II SA/Wr 358/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Olga Białek Sędzia WSA Władysław Kulon Protokolant: Kinga Bilska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 21 sierpnia 2019 r. sprawy ze skargi A sp. z o.o. z siedzibą w W. na decyzję Wojewody D. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę stacji bazowej telefonii komórkowej wraz z wewnętrzną linią zasilającą I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Wojewody D. na rzecz strony skarżącej kwotę 997 zł (słownie: dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. W dniu 23 kwietnia 2018 r. do Starosty K. wpłynął wniosek Spółki A sp. z o.o. dotyczący budowy stacji bazowej telefonii komórkowej o nazwie [...] na terenie działki nr [...] w miejscowości J., gm. N. Do wniosku zostało dołączone oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, z którego wynika, że tytuł, z którego wynika owe prawo jest to stosunek zobowiązaniowy przewidujący uprawnienie do wykonywania robót budowlanych na podstawie umowy najmu z dnia 20 grudnia 2017 r., zawartą pomiędzy A sp. z o.o. a T. B. i R. B. Starosta K. pismem z dnia 27 kwietnia 2018 r., zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę wskazanej powyżej inwestycji budowlanej. W dniu 23 maja 2018 r., do organu pierwszej instancji wpłynęło pismo zatytułowane jako "protest społeczny mieszkańców J.", podpisane przez 22 osoby, w którym zawarto sprzeciw wobec planowanej inwestycji budowlanej. Następnie Starosta K. w dniu [...] wydał decyzję Nr [...], którą odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę stacji bazowej telefonii komórkowej o nazwie [...] na terenie działki nr [...] w miejscowości J., gm. N. W uzasadnieniu podał, że planowane zmierzenie budowlane ma być realizowane na terenie oznaczonym symbolem [...], [...] oraz w części [...]. Zgodnie z § 6 ust. 4 pkt 1 lit d oraz pkt 5 lit a miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego na podstawie uchwały Rady Gminy N. w dniu [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy N. dla części wsi J. (Dz. Urz. Woj. D. z [...], Nr [...], poz. [...]), dopuszczono wprowadzanie nowych elementów zabudowy mieszkalnej w nawiązaniu do gabarytów i wystroju elewacji obiektów w ich otoczeniu oraz wprowadzono ograniczenie wysokości zabudowy do 14 m. Dodał przy tym, że na terenach oznaczonych symbolami [...], [...], [...] istnieje możliwość budowy masztów telefonii oraz innych budowli wysokościowych związanych z telekomunikacją. Odwołanie od podanej powyżej decyzji, w terminie 14-dniowym, wniosła J. L. - pełnomocnik inwestora. Podała w nim, że organ pierwszej instancji dokonał nieprawidłowych ustaleń odnośnie zgodności planowanej inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania terenu. Przytoczona przez organ pierwszej instancji regulacja odnosi się do zabudowy mieszkaniowej. Skarżąca przywołała także art. 46 ust. 1 i 2 ustawy z dnia maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych (tekst jednolity z 2017 r., poz. 2062), wskazując, że regułą jest możliwość zabudowy infrastrukturą telekomunikacyjną, natomiast wyjątkiem są ograniczenia lub zakazy ustanowione w planie. Dodając przy tym, że zakazy lub ograniczenia wyrażone w miejscowym planie zagospodarowania terenu muszą się odnosić wprost do tego rodzaju zabudowy. Wojewoda D. decyzją nr [...] z dnia [...], przywołując w podstawie prawnej art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 r., poz. 2096) w związku z art. 82 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 r., poz. 1202 ze zm.) po rozpatrzeniu odwołania J. L. od decyzji Starosty K. z dnia [...] Nr [...], którą odmówiono Spółce A sp. z o.o., zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę stacji bazowej telefonii komórkowej [...] o nazwie [...] wraz z wewnętrzną linia zasilającą w miejscowości J. gm. N., działka nr [...], [...], obręb J., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Na uzasadnienie organ odwoławczy wskazał, że w trakcie prowadzonego postępowania odwoławczego do Wojewody D. wystąpił M. K. W załączeniu przedłożył kopię umowy dzierżawy zawartej w dniu 1 stycznia 2017 r., pomiędzy nim a T. B. i R. B. z treści której wynika, że jest on m.in. dzierżawcą działki nr [...] w J. Dodał również, że nie wyraża zgody na budowę stacji telefonii komórkowej. Z uwagi na powziętą informację, Wojewoda D. wystąpił do J. L. pismem z dnia 19 września 2018 r., w którym podał informację o dzierżawcy działki nr [...]. Ponadto przytoczył treść art. 698 § 1 ustawy Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 1025), w myśl którego bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. Ponadto Wojewoda D. podał, że wymieniona w oświadczeniu o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane umowa najmu została zawarta w dniu 20 grudnia 2017 r., - a więc później aniżeli rzeczona umowa dzierżawy. Z uwagi na podane okoliczności, Wojewoda D. w tymże piśmie wezwał pełnomocnika inwestora do przedłożenia wyjaśnień czy posiada zgodę M. K. na realizację wnioskowanej inwestycji budowlanej. W odpowiedzi na wezwanie pełnomocnik inwestora J. L. podała, że oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest nadal aktualne. W jej ocenie przytoczona regulacja z art. 698 § 1 ustawy Kodeks cywilny, nie znajduje w niniejszej sprawie zastosowania, gdyż jest to umowa najmu działki nr [...] a nie jej dzierżawa zawarta bezpośrednio z właścicielami a nie jej dzierżawcą. Uznała przy tym, że zgoda dzierżawcy nie jest konieczna w przedmiocie rozpoznania odwołania od decyzji Starosty K. z dnia [...], Nr [...]. Z kolei w dniu 9 października 2018 r., do Wojewody D. wpłynęło pismo w którym jako nadawcę wymieniono R. B., ale nie podpisane. W tymże piśmie podano, że J. L. miała wiedzę o wydzierżawieniu działki nr [...]. W wyniku analizy akt sprawy, Wojewoda D. stwierdził, że zgodnie z art. 33 ust. 2 pkt 2 oraz ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W myśl art. 3 pkt 11 ustawy, przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Ponadto wzór oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, został określony w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 24 sierpnia 2016 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę, zgłoszenia budowy i przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oraz decyzji o pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę (Dz. U. z 2016 r., poz. 1493 ze zm.). Oświadczenie jest składane pod rygorem odpowiedzialności karnej (ściśle art. 233 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny, tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 1600 ze zm.). Nie oznacza to jednak, że organ administracji architektoniczno-budowlanej został pozbawiony możliwości jego weryfikacji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w wyroku z dnia 31 października 2018 r., II SA/Lu 508/18 (publ. CBOSA) uznał, że w sytuacji, gdy oświadczenie może budzić wątpliwości co do jego materialnej poprawności (zgodności z rzeczywistym stanem), organy zobligowane są do zażądanie od inwestora wykazania - w sposób niebudzący wątpliwości - przysługiwania mu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest w zasadzie oświadczeniem, do którego stosuje się rygory wynikające z art. 75 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego, zaś jego istota sprowadza się do możliwości przyjęcia przez organ twierdzenia strony co do faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy lub co do stanu prawnego. Jednakże możliwość ta nie jest równoznaczna z obowiązkiem poprzestania organu na takim oświadczeniu. Z art. 75 Kodeksu postępowania administracyjnego nie wynika przecież żadne ograniczenie co do rodzaju dowodów, którym należy przyznać pierwszeństwo w ustaleniu istnienia danego faktu. Jest bowiem istotne, że oświadczenia składane przez stronę w postępowaniu administracyjnym są środkami dowodowymi, które podlegają ocenie przez organ administracji publicznej na zasadach i w trybie wskazanym w Kodeksie postępowania administracyjnego. W kontekście przedstawionych reguł organ stwierdza, że w przypadku ujawnienia się okoliczności mogących świadczyć o wadliwości oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, organ winien ustalić istnienie tego prawa w oparciu o dostępne środki dowodowe, o ile będzie to możliwe (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 maja 2014 r., sygn. akt II OSK 3037/12 oraz z dnia 10 września 2015 r., sygn. akt II OSK 3253/14 lub też Wojewódzkich Sądów Administracyjnych w Warszawie z dnia 13 października 2016 r., sygn. akt VII SA/Wa 2369/15 czy też w Kielcach z dnia 25 maja 2017 r., sygn. akt II SA/Ke 148/17, publ. CBOSA). Na etapie postępowania odwoławczego (jak wykazano powyżej) do Wojewody D. wystąpił M. K., podając, że jest dzierżawcą działki nr [...] - objętej planowanym zamierzeniem budowlanym. Z podanych przez niego informacji wynikało, że umowa dzierżawy została zawarta pomiędzy nim a właścicielami działki nr [...] (tj. T. B. i R. B.) w dniu 1 stycznia 2017 r. Z kolei jak wynika z oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przedłożonego przez pełnomocnika inwestora – J. L., umowa na podstawie której inwestor uzyskał to prawo w odniesieniu do działki nr [...] została zawartą pomiędzy Spółką A sp. z o.o. a jej właścicielami w dniu 20 grudnia 2017 r. - czyli ponad 11,5 miesięcy po zawarciu mowy dzierżawy z M. K. W tym punkcie organ wskazuje na treść art. 698 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. Jak wynikało z oświadczenia M. K. z dnia 3 września 2018 r., nie wyrażał on zgody na realizację przedmiotowej inwestycji budowlanej. Mając na uwadze przytoczoną regulację prawną, jak też informacje przedstawione przez dzierżawcę M. K., w dalszej części postępowania odwoławczego Wojewoda D. wystąpił do pełnomocnik inwestora J. L. o przedłożenie stosownej zgody na realizację wnioskowanej inwestycji, wyrażoną przez dzierżawcę M. K. W dniu 1 października 2018 r., do Wojewody D. wpłynęły wyjaśnienia J. L. (wyżej opisane), jednakże nie przedłożyła ona zgody M. K. na realizację wnioskowanej inwestycji budowlanej. W ocenie organu odwoławczego, w analizowanej sprawie mamy do czynienia z sytuacją, w której to działka objęta planowanym zmierzeniem budowlanym (tj. nr [...]) została wydzierżawiona i w związku z tym dla realizacji inwestycji budowlanej na jej terenie konieczna jest jeszcze zgoda dzierżawcy - w analizowanie sprawie – M. K. Poza oceną organu odwoławczego - jako organu administracji architektoniczno-budowlanej jest kwestia wyrażona w wyjaśnieniach J. L., że fakt zawarcia przez właścicieli działki nr [...] dzierżawy z innym podmiotem nie wpływa na istnienie tego uprawnienia, lecz jest zagadnieniem wyłącznie o charakterze cywilnoprawnym. Istotnym, w badanej sprawie, jest fakt, że działka nr [...] została wydzierżawiona (przypominając -wcześniej aniżeli została zawarta umowa pomiędzy A sp. z o.o., a jej właścicielami), a do dysponowania nią na cele budowlane konieczna jest nie tylko zgoda jej właścicieli, ale również zgoda dzierżawcy - czyli M. K., o czym mówi art. 698 § 1 Kodeksu cywilnego. Jak wynika zarówno z wyjaśnień M. K. jak i J. L., takowa zgoda nie została udzielona. W związku z powyższym należy uznać, że inwestor - czyli spółka A sp. z o.o., nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oznacza to, iż mimo innego uzasadnienia, należy utrzymać w mocy decyzję Starosty K. z dnia [...], Nr [...]. Na ostateczną decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu złożyła A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, reprezentowana przez radcę prawnego J. R. zaskarżając ją w całości. Zaskarżonej decyzji zarzucono: 1) naruszenie przepisu art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku - Kodeks postępowania administracyjnego poprzez zaniechanie ponownego merytorycznego rozpoznania sprawy i wydanie decyzji utrzymującej w mocy zaskarżoną decyzję Nr [...] Starosty K. z dnia [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę stacji bazowej telefonii komórkowej sieci [...] nr [...] wraz z wewnętrzną linią zasilającą na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym [...], obręb J. w miejscowości J., gmina N. (nr znaku [...]), podczas gdy decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem prawa (w szczególności przepisu art. 35 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku -Prawo budowlane poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i bezpodstawne wydanie decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę stacji bazowej telefonii komórkowej sieci [...] nr [...] wraz z wewnętrzną linią zasilającą w miejscowości J., gm. N., zlokalizowanej na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] w obrębie J.; przepisu art. 35 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane poprzez jego niezastosowanie i wydanie decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę stacji bazowej telefonii komórkowej sieci [...] nr [...] wraz z wewnętrzną linią zasilającą w miejscowości J., gm. N., zlokalizowanej na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] w obrębie J., podczas gdy Skarżący spełnił wymagania określone w przepisach art. 35 ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane, a zatem Organ nie miał podstaw do wydania decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę; naruszenie przepisu art. 46 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych poprzez ich bezpodstawne pominięcie przy dokonywaniu wykładni przepisów planu miejscowego, uchwalonego przez Radę Gminy N. uchwałą nr [...] z dnia [...], i w konsekwencji nieprawidłowe ustalenie, że inwestycja skarżącego pozostaje w sprzeczności z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego) - i jako taka - winna zostać zmieniona przez organ II instancji; 2) naruszenie przepisu art. 107 § 1 i § 3 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. poprzez zaniechanie wyczerpującego zebrania materiału dowodowego, nierozpatrzenie całości zebranego materiału dowodowego, i bezpodstawne przyjęcie tezy, że skarżący nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, bowiem w ocenie organu konieczna jest nie tylko zgoda właścicieli działki oznaczonej numerem ewidencyjnym [...], ale "również zgoda dzierżawcy -czyli M. K., o czym mówi art. 698 § 1 Kodeksu cywilnego", podczas gdy skarżący wywodzi swoje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane ze stosunku zobowiązaniowego w postaci umowy najmu nr [...], zawartej w dniu 20 grudnia 2017 roku z właścicielami działki, zaś powołany przez organ przepis reguluje kwestię oddania przedmiotu dzierżawy w poddzierżawę i ustanawia wymóg uzyskania zgody właściciela na dokonanie takiej czynności przez dzierżawcę, w związku z czym w przedmiotowej sprawie nie znajduje zastosowania; 3) naruszenie przepisu art. 8 k.p.a. poprzez wydanie decyzji naruszającej prawo, co stoi w jawnej sprzeczności z nałożonym na organ administracji obowiązkiem prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej. Wskazując na przedstawione zarzuty strona skarżąca wnosi o: 1) uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Nr [...] Starosty K. z dnia [...], w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę stacji bazowej telefonii komórkowej sieci [...] nr [...] wraz z wewnętrzną linią zasilającą na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym [...], obręb J. w miejscowości J., gmina N. (nr znaku [...]); 2) zwrot kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych, na podstawie przepisu art. 200 p.p.s.a. Na uzasadnienie autor skargi wskazuje, że Spółka A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wystąpiła do Starosty K. z wnioskiem o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę stacji bazowej telefonii komórkowej sieci [...] nr [...] wraz z wewnętrzną linią zasilającą w miejscowości J., gm. N., zlokalizowanej na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] w obrębie J. W dniu [...] starosta wydał decyzję w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę stacji bazowej telefonii komórkowej sieci [...] nr [...] wraz z wewnętrzną linią zasilającą w miejscowości J., gm. N., zlokalizowanej na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] w obrębie J. Z treści uzasadnienia rzeczonej decyzji expressis verbis wynika, że wyłączną przyczyną wydania decyzji nie uwzględniającej wniosku skarżącego jest rzekoma sprzeczność projektowanej przez niego inwestycji z postanowieniami obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Od tej decyzji Starosty K. skarżący wywiódł odwołanie, zarzucając jej w szczególności naruszenie przepisu art. 35 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i bezpodstawne wydanie decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę stacji bazowej telefonii komórkowej sieci [...] nr [...] wraz z wewnętrzną linią zasilającą w miejscowości J., gm. N., zlokalizowanej na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] w obrębie J.; przepisu art. 35 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane poprzez jego niezastosowanie i wydanie decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę stacji bazowej telefonii komórkowej sieci [...] nr [...] wraz z wewnętrzną linią zasilającą w miejscowości J., gm. N., zlokalizowanej na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] w obrębie J., podczas gdy skarżący spełnił wymagania określone w przepisach art. 35 ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane, a zatem organ nie miał podstaw do wydania decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę; naruszenie przepisu art. 46 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych poprzez ich bezpodstawne pominięcie przy dokonywaniu wykładni przepisów planu miejscowego, uchwalonego przez Radę Gminy N. uchwałą nr [...] z dnia [...], i w konsekwencji nieprawidłowe ustalenie, że inwestycja skarżącego pozostaje w sprzeczności z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przy tak sformułowanych zarzutach skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości przez organ II instancji oraz o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę stacji bazowej telefonii komórkowej sieci [...] nr [...] wraz z wewnętrzną linią zasilającą w miejscowości J., gm. N., zlokalizowanej na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] w obrębie J., zgodnie z wnioskiem skarżącego. Jak pisze dalej strona skarżąca, w dniu [...] Wojewoda D. wydał decyzję nr [...], którą utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty K. z dnia [...], w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę stacji bazowej telefonii komórkowej sieci [...] nr [...] wraz z wewnętrzną linią zasilającą na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym [...], obręb J. w miejscowości J., gmina N. (nr znaku [...]). Zdaniem skarżącej zaskarżona decyzja Wojewody D. z dnia [...] narusza prawo i winna zostać wyeliminowana z obrotu prawnego. Wojewoda D. uznał, że "mimo innego uzasadnienia, należy utrzymać w mocy decyzję Starosty K. z dnia [...], nr [...]", bowiem w jego ocenie skarżący nie legitymuje się prawem do dysponowania nieruchomością, stanowiąca działkę nr [...], na cele budowlane. Organ II instancji, uzasadniając swe stanowisko, powołał się na przepis art. 698 § 1 Kodeksu cywilnego, dopuszczając się jego naruszenia nie tylko poprzez błędną wykładnię, ale i błędne zastosowanie ("Istotnym w badanej sprawie jest fakt, że działka nr [...] została wydzierżawiona, a do dysponowania nią na cele budowlane konieczna jest nie tylko zgoda jej właścicieli, ale również zgoda dzierżawcy - czyli M. K., o czym mówi art. 698 § 1 K.c. W związku z powyższym należy uznać, że inwestor, czyli A Spółka z o. o. nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane") (!!!). Tymczasem (zdaniem strony) nie ulega wątpliwości, że skarżący posiada prawo do dysponowania na cele budowlane nieruchomością - działką nr [...], obręb J. objętą księgą wieczystą o numerze [...] - na podstawie umowy najmu zawartej z właścicielami tej nieruchomości (T. B., R. B.) w dniu 20 grudnia 2017 o numerze [...]. Zgodnie z tą umową Państwo B. są wynajmującym, a A Sp. z o. o. - najemcą. Na podstawie tej umowy Skarżący złożył oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością (działką nr [...]) na cele budowlane. Na jego prawidłowość i skuteczność że nie wpływa informacja o umowie dzierżawy zawartej przez właścicieli działki nr [...] z M. K., nawet jeżeli umowa ta została zawarta wcześniej niż umowa najmu [...]. W tej umowie dzierżawy T. B. i R. B. działają jako wydzierżawiający, a M. K. - jako dzierżawca. Cytowany przez Organ art. 698 § 1 k.c. dotyczy sytuacji oddania przedmiotu dzierżawy do korzystania osobie trzeciej przez dzierżawcę. Natomiast w tym przypadku skarżący zawarł umowę bezpośrednio z właścicielami działki nr [...], a nie z jej dzierżawcą - [...]. Przepis ten w żadnym razie nie znajduje więc zastosowania w sprawie. Raz jeszcze należy podkreślić, że skarżąca spółka A Sp. z o. o. wywodzi swe prawo do dysponowania na cele budowlane nieruchomością - działka nr [...], obręb J. objętą księgą wieczysta o numerze [...] - wprost od jej aktualnych właścicieli. Fakt zawarcia przez nich umowy dzierżawy z innym podmiotem nie wpływa na istnienie tego uprawnienia, lecz jest zagadnieniem wyłącznie o charakterze cywilnoprawnym. Zważyć należy, że cywilnoprawne umowy takie jak umowa najmu czy umowa dzierżawy, nie funkcjonują tak, jak ograniczone prawa rzeczowe, a zatem umowa zawarta wcześniej nie ma pierwszeństwa przed umową zawartą później. Skarżący nie posiada zgody na dysponowanie na cele budowlane nieruchomością -działką nr [...], obręb J. objętą księgą wieczystą o numerze [...] - od M. K., bo to nie z nim zawarł umowę o korzystanie z tej nieruchomości. Jego zgoda w tym przedmiocie nie jest więc w żadnym razie konieczna dla wydania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę wnioskowanej stacji bazowej telefonii komórkowej sieci [...] nr [...].na podstawie oświadczeń M. K. Jeżeli organ miał jakiekolwiek wątpliwości odnośnie do tego, czy skarżący posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane czy też takiego prawa nie posiada, winien był wystąpić o zajęcie stanowiska w tym przedmiocie bezpośrednio do właścicieli nieruchomości, na której skarżący zamierza zrealizować wnioskowaną inwestycję. Nie czyniąc tego, organ z całą pewnością uchybił obowiązkowi pełnego, wyczerpującego zebrania materiału dowodowego. Niezależnie od powyższego skarżący zważa, iż organ II instancji w żaden sposób nie odniósł się do zarzutów przytoczonych przez skarżącego w treści odwołania, ograniczając się tylko do umotywowania swego - bądź co bądź kuriozalnego - stanowiska odnośnie do braku po stronie skarżącego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Skarżący zatem wyjaśnia, że planowana przez niego inwestycja nie pozostaje w sprzeczności z zapisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działka gruntu, na której ma zostać zrealizowana wnioskowana inwestycja, oznaczona jest na rysunku planu symbolem [...] - czyli tereny zabudowy zagrodowej. Powołane przez organ I instancji postanowienia § 6 ust. 4 pkt 5a) i 1d) planu miejscowego, zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy N. z dnia [...] dla części wsi J. nijak się mają do wnioskowanej przez skarżącego inwestycji. Przepis § 6 ust. 4 pkt 5a) planu ustanawia ograniczenie wysokości zabudowy do 14 metrów liczonych do wysokości kalenicy lub najwyższego punktu dachu (do dwóch kondygnacji nadziemnych oraz poddasza użytkowego, przy średniej wysokości kondygnacji 3m), a zatem oczywistym jest, że dotyczy ono wyłącznie budynków. Podobnie przytoczony przez organ I instancji przepis § 6 ust. 4 pkt 1d) planu miejscowego, który dopuszcza wprowadzenie nowych elementów zabudowy mieszkalnej w nawiązaniu do gabarytów i wystroju elewacji obiektów w ich otoczeniu - nie ma przecież wątpliwości, że skarżący nie wnosi o pozwolenie na budowę dla zabudowy mieszkalnej. Postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy interpretować w powiązaniu z przepisem art. 46 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 maja 2010 roku o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych. Prawidłowa wykładnia przepisów planu miejscowego nie sprowadza się do ustalenia, czy przepisy planu wprost przewidują możliwość lokalizacji na danym terenie stacji bazowej telefonii komórkowej, ale do ustalenia, czy przepisy planu zakazują lokalizacji tego typu inwestycji. Stosownie do przepisu art. 46 ust. 1 ustawy o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie może ustanawiać zakazów, a przyjmowane w nim rozwiązania nie mogą uniemożliwiać lokalizowania inwestycji celu publicznego z zakresu łączności publicznej, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jeżeli taka inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zgodnie zaś z przepisem art. 46 ust. 2 tej ustawy możliwość zabudowy infrastruktura telekomunikacyjną, jest zasadą, natomiast wyjątkiem ograniczenia lub zakazy ustanowione w tym planie. Zgodnie z regułą excepciones non sunt extendae należy przyjąć, że wyjątki od prawa do zabudowy telekomunikacyjnej musza być interpretowane ściśle. Zatem zakazy lub ograniczenia wyrażone w miejscowym planie muszą odnosić się wprost do tego rodzaju zabudowy. Tym samym należy uznać, że skoro zapisy planu miejscowego dotyczące obszaru [...], na którym znajduje się działka inwestycyjna, w ogóle nie stanowią, czy na terenie tym można lokalizować inwestycje celu publicznego z zakresu łączności publicznej, to w świetle treści art. 46 ust. 2 ustawy nie sposób uznać, że na terenie tym istnieje zakaz realizacji tego typu inwestycji. W doręczonej sądowi odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki sąd administracyjny zważył: Skarga jest zasadna. W myśl art. 1 § 1-2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2017 r. poz. 2188) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę zgodności z prawem działalności administracji publicznej, która zgodnie z art. 1 p.p.s.a. odbywa się na zasadach określonych w przepisach tej ustawy. Sąd administracyjny kontroluje legalność rozstrzygnięcia zapadłego w po-stępowaniu administracyjnym z punktu widzenia jego zgodności z prawem materialnym i przepisami prawa procesowego obowiązującymi w dacie jego wydania. W skardze na ostateczną decyzję organu drugiej instancji podniesiono, że organ ten naruszył treść art. 138 § 1 pkt 1 kpa, poprzez to że zaakceptował odmowę zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę stacji bazowej telefonii komórkowej sieci [...] wraz z wewnętrzną linią zasilającą na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym [...], obręb J., gmina N., a także naruszenia przepisu art. 35 ust. 1 oraz art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego, w sytuacji gdy inwestor spełnił wszystkie wymagania określone w tych przepisach. Zdaniem sądu tym zarzutem, co do zasady, należy się zgodzić. Wskazać bowiem należy, że organ pierwszej instancji odmówił uwzględnienia wniosku z uwagi na to, że jak wynika z akt organu pierwszej instancji odmowa uwzględnienia wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego była (zdaniem tego organu) podyktowana jego niezgodnością z obowiązującym w tym terenie planem miejscowym. Natomiast w uzasadnieniu organu drugiej instancji wskazano, że przyczyną akceptacji odmowy pozwolenia jest brak dysponowania przez inwestora prawem do dysponowania nieruchomością na planowane przedsięwzięcie. Jak wynika z motywów decyzji organu odwoławczego uznał on, iż zgoda na budowę stacji bazowej telefonii komórkowej na działce [...] oprócz właściciela musi pochodzić także od M. K., czyli dzierżawcy gruntu. Oran powołał się przy tym na treść przepisu art. 698. § 1. Kodeksu cywilnego, który stanowi, że "bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. Oran uznał przy tym, że M. K. jest właśnie wydzierżawiającym, podczas gdy z akt sprawy administracyjnych wynika, że M. K. jest dzierżawcą terenu, który ma być zainwestowany. Rozumowanie i przyjęte w ślad za tym stanowisko organu drugiej instancji jest to błędne. M. K., jeśli łączy go umowa dzierżawy z właścicielami/właścicielem gruntu jest dzierżawcą, a nie wydzierżawiającym, zatem rację ma strona skarżąca, że jego zgoda nie ma żadnego pływu na możliwość dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Na marginesie można dodać, że w motywach decyzji określa już jako dzierżawcę, czyli prawidłowo (cyt. w związku z tym dla realizacji inwestycji budowlanej na jej terenie konieczna jest jeszcze zgoda dzierżawcy - w analizowanie sprawie – M. K.). Reasumując, zdaniem sądu, organ nieprawidłowo uznał, że stanowisko M. K. ma znaczenie w sprawie. W świetle powyższego, skarżona decyzja nie mogła pozostać w obrocie prawnym, co musiało poskutkować jej uchyleniem, bowiem naruszenie prawa materialnego, a to przepisu art. 35 ust. 1 oraz art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego, w zw. z art. 698 § 1. Kodeksu cywilnego skutkuje uchyleniem zakwestionowanej decyzji, stosownie do treści art. 145 § 1a) ppsa (naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy). Ponownie rozpoznając sprawę kompetentny organ jeszcze raz oceni, czy istnieją przeszkody w uwzględnieniu wnioski inwestora, po myśli art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego. Dokona zatem, w sposób prawidłowy, analizy przedłożonego przez inwestora projektu budowlanego, pod kątem wymogów ustawowych, wynikających w pierwszym rzędzie z unormowań, zawartych w prawie budowlanym, a także (o ile to będzie niezbędne) innych unormowań prawnych, w zakresie obowiązków nałożonych przez ustawodawcę na ten organ, po czym wyda orzeczenie w sprawie. Sąd nie znalazł podstaw do wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji organu pierwszej instancji na obecnym etapie sprawy, bowiem to organ odwoławczy, mając kompetencję wynikającą z art. 15 kpa (czyli z uwzględnieniem zasady dwuinstancyjności) oceni zaistniały stan faktyczny w sprawie. Orzeczenie o kosztach znajduje swoje uzasadnienie w art. 200 ppsa, zasądzając nadto na rzecz strony skarżącej kwotę 480 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania, na które składa się wynagrodzenia pełnomocnika – radcy prawnego ustalone na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 265) w wysokości 480 zł.