III CZP 36/77

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN F. Wesely. Sędziowie SN: K. Piasecki (sprawozdawca), K. Golat.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Heleny i Stanisława małż. W. oraz Genowefy i Mariana małż. K. przeciwko Teresie i Zdzisławowi małż. P. o opróżnienie lokalu oraz z powództwa wzajemnego Teresy i Zdzisława małż. P. przeciwko Helenie i Stanisławowi małż. W. oraz Genowefie i Marianowi małż. K. o zapłatę 25.381 zł, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki we Wrocławiu postanowieniem z dnia 15 lutego 1977 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy osobie uprawnionej zgodnie z treścią decyzji administracyjnej do współzamieszkania z najemcą lokalu mieszkalnego służy ochrona z art. 61 prawa lokalowego w sytuacji, gdy najemca lokalu lub domu jednorodzinnego nabył jego własność?"postanowił udzielić następującej odpowiedzi:Osobie uprawnionej na podstawie decyzji o przydziale do zajmowania wraz z najemcą lokalu przysługuje ochrona przewidziana w art. 61 prawa lokalowego także wówczas, gdy najemca lokalu lub domu jednorodzinnego nabył własność. Uzasadnienie faktycznePrzedstawione do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu w trybie art. 391 k.p.c. powyższe zagadnienie prawne nasunęło się na tle stanu faktycznego, którego istotnymi elementami są następujące okoliczności:Rodzice wraz z dziećmi jako członkami rodziny mieszkali od 1945 r. w domu, który w 1950 r. nabyli od Skarbu Państwa wraz z całą nieruchomością. Następnie na skutek darowizny przez nich dokonanej powódka, będąca ich dzieckiem, stała się współwłaścicielką wraz z mężem tej nieruchomości z wyłączeniem jej siostry - pozwanej w sprawie, która wraz z mężem zajmuje mieszkanie w tym domu. Obecnie powódka wraz z mężem żąda ich eksmisji, powołując się na uprawnienie wynikające z własności. Sąd pierwszej instancji uwzględnił powództwo, nakazując eksmisję.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Rozstrzygnięcie przedstawionego zagadnienia zależy od wyjaśnienia sytuacji prawnej członków rodziny (osób bliskich) najemcy lokalu, zajmowanego na podstawie decyzji o przydziale.Ogólnie należy stwierdzić, że przepisy prawa lokalowego łączą w różnych okolicznościach (kontekstach prawnych) z sytuacją najemcy sytuację "osób, które z nim zamieszkują". W żadnym wypadku tych osób nie traktują jako podmioty nie istniejące, obojętne z punktu widzenia prawnego. Należy tu wskazać na sytuację uregulowaną w art. 38 pr. lok. z 1974 r. (Dz. U. Nr 14, poz. 84), dotyczącą utraty przez najemcę tytułu prawnego do dalszego zajmowania lokalu mieszkalnego, oraz wypadek opuszczenia lokalu przez najemcę (art. 39 pr. lok.). Podobnie ochronny charakter ma przepis art. 691 k.c.Według zaś art. 29 ust. 1 pr. lok. przy przydziale lokalu mieszkalnego oraz przy obliczaniu należnej najemcy powierzchni mieszkalnej uwzględnia się normy zaludnienia przysługujące najemcy i osobom bliskim (patrz art. 8), prowadzącym z nim wspólne gospodarstwo. Zasada, stosownie do której osobami uprawnionymi do zajmowania mieszkania na podstawie przydziału są oprócz najemcy, na którego opiewa decyzja o przydziale, także osoby bliskie, obowiązywała także na podstawie prawa lokalowego z dnia 30 stycznia 1959 r. (Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 227).Wprawdzie prawo lokalowe w zasadzie wiąże ściśle uprawnienia osób, które mieszkają z najemcą, z uprawnieniem najemcy do zajmowania lokalu, niemniej jednak nieuzasadniony byłby wniosek o charakterze ogólnym, że osoby te nie korzystają z określonych uprawnień, w pewnym sensie nawet samoistnych. Zagadnienie dotyczące tych uprawnień występuje w swoisty sposób na tle sytuacji uregulowanej w art. 61 ust. 1 prawa lokalowego z 1974 r. Najemcy zajmujący na podstawie decyzji o przydziale lokale stanowiące odrębne nieruchomości lub lokale w domach jednorodzinnych, mieszkalno-pensjonatowych albo garaże korzystają do czasu ich opróżnienia z ochrony przewidzianej w art. 37 ust. 1 i opłacają czynsz według stawek określonych na podstawie art. 12 prawa lokalowego.Nie powinno ulegać wątpliwości, że ochrona wyraźnie przyznana "najemcom" w rozumieniu art. 61 ust. 1 prawa lokalowego odnosi się w normalnej sytuacji także do osób bliskich (art. 8 pr. lok.), których potrzeby mieszkaniowe według art. 29 ust. 1 pr. lok. brane są pod uwagę przy przydziale lokalu mieszkalnego i przy obliczaniu należnej najemcy powierzchni mieszkalnej.Dlatego nie do przyjęcia byłby pogląd, że sytuacja najemcy w rozumieniu art. 61 ust. 1 pr. lok. może być rozważona w oderwaniu od związanej z nią sytuacji osób bliskich, które ma na względzie wspomniany art. 29 ust. 1 prawa lokalowego, i ich interesów. Inaczej mówiąc, jeżeli "najemca" w ścisłym tego słowa znaczeniu korzysta z tej ochrony, to tym samym z tej ochrony powinny korzystać osoby bliskie w rozumieniu art. 8 i 29 ust. 1 prawa lokalowego.Do tych zatem także osób bliskich ma zastosowanie art. 37 ust. 1 prawa lokalowego dotyczący opróżnienia lokalu. W konsekwencji opróżnienia lokalu może być nakazane przez Sąd tylko wówczas, gdy zachodzą przyczyny uzasadniające wypowiedzenie najmu bez zachowania obowiązujących terminów.Z uwzględnieniem dopiero tych ogólnych zasad może nastąpić wyjaśnienie swoistej sytuacji, gdy "najemca" stał się właścicielem nieruchomości, w której zajmował poprzednio lokal na podstawie decyzji o jego przydziale. W takim wypadku następuje niewątpliwie zróżnicowanie, gdy chodzi o rodzaje tytułów najemcy w ścisłym tego słowa znaczeniu i jego osób bliskich (art. 28 pr. lok.).Najemca w takiej sytuacji staje się właścicielem, a osoby bliskie, uwzględnione poprzednio w decyzji o przydziale, nie uzyskują tego rodzaju uprawnień, jeżeli nie nabyły także własności nieruchomości.Nie do przyjęcia jednak byłby wniosek, że osobom bliskim w takiej szczególnej sytuacji nie przysługuje ochrona prawna w stosunku do ich bliskiego poprzedniego najemcy, który stał się właścicielem nieruchomości, lub też innych osób, na których własność nieruchomości została następnie przeniesiona. Ratio legis art. 61 ust. 1 pr. lokalowego bowiem wyraża się w tym, aby nie pogarszać sytuacji osób, które nabyły poprzednio określone - z racji stosunków rodzinnych - uprawnienia. Niezrozumiałe byłoby z punktu widzenia zarówno ściśle prawnego, jak i społecznego pozbawienie tej ochrony bliskich osoby pierwotnie mającej przymiot najemcy także w wypadku, gdy najemca utracił następnie ten swój charakter, stając się właścicielem nieruchomości. Wymaga podkreślenia, że najemca w czasie trwania najmu, zajmując lokal na podstawie decyzji o przydziale, nie ma także jakichś nie ograniczonych uprawnień w stosunku do osób bliskich w sensie art. 29 ust. 1 pr. lokalowego. Nie może też ich mieć wówczas, gdy z najemcy przekształca się we właściciela nieruchomości, który następnie zbywa własność nieruchomości.Jest rzeczą oczywistą, że w takich okolicznościach powstała sytuacja prawna osób bliskich nie różni się w istocie od sytuacji najemcy, który uzyskał przydział lokalu na podstawie decyzji, gdy następnie zajmowany przezeń lokal stał się lokalem stanowiącym odrębną nieruchomość lub lokalem w domach jednorodzinnych i przedmiotem własności innych osób (art. 61 ust. 1 pr. lok.).W obu tych wypadkach ochrona przewidziana w art. 37 ust. 1 pr. lok. opiera się na tych samych założeniach, a mianowicie na nienaruszeniu nabytych praw do zajmowania lokalu, do czego tytuł stanowił przydział oparty na podstawie decyzji administracyjnej.Osoba przeto bliska najemcy (art. 8 pr. lok.) nie może znaleźć się w żadnym razie w gorszym położeniu od najemców uprawnionych do lokalu zamiennego w sytuacji przewidzianej w art. 25 pr. lok. tylko dlatego, że najemca, będący ich osobą bliską, stał się następnie właścicielem domu jednorodzinnego (por. art. 25 ust. 1 pr. lok.).Do odmiennych wniosków nie mogłoby prowadzić stwierdzenie, że gdy chodzi o sytuację dzieci, które już się usamodzielniły, to nie można będzie w niektórych wypadkach mówić o wspólnym prowadzeniu gospodarstwa domowego w sensie art. 29 ust. 1 pr. lok. Istotne bowiem znaczenie ma fakt, że osoby te zajęły kiedyś wraz z najemcą na podstawie decyzji o przydziale lokal jako osoby bliskie prowadzące z nim wspólne gospodarstwo domowe i ich potrzeby mieszkaniowe były uwzględnione przy przydziale lokalu mieszkalnego.W tym stanie rzeczy na przedstawione do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne należało udzielić odpowiedzi jak na wstępie niniejszej uchwały.