1 CO 1/59

Skład orzekającyPrzewodniczący: Prezes Z. Resich. Sędziowie: W. Święcicki, M. Lisiewski, B. Dobrzański, S. Gross, Z. Wiszniewski, F. Błahuta (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy rozpoznawał na posiedzeniu jawnym dnia 9 marca 1959 r. przedstawione do rozstrzygnięcia składowi 7 sędziów pytanie prawne, wynikłe w sprawie z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej "Jedność" w L. przeciwko Konradowi i Krystynie małż. K. o eksmisję z mieszkania:"Czy opuszczenie lokalu mieszkalnego przez osobę, na której nazwisko został wystawiony nakaz kwaterunkowy, powoduje samo przez się utratę tytułu prawnego do zajmowania lokalu przez domowników wspólnie zamieszkałych, którzy lokalu nie opuścili?"Sąd Najwyższy uchwalił i postanowił wpisać do księgi zasad prawnych następującą zasadę prawną:"Opuszczenie lokalu mieszkalnego przez osobę, na której nazwisko opiewa wydany przez właściwy organ przydział kwaterunkowy, nie powoduje samo przez się utraty tytułu prawnego do dalszego zajmowania mieszkania przez domowników, którzy lokalu nie opuścili. Utrata taka następuje jednak wówczas, gdy opuszczenie lokalu jest wyrazem oświadczenia woli rozwiązania stosunku najmu i wskutek tego doszło do wygaśnięcia najmu".Uzasadnienie faktyczneStosunek najmu lokali należy w naszym prawie do zobowiązań. Jest stosunkiem cywilnoprawnym mimo poddania najmu lokali takim normom szczególnym, jak obowiązujące od dnia 12 lutego 1959 r. prawo lokalowe (ustawa z dnia 30 stycznia 1959 r. - Dz. U. Nr 10, poz. 59) lub poprzednio dekret o najmie lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 1958 r. Nr 50, poz. 243) i dekret o publicznej gospodarce lokalami (tekst jednolity: Dz. U. z 1950 r. Nr 36, poz. 343 z późniejszymi zmianami). Wymienione bowiem przepisy, pomijając nawet wyłączenie spod ich mocy niektórych kategorii lokali, zachowują nadal cywilnoprawny charakter najmu lokali, wprowadzając jedynie w interesie społecznym ograniczenia dyspozycji stron połączone z ingerencją administracyjną (przydział, wysokość czynszu itp.).Społeczno-gospodarczym celem najmu lokalu mieszkalnego jest zaspokojenie potrzeb mieszkalnych przez użycie cudzego budynku lub jego części. Przez powstanie stosunku najmu najemca nabywa uprawnienia do zaspokojenia tych potrzeb z przedmiotu najmu, i to nie tylko potrzeb osobistych, własnych najemcy, ale i jego domowników, choćby oni nie byli także stroną (najemcami). Taka treść prawa najemcy leży w dyspozytywnych przepisach o najmie lokali. Odpowiada to wielowiekowym zwyczajom społeczeństwa. Ograniczenie tego prawa do potrzeb ściśle osobistych samego najemcy lub niektórych tylko jego domowników, jeżeli miałoby wiązać strony, musiałoby wynikać z odmiennego postanowienia umowy lub z zastrzeżeń zawartych w przydziale kwaterunkowym. Możność korzystania z lokalu również przez domowników najemcy nie oznacza jednak, by i oni byli podmiotem (stronami) stosunku najmu. Stroną stosunku, tj. najemcą, jest zawsze tylko ta osoba, z którą jako najemcą została zawarta umowa lub którą wskazuje przydział kwaterunkowy jako najemcę. Jedynie w razie śmierci najemcy wymienieni w art. 17 ust. 2 prawa lokalowego (poprzednio art. 391 § 2 k.z.) domownicy zmarłego najemcy stają się podmiotem stosunku najmu.Korzystanie przez domowników najemcy z lokalu choć nie łączy ich stosunek najmu z wynajmującym, nie jest względem wynajmującego ani bezprawne, ani bez tytułu prawnego. Tytuł ich korzystania z mieszkania wypływa z prawa i woli najemcy. Jest to uprawnienie pochodne, powstające i gasnące wraz z prawem najemcy. Dopiero z chwilą wygaśnięcia stosunku najmu zajmowanie lokalu przez domowników staje się bezprawne bądź też pozbawione tytułu prawnego wobec wynajmującego.Rzecz jasna, że nasze prawo nie wyłącza tego, by domownicy razem z głową rodziny lub inną zajmującą podobną pozycję osobą byli współuprawnionymi podmiotami stosunku najmu. Może to nastąpić, gdy takiej treści zawarto umowę, a tam, gdzie obowiązuje publiczna gospodarka lokalami, gdy tak opiewa decyzja o przydziale. W praktyce jednak tego rodzaju umowy należą do wyjątków, a jeżeli chodzi o decyzję o przydziale, to z przepisów art. 34, 41 i 32 prawa lokalowego, (poprzednio z art. 7 w związku z art. 6 dekretu o najmie lokali) wynika, że w zasadzie najemcą powinna być tylko jedna osoba, choćby z mieszkania korzystać miała nie tylko ona sama, lecz razem z domownikami.Stosunek najmu lokalu podlegającego publicznej gospodarce lokalami gaśnie w myśl prawa lokalowego z następujących przyczyn: upływ czasu, na jaki wydano przydział (art. 13 pr. lok.); cofnięcie przydziału łącznie z decyzją nakazującą opróżnienie lokalu w określonym terminie (art. 36 i 47 pr. lok.); rozwiązanie stosunku z mocy art. 16 prawa lok.; wypowiedzenie najmu przez najemcę (art. 15 pr. lok.); zgodne rozwiązanie stosunku przez strony (art. 271 kod. zob.). Podobnie, z wyjątkiem przyczyny pierwszej, przedstawiało się wygaśnięcie pod rządem dekretu o najmie lokali.Wśród przyczyn ustania najmu nie znajdujemy takiej jak objęte przedstawionym pytaniem opuszczenie lokalu przez osobę, na której nazwisko został wystawiony nakaz kwaterunkowy, tj. przez najemcę.Opuszczenie lokalu przez najemcę może być jednak elementem składowym tych zdarzeń, które w myśl obowiązujących przepisów powodują rozwiązanie stosunku najmu z inicjatywy podjętej przez najemcę. Do tego potrzeba przede wszystkim należycie (dostatecznie) wyrażonej woli najemcy, zmierzającej do rozwiązania stosunku najmu (art. 43 i 47 p. og. pr. cyw.).Nie każdy fakt opuszczenia lokalu przez najemcę świadczy o takiej woli. Jeśli najemca nie tylko sam opuszcza lokal, ale opróżnia go wraz ze wszystkimi domownikami, daje dostateczny zewnętrzny wyraz woli rozwiązania stosunku najmu. Istnieje jednak szereg sytuacji, w których opuszczenie lokalu przez najemcę nie łączy się z całkowitym opróżnieniem lokalu i nie jest wyrazem woli rozwiązania najmu. Należy tu wskazać na najbardziej typowe sytuacje spotykane w praktyce:a)najemca, na którego nazwisko opiewa przydział, zrywa pożycie małżeńskie, opuszcza sam mieszkanie, pozostawiając w nim małżonka i dzieci,b)najemca zostaje delegowany czasowo do pracy w innej miejscowości lub za granicę, powołany do służby wojskowej, wyjeżdża na leczenie, zostaje tymczasowo aresztowany,c)najemca odbywa karę pozbawienia wolności, a rodzina jego pozostaje nadal w mieszkaniu,d)najemca opuszcza mieszkanie sam lub z niektórymi tylko domownikami, pozostawiając resztę domowników; opuszczenie wiąże się z uzyskaniem innego lokalu, w którym jednak najemca nie może pomieścić wszystkich domowników,e)najemca przenosi się sam lub z niektórymi domownikami do innego lokalu, pozostawiając jednak w dotychczasowym mieszkaniu domownika lub domowników, których przyjął właśnie w tym celu, aby po nim lokal zajmowali.Analiza prowadzi do wniosku, że opuszczenie, o którym mowa wyżej pod a), nie wystarcza samo przez się do przyjęcia, że najemca oświadczył dorozumianie wolę rozwiązania. Opuszczającemu zamiar rozwiązania stosunku z reguły będzie w tej sytuacji (pod a) obcy, a gdyby było inaczej, to musiałby znaleźć wyraz w dodatkowych okolicznościach. Wypadki opuszczenia opisane wyżej pod b) są czasowym opuszczeniem, które już z tego względu nie może być wyrazem woli najemcy rozwiązania stosunku najmu. W wypadkach pod c) również brak podstaw do przyjęcia woli rozwiązania umowy. Ocena wypadków pod d) może być różna zależnie od towarzyszących okoliczności, natomiast w wypadkach pod e) opuszczenie należy uważać za dostateczny objaw woli rozwiązania stosunku.Z powyższych rozważań okazuje się, że opuszczenie lokalu przez najemcę (osobę, na której nazwisko jako najemcę opiewa decyzja o przydziale) samo przez się nie rozwiązuje stosunku najmu. Rozwiązanie należy do całokształtu towarzyszących okoliczności. Jeżeli opuszczenie w świetle towarzyszących okoliczności daje podstawę do uznania go za ważne oświadczenie woli rozwiązania stosunku najmu, najem wygaśnie, gdy to oświadczenie woli dojdzie do wynajmującego w taki sposób, iż mógł o nim powziąć wiadomość (art. 44 § 1 p. og. pr. cyw.), a wynajmujący je zaaprobuje lub upłynie termin ustawowy wypowiedzenia. Ustawa bowiem nie zna innych wypadków rozwiązania stosunku najmu z inicjatywy najemcy prócz wypowiedzenia lub zgodnego rozwiązania.Do chwili powyższego wygaśnięcia najem trwa, a zajmujący nadal lokal mieszkalny domownicy najemcy nie są w tym okresie osobami zajmującymi lokal bez tytułu prawnego. Sam fakt opuszczenia przez najemcę nie uprawnia zatem wynajmującego do żądania w drodze sądowej eksmisji takich domowników.Bez względu na to, czy opuszczenie lokalu przez najemcę z (pozostawieniem domowników) doprowadziło lub nie doprowadziło do wygaśnięcia najmu, powołany do gospodarki lokalowej organ administracyjny może ingerować w każdym wypadku opuszczenia lokalu przez najemcę. Fakt opuszczenia może stanowić dla tego organu, zależnie od okoliczności, podstawę do cofnięcia przydziału dotychczasowemu najemcy, udzielenia przydziału jednemu z pozostawionych domowników, wydania decyzji nakazującej opróżnienie lokalu przez domowników itp. Ta ingerencja administracyjna przewidziana w dekrecie o publicznej gospodarce lokalami (art. 22) i w prawie lokalowym (art. 43 i 59 ust. 2) może pociągnąć za sobą wygaśnięcie stosunku najmu.Wychodząc z powyższych zasad, Sąd Najwyższy uchwalił udzielić na przedstawione pytanie odpowiedzi określonej w sentencji.