III CZP 54/84

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN W. Kuryłowicz (sprawozdawca). Sędziowie SN: T. Bukowski, R. Czarnecki.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Andrzeja M. przeciwko Marii K. o eksmisję po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Słupsku postanowieniem z dnia 19 czerwca 1984 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy ochrona najemcy w zakresie rozwiązania stosunku najmu przewidziana w art. 65 ust. 1 prawa lokalowego z dnia 10 kwietnia 1974 r. (tekst jednolity: Dz. U. 1983 r. Nr 11, poz. 55) utrzymuje się także po zawarciu przez wynajmującego i najemcę lokalu umowy najmu, w której czas trwania najmu i sposób jego rozwiązania został ustalony odmiennie, niż przewiduje to art. 40 ust. 1 prawa lokalowego?"podjął następującą uchwałę:Przewidziana w art. 65 ust. 1 prawa lokalowego (tekst jedno.: Dz. U. z 1983 r. Nr 11, poz. 55) ochrona najemcy w zakresie rozwiązania stosunku najmu nie może być wyłączona odrębną umową stron.Uzasadnienie faktyczneMąż pozwanej, Jan K. uzyskał decyzję Prezydium Miejskiej Rady Narodowej w S. z dnia 21.VI.1952 r. o przydziale lokalu mieszkalnego o powierzchni 100 m2 (4 pokoje z kuchnią i łazienką) w stanowiącym obecnie współwłasność powoda domu przy ul. P. nr 45 w S., wydaną na podstawie art. 5 i art. 22 dekretu z dnia 21 lutego 1945 r. o publicznej gospodarce lokalami (Dz. U. z 1950 r. Nr 36, poz. 343 w związku z § 1 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 5 maja 1951 r. o wprowadzeniu publicznej gospodarki lokalami w Słupsku - Dz. U. Nr 35, poz. 266).W 1965 r. mąż pozwanej i ojciec powoda (podówczas właściciel domu) zawarli umowę najmu co do wysokości czynszu, dokonywania napraw i podnajmowania spornego lokalu (por. art. 29 ust. 1 prawa lokalowego z dnia 30 stycznia 1959 r. - Dz. U. Nr 10, poz. 59 ze zm.). Przed wejściem w życie z dniem 1 sierpnia 1974 r. prawa lokalowego z dnia 10 kwietnia 1974 r. (Dz. U. Nr 14, poz. 84 ze zm.; tekst jednolity: Dz. U. z 1983 r. Nr 11, poz. 55) zmarł wynajmujący, w jego miejsce wstąpili jego spadkobiercy.W 1975 r. zmarł najemca, a w jego miejsce - stosownie do art. 691 k.c. - wstąpili jego bliscy (pozwana i stale - do chwili jego śmierci - zamieszkali z nim inni członkowie jego rodziny).W 1975 r. pozwana oddała powodowi jeden pokój z oddzielnym wejściem, pozostawiając sobie 3 pokoje z kuchnią i łazienką. W pozwie z dnia 2.II.1984 r. powód wystąpił o opróżnienie przez pozwaną dwóch pokoi, kuchni i łazienki, z zatrzymaniem przez nią jednego pokoju z prawem współużywania kuchni i łazienki.Sąd Rejonowy oddalił powództwo, powołując się na przysługującą pozwanej ochronę przewidzianą w art. 40 ust. 1 prawa lokalowego, w szczególności na brak podstaw do wypowiedzenia przez powoda najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Rozpoznając rewizję powoda, Sąd Wojewódzki przedstawił Sądowi Najwyższemu w trybie art. 391 k.p.c., jako budzące poważne wątpliwości, następujące zagadnienie prawne:"Czy ochrona najemcy w zakresie rozwiązania stosunku najmu przewidziana w art. 65 ust. 1 prawa lokalowego z dnia 10 kwietnia 1974 r. (tekst jednolity: Dz. U. z 1983 r. Nr 11, poz. 55) utrzymuje się także po zawarciu przez wynajmującego i najemcę lokalu umowy najmu, w której czas trwania najmu i sposób jego rozwiązania został ustalony odmiennie, niż przewiduje to art. 40 ust. 1 prawa lokalowego?".Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Stosownie do art. 65 ust. 1 prawa lokalowego najemcy na podstawie decyzji o przydziale lokali mieszkalnych w domach jednorodzinnych do czasu opróżnienia tych lokali:a) uiszczają czynsz najmu i opłaty według stawek określonych przez Radę Ministrów orazb) korzystają z ochrony przewidzianej w art. 40 ust. 1 prawa lokalowego co do dopuszczalności rozwiązania z nimi stosunku najmu i opróżnienia przez nich lokalu na skutek powództwa wynajmującego.Rozwiązanie zaś stosunku najmu i orzeczenie opróżnienia lokalu jest stosownie do art. 40 prawa lokalowego dopuszczalne tylko wtedy, gdy zachodzą przyczyny uzasadniające wypowiedzenie stosunku najmu bez zachowania obowiązujących terminów wypowiedzenia (por. art. 667 § 2, art. 672 i art. 685 k.c. w związku z art. 689 k.c.).Decyzja o przydziale lokalu nie zwalnia stron stosunku najmu zgodnie z art. 9 ust. 2 prawa lokalowego - i nie zwalniała pod rządem prawa dotychczasowego z 1959 r. - od obowiązku określenia na piśmie przedmiotu i warunków najmu, przy zachowaniu jednak przepisów bezwzględnie w tym zakresie obowiązujących. Dotyczy to stawek czynszu (art. 12 ust. 1 i art. 13 prawa lokalowego) oraz rozwiązania stosunku najmu i opróżnienia lokalu na żądanie wynajmującego (art. 40 prawa lokalowego).Uregulowanie powyższe ma zastosowanie z mocy art. 65 ust. 1 prawa lokalowego także do przypadków najmu lokali mieszkalnych na podstawie decyzji administracyjnej sprzed wejścia w życie prawa lokalowego (przed dniem 1.VIII.1974 r.) w odniesieniu do lokali wyłączonych obecnie ze szczególnego trybu najmu (art. 12 ust. 1 pkt 2-4 i art. 24 ust. 1 pkt 2-4 prawa lokalowego).W tym także zakresie - wysokości stawek czynszu i rozwiązania stosunku najmu przez wynajmującego - gdy podstawę stosunku najmu stanowi decyzja administracyjna o przydziale, wyłączone jest odrębne umowne uregulowanie między stronami, dokonane zaś - prawnie bezskutecznie jako nieważne (art. 58 k.c.).Do czasu opróżnienia lokalu przez najemcę, legitymującego się decyzją o przydziale, jego prawa w zakresie wyżej wskazanym są w pełni chronione i nie mogą być - nawet na podstawie odmiennego wzajemnego porozumienia stron stosunku najmu - skutecznie uszczuplone (normy bezwzględnie obowiązujące).W niczym nie zmienia tego stanu wstąpienie w prawa najemcy na podstawie art. 691 k.c. i ochrona ta przewidziana w art. 65 prawa lokalowego przysługuje również małżonkowi najemcy po dniu 1.VIII.1974 r. stosownie do art. 8 ust. 3 prawa lokalowego.Z przytoczonych względów należało udzielić odpowiedzi jak w uchwale.