wojewódzki Sąd Administracyjny dokonując kontroli legalności uchwały Zarządu Miejskiego w M. z [...] r. nr [...] uznał w świetle wyżej wskazanych argumentów, iż jest ona prawidłowa merytorycznie proceduralnie jak też podjęta została zgodnie z normami kompetencyjnymi przez właściwy organ gminy. Zauważyć należy, iż poza zarzutem naruszenia art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami skarżący przede wszystkim kwestionują w skardze postępowanie działowe, które doprowadziło do podziału działki nr [...] o powierzchni [...] m2 obręb S. na dwie odrębne o nr [...] i powierzchni [...] m2 nr [...] o powierzchni [...] m2, i że skarżący nie brali udziału w tym postępowaniu a w następstwie tego dokonano sprzedaży skarżącej J. P. w trybie bezprzetargowym tylko działki zabudowanej domem o nr [...] /akt notarialny z [...] r. Rep. A numer [...] /. Podnieść jednakże należy, iż postępowanie działowe dot. działki nr [...] nie jest przedmiotem oceny Sądu w tej sprawie i w żaden sposób zarzuty czynione wobec tegoż postępowania nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości zaskarżonej uchwały. Jest to odrębne postępowanie zakończone ostateczną decyzją Burmistrza M. z dnia [...] r. nr [...] o zatwierdzeniu podziału nieruchomości. Informacyjnie jedynie należy przypomnieć, że w orzecznictwie NSA i Sądu Najwyższego przeważa pogląd, że wnioskodawcą i stroną postępowania administracyjnego o podział nieruchomości są właściciele nieruchomości oraz ich użytkownicy wieczyści a więc te osoby, które dysponują prawem do nieruchomości /wyrok NSA z 28.01.1997r. SA/Gd 3467/95 niepublikowany wyrok SN z 25.05.1995r. III ARN 16/95 OSN 1995 z 21 poz. 258/. Dotąd powiedziane nakazywało zarzuty skargi uznać za niezasadne. Niezasadna zaś skarga podlegała oddaleniu co też uczyniono na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153 poz. 1270/. H.B. 19.03.2004r.