2 CR 1239/60

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia F. Błahuta. Sędziowie: Z. Warman (sprawozdawca), T. Byliński.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Edwarda S. przeciwko Krystynie K. i Stanisławie W. o 10.000 zł, po rozpoznaniu rewizji pozwanych od wyroku Sądu Powiatowego w Gorzowie Wlkp. z dnia 1 września 1959 r.,rewizję oddalił.Uzasadnienie faktyczneW pozwie wniesionym dnia 3 października 1958 r. Edward S. domagał się zasądzenia od Krystyny K. i Stanisławy W. solidarnie sumy 10.000 zł z odsetkami i kosztami tytułem zwrotu podwójnego zadatku wyjaśniając, że na podstawie zawartej dnia 25 czerwca 1958 r. przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości pozwane zobowiązały się sprzedać działkę gruntu wraz z budynkami, pozostałą w spadku po ich ojcu i mężu, Stanisławie W. za cenę 40.000 zł, na poczet której otrzymały od powoda tytułem zadatku sumę 5.000 zł, lecz następnie oświadczyły, że nieruchomości nie sprzedadzą.Pozwane wniosły o oddalenie powództwa zarzucając, że umowa przedwstępna jest nieważna, albowiem nie wskazuje terminu, w którym miałby być zawarty akt sprzedaży, oraz nieskuteczna, jeśli chodzi o konsekwencje dania zadatku, a poza tym przeciwstawiając do potrącenia kwotę 5.000 zł z tytułu wyrządzonych przez powoda szkód.Sąd Powiatowy w Gorzowie Wielkopolskim wyrokiem z dnia 1 września 1959 r. zasądził od pozwanych solidarnie sumę 10.000 zł z 8% od dnia 1 października 1958 r. oraz 1.168 zł kosztów procesu. Sąd Powiatowy ustalił, że w dniu 25 czerwca 1958 r. strony zawarły pisemną przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, przy czym powód wpłacił 5.000 zł zadatku, a pozwane oddały nieruchomość w jego posiadanie, lecz w sierpniu 1958 r. zerwały zawartą umowę i sprzedały nieruchomość innej osobie. Sąd Powiatowy uznał, że treść umowy zawiera wskazanie terminu, w którym ma być zawarta przyrzeczona umowa, ponieważ postanawia, iż przeniesienie własności nastąpi "nie później jednak jak we wrześniu 1958 r." Skoro zatem umowę przedwstępną uważać należy za ważnie zawartą, a jej zerwanie przez pozwane było bezzasadne, to powód ma prawo w myśl art. 74 § 2 k.z. domagać się zwrotu podwójnego zadatku. Poza tym w związku ze stanowiskiem stron wymagały rozliczenia wzajemne ich pretensje. Wartość zebranej i sprzedanej przez powoda pszenicy wynosi około 1.500 zł, natomiast wartość dokonanych przez niego prac polowych w gospodarstwie wynosi 1.760 zł, tak że po skompensowaniu tych pretensji nadwyżka w kwocie 260 zł przypada na rzecz powoda, który zresztą w sprawie już jej nie dochodzi. W rewizji od tego wyroku pozwane zaskarżyły uwzględnienie powództwa ponad kwotę 3.000 zł i wniosły o oddalenie powództwa w pozostałej części, zarzucając obrazę art. 46 prawa rzeczowego w związku z art. 62 § 1 k.z. oraz bezpodstawne przyjęcie, że w myśl umowy "przeniesienie własności nastąpi nie później niż we wrześniu".Sąd Wojewódzki w Zielonej Górze - Ośrodek Zamiejscowy w Gorzowie Wlkp. postanowił w dniu 22 czerwca 1960 r. odroczyć rozpoznanie sprawy i przekazać Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia następujące zagadnienie prawne:1. "Czy czyni zadość wymogowi art. 62 § 1 k.z. o określeniu terminu, w którym może być zawarta definitywna umowa sprzedaży - przy uwzględnieniu art. 47 § 2 p.o.p.c. - umowa przedwstępna, która w pierwszym zdaniu reguluje przedmiot sprzedaży i cenę, a dopiero w drugim zdaniu określa termin, w którym kupujący winien zapłacić cenę kupna po uregulowaniu przez sprzedawcę spraw spadkowych i hipotecznych?"2. "Czy umowa przedwstępna co do przeniesienia prawa własności nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego, w wykonaniu której jedna strona dała drugiej zadatek, rodzi w razie niezawarcia notarialnej umowy obowiązek zwrotu podwójnego zadatku z art. 62 § 4 i 74 § g k.z.?"Uzasadnienie prawnePo przejęciu na mocy art. 388 § 1 k.p.c. sprawy do rozpoznania we własnym zakresie Sąd Najwyższy rozważył, co następuje:Strona pozwana zajmuje w treści złożonej rewizji stanowisko, że zawarta w dniu 25 czerwca 1958 r. przez obie strony umowa nie jest ważna jako umowa przedwstępna wobec niezawarcia jej w formie notarialnej oraz wobec niewskazania terminu przyrzeczonej notarialnej umowy o przeniesienie własności nieruchomości, a zatem jest bezskuteczna w zakresie ewentualnego obowiązku zwrotu podwójnego zadatku. Z przypadającej zaś powodowi do zwrotu kwoty 5.000 zł potrącają pozwane określoną na 2.000 zł wartość zabranej przezeń pszenicy.Wbrew mniemaniu skarżących ważność umowy przedwstępnej, o jakiej mowa w art. 62 kodeksu zobowiązań, nie jest uzależniona od jej zawarcia w określonej formie. Nawet wskazany w pierwotnym brzmieniu tego przepisu warunek stwierdzenia takiej umowy pismem (art. 62 § 2) został uchylony przez art. II przepisów wprowadzających przepisy ogólne prawa cywilnego z dnia 1 października 1950 r.W szczególności zaś powołany w rewizji art. 46 prawa rzeczowego wymaga zawarcia w formie aktu notarialnego tylko samej umowy o przeniesienie własności nieruchomości, nie odnosi się natomiast do umowy przedwstępnej, w której strony przyrzekają sobie dopiero zawarcie w przyszłości umowy o przeniesienie własności nieruchomości, a więc i umowy sprzedaży nieruchomości. Przeciwnie, z treści art. 62 § 3 wynika niezbicie, że umowa przedwstępna może nie być zawarta w formie, jaka jest wymagana do zawarcia ważnej umowy przyrzeczonej.Natomiast jednym z wymagań ważności umowy przedwstępnej jest - zgodnie z treścią art. 62 § 1 k.z. - wskazanie terminu, w którym przyrzeczona umowa ma być zawarta.Wskazanie tego terminu nie musi jednak polegać na określeniu konkretnej przyszłej daty kalendarzowej. Wyraz bowiem "termin" użyty został w omawianym przepisie prawa w obu swych znaczeniach: jako ściśle określony w czasie moment oraz jako koniec ustalonego okresu.Koniecznemu przeto wymaganiu wskazania terminu zawarcia przyrzeczonej umowy odpowiadać będzie także wskazanie przez strony w umowie przedwstępnej, że przyrzeczona umowa zostanie zawarta "nie później niż" w określonej dacie lub z upływem określonego miesiąca czy roku.W związku z postawionym w rewizji zarzutem dokonania wadliwego ustalenia co do wskazania w zawartej przez strony umowie z dnia 25 czerwca 1958 r. terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, należy stwierdzić, że ustalenie to stanowi jedynie wykładnię tekstu umowy z dnia 25 czerwca 1958 r.; prawidłowość tej wykładni ulega kontroli sądu rewizyjnego.Umowa stanowi w tym zakresie: "Edward S. tytułem zadatku wpłaca mi 5.000 zł, natomiast pozostałą sumę w kwocie 35.000 zł wpłaci po uregulowaniu spraw spadkowych i hipotecznych przez W. i K., dotyczących powyżej opisanej nieruchomości, nie później jednak, jak we wrześniu 1958 r."Tego rodzaju stylizacja może nasuwać wątpliwość, czy wskazanie "nie później jednak, jak we wrześniu 1958 r." dotyczy tylko obowiązku zapłaty przez nabywcę reszty ceny, czy też obowiązku sprzedawczyń załatwienia formalności, od których uzależniona jest możność sporządzenia ostatecznego aktu notarialnego w przedmiocie przeniesienia własności.Sąd Powiatowy wątpliwość tę rozstrzyga przyjmując drugą ewentualność i uznając, że wskazanie terminu do załatwienia przez pozwane koniecznych formalności jest zarazem wskazaniem terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Sąd Powiatowy poza samym tekstem umowy miał w zebranym materiale dowodowym podstawę do przyjętej wykładni, skoro na taką intencję stron wskazał w szczególności świadek Stefan S.; niedotrzymanie zaś umowy przez pozwane było niewątpliwe nawet w świetle ich własnych zeznań.W tych warunkach przyjęta przez Sąd Powiatowy wykładnia umowy odpowiada zaleceniom wskazanym w art. 47 przep. og. prawa cywilnego. Odmienne zaś stanowisko skarżących, jako niesłuszne, uznać należy za chybione, a zarzut w tym przedmiocie - za bezskuteczny.Nie jest trafny również ostatni zarzut rewizji pozwanych co do rzekomej niemożności zastosowania w wypadku art. 74 § 2 k.z. Jak to wyjaśnił Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 9 lutego 1946 r. C I 3/46 (ZO z 1945-1946 r., zeszyt I, poz. 29) - gdy sprzedawca uchylił się w przewidzianym w umowie przedwstępnej terminie, w którym miała być zawarta definitywna umowa sprzedaży nieruchomości, od jej zawarcia, to umowa przedwstępna, jeżeli nie została sporządzona w formie notarialnej, wygasa i strona przeciwna obowiązana jest zwrócić otrzymaną w związku z umową przedwstępną nieruchomość, mogąc poszukiwać od sprzedawcy tylko odszkodowania z powodu niedotrzymania przez niego umowy.Nie odbiega od tego wyjaśnienia teza powoływanego przez skarżące orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 1950 r. C I 22/50, że skutki związane z daniem zadatku powstają jedynie wtedy, gdy umowa, w związku z którą nastąpiło jego uiszczenie, jest skuteczna. Jak to zostało wyżej wyjaśnione, zawarta przez strony umowa wbrew intencji pozwanych nie może być uznana za nieważną; jest ona zatem jako umowa przedwstępna skuteczna, choć z braku formy nie może doprowadzić do wymuszenia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży bądź uzyskania przeniesienia własności na podstawie wyroku. Zadatek zaś został przez powoda wręczony przy zawarciu umowy przedwstępnej, a zatem zgodnie z dyspozycją art. 74 § 1 k.z. zastępuje odszkodowanie z powodu niewykonania tej umowy. Ponieważ w myśl art. 62 § 4 k.z. niewykonanie zobowiązania zawarcia umowy przyrzeczonej uzasadnia żądanie odszkodowania, przeto odszkodowanie to, przypadające na rzecz powoda stosownie do art. 74 § 2 k.z., polega na zwrocie sumy dwukrotnie wyższej od wpłaconego zadatku.Z tych względów zaskarżony przez stronę pozwaną wyrok Sądu Powiatowego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 1 września 1959 r., jako zgodny z prawem, ulega utrzymaniu w mocy, a rewizja, jako niesłuszna - oddaleniu (art. 383 k.p.c.) z przyznaniem stronie wygrywającej kosztów postępowania rewizyjnego (art. 100 k.p.c.).