II CZP 84/78

Skład orzekającyPrzewodniczący: Sędzia SN J. Pietrzykowski. Sędziowie SN: S. Dmowski, K. Piasecki (sprawozdawca). SentencjaSąd Najwyższy, w sprawie z powództwa Zdzisława F. przeciwko Zofii i Ryszardowi małż. S. o eksmisję z lokalu mieszkalnego, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Poznaniu postanowieniem z dnia 10 października 1978 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c."1) Czy najemcy lokali na podstawie decyzji o przydziale korzystają z ochrony przewidzianej w art. 37 ust. 1 prawa lokalowego (Dz. U. z 1974 r., Nr 14, poz. 84), po uchyleniu szczególnego trybu najmu w danej miejscowości, 2) Czy członkowie rodziny najemcy, który uzyskał decyzję o przydziale lokalu lub z mocy art. 29 ust. 2 d. prawa lokalowego (Dz. U. z 1962 r., Nr 47, poz. 227) był zrównany z adresatem takiej decyzji, nabywając samodzielne prawa do mieszkania, które razem ze wspomnianym najemcom zajmowali ?"udzielił następującej odpowiedzi:Najemca lokalu na podstawie decyzji o przydziale korzysta z ochrony przewidzianej w art. 37 ust. 1 prawa lokalowego z dnia 10 kwietnia 1974 r. (Dz. U. Nr 14, poz. 84) także po uchyleniu w danej miejscowości szczególnego trybu najmu lokali. W razie opuszczenia lokalu przez takiego najemcę, po zniesieniu najmu lokali na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale, następuje utrata uprawnień do zajmowania tego lokalu przez osoby wymienione w art. 39 prawa lokalowego, które wspólnie z najemcą zajmowały ten lokal.Uzasadnienie faktycznePrzedstawione do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości nasunęło się na tle stanu faktycznego, którego istotnymi elementami są następujące okoliczności. Ojciec pozwanej w niniejszej sprawie o eksmisję z lokalu mieszkalnego zajmował mieszkanie w budynku stanowiącym obecnie własność powoda w czasie obowiązywania w danej miejscowości publicznej gospodarki lokalami. Pozwana, jako córka, w tym czasie mieszkała w spornym mieszkaniu wraz z rodzicami. W 1974 r. zniesiono w tej miejscowości szczególny tryb najmu. W rok później ojciec pozwanej wyprowadził się do własnego domu. Pozwana wraz z mężem pozostała w dotychczas zamieszkałym z rodzicami lokalu. Strona powodowa dla uzasadnienia żądania eksmisji z tego mieszkania powołuje się na to, że pozwana utraciła uprawnienie do jego zajmowania. W uzasadnieniu postanowienia o przekazaniu zagadnienia prawnego Sąd Wojewódzki wskazuje na wątpliwości, jakie mogą się nasuwać, gdy chodzi o sytuację prawną osób, które mieszkają razem z najemcą. Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:1. Zagadnienie, czy najemcy lokali na podstawie decyzji o przydziale korzystają z ochrony przewidzianej w art. 37 ust. 1 prawa lokalowego - ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. (Dz. U. Nr 14, poz. 84) po uchyleniu szczególnego trybu najmu w określonej miejscowości, było już rozstrzygane w czasie obowiązywania prawa lokalowego z dnia 30 stycznia 1959 r. (Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 227). Stosownie do uchwały SN z dnia 9 marca 1965 r. III Co 3/65 (OSPiKA 1966, poz. 162) - do stosunku najmu, który został zawiązany na podstawie decyzji o przydziale lokalu, miał zastosowanie art. 15 prawa lokalowego z 1959 r. również po zniesieniu publicznej gospodarki lokalami w trybie art. 85 tego prawa. Według powołanego art. 15 ówczesnego prawa lokalowego, jeżeli stosunek najmu zawiązał się na podstawie decyzji o przydziale, wynajmujący nie mógł stosunku tego rozwiązać z innych przyczyn niż wymienione w art. 16, czyli z tzw. "ważnych przyczyn". Odpowiednikiem tej normy w aktualnie obowiązującym prawie lokalowym jest art. 37 ust. 1. Z kolei odpowiednikiem art. 85 prawa lokalowego z 1959 r. jest art. 20 prawa lokalowego z 1974 r. regulujący wprowadzenie lub zniesienie najmu lokali na podstawie decyzji administracyjnej. W tym stanie rzeczy należy uznać, że zachowała pod rządem obecnie obowiązującego prawa lokalowego aktualność wykładnia dokonana w przytoczonej wyżej uchwale Sądu Najwyższego. Nie ma w szczególności żadnych uzasadnionych racji, aby odstępować od ogólnej zasady ochrony praw nabytych przez najemców. 2. Drugie zagadnienie dotyczy sytuacji prawnej w sferze prawa lokalowego, w stosunku najmu osób, które nie są najemcami, ale które są uprawnione do zajmowania wraz z najemcą lokalu i korzystania z niego. Według art. 9 ust. 3 prawa lokalowego z 1974 r. z mocy prawa najemcami lokalu są małżonkowie wspólnie zajmujący lokal mieszkalny, chociażby umowa najmu lub decyzja o przydziale dotyczyła jednego tylko z małżonków. Podobnego postanowienia co do innych członków rodziny prawo lokalowe nie zawiera. Natomiast w art. 8 tego prawa została zamieszczona definicja ustawowa "osób bliskich najemcy". Definicja ta obejmuje dość szeroki krąg osób. Wiąże się z nią szereg konkretnych przepisów. Na przykład przy przydziale lokalu mieszkalnego oraz przy obliczaniu należnej najemcy powierzchni mieszkalnej - art. 29 ust. 1 prawa lokalowego nakazuje uwzględniać także osoby bliskie, prowadzące z najemcą wspólne gospodarstwo domowe. Przytoczone dotychczas przepisy nie określają w jakiś bezpośredni sposób charakteru uprawnień tych osób bliskich. Sytuacja prawna tych osób zostaje natomiast bliżej określona w tych przepisach, które dotyczą kwestii ustania stosunku najmu. Przekwaterowaniem do mieszkania zastępczego, w razie utraty tytułu prawnego do dalszego zajmowania lokalu mieszkalnego, objęte są również poza najemcą osoby, które z nim zamieszkują (art. 38 ust. 1 prawa lokalowego). Szczególna sytuacja powstaje w razie śmierci najemcy. Stosownie do art. 691 k.c. w razie śmierci najemcy mieszkania osoby bliskie najemcy, które stale z nim mieszkały aż do chwili jego śmierci, wstępują w stosunek najmu. Jeżeli jednak osoby te nie wstąpiły w stosunek najmu, ma do nich zastosowanie cytowany już art. 38 ust. 2 prawa lokalowego. Odmiennie natomiast - z punktu widzenia uprawnień przysługujących osobom bliskim - ukształtowana została sytuacja tych osób w razie opuszczenia lokalu przez najemcę, jeżeli pozostały w nim jego dzieci (a więc niektóre tylko z osób bliskich w sensie art. 8 prawa lokalowego). Wówczas bowiem osoby te nie wstępują - jak w wyżej przytoczonym stanie faktycznym - w stosunek najmu z mocy ustawy, ale mogą się tylko ubiegać o przydzielenie im tego lokalu zajmowanego przez dotychczasowego najemcę, w stosunku do którego są osobami bliskimi (art. 39 prawa lokalowego). W świetle tych ostatnio przytoczonych przepisów kodeksu cywilnego i prawa lokalowego należy dojść do wniosku, że osoby bliskie najemcy - poza, oczywiście, już wspomnianym małżonkiem - nie są podmiotami stosunku najmu; uprawnienia ich, o których była mowa na wstępie rozważań, mają charakter tylko zależny i pochodny. W konsekwencji należy uznać, że opuszczenie lokalu przez najemcę powoduje wygaśnięcie stosunku najmu na skutek utraty tytułu prawnego do dalszego zajmowania lokalu mieszkalnego. W takim wypadku osoby bliskie tracą również swoje uprawnienia do zajmowania lokalu, który zajmowały wspólnie z dotychczasowym najemcą. Jeżeli w dacie opuszczenia lokalu mieszkalnego przez najemcę przestał obowiązywać szczególny tryb najmu (art. 20 prawa lokalowego), to osoby, które ma na względzie art. 30 prawa lokalowego, nie mogą ubiegać się o uzyskanie przydziału lokalu. W takiej sytuacji nie jest jednak wyłączone, że między wynajmującym a tymi osobami może nawiązać się stosunek najmu w drodze umowy. Do rozwiązania w ten sposób powstałego stosunku najmu nie mają, rzecz oczywista, zastosowania ograniczenia wynikające z art. 37 ust. 1 prawa lokalowego. Z tych wszystkich względów należało na przedstawione zagadnienie udzielić odpowiedzi zawartej w sentencji niniejszej uchwały.