II SA/Wr 186/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Olga Białek Sędziowie: Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński (spr.) Sędzia WSA Gabriel Węgrzyn po rozpoznaniu w Wydziale II na posiedzeniu niejawnym w dniu 22 czerwca 2021 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. Ż. we W. na decyzję D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. z dnia [...] stycznia 2021 r. nr [...] w przedmiocie nakazu wykonania obowiązków oddala skargę w całości. Decyzją z 03.11.2020 r. organ nadzoru budowlanego stopnia powiatowego na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.b. nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. [...] we W. doprowadzenie budynku do odpowiedniego stanu technicznego i usunięcie występujących nieprawidłowości mogących stanowić zagrożenia dla zdrowia i życia ludzi oraz bezpieczeństwa mienia poprzez: 1). wykonanie do czasu sklamrowania ściany szczytowej budynku - jej podparcia od strony wykopu w poziomie stropów na pierwszym i drugim piętrze podwójnymi zastrzałami - w terminie 14 dni od dnia kiedy niniejsza decyzja stanie się ostateczna; 2). sklamrowanie ściany szczytowej budynku stalowymi kształtownikami, zespawanymi ze sobą i skotwionymi na całej odsłoniętej wysokości ściany szczytowej z podłużnymi ścianami nośnymi (od strony ulicy, podwórza oraz do ściany wewnętrznej); 3). podbicie ściany szczytowej na całej długości - w terminie 4 miesięcy od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna (punkty 1 do 3 decyzji); 4). naprawę spękań i uszkodzeń murów zewnętrznych, wewnętrznych ścian konstrukcyjnych, nadproży ceglanych i stropów, 5). wykonanie izolacji przeciwwilgociowej (poziomej i pionowej) ścian fundamentowych, 6). wymianę skorodowanych lub uszkodzonych (względnie naprawę) obróbek blacharskich gzymsów, attyk i kominów, 7). wymianę skorodowanych rynien dachowych oraz uszczelnienie i poprawę mocowań rur spustowych, 8). przemurowanie odspojonych i wykruszonych cegieł w murze ceglanym ścian w piwnicy, 9). uzupełnienie brakujących spoinowań oraz wymianę zmurszałej zaprawy spoinowej murów piwnicznych, 10). oczyszczenie z korozji belek stalowych stropu nad piwnicą oraz belek stalowych nadproży otworowych, a następnie ich zabezpieczenie antykorozyjne poprzez malowanie przeznaczonym do tego preparatem, 11). skucie luźnego i spękanego tynku na elewacjach i attykach budynku, a następnie uzupełnienie brakujących tynków, 12). naprawę lub wymianę uszkodzonych parapetów okiennych oraz oczyszczenie i zabezpieczenie antykorozyjne parapetów zardzewiałych (względnie ich wymianę), 13). zlikwidowanie bezpośredniego połączenia jednostki klimatyzacyjnej do ściany kominowej komina na dachu budynku, 14). skucie starego tynku cementowego na trzonach kominowych ponad dachem budynku i wykonanie nowego oraz naprawę spękanych i uszkodzonych czap kominowych (względnie ich wymianę na nowe), 15). wymianę skorodowanych nasad stalowych przedłużeń kanałów kominowych oraz wywiewek kanalizacyjnych na nowe ze stali ocynkowanej lub tytanowo-cynkowej, 16). oczyszczenie z korozji i zabezpieczenie antykorozyjnie blachy wyłazu dachowego, 17). oczyszczenie połaci dachu z zalegających przedmiotów i odpadów, 18). naprawę uszkodzeń, odspojeń i nieszczelności pokrycia papowego na dachu, 19). renowację lub wymianę na nową starej, zniszczonej i wypaczonej stolarki okiennej na klatce schodowej, - w terminie 12 miesięcy od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna (punkty 4 do 19 decyzji). W uzasadnieniu organ ten szczegółowo zrelacjonował przebieg przeprowadzonego postępowania w sprawie stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] we W. oraz omówił wyniki ustalań dokonanych w trakcie postępowania wyjaśniającego z punktu widzenia mającego w sprawie zastosowanie przepisu art. 61 u.p.b., zobowiązującego właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego do utrzymywania go w należytym stanie technicznym. Odrębne odwołania od opisanej decyzji wniosły Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] we W. oraz I. sp. z o. o. z/s we W. W odwołaniu Wspólnoty zarzucono organowi I instancji naruszenie art. 7, art. 77, art. 80, art. 86 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez naruszenie reguł dowodowych i zaniechanie podjęcia czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, w szczególności przez zaniechanie ustalenia i wskazania w treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji: - czy prace budowlane przy ul. [...] we W. były prowadzone zgodnie z treścią pozwolenia na budowę, w tym także czy inwestor posiadał uprawnienie do rozbiórki istniejącego tam budynku - warsztatu samochodowego, przylegającego do ściany budynku Wspólnoty i usunięcia przypory wychodzącej poza obrys budynku na wysokości piwnic od strony działki nr [...]; - rozgraniczenia pomiędzy uszkodzeniami budynku wynikającymi z prowadzenia prac budowlanych na działce przyległej (za których naprawę i usunięcie skutków odpowiedzialność winien ponieść inwestor) od nieprawidłowości stanu technicznego budynku, za które odpowiedzialność ponosi właściciel i zarządca budynku; - przyczyn obciążenia Wspólnoty odpowiedzialnością za skutki szkody spowodowanej budową na sąsiednim gruncie, zwłaszcza z uwagi na wydanie wobec inwestora nakazu wstrzymania robót. Ponadto autor odwołania sformułował zarzuty naruszenia: - art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.b. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, podczas gdy w niniejszej sprawie winien mieć zastosowanie tryb postępowania określony przepisami art. 51 ust. 1 w zw. z art. 50 ust. 1 pkt 2 i 4 u.p.b. - art. 81 ust. 1 pkt 1 ppkt b i c u.p.b. poprzez zaniechanie przez organ sprawowania kontroli i nadzoru nad przestrzeganiem przepisów prawa budowlanego w zakresie sprawdzenia warunków bezpieczeństwa ludzi i mienia w rozwiązaniach przyjętych w projektach budowlanych oraz przy wykonywaniu robót budowlanych, a także w zakresie zgodności rozwiązań architektoniczno-budowlanych z przepisami techniczno-budowlanymi oraz zasadami wiedzy technicznej; - art. 84 i 84a ust. 1 pkt 1 u.p.b. poprzez zaniechanie dokonania kontroli zgodności wykonywania robót budowlanych przy ul. [...] z przepisami prawa budowlanego, projektem budowlanym lub warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę. Formułując takiej treści zarzuty odwołania jego autor wniósł o wstrzymanie rygoru natychmiastowej wykonalności decyzji, uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez nakazanie doprowadzenia budynku do odpowiedniego stanu technicznego i usunięcie nieprawidłowości, mogących stanowić zagrożenie dla zdrowia i życia ludzi oraz bezpieczeństwa mienia - w zakresie obowiązków określonych w pkt. 1-19 decyzji - inwestorowi robót budowlanych przy ul. [...] we W. oraz/lub generalnemu wykonawcy tych prac budowlanych, zgodnie z art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I Instancji, zgodnie z art. 138 § 2 k.p.a. Odwołująca się Wspólnota wskazała, że ustalony w sprawie stan faktyczny pozwala na stwierdzenie, że do naruszenia stanu technicznego budynku Wspólnoty, w szczególności w zakresie wymagającym najpilniejszej ingerencji, doszło na skutek robót budowlanych prowadzonych bezpośrednio w granicy z budynkiem odwołującej się Wspólnoty przez firmę H. sp. z o.o. z siedzibą w L. dla inwestora - I. sp. z o.o. z siedzibą we W. Powyższe ustalenia wynikają jednoznacznie z ekspertyzy Instytutu [...] autorstwa prof. M. K. z 04.09.2020 r. Nie przeczy temu także treść ekspertyzy sporządzonej na zlecenie inwestora przez dr inż. G. D. oraz dr inż. P. B., ekspertyzy stanu technicznego budynku mieszkalnego przy ul. [...] we W. z 18.08.2020 r. Zważywszy na powyższe sprawa nie powinna toczyć się na podstawie art. 66 u.p.b., ponieważ naruszenie odpowiedniego stanu technicznego budynku przy ul. [...] nastąpiło w związku i na skutek robót budowlanych prowadzonych na zlecenie inwestora - I. sp. z o.o. W takiej sytuacji nakładanie obowiązków na właściciela budynku, który doznał uszczerbku wskutek robót realizowanych w bezpośredniej bliskości z tym obiektem, na sąsiedniej nieruchomości, byłoby nie tylko nielogiczne, ale i niesprawiedliwe. Z przedstawionych powyżej względów istnieje konieczność zweryfikowania, czy organ dokonał prawidłowego wyboru rozstrzygnięcia. W ocenie Wspólnoty nie ulega wątpliwości, że to w stosunku do inwestora powinno być prowadzone postępowanie i wydana stosowna decyzja nakazująca przeprowadzenie odpowiednich prac naprawczych (na podstawie art. 51 u.p.b.). Zaskarżoną decyzją z 28.01.2021 r. DWINB uchylił decyzję pierwszej instancji w części dotyczącej obowiązków określonych w pkt 1-3 i terminów ich wykonania oraz nadającej rygor natychmiastowej wykonalności tych punktów, zaś w pozostałym zakresie utrzymał decyzję w mocy. Organ odwoławczy przytoczył ustalenia uzasadniające stosowanie w sprawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.b. w zakresie punktów 4-19 decyzji pierwszej instancji. Wskazał, że w tym zakresie obowiązki wykonania określonych robót budowlanych zostały sformułowane prawidłowo. Jak ustalono, stan obiektu był niewłaściwy już od jakiegoś czasu, co potwierdza również przegląd i ekspertyza stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] we W., która została sporządzona przez biegłego sądowego prof. M. K. Równocześnie organ wskazał, że w postępowaniu dotyczącym stanu technicznego nie ustala się osób odpowiedzialnych za stan techniczny budynku. Kwestie odpowiedzialności za powstałe nieprawidłowości w stanie technicznym budynku znajdującego się na nieruchomości przy ul. [...], powinny być badane na gruncie przepisów prawa cywilnego i przez odpowiednie sądy powszechne lub porozumienia zawarte między osobami zainteresowanymi w sprawie. Jednakże mając na uwadze zakres obowiązków określonych w pkt od 1-3 zaskarżonej decyzji, organ właściwy instancyjnie uznał za niewłaściwe nakładanie ich na Wspólnotę w postępowaniu dotyczącym stanu technicznego budynku. Wskazał, że konieczność wykonania tych robót budowlanych bezpośrednio nie powstała w wyniku nieprawidłowego użytkowania, czy utrzymywania budynku Wspólnoty. Do powstania niewłaściwego stanu technicznego tych elementów przyczyniły się m.in. roboty budowlane wykonywane na sąsiedniej nieruchomości, sposób posadowienia budynku, jak i podłoże, tj. grunt znajdujący się w okolicy nieruchomości tzn. powstały w związku z realizowanym procesem budowlanym. W związku z czym zagadnienie związane z zabezpieczeniem ściany szczytowej budynku Wspólnoty powinno być rozpoznane w postępowaniu administracyjnym dotyczącym robót budowlanych wykonywanych na sąsiedniej nieruchomości w sposób zagrażający życiu i zdrowiu ludzi i bezpieczeństwa mienia na gruncie przepisów art. 50-51 u.p.b., które było prowadzone przez organ l instancji, a na moment wydania niniejszej decyzji pozostawało zawieszone. Z tych względów organ odwoławczy uchylił zaskarżoną decyzję w zakresie punktów nr 1-3. W ocenie organu II instancji nie było zasadne natomiast uchylenie pkt 4 zaskarżonej decyzji, gdyż dla powstania nieprawidłowości w zakresie spękań i uszkodzeń murów, ścian oraz stropów znaczenie miał ich stan jaki występował w budynku przed wykonaniem robót budowlanych na sąsiedniej nieruchomości. Równocześnie powstałe w budynku spękania ścian konstrukcyjnych, nadproży oraz stropów w wyniku przemieszczenia się ściany szczytowej budynku mogą spowodować zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi lub mienia, co wskazuje w swojej ekspertyzie prof. dr inż. M. K., co dodatkowo potwierdzają protokoły z kontroli i oględzin nieruchomości. Mając zatem na uwadze treść art. 5 ust. 2 u.p.b. organ wskazał, że stwierdzony stan techniczny obiektu budowlanego i jego części nie jest zgodny z przepisami z art. 5 ust. 1 u.p.b., tj. nie zapewnia wymagań: nośności i stateczności konstrukcji (pkt 1 lit. a), izolacyjności cieplnej (pkt 1 lit. f), bezpieczeństwa użytkowania i dostępności obiektów (pkt 1 lit. d). Ponadto organ odwoławczy wskazał, że taki stan techniczny budynku nie spełnia wymagań określonych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 r. - w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki ich usytuowanie określonych m in. w: 1) § 318 - rozwiązania konstrukcyjno-materiałowe przegród zewnętrznych i ich uszczelnienie powinny uniemożliwiać przenikanie wody opadowej do wnętrza budynków, 2) § 322 - rozwiązania materiałowo-konstrukcyjne zewnętrznych przegród budynku, warunki cieplno-wilgotnościowe, a także intensywność wymiany powietrza w pomieszczeniach, powinny uniemożliwiać powstanie zagrzybienia, 3) § 291 - budynek i urządzenia z nim związane powinny być projektowane i wykonane w sposób niestwarzający niemożliwego do zaakceptowania ryzyka wypadków w trakcie użytkowania, 4) § 232 - określającym warunki techniczne dla stropów i ścian budynku, 5) § 154 ust. 3 i 4 - określające wymagania dla urządzeń klimatyzacji, 6) § 140-146 - wskazujące wymagania dla przewodów kominowych i odsyłające to odpowiednich Polskich Norm. Jak również wymagań określonych w Rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16.08.1999 r. - w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych w szczególności określonych w § 2, Rozdziale 4, Rozdziale 7 tego rozporządzenia. Odnosząc się do pozostałych kwestii podnoszonych w odwołaniu DWINB wyjaśnił, że przedmiot prowadzonego postępowania nie dotyczył robót budowlanych i ich zgodności z wydanym pozwoleniem na budowę, a prowadzonych przy ul. [...]. Jest to bowiem osobne zagadnienie, które jest rozpatrywane przez organ I instancji w odrębnym postępowaniu administracyjnym. Dlatego należy rozgraniczyć sprawę stanu technicznego budynku i robót budowlanych wykonywanych na sąsiedniej nieruchomości. Równocześnie organy nadzoru budowlanego nie rozstrzygają kwestii odpowiedzialności danych podmiotów za powstałe szkody, czy uszkodzenia, mogą one być jedynie badane pod względem wpływu na stan techniczny obiektu budowlanego i jego użytkowanie. Na gruncie przepisu art. 66 ust. 1 u.p.b. obowiązki mogą być nakładane jedynie na właściciela budynku lub zarządcę i nie ma od tej reguły żadnych wyjątków, co wynika z art. 61 u.p.b. Ponadto organ I instancji prowadzi postępowanie na podstawie art. 50-51 u.p.b., co nie wyklucza równoczesnego prowadzenia postępowania z art. 66 ust. 1 u.p.b. Zatem organ nadzoru budowalnego stopnia powiatowego postępuje zgodnie z kompetencjami przyznanymi mu w art. 81, 84 i 84a u.p.b. Ponadto organ odwoławczy wyjaśnił, że nie mógł wstrzymać rygoru natychmiastowej wykonalności, gdyż został on nieprawidłowo określony, a we wstępnej ocenie sprawy nie ustalono, aby był to uzasadniony przypadek warunkujący wstrzymanie wykonania decyzji. W skardze do sądu administracyjnego Wspólnota Mieszkaniowa zarzuciła DWINB naruszenie art. 7, art. 77, art. 80, art. 86 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez naruszenie reguł dowodowych i zaniechanie podjęcia czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, w szczególności przez zaniechanie ustalenia i wskazania w treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji: - czy prace budowlane przy ul. [...] we W. były prowadzone zgodnie z treścią pozwolenia na budowę, w tym także czy inwestor posiadał uprawnienie do rozbiórki istniejącego tam budynku - warsztatu samochodowego, przylegającego do ściany budynku Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] i usunięcia przypory wychodzącej poza obrys budynku na wysokości piwnic od strony działki nr [...] oraz jaki wpływ na aktualny stan techniczny budynku miało usunięcie ww. przypory; - przyczyn obciążenia Wspólnoty odpowiedzialnością za skutki szkody spowodowanej budową na sąsiednim gruncie, zwłaszcza z uwagi na wydanie wobec inwestora nakazu wstrzymania robót, a także brak wyjaśnienia przyczyn zaniechania nałożenia obowiązków określonych w decyzji na zarządcę obiektu budowlanego; - przyczyn i podstaw stwierdzenia, że dla powstania nieprawidłowości w zakresie spękań i uszkodzeń murów, ścian oraz stropów znaczenie miał ich stan jaki występował w budynku przed wykonaniem robót budowlanych na działce sąsiadującej', w szczególności w kontekście zaniechania obiektywnego ustalenia stanu budynku przy ul. [...] we W. przed rozpoczęciem prac na gruncie sąsiednim przy ul. [...]. Ponadto sformułowano zarzut naruszenia prawa materialnego: - art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.b. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, podczas gdy w niniejszej sprawie winien mieć zastosowanie tryb postępowania określony przepisami art. 51 ust. 1 w zw. z art. 50 ust. 1 pkt 2 i 4 u.p.b.; - art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.b. poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że drobne usterki występujące w budynku przy ul. [...] we W. świadczą o jego nieprawidłowym stanie technicznym; - § 318, 322, 291, 232,154 ust. 3 i 4,140 -146 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez niewłaściwe zastosowanie wskazanych przepisów w realiach sprawy, podczas gdy regulacje wynikające ze wskazanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury odnoszą się wyłącznie do budynków powstałych po dniu wejścia w życie ww. rozporządzenia, w związku z czym budynek znajdujący się przy ul. [...] we W. nie podlega wymogom wynikającym z tych przepisów. W uzasadnieniu skarżący strona podtrzymała dotychczasowe stanowisko, w którym zakwestionowała prawidłowość obciążenia Wspólnoty odpowiedzialnością za skutki szkody spowodowanej budową na sąsiednim gruncie, zwłaszcza z uwagi na wydanie wobec inwestora nakazu wstrzymania robót. Organ nie wyjaśnił także dlaczego podmiotem nałożonych obowiązków jest Wspólnota, jako właściciel obiektu budowlanego, a nie zarządca, podczas gdy przepisy prawa budowlanego uprawniają do nałożenia przedmiotowych obowiązków także na zarządcę budynku. Ponadto orzekające w sprawie organy zaniechały podjęcia czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego. Przede wszystkim nie ustaliły: 1) czy prace budowlane wykonywane na działce sąsiadującej były zgodne z treścią wydanego pozwolenia na budowę, 2) czy I. sp. z o.o. posiadała uprawnienie do rozbiórki istniejącego przy ul. [...] budynku, tj. warsztatu samochodowego, przylegającego do ściany budynku przy ul. [...], 3) czy I. sp. z o.o. posiadała uprawnienie do usunięcia przypory wychodzącej poza obrys budynku Wspólnoty Mieszkaniowej na wysokości piwnic od strony działki nr [...]; 4) jaki wpływ na aktualny stan techniczny budynku położonego przy ul. [...] we W. miało usunięcie ww. przypory. Według Wspólnoty, brak odniesienia się do powyższych okoliczności nie pozwala na usunięcie ewentualnych wątpliwości w zakresie przyczyn aktualnego stanu budynku należącego do strony skarżącej oraz podmiotu za to odpowiedzialnego. W szczególności autor skargi wskazał, że na wysokości piwnic (pod ziemią) przy budynku położonym przy ul. [...] wykonana była przypora w postaci ceglanej bryły, która wychodziła poza obrys tego budynku od strony działki przy ul. [...]. W trakcie realizowania robót budowlanych na działce przy ul. [...] i obniżania poziomu gruntu za pomocą koparek ww. przypora została usunięta, co najprawdopodobniej nie zostało uwzględnione we wcześniejszych planach inwestora. Wskazana przypora była natomiast elementem przypierającym i wzmacniającym mur - ścianę szczytową budynku, a tym samym stanowiąc podstawę konstrukcji budynku przy ul. [...] we W. W ocenie skarżącego, między innymi usunięcie wskazanej przypory miało znaczący wpływ na aktualny stan techniczny budynku przy ul. [...]. Zaniedbania organu II instancji polegające na niewyjaśnieniu powyższych okoliczności doprowadziły organ do błędnego przekonania (czy też domniemania), że spękania i uszkodzenia murów, ścian oraz stropów budynku należącego do Wspólnoty, powstały przed rozpoczęciem robót budowlanych na działce sąsiedniej. Zdaniem strony skarżącej, w treści uzasadnienia brak jest informacji czy organ dokonywał w jakikolwiek sposób weryfikacji stanu budynku sprzed rozpoczęcia prac budowalnych na sąsiednim gruncie. W ocenie strony skarżącej, organ II instancji dopuścił się również naruszenia art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.b., przez jego błędne zastosowanie w sytuacji, w której sprawa powinna być rozpoznana w trybie art. 51 ust. 1 w zw. z art. 50 ust. 1 pkt 2 i 4 u.p.b. Ponadto autor skargi podkreślił, że postępowanie administracyjne w trybie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.b. prowadzone tylko w przypadku szczególnego zaniedbania obowiązków ze strony właściciela lub zarządcy obiektu w odniesieniu do jego stanu technicznego. Tymczasem, naruszenie odpowiedniego stanu technicznego budynku skarżącego nastąpiło (wyłącznie bądź w przeważającym zakresie) wskutek robót budowlanych prowadzonych na działce sąsiadującej. Wskazano przy tym, że przed dniem zdarzenia z 27.07.2020 r. skarżąca strona nie miała problemów z użytkowaniem budynku przy ul. [...] we W. Budynek przechodził okresowe kontrole i jego stan techniczny nie stwarzał zagrożenia ani niebezpieczeństwa dla życia lub zdrowia ludzi. Ponadto zadaniem strony skarżącej, część z nałożonych obowiązków (m.in. w punkcie 12, 13, 16, 19) nie ma żadnego wpływu na możliwość bezpiecznego użytkowania budynku, nie zagraża życiu ani zdrowiu ludzi i nie można wskazanych drobnych uszkodzeń uznać za "nieprawidłowy stan techniczny budynku". Taka rozszerzająca interpretacja przepisu art. 66 ust. 1 u.p.b., nakazująca naprawę/wymianę kosmetycznych usterek doprowadziłaby do sytuacji, w której niemal każdy właściciel budynku w centrum W. powinien zostać obciążony obowiązkiem dokonania setek napraw. Nadto zdaniem Wspólnoty, organ II instancji nieprawidłowo zastosował przepisy § 318, 322, 291, 232, 154 ust. 3 i 4, 140 - 146 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w odniesieniu do budynku znajdującego się przy ul. [...] we W.. W tym zakresie autor skargi powołał się na stanowisko NSA, zgodnie z którym przepisy rozporządzenia z 12.04.2002 r. mogą mieć zastosowanie do budynków już istniejących w dacie wejścia w życie tego rozporządzenia (§ 332 rozporządzenia) w ograniczonym zakresie. W tym zakresie zastosowanie rozporządzenia ogranicza się do przepisów dotyczących bezpieczeństwa pożarowego, wymiaru schodów, oświetlenia awaryjnego. Po drugie, muszą zaistnieć przesłanki zastosowania w tym zakresie przepisów rozporządzenia, tj. budynek musi być użytkowany w okresie obowiązywania rozporządzenia oraz należy stwierdzić, na podstawie przepisów odrębnych, że budynek zagraża życiu ludzi (por. wyroki NSA z 13.08.2010 r., II OSK 327/09; z 10.04.2014 r., II OSK 2750/12, z 04.03.2015 r., Il OSK 1840/13). Tym samym, organ Il instancji w zaskarżonej decyzji w sposób nieuprawniony uznał, że budynek znajdujący się przy ul. [...] we W. podlega reżimowi rozporządzenia z 12.04.2002r., co doprowadziło do wydania nieprawidłowego rozstrzygnięcia w sprawie. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie w oparciu o dotychczasową argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa. Dokonując w kontrolowanej sprawie oceny legalności zaskarżonej decyzji należało wziąć pod uwagę, że podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia stanowił art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.b. Jak wynika z art. 66 ust. 1 u.p.b., w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska (pkt 1) albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym (pkt 3) - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Z treści art. 66 ust. 1 u.p.b. wynika przy tym, że wykonane na jego podstawie prace budowlane mają charakter naprawczy. Chodzi tu więc o prace o charakterze remontowym w rozumieniu art. 3 pkt 8 u.p.b., mającym na celu odtworzenie stanu pierwotnego, z dopuszczalnością stosowania innych wyrobów budowlanych od użytych pierwotnie. Natomiast rodzaj nałożonych obowiązków każdorazowo zależy od skali i formy stwierdzonych nieprawidłowości (zob. wyrok NSA z 5 I 2011 r., II OSK 1980/09). Określenie w decyzji konkretnych obowiązków naprawczych nastąpić musi zatem w rezultacie przeprowadzenia wyczerpujących ustaleń na okoliczność stanu technicznego danego obiektu budowlanego. Zaskarżona decyzja spełnia określone wyżej wymagania. Prawidłowe są ustalenia organów obu instancji odnoszące się do wyszczególnionych w punktach 4-19 nieprawidłowości stanu technicznego budynku należącego do Wspólnoty. Spękania i uszkodzenia murów zewnętrznych, wewnętrznych ścian konstrukcyjnych, nadproży ceglanych i stropów, podciąganie kapilarne wody gruntowej i miejscowe zawilgacanie ścian fundamentowy oraz krystalizacja soli budowlanych, korozja oraz miejscowe uszkodzenia obróbek blacharskich gzymsów, attyk i kominów, rynien dachowych, odspojenia i wykruszenia cegieł w murze ceglanym ścian w piwnicy, braki w zakresie spoin oraz zmurszała zaprawa spoinowa murów piwnicznych, korozja belek stalowych stropu nad piwnicą oraz belek stalowych nadproży otworowych, luźny i spękany tynk na elewacjach i attykach budynku, uszkodzenia parapetów okiennych, bezpośrednie połączenie jednostki klimatyzacyjnej do ściany kominowej komina na dachu budynku, spękane tynki na trzonach kominowych ponad dachem budynku, spękane i uszkodzone czapy kominowych, korozja nasad stalowych przedłużeń kanałów kominowych oraz wywiewek kanalizacyjnych, korozja blachy wyłazu dachowego, zaleganie na połaci dachu licznych przedmiotów i odpadów, uszkodzenia, odspojenia pokrycia papowego na dachu, uszkodzenia stolarki okiennej na klatce schodowej, zostały jednoznacznie stwierdzone w ekspertyzie technicznej i przeglądzie budynku autorstwa prof. dr inż. M. K. i potwierdzone w toku ostatnich oględzin przeprowadzonych przez PINB dnia 06.10.2020 r. Nakazy sformułowane w pkt 4-19 utrzymanej w mocy decyzji PINB są zatem adekwatne do ustalonego stanu faktycznego i służą usunięciu nieprawidłowości stanu technicznego budynku. W tym też zakresie Sąd nie stwierdził żadnej wadliwości w działaniu organów obu instancji, w tym również naruszenia art. 7, art. 77, art. 80, art. 86 i art. 107 k.p.a. Zgadzając się ze stroną skarżącą, że postępowanie prowadzone w trybie art. 66 ust. 1 u.p.b. dotyczy przypadków szczególnego zaniedbania obowiązków ze strony właściciela lub zarządcy obiektu w odniesieniu do jego stanu technicznego, jednocześnie należy wskazać, że powołany przepis musi być odczytywany łącznie z art. 5 ust. 2 u.p.b. W myśl tego przepisu - obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7. Z kolei zgodnie z art. 61 pkt 1 i 2 u.p.b. właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować i utrzymywać obiekt w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, jak też utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Powołana regulacja stanowi instrument egzekwowania od właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego obowiązku utrzymywania obiektu w należytym stanie. Obiekt budowlany trzeba utrzymywać w "należytym stanie technicznym i estetycznym", nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1-7 u.p.b. Jest niewątpliwe, że budynek powinien być utrzymany we "właściwym stanie technicznym" (art. 5 ust. 2 w zw. z ust. 1 pkt 3 u.p.b.). W przypadku decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 u.p.b. ważnym jest również to, czy z zaniedbaniami ze strony właściciela lub zarządcy obiektu w odniesieniu do obiektu budowlanego wiąże się potencjalna możliwość pojawienia zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska. Podjęcie decyzji przewidującej usunięcie nieprawidłowości ustawodawca nie wiążę bowiem z istniejącym stanem zagrożenia, ale z potencjalną możliwością pojawienia się takiego zagrożenia. Już samo uzasadnione przypuszczenie, że zagrożenie może się pojawić jest wystarczające do wydania nakazu. Natomiast do wydania decyzji z powodu nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego, konieczne jest stwierdzenie, że aktualny stan techniczny jest nieodpowiedni. Usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w trybie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.b. może dotyczyć zatem tylko takich nieprawidłowości, które powstały podczas użytkowania obiektu budowlanego i wiążą się z użytkowaniem tego obiektu, a decyzje wydawane przez organ nadzoru budowlanego powinny zmierzać do usunięcia stwierdzonych w obiekcie budowlanym nieprawidłowości. Jednocześnie nie można zapominać, że znajdujące w sprawie zastosowanie przepisy odnoszą się do obiektu budowlanego jako całości. Oceniając należyty stan techniczny danego obiektu organ winien zbadać stan jego sprawności technicznej jako całości. W ocenie Sądu, obowiązki określone w pkt od 4 do 19 utrzymanej w mocy decyzji pierwszej instancji odnoszą się niewątpliwie do tak kwalifikowanych nieprawidłowości. Uwzględniając powołaną treść art. 5 ust. 2 u.p.b. organ odwoławczy zasadnie wskazał, że stwierdzony stan techniczny obiektu budowlanego i jego części nie jest zgodny z przepisami z art. 5 ust. 1 u.p.b., tj. nie zapewnia wymagań: nośności i stateczności konstrukcji (pkt 1 lit. a), izolacyjności cieplnej (pkt 1 lit. f), bezpieczeństwa użytkowania i dostępności obiektów (pkt 1 lit. d). Jednocześnie w ocenie Sądu, nie ma konieczności powiązania stwierdzonej przez organ nadzoru budowalnego nieprawidłowości z naruszeniem konkretnych przepisów techniczno-budowlanych. Jak wskazano wyżej, użyte w art. 66 ust. 1 pkt 3 u.p.b. pojęcie "nieodpowiedniego stanu technicznego" interpretowane musi być z uwzględnieniem ciążącego na właścicielu (zarządcy) obiektu budowlanego obowiązku utrzymania obiektu w "należytym" stanie technicznym. Jest to pojęcie ustawowe i niedookreślone. Przy jego interpretacji nie można abstrahować od charakterystyki i cech konkretnego obiektu w chwili jego wykonania oraz związanych z tym standardów. Wbrew zatem zarzutom skargi, w ocenie Sądu, realizując uprawnienie z art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.b., organ nadzoru uwzględnił standard wymagań adekwatny do wieku budynku należącego do Wspólnoty Mieszkaniowej i rozwiązań technicznych zastosowanych w nim pierwotnie, mając na uwadze wyłącznie naprawczy, a więc remontowy, charakter nakładanych obowiązków. Zgadzając się natomiast z autorem skargi, że w sprawach prowadzonych na podstawie art. 66 ust. 1 u.p.b. nie zawsze można stosować wprost standardy określone w aktualnym rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, tym niemniej w przypadku analizowanego w tym miejscu zagadnienia przyjdzie zauważyć, że organ odwoławczy jedynie dodatkowo powołał się na brak spełnienia przez stan techniczny budynku wymagań określonych w § 318, 322, 291, 232, 154 ust. 3 i 4, 140 - 146 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 r. oraz rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16.08.1999 r. Ponadto, gdyby szukać odniesienia stwierdzonych w sprawie nieprawidłowości do aktualnych warunków techniczno-budowlanych, to oczywiście jest to możliwe. Dla przykładu, regulacje dotyczące ochrony budynku przez zawilgoceniem i korozją biologiczną określone zostały w dziale VIII rozdziale 4 powołanego rozporządzenia. Wskazują jednoznacznie, że budynek powinien być zaprojektowany i wykonany z takich materiałów i wyrobów oraz w taki sposób, aby nie stanowił zagrożenia dla higieny i zdrowia użytkowników lub sąsiadów, w szczególności w wyniku występowania wilgoci w elementach budowlanych lub na ich powierzchniach (§ 309 pkt 6). Rozwiązania materiałowo-konstrukcyjne zewnętrznych przegród budynku, warunki cieplno-wilgotnościowe, a także intensywność wymiany powietrza w pomieszczeniach, powinny uniemożliwiać powstanie zagrzybienia (§ 322 ust. 1). Także wymagania w zakresie bezpieczeństwa konstrukcji zostały jednoznacznie określone w dziale V rozporządzenia. Wykluczają one możliwość traktowania spękań w ścianach jako należytego stanu technicznego. W szczególności w konstrukcji budynku nie mogą wystąpić lokalne uszkodzenia, w tym również rysy, które mogą ujemnie wpływać na przydatność użytkową, trwałość i wygląd konstrukcji, jej części, a także przyległych do niej niekonstrukcyjnych części budynku (§ 204 ust. 3 pkt 1). Ponadto § 154 ust. 3 i 4 zostały określone wymagania dla urządzeń klimatyzacji, zaś w § 140-146 wymagania dla przewodów kominowych i odsyłające to odpowiednich Polskich Norm. Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi należy wskazać, że zasadniczą przyczyną kwestionowania decyzji jest zarzut naruszenia art. 66 ust. 1 u.p.b., który oparto na tezie, jakoby organy nadzoru budowlanego nie mogły nałożyć na właściciela budynku nakazu doprowadzenia budynku do należytego stanu technicznego, jeśli zły stan techniczny jest konsekwencją działań osoby trzeciej (robót budowlanych prowadzonych na nieruchomości położonej przy ul. [...]). Z tak postawioną tezą można się zgodzić w przypadku obowiązków określonych w punkach 1-3 decyzji PINB. W przypadku jednak obowiązków objętych punktami od 4 do 19 tej decyzji, przyjdzie zauważyć, że stwierdzone w tym zakresie nieprawidłowości w stanie technicznym budynku występowały przed wykonaniem robót budowlanych na sąsiedniej nieruchomości. Potwierdza to charakter stwierdzonych nieprawidłowości, które nie wynikają ze zdarzeń nagłych ale wiążą się z długotrwałym użytkowaniem i brakiem koniecznych remontów. Są one niewątpliwe czymś naturalnym w przypadku eksploatacji blisko stuletnich budynków mieszkalnych. Nie ma również podstaw do wyrażenia oczekiwania, aby organy nadzoru budowlanego przeprowadzały ustalenia na okoliczność przyczyn wystąpienia nieprawidłowości stanu technicznego budynku. Celem art. 66 ust. 1 u.p.b. jest nakazanie właścicielowi (zarządcy) usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, o ile takie nieprawidłowości wystąpiły. Wykonanie nakazu ma nastąpić przy uwzględnieniu wymagań wiedzy technicznej i zgodnie ze sztuką budowlaną. Od woli właściciela obiektu budowlanego zależy, jakie konkretnie rozwiązania zastosuje i czy będą one eliminować również przyczynę powstania nieprawidłowości, czy też tylko jej skutki. Jak trafnie wskazywano w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, w decyzji wydawanej na podstawie art. 66 ust. 1 u.p.b. organ administracji nie bada przyczyn, z powodu których zachodzi jakakolwiek z sytuacji opisanych w tym unormowaniu, ani kto ponosi za to odpowiedzialność. Ujawniając stan opisany w którymkolwiek z punktów art. 66 ust. 1 u.p.b. organ nadzoru budowlanego kieruje nakaz usunięcia nieprawidłowości do właściciela bądź zarządcy budynku (zob. np. wyroki NSA: z 08.02.2018 r., II OSK1639/17; z 20.05.2016 r., II OSK 2238/14; z 26.09.2008 r., II OSK 1102/07; z 16.11.2000 r., IV SA 1393/98). Z przedstawionych powodów pozostaje bez znaczenia w kontrolowanej sprawie, czynienie jakichkolwiek ustaleń dotyczących zgodności z pozwoleniem na budowę prac budowlanych prowadzonych przy ul. [...] we W., w tym zwłaszcza dotyczących sprawdzenia, czy inwestor posiadał uprawnienie do rozbiórki istniejącego tam budynku - warsztatu samochodowego, przylegającego do ściany budynku Wspólnoty oraz usunięcia przypory wychodzącej poza obrys budynku na wysokości piwnic od strony działki nr [...]. W myśl art. 61 pkt 1 u.p.b. obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym ciąży na "właścicielu" lub "zarządcy" obiektu budowlanego. Oznacza to, że egzekwowaną przed organami nadzoru budowlanego publicznoprawną odpowiedzialność za stan techniczny budynku ponosi niezmiennie właściciel lub zarządca budynku bez względu na to, kto spowodował pogorszenie stanu technicznego obiektu. Jak trafnie zaznaczyły w swoich decyzjach organy, ewentualne przyczynienie się osoby trzeciej do powstania złego stanu technicznego budynku może stanowić podstawę do dochodzenia przez właściciela roszczeń odszkodowawczych. Nie może natomiast zwalniać właściciela z odpowiedzialności administracyjnoprawnej za stan techniczny budynku. Nie może również stanowić podstawy do nałożenia przez organy nadzoru nakazów z art. 66 ust. 1 u.p.b. na osobę trzecią, niebędącą właścicielem lub zarządcą obiektu. Pozbawiony racji okazał się również zarzut skargi dotyczący naruszenia art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.b. poprzez błędne uznanie, że adresatem obowiązków stwierdzonych decyzją PINB nie może być Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. [...]. W ocenie Sądu, remont, czy też bieżąca konserwacja nieruchomości wspólnej, którą niewątpliwie stanowią mury zewnętrzne, wewnętrzne ściany konstrukcyjne, nadproża, stropy, obróbki blacharskie gzymsów, attyk i kominów, rynien dachowych, tynki na elewacjach i attykach budynku, parapety zewnętrzne i wewnętrzne na klatkach schodowych, trzony, kanały i czapy kominowe, pokrycie dachu, czy też stolarka okienna na klatce schodowej – należy do obowiązków Wspólnoty Mieszkaniowej, co wprost wynika z art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali. Z tych względów orzekające organy prawidłowo stwierdziły, że obowiązki naprawcze dotyczące elementów stanowiących części wspólne budynku – powinny być nałożone na Wspólnotę Mieszkaniową, sprawującą zarząd nad nieruchomością wspólną. Mając powyższe na względzie Sąd orzekł na zasadzie art. 151 ustawy z 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019r., poz. 2325, ze zm.).