3 CO 23/61

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia K. Lipiński (sprawozdawca). Sędziowie: S. Białek, K. Piasecki.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Józefa G. przeciwko Jerzemu V. o 10.000 zł, po rozpoznaniu zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Krakowie do rozstrzygnięcia w trybie art. 388 k.p.c.:"Czy w przypadku niezachowania formy aktu notarialnego przy umowie przyrzeczenia kupna-sprzedaży nieruchomości strona, która dała zadatek, może domagać się od drugiej strony sumy dwukrotnie wyższej, jeżeli do zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości nie doszło?" postanowił udzielić następującej odpowiedzi:"Danie zadatku przy zawarciu umowy przedwstępnej, zawierającej zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przeniesienia własności nieruchomości (art. 62 § 1 k.z. i art. 43-46 prawa rzeczowego), wywołuje skutki przewidziane w art. 74 i 75 k.z., choćby umowa przedwstępna nie miała formy aktu notarialnego, jeżeli tylko umowa ta spełnia warunki jej ważności wskazane w art. 62 § 1 k.z."Uzasadnienie faktyczneZastrzeżenie zadatku jest skuteczne i wywołuje przewidziane prawem (art. 74 i 75 k.z.) konsekwencje o tyle, o ile umowa, przy zawarciu której dano zadatek, została ważnie zawarta. Wynika to z przepisu art. 74 § 1 k.z., według którego zadatek zastępuje odszkodowanie z powodu niewykonania umowy przez jedną ze stron. Umowa nieważna (np. z powodu jej sprzeczności z ustawą - art. 41 p.o.p.c.; z powodu braku formy - art. 63 p.o.p.c.) nie rodzi obowiązku jej wykonania, a zatem nie może być również źródłem zobowiązania odszkodowania za jej niewykonanie.Umowa przyrzeczenia kupna-sprzedaży nieruchomości, tak jak każda umowa przedwstępna, wymaga do swej ważności określenia istotnych postanowień umowy, która ma być zawarta, oraz terminu, w którym ma to nastąpić (art. 62 § 1 k.z.). Umowa taka nie wymaga natomiast do swej ważności zachowania jakiejkolwiek szczególnej formy. Przewidziany w art. 62 § 3 k.z. warunek zachowania formy, oznaczający dla umowy przyrzeczenia przeniesienia własności nieruchomości wymaganie formy aktu notarialnego (art. 62 § 3 k.z. w związku z art. 46 prawa rzeczowego), zastrzeżony został tylko dla wywołania szczególnego skutku w art. 62 § 3 k.z. wymienionego, nie stanowi więc wymagania ważności samej umowy przedwstępnej (art. 63 p.o.p.c. zdanie drugie).Umowa przedwstępna jest umową odrębną od przyszłej umowy przyrzeczonej. Jej przedmiotem w wypadku umowy przyrzeczenia przeniesienie własności nieruchomości jest zobowiązanie się stron do zawarcia w przyszłości innej (drugiej) umowy przenoszącej własność nieruchomości. Okoliczność, że ustawa warunkuje od zachowania formy aktu notarialnego możność wymuszenia przeniesienia własności nieruchomości, a więc możność doprowadzenia do skutku umowy przyrzeczonej (drugiej umowy) nawet wbrew woli jednego z kontrahentów, bynajmniej nie upoważnia do wnioskowania, że tym samym ustawa uznaje zawartą w formie notarialnej umowę przedwstępną (pierwszą umowę) za bezskuteczną. Przemawia zresztą dobitnie przeciwko takiemu stanowisku przepis art. 62 § 4 k.z., w myśl którego - poza wypadkiem, o którym mowa w art. 62 § 3 k.z. (zależna od zachowania formy możność "wymuszenia sądowego" umowy przyrzeczonej) - niewykonanie przyjętego w umowie przedwstępnej zobowiązania zawarcia umowy przyrzeczonej uzasadnia tylko żądanie odszkodowania. Ponieważ zadatek ma właśnie zastąpić odszkodowanie, przeto nie ma podstaw do uzależniania skuteczności zastrzeżenia zadatku przy umowie przyrzeczenia przeniesienia własności nieruchomości od tego, czy umowa przedwstępna ma także rozszerzoną skuteczność przewidzianą w art. 62 § 3 k.z. Z punktu widzenia zadatku wystarcza, jeżeli umowa przedwstępna, przy zawarciu której dano zadatek, uzasadnia żądanie odszkodowania za jej niewykonanie (art. 62 § 4 k.z.). To zaś żądanie jest uzasadnione już wówczas, gdy umowa przedwstępna jest ważnie zawarta (zarówno z punktu widzenia art. 62 § 1 k.z., jak i ogólnych norm o czynnościach prawnych) i gdy ogólne przepisy prawa usprawiedliwiają żądanie odszkodowania za niewykonanie zobowiązania (art. 239 i nast. k.z.). Natomiast forma, w której zawarta została umowa przedwstępna, jest z rozpatrywanego punktu widzenia bez znaczenia, skoro, jak to już wyżej wyjaśniono, nie istnieje przepis uzależniający ważność umowy przedwstępnej od zachowania określonej formy (art. 63 p.o.p.c. zdanie pierwsze).