III SA/Wr 540/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sędziowie Sędzia NSA Maciej Guziński, Sędzia WSA Józef Kremis (sprawozdawca), Marcin Miemiec, , Protokolant Halina Rosłan, po rozpoznaniu w Wydziale III na rozprawie w dniu 19 stycznia 2012 r. sprawy ze skargi M.W. na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej we W. z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie uznania za bezzasadne zarzutów zgłoszonych na opis i oszacowanie wartości nieruchomości oddala skargę. Zaskarżonym postanowieniem Dyrektor Izby Skarbowej we W. (dalej "Dyrektor") utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu w O. (dalej "Naczelnik") z dnia [...] r. (nr [...]) w sprawie uznania zgłoszonych zarzutów na opis i oszacowanie nieruchomości położonej w S. (ul. [...], działka nr [...], dla której Sąd Rejonowy w O., Wydział IV Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...]) za bezzasadne. Pierwszoinstancyjne postanowienie wydano po uchyleniu przez Dyrektora poprzedniego postawienia Naczelnika z dnia [...] r. (nr [...]). Organ drugiej instancji uznał bowiem, że wybór przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości służących do wyceny spornej nieruchomości nie odpowiadał obowiązującym w tym zakresie unormowaniom, gdyż porównywanych nieruchomości nie można było uznać za podobne do nieruchomości wycenianej pod względem przeznaczenia, a ponadto biegły nie oszacował prawa użytkowania wieczystego. Rozpoznając tę sprawę po raz trzeci, Naczelnik powołał rzeczoznawcę majątkowego, który dokonał opisu i oszacowania spornej nieruchomości. Biegły wykazał (w trzecim już operacie szacunkowym, przy czym dwa poprzednie były sporządzone przez innych biegłych), że oszacowana wartość rynkowa budynków, budowli i prawa użytkowania wieczystego wynosi [...] zł, z czego prawo użytkowania wieczystego gruntu do dnia [...] r. stanowi [...] zł, zaś pawilonu usługowego [...] zł. Protokół z opisu i oszacowania spornej nieruchomości sporządzono w dniu [...] r. w miejscu jej położenia. W zarzutach do opisu i oszacowania nieruchomości skarżący podniósł, że wartość oszacowanej nieruchomości jest zaniżona w stosunku do jej rzeczywistej wartości, gdyż biegły wycenił nieruchomość według metody porównawczej – porównywania parami, przyjmując do porównań nieruchomości niemające cech ocenianej nieruchomości. Rzeczoznawca błędnie ocenił cechy wpływające na wartość nieruchomości poprzez stosowanie w poszczególnych cechach parametrów liczbowych oraz ocen nieprzypisanych do tej cechy i innych niż przypisane wartości. Skarżący zauważył, że do nieruchomości B (s. 15 operatu) cesze "lokalizacja" przypisano ocenę "odpowiednia", gdy tymczasem w tabeli 3 nie ma wśród możliwych do przypisania takiej oceny. Również cesze "dostępność" przypisano nieruchomości ocenę "zła", podczas gdy we wspomnianej tabeli nie ma takiej oceny. Nie wyjaśniono ponadto, kiedy dla danej cechy ocena jest "dobra", "odpowiednia", a kiedy "zła". Skarżący zarzucił, że operat nie wskazuje źródeł (umów zawartych w formie aktu notarialnego), którymi posłużył się rzeczoznawca przy wycenie, i zażądał powołania nowego rzeczoznawcy. Organ egzekucyjny wystąpił do autora operatu szacunkowego spornej nieruchomości, aby ustosunkował się do zarzutów skarżącego oraz do wniosku o przedstawienie transakcji przyjętych za podstawę wyceny. Biegły wskazał, że oszacowana wartość nie odbiega od cen notowanych na lokalnym rynku za nieruchomości podobne, podkreślając, że skarżący – poza ogólnikowym zarzutem przyjęcia do porównania nieruchomości niepodobnych do wycenianej – nie wskazał, która z nich i pod jakim względem nie spełnia tego kryterium. Zdaniem rzeczoznawcy nieruchomości wykorzystane do porównań wybrano według cech położenia, stanu prawnego, przeznaczenia lub sposobu korzystania z nieruchomości. W związku z zarzutem posłużenia się w operacie ocenami nieprzypisanymi do poszczególnych cech, rzeczoznawca wyjaśnił, że jest to omyłka pisarska niemająca wpływu na proces wyceny. W sprawie ujawnienia źródeł (umów) wykorzystanych przy sporządzaniu operatu biegły podkreślił, że zgodnie z notą interpretacyjną Nr 1 "Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości, do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktu notarialnego, te zaś rzeczoznawca uzyskał na podstawie uprawnień określonych w art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednakże informacje uzyskane w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową (art. 175 ust. 3 tej ustawy). W zażaleniu na postanowienie organu pierwszej instancji skarżący powtórzył wcześniejsze zarzuty, a ponadto wskazał na naruszenie zasad postępowania administracyjnego, bezkrytyczne przyjęcie operatu szacunkowego z dnia [...] r. (mimo że biegły dokonał wyceny nieruchomości i prawa na podstawie metody porównania parami wykorzystując nieruchomości niepodobne do wycenianej nieruchomości i prawa, a przy tym błędnie ocenił cechy wpływające na wartość nieruchomości i prawa), bezkrytyczne danie wiary wyjaśnieniom biegłego, mimo że ten zbagatelizował rażące błędy popełnione w operacie, nierozpatrzenie wniosków dowodowych (powołanie nowego rzeczoznawcy, dowodu z dokumentu) i uznanie, że źródło wiedzy biegłego (umowy) stanowi tajemnicę zawodową. Rozpoznając zażalenie, organ drugiej instancji uznał za konieczne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego co do prawidłowości zawiadomienia o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości wszystkich uczestników postępowania, w związku z czym – na podstawie art. 136 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., zwanej dalej w skrócie "k.p.a.") – zlecił Naczelnikowi Urzędu Skarbowemu w O. uzupełnienie dowodów w tym zakresie. W postępowaniu odwoławczym Dyrektor nie znalazł podstaw do wzruszenia pierwszoinstancyjnego rozstrzygnięcia. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu skarżący wniósł o uchylenie w całości postanowienia Dyrektora z dnia [...] r. oraz poprzedzającego go postanowienia organu pierwszej instancji, zarzucając: - naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego na podstawie art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. w zw. z art. 18 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954 ze zm., zwanej dalej w skrócie "u.p.e.a.") – poprzez niezapewnienie skarżącemu czynnego udziału w postępowaniu zażaleniowym i nieumożliwienie mu zapoznania się przed wydaniem rozstrzygnięcia w sprawie z dowodami i materiałami zgromadzonymi w postępowaniu uzupełniającym przeprowadzonym przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w O. w trybie art. 136 k.p.a, w związku z art. 18 u.p.e.a. i wypowiedzenia się w ich przedmiocie, do czego Dyrektor Izby Skarbowej we W. był obowiązany postanowieniami art. 10 § 1 k.p.a. w zw. z art. 140 i art. 144 k.p.a.; - naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, w szczególności: 1) art. 136 k. p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. – poprzez błędne zastosowanie trybu zawartego w tym przepisie do uzupełnienia błędów i braków postępowania organu egzekucyjnego pierwszej instancji, które nie mogły podlegać korekcie w tym trybie, 2) art. 7, 75 § 1, 77 § 1, 78 § 1, 80 i 123 § 1 i 2 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a – poprzez: a) bezkrytyczne danie wiary operatowi szacunkowemu z dnia [...] r., sporządzonemu przez rzeczoznawcę majątkowego D. Ł., który dokonał: - wyceny nieruchomości i prawa według metody porównywania parami, przyjmując do porównania nieruchomości, które nie są nieruchomościami podobnymi do wycenianych nieruchomości i prawa, - błędnej oceny cech wpływających na wartość nieruchomości i prawa, w tym m.in. poprzez stosowanie w poszczególnych cechach parametrów liczbowych oraz ocen nie przypisanych do tej cechy i innych, niż przypisane wartości, - wyceny prawa użytkowania wieczystego w wysokości prawa własności pomniejszonego współczynnik relacji, podczas gdy ustalenia dokonane przez rzeczoznawcę wskazują, że ceny transakcyjne działek będących w użytkowaniu wieczystym były na poziomie działek będących przedmiotem własności, co – w ocenie strony – czyni operat nieprzydatnym do oceny wartości wycenianych nieruchomości i prawa, b) nierozpatrzenie w drodze odrębnych postanowień, wydanych w toku postępowania, wniosków dowodowych skarżącego w zakresie: - powołania nowego rzeczoznawcy majątkowego w celu sporządzenia przez niego nowej opinii, - przeprowadzenia dowodów z dokumentów stanowiących podstawę uznania w operacie za nieruchomości podobne do wycenianej nieruchomości – na okoliczności mające znaczenie dla sprawy, na tezy przeciwne, niż w ocenie organów egzekucyjnych, udowodnione innymi dowodami, c) bezzasadną odmowę przeprowadzenia dowodów z: - opinii rzeczoznawcy, - dokumentów stanowiących podstawę uznania w operacie za nieruchomości podobne do wycenianej nieruchomości wycenianej w operacie – na okoliczności mające znaczenie dla sprawy, na tezy przeciwne niż, w ocenie organów egzekucyjnych, udowodnione innymi dowodami, d) przyjęcie, że zarówno źródło wiedzy, jak i dokumenty, na podstawie których rzeczoznawca przyjął i uznał pewne nieruchomości za podobne do wycenianej, stanowią tajemnicę dla organu i postępowania, dla którego potrzeb sporządzony został operat szacunkowy i w związku z tym niedokonanie prawidłowej oceny pod tym kątem. Powołując się na art. 61 § 2 pkt 1 oraz § 3 i 4 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), skarżący wniósł o wstrzymanie wykonania zaskarżonego postanowienia w całości. W uzasadnieniu skargi powtórzono w znacznym zakresie argumenty zawarte w zażaleniu. Według skarżącego, zlecenie przez Dyrektora przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego przez organ pierwszej instancji wykracza poza normę art. 136 k.p.a. i stanowi próbę niedopuszczalnego naprawienia błędów i uzupełnienia braków postępowania organu egzekucyjnego pierwszej instancji w doręczaniu korespondencji uczestnikom postępowania i godzi w zasadę dwuinstancyjności postępowania. Zdaniem skarżącego art. 136 k.p.a. nie stanowi podstawy do walidacji błędów organu pierwszej instancji w doręczaniu korespondencji uczestnikom postępowania. Podnoszone okoliczności – choć nie dotyczą skarżącego – mają jednak znaczenie, gdyż pominięte podmioty mogą później zgłaszać żądania dotyczące tego postępowania. Wywiódł przy tym, że nawet przyjmując prawidłowość zastosowania procedury przewidzianej przepisem art. 136 k.p.a., Dyrektor – naruszając dyspozycję art. 10 § 1 k.p.a. w zw. z art. 140 i 144 k.p.a. oraz z art. 18 u.p.e.a. – uniemożliwił skarżącemu zapoznanie się z dowodami i materiałami zgromadzonymi w postępowaniu uzupełniającym przeprowadzonym przez Naczelnika. Skarżący powtórzył również zarzuty dotyczące merytorycznej zawartości operatu szacunkowego, podnosząc, że na podstawie danych w nim zawartych nie sposób dokonać weryfikacji prawidłowości doboru nieruchomości podobnych, które były odniesieniem do porównania przy ustalaniu wartości rynkowych szacowanych nieruchomości i prawa. W ocenie skarżącego, do zbadania poprawności doboru nieruchomości podobnych niezbędna jest analiza aktów notarialnych dotyczących transakcji powołanych w operacie, gdy tymczasem zarówno wniosek o powołanie nowego rzeczoznawcy, jak i o przeprowadzenie dowodu z dokumentów nie zostały w ogóle przez organ pierwszej instancji rozpatrzone. Skarżący podniósł ponadto, że nazywanie w operacie "merytorycznych błędów" – polegających na stosowaniu w poszczególnych cechach parametrów liczbowych oraz ocen nieprzypisanych do tej cechy i innych niż przypisane wartości – "oczywistymi omyłkami" stanowi próbę zawoalowania popełnionych błędów przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Skarżący zarzucił również, że organy orzekające w sprawie nie zauważyły niczego błędnego w tym, że rzeczoznawca – stwierdzając, że ceny transakcyjne działek będących w użytkowaniu wieczystym były na poziomie działek będących przedmiotem własności – w sporządzonej wycenie obniżył wartość prawa użytkowania wieczystego w stosunku do prawa własności. Skarżący podtrzymał zarzut nierozpatrzenia wniosku o powołanie innego rzeczoznawcy majątkowego w celu sporządzenia przez niego nowej opinii w przedmiocie wartości nieruchomości objętej prowadzonym postępowaniem. Zdaniem skarżącego takie postępowanie pozostaje w rażącej sprzeczności z art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1 i art. 78 § 1 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. Według skarżącego, wniosek o wstrzymanie wykonania zaskarżonego postanowienia jest zasadny, bowiem wykonanie zaskarżonego postanowienia oznacza przystąpienie przez organ egzekucyjny do dalszych czynności mających na celu sprzedaż egzekucyjną nieruchomości, co w przypadku zasadności skargi, stanowiłoby niebezpieczeństwo spowodowania trudnych do odwrócenia skutków. W odpowiedzi na skargę Dyrektor wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując w całości stanowisko zajęte w zaskarżonym postanowieniu. Odnosząc się do zarzutu przekroczenia normy zawartej w art. 136 k.p.a., Dyrektor zauważył, że organ odwoławczy – dostrzegając konieczność przeprowadzenia postępowania uzupełniającego w kwestii formalnej, tj. prawidłowego, zgodnego z regulacją art. 110o § 1 i § 3 u.p.e.a. zawiadomienia wszystkich uczestników postępowania o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości – był uprawniony do zlecenia organowi pierwszej instancji przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w celu uzupełnienia materiałów i dowodów w sprawie w tym zakresie, przy uwzględnieniu art. 136 k.p.a. Konieczność uzupełnienia dowodów w trybie art. 136 k.p.a. w rozpatrywanej sprawie nie polegała na przeprowadzeniu w całości lub w znacznej części postępowania dowodowego, co w istocie sprzeciwiałoby się wyrażonej w art. 15 k.p.a. zasadzie i dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Przeprowadzone przez organ pierwszej instancji postępowanie uzupełniające w zakresie prawidłowości doręczenia zawiadomienia o opisie i oszacowaniu wartości nieruchomości niektórym uczestnikom postępowania nie może być w żadnym razie uznane za ustalenie kluczowych do rozstrzygnięcia sprawy okoliczności faktycznych warunkujących przedmiot i zakres dalszego postępowania wyjaśniającego w sprawie. W ocenie Dyrektora rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji nie było pozbawione pełnych ustaleń faktycznych, mających zasadniczy wpływ na treść wydanego rozstrzygnięcia. W takim przypadku orzeczenie przez Dyrektora Izby Skarbowej o uchyleniu zaskarżonego postanowienia w całości i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji (czego domagał się skarżący w zażaleniu) byłoby rażącym przekroczeniem normy zawartej w przepisie art. 138 § 2 k.p.a. Wydanie rozstrzygnięcia kasacyjnego, stanowiącego wyjątek od zasady merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy w postępowaniu odwoławczym, nie może być bowiem podjęte w innych sytuacjach niż określone w art. 138 § 2 k.p.a. Orzeczenie na podstawie tego przepisu jest możliwe, gdy rozpatrzenie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub w znacznej części, a więc wówczas, gdy organ pierwszej instancji w ogóle nie przeprowadził postępowania wyjaśniającego, albo je przeprowadził, ale naruszono w nim rażąco przepisy prawa procesowego (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 stycznia 2009 r., I OSK 678/08). Nie można zatem twierdzić, że konieczność przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w zakresie prawidłowości zawiadomienia niektórych (z wyłączeniem skarżącego) uczestników postępowania o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości była jednoznaczna z "koniecznością przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części". W ocenie organu drugiej instancji, postanowienie Naczelnika nie naruszało przepisów postępowania w sposób, który miałby zasadniczy wpływ na wynik sprawy, czy też było pozbawione pełnych ustaleń faktycznych, mających zasadniczy wpływ na treść wydanego rozstrzygnięcia. Za przyjęciem takiego stanowiska przemawia również fakt, że zaniedbania organu egzekucyjnego w zakresie obowiązków informacyjnych, tj. zawiadomienia uczestników i publicznego obwieszczenia o terminie opisu i oszacowania, nie wstrzymują tej czynności (zob. M. Brulińska w: J. Kolaczyński (red.), Wybrane zagadnienia egzekucji sądowej, Warszawa 2008, s. 307). Jeżeli w toku opisu i oszacowania prawa niezawiadomionych uczestników zostaną uwzględnione, uchybienia organu egzekucyjnego nie będą miały wpływu na ważność opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Jeśli natomiast zaniedbanie obowiązków informacyjnych przez organ spowodowałoby pominięcie praw uczestników w opisie i oszacowaniu, a uczestnicy powzięli informacje o czynności, mogą oni, na warunkach określonych w art. 110u u.p.e.a., złożyć zarzuty do opisu i oszacowania. Należy ponadto zauważyć, że pominięci podczas opisu i oszacowania uczestnicy mogą zgłosić swoje prawa do nieruchomości także w terminie do licytacji lub na trzy dni przed jej terminem (art. 110w § 3 pkt 7 i 8 u.p.e.a.). Żaden przepis u.o.e.a. nie nakłada na organ egzekucyjny obowiązku powiadomienia uczestników postępowania egzekucyjnego o zakończeniu tej czynności. W literaturze przyjmuje się, że organ egzekucyjny zobowiązany jest powiadomić znanych sobie uczestników postępowania o ukończeniu tego etapu egzekucji i o możliwości zgłaszania zarzutów w trybie określonym w art. 110u § 1 u.p.e.a., jeżeli nie byli oni obecni podczas sporządzania protokołu opisu i oszacowania. Poinformowanie uczestników o ukończeniu opisu i oszacowania zostało przez organ egzekucyjny dokonane pismem z dnia [...] r. (nr [...]), co niewątpliwie harmonizowało z zasadami, którymi powinien kierować się organ egzekucyjny w toku postępowania: praworządności (art. 7 k.p.a.), pogłębiania zaufania (art. 8 k.p.a.), informowania (art. 9 k.p.a.) oraz czynnego udziału stron w postępowaniu (art. 10 k.p.a.). Ponadto ze stanu faktycznego sprawy wynika, że w toku postępowania wyjaśniającego Naczelnik Urzędu Skarbowego w O. skierował do uczestników postępowania, którzy pierwotnie nie zostali prawidłowo zawiadomieni o terminie opisu i oszacowania lub zawiadomienie zostało skierowane do niewłaściwego adresata, pisma informujące o przeprowadzeniu czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości wraz z pouczeniem, że w przypadku gdyby uczestnik chciał skorzystać z przysługującego mu prawa wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania, powinien złożyć zarzuty wraz z wnioskiem o przywrócenie terminu do ich wniesienia w terminie 7 dni od dnia odebrania pisma informującego o opisie i oszacowaniu wartości nieruchomości. Akta sprawy dowodzą, że żaden z uczestników postępowania nie skorzystał z przysługującego mu prawa złożenia wniosku o przywrócenie terminu do złożenia zarzutów na opis i oszacowanie wartości nieruchomości. W tym stanie rzeczy również zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. (niezapewnienie skarżącemu czynnego udziału w postępowaniu zażaleniowym) – poprzez nie umożliwienie mu zapoznania się przed wydaniem rozstrzygnięcia w sprawie z dowodami i materiałami zgromadzonymi w postępowaniu uzupełniającym – należy uznać za chybione. Sam bowiem skarżący przyznaje, że kwestie prawidłowości doręczenia zawiadomienia o opisie i oszacowaniu nieruchomości niektórych uczestników nie były związane z pominięciem skarżącego, a ponadto nie dotyczyły nowych dowodów i okoliczności faktycznych mających istotny wpływ na treść wydanego rozstrzygnięcia, co do których przeprowadzenia zapewnienie skarżącemu możliwości wypowiedzenia się (art. 81 k.p.a.) było konieczne do uznania ich za udowodnione. Analizując zarzuty skargi co do nieprawidłowości w sporządzeniu operatu szacunkowego, Dyrektor nie stwierdził naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłyby mieć wpływ na wynik sprawy, zwłaszcza w zakresie dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego oceny wartości nieruchomości. Odnosząc się do zastrzeżeń skarżącego w kwestii prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w zakresie doboru przez rzeczoznawcę transakcji nieruchomości, które zdaniem skarżącego nie są podobne do nieruchomości wycenianej, organ zauważył, że przedmiotem wyceny w sprawie była nieruchomość położona w S. przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy w O. prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Wycenie podlegało prawo użytkowania wieczystego gruntu w granicach działki [...] (ustanowione do dnia [...] r.) oraz prawo własności budynków i budowli zlokalizowanych na tej działce, stanowiących odrębną nieruchomość, tj. pawilonu usługowego, szopy drewnianej oraz fundamentów i ścian piwnic domu jednorodzinnego. Z ustaleń poczynionych na podstawie operatu szacunkowego wynika, że ze względu na zły stan techniczny drewnianej szopy (która kwalifikuje się jedynie do rozbiórki), jak również z uwagi na wartość fundamentów i ścian piwnic (z powodu znacznego zużycia technicznego, koszty ekspertyzy i ewentualnej legalizacji szacowanej na poziomie obecnej wartości odtworzeniowej), elementy te zostały pominięte w wycenie. Według operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego D. Ł. w dniu [...] r., wartość rynkowa nieruchomości budynkowej (własności budynków, budowli i prawa wieczystego użytkowania gruntu) według stanu na dzień [...] r. wynosi [...] zł, z czego wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu do dnia [...] r. stanowi [...] zł, natomiast wartość rynkowa pawilonu usługowego o powierzchni użytkowej 131,99 m2 – [...] zł (s. 20 operatu szacunkowego). Zdaniem organu odwoławczego przy wycenie spornej nieruchomości uwzględniono – stosownie do regulacji zawartych w art. 110s § 2 u.p.e.a i § 36 rozporządzenia z dnia 22 listopada 2001 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2001 r. Nr 137, poz. 1541 ze zm.) – wszystkie składniki szacowanej nieruchomości. Powołując się na art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Dyrektor podkreślił, wybór metody szacowania oraz bazy porównawczej, należy do rzeczoznawcy majątkowego. Jego zadaniem, jako osoby dysponującej wiadomościami specjalnymi, jest analiza rynku obrotu nieruchomościami i dobór adekwatnej w okolicznościach danej sprawy metody szacowania uwzględniającej w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Zdaniem organu drugiej instancji pozycja rzeczoznawcy majątkowego w sferze przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno regulacje tej ustawy, jak i standardy zawodowe oraz kodeks etyki, nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania swojej wiedzy specjalistycznej i dołożenia należytej staranności. Dlatego ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego (wyceny nieruchomości), do sporządzenia którego wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Nie ulega jednak wątpliwości, że rzeczoznawca, dokonując wyceny określonej nieruchomości, powinien nie tylko bardzo starannie dobierać transakcje, służące jako materiał porównawczy, lecz również sporządzić operat szacunkowy w taki sposób, żeby dokument ten – będąc jednym z dowodów w sprawie – był zrozumiały i służył celom, dla których został sporządzony (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 maja 2010 r. I OSK 1041/09). Zdaniem Dyrektora, z dokładnej analizy materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy nie wynika, by operat szacunkowy został sporządzony z naruszeniem reguł wyceny nieruchomości metodą porównywania parami, gdyż rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównań nieruchomości o atrybutach odpowiadających nieruchomości wycenianej. W tym celu poddał badaniu rynek lokalny nieruchomości w S. oraz w miastach z terenu powiatu o. i przeanalizował transakcje sprzedaży nieruchomości działek gruntu przeznaczonych pod zabudowę oraz obiektów magazynowo-usługowych w okresie trzech lat poprzedzających wycenę. Z operatu szacunkowego wynika, że na terenie S. w okresie tym odnotowano około stu transakcji obejmujących działki pod zabudowę, przy czym tylko cztery były przedmiotem użytkowania wieczystego, reszta zaś stanowiła prawo własności (s. 11 operatu). Z owych czterech transakcji wszystkie dotyczyły małych działek (poniżej 600 m2), dwie zaś umowy były zawarte ponad dwa lata temu. Mając do dyspozycji tylko dwie transakcje dotyczące prawa użytkowania wieczystego, biegły stwierdził, że jest w to niewystarczająca liczba do przyjęcia ich jako podstawy wyceny. Wskazał, że ceny transakcyjne działek z terenu S. oraz rynków porównywalnych, będących w użytkowaniu wieczystym, były na poziomie działek będących przedmiotem własności. Dlatego też, stosownie do dyspozycji § 29 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poddał analizie transakcje działkami niezabudowanymi będącymi przedmiotem prawa własności. Według § 29 tego rozporządzenia, jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, nie ma transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości. W konsekwencji, w ocenie organu, wartość gruntu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, została prawidłowo określona przez rzeczoznawcę na podstawie wartości gruntu jako własności oraz współczynnika relacji, a ponadto ceny jednostkowe transakcji z 2009 r. zostały skorygowane o upływ czasu. Nie zasługuje zatem na uwzględnienie zarzut skargi, że wartość gruntu w użytkowaniu wieczystym w stosunku do gruntu będącego przedmiotem własności, została w sposób nieuzasadniony obniżona. Rzeczoznawca majątkowy ustalił przeznaczenie dla wycenianej nieruchomości na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego S., zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] r. Według przywołanych przez rzeczoznawcę regulacji przyjętych w planie zagospodarowania, obszar, na którym leży wyceniana działka, oznaczony jest symbolem [...] – Tereny istniejącej zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności z usługami towarzyszącymi, przy czym na terenach oznaczonych symbolem MN dopuszcza się realizację usług nieuciążliwych (s. 10 operatu). Wskazał również, że plan ten nie wprowadza ostrego podziału na zabudowę mieszkaniową i zabudowę usługową, wskutek czego nie ma różnicy w cenach działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem usług oraz działek przeznaczonych pod zabudowę usługową z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej. Ostatecznie, dla potrzeb wyceny, rynek ograniczono w następujący sposób: niezabudowane działki gruntu przeznaczone pod zabudowę (mieszkaniową lub usługową), o powierzchni całkowitej 1 200 – 2 500 m2 z terenu S., z okresu styczeń 2009 do dnia wyceny. Podobną procedurę rzeczoznawca zastosował w odniesieniu do nieruchomości budynkowej – pawilonu usługowego. Wyjaśnił przy tym, że wstępna analiza nieruchomości komercyjnych (handlowych, usługowych, produkcyjnych i magazynowych) z okresu ostatnich 3 lat, położonych na terenie S., wykazała zaledwie kilkanaście transakcji o dużej rozpiętości cen jednostkowych (s. 12 operatu). Mając na uwadze położenie nieruchomości wycenianej oraz przede wszystkim stan budynku i standard wykończenia wnętrz, rynek dla potrzeb wyceny ograniczono do powierzchni magazynowo-usługowych. Na tak zdefiniowanym rynku pozostały zaledwie cztery transakcje o zróżnicowanej powierzchni, dlatego obszar rynku rozszerzono na cały powiat oleśnicki. Biegły wskazał dodatkowo, że analizując transakcje nieruchomościami komercyjnymi nie zauważono różnic cenowych pomiędzy nieruchomościami budynkowymi (prawo własności budynków i budowli oraz użytkowanie wieczyste gruntu) oraz nieruchomościami zabudowanymi (grunt oraz budynki i budowle jako przedmiot własności). W segmencie nieruchomości magazynowo-usługowych, w odróżnieniu od innych segmentów lokalnego rynku nieruchomości (np. grunty), nie zauważono znacznych zmian cen. W ocenie Dyrektora, rzeczoznawca w sposób logiczny i wiarygodny wskazał na kryteria doboru wyselekcjonowanych, porównywanych nieruchomości: położenie w granicach jednego rynku lokalnego (miasta S.) – w odniesieniu do gruntu, oraz miast z terenu powiatu o. – w odniesieniu do nieruchomości budynkowej, stanu prawnego, przeznaczenia (działki gruntu przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem realizacji usług nieuciążliwych oraz obiekty magazynowo-usługowe), dobrał odpowiednią liczbę transakcji do analizy oraz określił czynniki korygujące wartość nieruchomości, tj. pięć cech rynkowych (ustalonych na podstawie rynku lokalnego oraz badania preferencji potencjalnych nabywców), mających istotny wpływ na ceny transakcyjne (s. 15 operatu). Na tej podstawie dokonał wyboru do porównań trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej, których ceny były wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki oraz wyliczył poprawki kwotowe stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami wybranymi. W odniesieniu do nieruchomości gruntowej biegły wyjaśnił również, że ceny jednostkowe transakcji z 2009 r. skorygowano o upływ czasu. Z tych też względów nie ma zdaniem Dyrektora powodów do kwestionowania rzetelności i prawidłowości operatu a także podstaw do jego podważania. Odnosząc się do zarzutu skarżącego w zakresie dokonania przez rzeczoznawcę majątkowego błędnej oceny cech wpływających na wartość nieruchomości, w tym m.in. przez stosowanie w poszczególnych cech parametrów liczbowych oraz ocen nieprzypisanych do tej cechy i innych niż przypisane wartości, Dyrektor stwierdził, że faktycznie w operacie majątkowym wystąpiły omyłki pisarskie, tj. dla cechy "dostępność" – zamiast oceny "zła" wpisano "niekorzystna", natomiast dla cechy "lokalizacja" – zamiast oceny "odpowiednia" wpisano "przeciętna". Nie można jednak zdaniem organu podzielić stanowiska skarżącego co do skutków stwierdzonych omyłek, w żadnym bowiem wypadku nie mogą być one uznane za rażące błędy. Wbrew twierdzeniom skarżącego omyłek tych (niekwestionowanych zresztą przez rzeczoznawcę majątkowego) nie można utożsamiać z dokonaniem błędnej oceny poszczególnych cech nieruchomości. Każda z nazwanych ocen ma swój opis i to właśnie jego interpretacja przesądziła o wyliczeniu właściwych poprawek kwotowych, stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Należy uznać, że omyłki te nie miały jakiegokolwiek wpływu na proces wyceny i poprawność wyliczeń. Na marginesie można również wskazać, że nawet biorąc pod uwagę normy języka polskiego, odnośniki "niekorzystna" lub "zła" mają ten sam zakres znaczeniowy, podobnie zresztą jak słowa "przeciętna" i "odpowiednia". Za racjonalne należy również uznać wyjaśnienia rzeczoznawcy co do sposobu opisu oceny "dobra", przyjętej dla cechy "działka". W ocenie Dyrektora zastosowana procedura nie budzi zastrzeżeń z punktu widzenia zgodności z prawem. Operat szacunkowy został sporządzony rzetelnie, w sposób czytelny i jednoznaczny. Operat szacunkowy spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego oraz opiera się na prawidłowych i wszechstronnych oraz pełnych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz prawidłowym ustaleniem współczynników korygujących i okoliczności, które zadecydowały o rozszerzeniu rynku właściwego ze względu na miejsce położenia wycenianej nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu podania w operacie szacunkowym zbyt niskiej wartości nieruchomości, Dyrektor zauważył, że samo subiektywne przekonanie strony o zaniżeniu ceny przyjętej operacie szacunkowym, nie świadczy o wadliwości operatu (tak też Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 6 grudnia 2006 r., I SA/Wa 1313/06) ani o braku rzetelności przy jego wykonywaniu lub celowym zaniżaniu wartości nieruchomości. Wycena nieruchomości została wykonana na podstawie transakcji z lokalnego rynku, a oszacowana wartość nie odbiega od cen notowanych na lokalnym rynku za nieruchomości podobne. Odnosząc się do zarzutów naruszenia zasad postępowania, co związane jest zdaniem skarżącego z "bezkrytycznym daniem wiary operatowi szacunkowemu sporządzonemu przez D. Ł.", oraz nierozpatrzeniem wniosku dowodowego o powołanie nowego rzeczoznawcy majątkowego w celu sporządzenia przez niego nowej opinii w przedmiocie wartości nieruchomości, Dyrektor podtrzymał stanowisko zajęte w zaskarżonym postanowieniu. Wywiódł przy tym, że żaden przepis prawa nie nakłada wprost obowiązku powołania nowego rzeczoznawcy przez organ egzekucyjny w sytuacji, gdy domaga się tego zobowiązany. Ustosunkowując się do zarzutu naruszenia przez organ egzekucyjny art. 10 k.p.a., organ wskazał, że odpowiedź rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] r. została wysłana do skarżącego w dniu [...] r., w związku z czym mógł on przed wydaniem postanowienia, wypowiedzieć się co do treści tej opinii (art. 81 k.p.a.). Odnosząc się natomiast do wywiedzionych przez skarżącego zarzutów w zakresie prawidłowości prowadzenia przez organ egzekucyjny postępowania dowodowego, organ podkreślił, że z treści art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. wynika, że organ administracji publicznej obowiązany jest podejmować wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz do jej załatwienia mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, w szczególności co do zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego oraz oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Tylko ustalone w takich warunkach fakty mogą stanowić materiał dowodowy będący podstawą faktyczną, niezbędną do wydania i uzasadnienia decyzji administracyjnej. Na podstawie tych reguł postępowania dowodowego organ administracji publicznej dokonuje również oceny opinii o wartości rynkowej nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Organ administracji publicznej nie jest związany opinią biegłego. Operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), podlega zatem, zgodnie z obowiązującą w postępowaniu administracyjnym zasadą swobodnej oceny dowodów (art. 81 k.p.a.), ocenie organu co do jego wiarygodności i mocy dowodowej na podstawie całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, tj. w kontekście innych zebranych w sprawie dowodów, w tym wypowiedzi i wyjaśnień złożonych w postępowaniu przez strony. Jeżeli organ egzekucyjny ocenił, że przeprowadzony przez organ dowód w postaci operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, jest wiarygodny, to zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów miał prawo uznać fakt za udowodniony. Powoływanie nowego dowodu w sytuacji, gdy dana okoliczność na podstawie już zebranych dowodów uznana została za udowodnioną, może być sprzeczne z przewidzianą w art. 12 k.p.a. zasadą szybkości postępowania. Zdaniem Dyrektora, nie zasługują na uwzględnienie także podnoszone przez skarżącego argumenty mające na celu zobowiązanie rzeczoznawcy majątkowego do ujawnienia źródeł wiedzy o transakcjach, tj. aktów notarialnych, na podstawie których pozyskał on informacje o transakcjach. Zauważyć bowiem należy, że żaden przepis obowiązującego w tej materii prawa nie obliguje rzeczoznawcy do ich załączenia, a wręcz przeciwnie – przez wzgląd na wymóg zachowania tajemnicy zawodowej, o której mowa w art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w § 13 Kodeksu Etyki Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych, jak i zasady poufności i ochrony danych osobowych zawartych w pkt 5.2 Standardu III.7 (Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego), dołączenie aktów notarialnych do operatu należy uznać za niedopuszczalne. Dowodem podlegającym ocenie przez organ orzekający w niniejszym postępowaniu jest wyłącznie operat szacunkowy, stanowiący dowód z opinii biegłego. Tym samym w postępowaniu tym nie podlegają badaniu akty notarialne – stanowiące w opinii skarżącego – dowód z dokumentów. Akty notarialne są bowiem jedynie jednym ze źródeł pozyska informacji o transakcjach, na podstawie których rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyselekcjonowania nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W tym kontekście sugestie skarżącego do zobligowania rzeczoznawcy majątkowego do ujawnienia dokumentów stanowiących źródło wiedzy o transakcjach na rynku nieruchomości nie znajduje uzasadnienia prawnego. Dyrektor zauważył, że art. 110s § 1 u.p.e.a. nie przewiduje innych środków dowodowych zmierzających do ustalenia wartości nieruchomości mającej podlegać egzekucji, jak tylko opinia biegłego w postaci sporządzonego operatu szacunkowego. Wobec tego wszelkie argumenty skarżącego zmierzające do rozszerzenia tychże środków dowodowych, a także powołania nowego rzeczoznawcy majątkowego w celu sporządzenia kolejnego, czwartego operatu szacunkowego nieruchomości, należy uznać za nieuzasadnione oraz mające na celu wyłącznie przewlekanie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Oceniając postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym według kryterium zgodności z prawem (art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych, Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm., w zw. z art. 3 § 2 pkt 2 i art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi, Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., zwanej dalej w skrócie "p.p.s.a."), sąd administracyjny bada, czy przy wydaniu postanowienia z zakresu administracji publicznej organy zachowały reguły proceduralne i czy niewadliwie zastosowały normy prawa materialnego odnoszące się do ustalonego w sprawie stanu faktycznego. Sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie jest jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Ponieważ sformułowane w skardze zarzuty odnoszą się do naruszenia reguł proceduralnych obowiązujących w postępowaniu egzekucyjnym, przeto regulacją otwierającą drogę do badania legalności zaskarżonego postanowienia stanowi art. 18 u.p.e.a., według którego, jeżeli przepisy u.p.e.a. nie stanowią inaczej, w postępowaniu egzekucyjnym mają odpowiednie zastosowanie przepisy k.p.a. Redakcja przywołanego unormowania wskazuje, że przepisy k.p.a. powinno się stosować z uwzględnieniem specyfiki postępowania egzekucyjnego w administracji, polegającej przede wszystkim na jego przymusowym charakterze, a także szybkości i skuteczności wykonania określonych prawem obowiązków. Celem postępowania egzekucyjnego jest bowiem wykonanie obowiązków wynikających z aktów administracyjnych lub innych aktów poddanych egzekucji. Odpowiednie stosowanie przepisów k.p.a. oznacza konieczność posłużenia się jego unormowaniami, ale z modyfikacjami pozwalającymi uniknąć sprzeczności między u.p.e.a. a k.p.a., jak też powinność uwzględnienia czynności procesowych nieprzewidzianych w k.p.a. Akcesoryjne stosowanie przepisów k.p.a. jest więc możliwe jedynie wówczas, gdy nie spowoduje to sprzeczności z ratio legis ustawy egzekucyjnej [P. Pietrasz w: D. J. Kijowski (red.), E. Cisowska-Sakrajda, M. Faryna, W. Grześkiewicz, C. Kulesza, W. Łuczaj, P. Pietrasz, J. Radwanowicz-Wanczewska, P. Starzyński, R. Suwaj, Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Komentarz, LEX 2010; komentarz do art. 18 – pkt 2.2.]. Pierwszy z zarzutów dotyczy naruszenia art. 10 § 1 w zw. z art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. wskutek – jak twierdzi skarżący – uniemożliwienia mu przed wydaniem postanowienia przez organ odwoławczy zapoznania się z dowodami i materiałami zgromadzonymi w postępowaniu uzupełniającym przeprowadzonym przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w O. w trybie art. 136 k.p.a. i wypowiedzenia się w ich przedmiocie. Mając na względzie dyspozycję art. 18 u.p.e.a. należy zauważyć, że w postępowaniu egzekucyjnym zasada czynnego udziału strony (art. 10 § 1 k.p.a.) ma znacznie ograniczone zastosowanie, a w orzecznictwie wskazuje się wręcz (wyrok WSA w Warszawie z dnia 12 kwietnia 2005 r., III SA 3483/03), że zasada ta w ogóle nie obowiązuje w procedurze egzekucyjnej (zob. P. Pietrasz, op. cit., pkt 3.3). Trafnie przy tym argumentowano, że zastosowanie art. 10 k.p.a. do każdej czynności uniemożliwiłoby w praktyce wyegzekwowanie od zobowiązanych jakiegokolwiek świadczenia, gdyż organ egzekucyjny nie mógłby wykonać żadnej czynności, jeżeli nie miałby dowodu na skuteczne doręczenie zobowiązanemu i wierzycielowi informacji o zamierzonej do wykonania czynności. Dlatego też tylko w ściśle określonych w u.p.e.a. przypadkach organ egzekucyjny został zobowiązany do zawiadomienia uczestników postępowania o podjęciu wskazanej czynności. Przykładem może być art. 110o u.p.e.a. według którego, jeżeli organ egzekucyjny zamierza przeprowadzić oględziny celem opisu i oszacowania wartości nieruchomości, musi zawiadomić o tym uczestników postępowania egzekucyjnego (zob. P. Pietrasz, j.w.). Tymczasem w zbiorze szczególnych unormowań ustawy egzekucyjnej nie ma przepisu nakładającego na organ egzekucyjny obowiązek zawiadomienia uczestników postępowania o efektach uzupełniających ustaleń poczynionych przez organ pierwszej instancji w trybie art. 136 k.p.a. (jak w rozpoznawanej sprawie). Niezależnie od sformułowanego wniosku, należy zauważyć, że ustalenia Naczelnika w zleconym mu przez Dyrektora zakresie (art. 136 k.p.a.) zostały ujęte w uzasadnieniu postanowienia, co umożliwiało skarżącemu odniesienie się do nich choćby w skardze. Poprzestał on jednak na ogólnikowym jedynie zarzucie naruszenia zasady czynnego udziału strony w każdej fazie postępowania, nie podejmując nawet próby wykazania czy i w jakim zakresie okoliczność ta oddziałała istotnie na pozycję procesową skarżącego i wydane w sprawie postanowienie. W ocenie Sądu okoliczność ta nie miała wpływu na treść postanowienia, którego podstawę faktyczną stanowił operat szacunkowy nieruchomości, nie zaś wyjaśnienia uzupełniające poczynione w trybie art. 136 k.p.a. W takim stanie rzeczy chybiony jest nie tylko zarzut naruszenia art. 10 § 1 k.p.a., ale i art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a., jako że skarżący uczestniczył w postępowaniu egzekucyjnym w charakterze strony i brał udział w czynnościach związanych z opisem i oszacowaniem nieruchomości, mając możliwość odniesienia się do poczynionych tam ustaleń, z czego skorzystał, chociażby przez fakt kwestowania operatu szacunkowego w postępowaniu zażaleniowym. W ocenie Sądu, nie zasługuje na uwzględnienie zarzut naruszenia przez organ zażaleniowy art. 136 k.p.a. Nie można bowiem podzielić zapatrywania skarżącego, że wyjaśnienie wątpliwości w kwestii prawidłowości zawiadomienia wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego z nieruchomości (co nie dotyczyło skarżącego, lecz jego wierzycieli) wymagało zastosowania przez organ drugiej instancji dyspozycji art. 138 § 2 k.p.a., a więc uchylenia w całości postanowienia Naczelnika i przekazania sprawy temu organowi do ponownego rozpatrzenia. Zasygnalizowana przez organ zażaleniowy kwestia – wobec przeprowadzenia najistotniejszych w sprawie dowodów w zakresie opisu i oszacowania nieruchomości – miała cechy "dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów" (art. 136 k.p.a.), a więc mogła być zlecona organowi pierwszej instancji bez potrzeby niweczenia całego postępowania wyjaśniającego, w którym zebrano najistotniejszy materiał dowodowy niezbędny do merytorycznego załatwienia sprawy. W rozpoznawanej sprawie nie zaistniały przesłanki, które stanowiłyby podstawę decyzji kasacyjnej według art. 138 § 2 k.p.a. zarówno w wersji obowiązującej do dnia 10 kwietnia 2011 r., jak i w postaci znowelizowanej, obowiązującej od dnia 11 kwietnia 2011 r. [art. 1 pkt 21 lit. a) ustawy z dnia 3 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania administracyjnego oraz ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi; Dz. U. 2011 r. Nr 6, poz. 18 ze zm.]. Sąd nie znalazł dostatecznych podstaw, by postawić organowi egzekucyjnemu skuteczny zarzut naruszenia art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1 i art. 78 § 1 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. (co czyni skarżący), w stopniu, który miałby istotny wpływ na wynik sprawy [art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a.] Bezpodstawny jest przede wszystkim zarzut "bezkrytycznego dania wiary operatowi szacunkowemu z dnia [...] r." Należy bowiem zauważyć, że operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego – mimo że jest najistotniejszym dowodem w sprawie wyceny zajętej nieruchomości (art. 110s § 1 u.p.e.a.) – podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. Dokonując oceny tego dowodu, organ nie wykroczył poza granice zakreślone w art. 80 k.p.a. Wymaga podkreślenia, że w trakcie długotrwałego (od 2006 r.) postępowania w sprawie wyceny zajętej nieruchomości organ egzekucyjny nie przyjął bezkrytycznie żadnego ze sporządzonych operatów, albowiem skutecznie kwestionował ustalenia zawarte w dwóch wcześniejszych opiniach rzeczoznawcy majątkowego. Mając wątpliwości co do niektórych twierdzeń zawartych w trzecim, wykorzystanym w tej sprawie operacie szacunkowym, organ zwrócił się do rzeczoznawcy o wyjaśnienia. Autor operatu wykazał, że wartość oszacowanej nieruchomości nie odbiega od cen notowanych na lokalnym rynku za nieruchomości podobne, podkreślając przy tym, że skarżący – poza ogólnikowym zarzutem przyjęcia do porównania nieruchomości niepodobnych do wycenianej – nie wskazał, która z nich i pod jakim względem nie spełnia tego kryterium. Zdaniem rzeczoznawcy nieruchomości wykorzystane do porównań wybrano według cech położenia, stanu prawnego, przeznaczenia oraz sposobu korzystania z nieruchomości. Odnosząc się do kwestii posłużenia się w operacie ocenami nieprzewidzianymi wprost do poszczególnych cech, rzeczoznawca wyjaśnił, że przypisanie cesze "lokalizacja" oceny "przeciętna" zamiast "odpowiednia", a cesze "dostępność" oceny "niekorzystna" zamiast "zła" nie miało wpływu na proces wyceny. W kwestii ujawnienia źródeł (umów) wykorzystanych przy sporządzaniu operatu biegły podkreślił, że zgodnie z notą interpretacyjną Nr 1 "Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości", do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktu notarialnego, te zaś rzeczoznawca uzyskał na podstawie uprawnień określonych w art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednakże informacje uzyskane w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową (art. 175 ust. 3 tej ustawy). Dysponując przygotowanym operatem oraz dodatkowymi wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego, organ egzekucyjny miał dostateczne podstawy, by przyjąć, że biegły w sposób logiczny i wiarygodny wskazał na kryteria doboru wyselekcjonowanych, porównywanych nieruchomości: położenie w granicach jednego rynku lokalnego (miasta S.) – w odniesieniu do gruntu, oraz miast z terenu powiatu o. – w odniesieniu do nieruchomości budynkowej, stanu prawnego, przeznaczenia (działki gruntu przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem realizacji usług nieuciążliwych oraz obiekty magazynowo-usługowe), dobrał odpowiednią liczbę transakcji do analizy oraz określił czynniki korygujące wartość nieruchomości, tj. pięć cech rynkowych (ustalonych na podstawie rynku lokalnego oraz badania preferencji potencjalnych nabywców), mających istotny wpływ na ceny transakcyjne (s. 15 operatu). Na tej podstawie dokonał wyboru do porównań trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej, których ceny były wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki oraz wyliczył poprawki kwotowe stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami wybranymi. W odniesieniu do nieruchomości gruntowej biegły wyjaśnił również, że ceny jednostkowe transakcji z 2009 r. skorygowano o upływ czasu. Nie można też skutecznie zarzucić organom celnym przyjęcia wadliwej (zaniżonej) wyceny prawa użytkowania wieczystego, skoro wartość gruntu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego została określona przez rzeczoznawcę na podstawie wartości gruntu jako własności (ze względu na brak transakcji, które obejmowałyby nieruchomości będące w użytkowaniu wieczystym a podobne do wycenianej) a następnie skorygowana o współczynnik relacji między prawem własności a prawem użytkowania wieczystego. Dokonanej przez organy egzekucyjne oceny operatu szacunkowego nieruchomości nie można zdaniem Sądu za wadliwą, czy też wykraczającą poza granice zakreślone w art. 80 k.p.a. Wobec statusu nadanego operatowi szacunkowemu w art. 110e u.p.e.a. i jego oceny przez organ egzekucyjny, Sąd nie dopatrzył się – zarzucanego w skardze – uchybienia zasadom dającym się wyprowadzić z art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1 i art. 78 § 1 k.p.a. Organy zebrały wystarczające dowody służące wyjaśnieniu i ustaleniu najistotniejszej okoliczności w sprawie, tj. wartości zajętej nieruchomości, dopuszczając – ujęty w art. 75 § 1 k.p.a. – dowód z opinii biegłego, czym wypełniły dyspozycje art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. Nieuzasadniony jest również zarzut o nieprzeprowadzeniu przez organy egzekucyjne jeszcze jednego operatu szacunkowego zajętej nieruchomości, gdyż wobec gołosłownych twierdzeń skarżącego o niewłaściwym doborze nieruchomości stanowiących podstawę wyceny i niewykazania czy i jakie nieruchomości podobne miały wartość wyższą niż wyceniana, organy miały dostateczne podstawy, by nie uwzględnić żądania skarżącego które dotyczyło okoliczności już stwierdzonej innym operatem szacunkowym, niepodważonym (oprócz ogólnikowych zarzutów) skutecznie przez skarżącego (art. 78 k.p.a.). Nieuchybiającym prawu i zasadom poprawnego rozumowania jest wywód organu wskazujący, że dowodem podlegającym ocenie w rozpoznawanej sprawie jest wyłącznie operat szacunkowy, stanowiący dowód z opinii biegłego. Badaniem tym nie są natomiast objęte akty notarialne (umowy sprzedaży nieruchomości zawarte w tej formie), które stanowią jedno ze źródeł pozyskania informacji o transakcjach, służących do wyselekcjonowania nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W tym kontekście sugestie skarżącego do zobligowania rzeczoznawcy majątkowego do ujawnienia dokumentów stanowiących źródło wiedzy o transakcjach na rynku nieruchomości – niezależnie od poglądu rzeczoznawcy w tym zakresie – nie znajdują uzasadnienia prawnego, zwłaszcza że wynikające z wykorzystanych umów ceny są ujęte w operacie. Dlatego też nieuprawniony jest zarzut skarżącego o naruszeniu przez organy egzekucyjne art. 75 § 1 k.p.a. Ponieważ wszczęte skargą M. W. postępowanie sądowe nie dało dostatecznych podstaw do postawienia organom egzekucyjnym zarzutu naruszenia prawa według art. 145 § 1 p.p.s.a., należało – stosownie do dyspozycji art. 151 p.p.s.a. – orzec jak w sentencji wyroku.