3 CO 28/61

SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Antoniego D, przeciwko Sylwii K. o 65 609,60 zł po rozpoznaniu przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Katowicach Ośrodek Zamiejscowy z siedzibą w Częstochowie do rozstrzygnięcia w trybie art. 388 k.p.c. zagadnienia prawnego:"Czy przepis art. 74 § 2 k.z. ma zastosowanie także wówczas, jeżeli strona nie może żądać wykonania umowy, na poczet której złożony był zadatek (np. z powodu braku formy potrzebnej do jej ważności lub z powodu bezskuteczności umowy)?"udzielił następującej odpowiedzi.Uzasadnienie faktyczneZe względu na stan faktyczny sprawy pytanie prawne, przedstawione przez Sąd Wojewódzki, ujęte jest zbyt ogólnie. Jak wynika z tego stanu faktycznego i uzasadnienia postanowienia Sądu Wojewódzkiego, chodzi w sprawie ściśle tylko o zagadnienie, czy strona, która dała zadatek przy zawarciu umowy przedwstępnej o sprzedaż nieruchomości, nie sporządzonej w formie aktu notarialnego, może domagać się sumy dwukrotnie wyższej, jeżeli druga strona nie wykonała zobowiązania zawarcia umowy. W tym zakresie należy więc udzielić odpowiedzi i to odpowiedzi twierdzącej, a to z zasad następujących.Umowy przedwstępnej z art. 62 i nast.k.z. nie należy utożsamiać z umową, do której zawarcia strony się zobowiązują, i tym samym stosować do umowy przedwstępnej te same wymogi formy. Nie byłby słuszny pogląd, że w wypadku, gdy strony zobowiązały się zawrzeć umowę określonej treści w przyszłości, sytuacja jest taka sama, jak gdyby umowę taką już definitywnie zawarły, przede wszystkim bowiem po zawarciu umowy przedwstępnej każda ze stron może tylko żądać zawarcia umowy, lecz nie musi, i jeżeli żadna ze stron z takim żądaniem nie wystąpi, to umowa w ogóle nie będzie zawarta. Umowa przedwstępna jest umową odrębną, której przedmiotem jest zobowiązanie się do zawarcia w przyszłości innej umowy. Umowa przedwstępna nie wymaga więc dla swej ważności zachowania tej formy, która konieczna jest dla ważności umowy przyrzeczonej. Takie stanowisko ustawodawcy wynika jasno z samego tekstu art. 62 § 3 i 4 k.z., który odróżnia wypadki, w których umowa przedwstępna spełnia m.in. także warunek ważności umowy przyrzeczonej co do formy, od wypadków, w których ta forma (czy inny warunek) nie jest zachowana. W pierwszym wypadku można wymusić zawarcie umowy (art. 62 § 3 k.z.), w drugim zaś można tylko żądać odszkodowania, jeżeli nie wykonano zobowiązania zawarcia umowy (art. 62 § 4 k.z.).Przepis art. 46 pr. rzecz., wymagający, by umowa o przeniesienie własności nieruchomości zawarta była w formie aktu notarialnego, nie stosuje się do umowy przedwstępnej, której treścią - w myśl powyższych wyjaśnień - nie jest jeszcze umowne przeniesienie własności (czy zobowiązanie się ostateczne do takiego przeniesienia), a tylko zobowiązanie się do zawarcia takiej umowy w przyszłości. Nie ma podstaw do tego, by wymóg ważności umowy z art. 46 pr. rzecz. stosować w drodze wykładni rozszerzającej do umowy przedwstępnej. Konsekwentnie musiałoby się w ten sam sposób traktować jako nieważne wszystkie inne umowy przedwstępne, ilekroć przyrzeczona umowa wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego. Taka zaś wykładnia byłaby wprost contra legem, skoro z art. 62 § 3 i 4 k.z., wyżej już omówionych, jasno wynika, że ustawodawca przyznaje prawo do odszkodowania w razie niewykonania zobowiązania zawarcia umowy w wypadku, gdy umowa przedwstępna nie miała formy potrzebnej dla ważności umowy przyrzeczonej.Jeżeli więc przedmiotem umowy przedwstępnej, nie sporządzonej w formie aktu notarialnego, była sprzedaż nieruchomości, a jedna ze stron uchyliła się od zawarcia umowy przyrzeczonej, to drugiej stronie służy prawo do żądania odszkodowania (art. 64 § 4 k.z.).Jeżeli dany został zadatek przy zawarciu umowy przedwstępnej, to w myśl art. 74 § 1 k.z. - w braku odmiennego postanowienia ustawy albo zwyczaju - zastępuje on odszkodowanie i żądanie odszkodowania na zasadach ogólnych nie byłoby dopuszczalne. Jeżeli strona uprawniona dała zadatek, o którą to sytuację chodzi w sprawie przedstawionej przez Sąd Wojewódzki, to w takim razie może ona domagać się sumy dwukrotnie wyższej (art. 74 § 2 k.z.).Z tych zasad należało na przedstawione pytanie udzielić odpowiedzi objętej sentencją niniejszej uchwały.