3 CR 855/61

SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Spółdzielni Ogrodniczej Z. w G. przeciwko1. Michałowi W.,2. Helenie W.,3. Marii Ł.,4. Wiktorowi W.,5. Adamowi W.,6. Kazimierzowi W.,7. Stanisławie S.,8. Janowi W.A9. Józefowi W.o przeniesienie praw własności nieruchomości na skutek rewizji strony powodowej od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Rzeszowie z dnia 22 czerwca 1961 r. rewizję oddalił.Uzasadnienie faktyczneStrona powodowa - Spółdzielnia Ogrodnicza Z. w G. domagała się zobowiązania pozwanych, współwłaścicieli nieruchomości położonej w G. przy ul. Gwardii Ludowej, mającej urządzoną księgę wieczystą kw. nr 1725 Sądu Pow. w G. do przeniesienia na powódkę prawa własności parceli grt. nr 1047/46 za zapłatą ceny w kwocie 32 000 zł.Według twierdzeń pozwu parcelę tę objęła w posiadanie na zasadzie upoważnienia władzy poprzedniczka strony powodowej, Spółdzielnia Ogrodnicza B. i zabudowała ją, przy czym wartość budynków jest znacznie wyższa od wartości parceli. Zachodzą zatem, zdaniem strony powodowej, warunki z art. 73 § 2 pr. rzecz., z których strona powodowa korzysta.Pozwani zaprzeczyli wprawdzie twierdzeniu o dobrej wierze organów instytucji, która ich parcelę objęła i zabudowała, wyrazili jednak zgodę na przeniesienie własności parceli na powodową Spółdzielnię, ale za zapłatą ceny rynkowej, która jest znacznie wyższa od proponowanej przez stronę powodową.Sąd Wojewódzki zobowiązał pozwanych do przeniesienia własności parceli nr 1047/46 gminy kat. G. o powierzchni 5896 m2 na rzecz strony powodowej, jednak za zapłatą ceny oznaczonej na 300 000 zł, rozdzielonej między pozwanych w stosunku do ich udziałów we własności tej parceli.Wobec zasadniczej zgody pozwanych na przeniesienie własności Sąd zagadnienia ewentualnej złej wiary budującego posiadacza już nie badał.Z uwagi na niezgodność stanu własności ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym Sąd ustalił osoby współwłaścicieli i ich udziały.Cenę zwykłą, o jakiej mowa w § 2 art. 73 pr. rzecz. Sąd oznaczył na 300 000 zł, mając na uwadze wyniki dowodu z biegłych B. i W., którzy wartość tę określili: pierwszy na 324 280 zł, a drugi na 300 696 zł.W rewizji od tego wyroku powódka domaga się zmiany wyroku w części określającej cenę parceli, i obniżenia jej do proponowanej przez siebie w pozwie kwoty 32 000 zł. Skarżąca zarzuca w tym zakresie naruszenie prawa materialnego i procesowego przez ograniczenie postępowania dowodowego do zbadania jedynie cen przyjmowanych w obrocie prywatnym, które skarżąca uważa za koniunkturalne, a zatem niemiarodajne. Zdaniem skarżącej, winna w stosunku do niej znaleźć zastosowanie cena stosowana przy wywłaszczeniu nieruchomości niezbędnych dla wykonawstwa narodowych planów gospodarczych. W każdym razie przy ustalaniu zwykłej ceny z § 2 art. 73 pr. rzecz. należy, według rewizji, uwzględnić z mocy art. 1 p.o.p.c. i takie czynniki, jak aktualna siła nabywcza pieniądza, przeciętne wynagrodzenie, przeciętne koszty utrzymania, ceny stosowane przy sprzedaży nieruchomości z Państwowego funduszu Ziemi itd. Do rewizji dołączono prywatne opinie.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy rozważył, co następuje.Określenie cena zwykła oznacza oczywiście cenę zwykle stosowaną, czyli cenę stosowaną w wolnym obrocie. Przeciwstawieniem takiej ceny byłaby cena określona według szczególnej wartości rzeczy dla zbywającego, mającej źródło czy to w upodobaniu, czy w jakichś szczególnych eksploatacyjnych zamierzeniach właściciela.Należy przy praktycznym stosowaniu § 2 art. 73 pr. rzecz. mieć na uwadze, że przepis ten nie oznacza wywłaszczenia na zasadach przy prawnie uregulowanym wywłaszczeniu stosowanych. Jego założeniem jest jedynie wzniesienie przez posiadacza w dobrej wierze (obojętnie - kto nim jest i w jakim celu budował) na nieruchomości budowli przewyższającej wartością znacznie wartość zabudowanej nieruchomości. I z uwagi na dobrą wiarę budującego posiadacza ustawodawca upoważnił go do domagania się przeniesienia własności zabudowanej nieruchomości, ale za zapłatą zwykłej ceny. Wyłącza to jedynie niekorzystne skutki płynące z sytuacji budującego na cudzym gruncie uregulowanej w § 1 art. 73 pr. rzecz.Właściciela nieruchomości ustawodawca ograniczył w § 2 art. 73 tylko o tyle, że musi on wyrazić zgodę na przeniesienie własności i że nie może, wykorzystując sytuację posiadacza, domagać się zapłaty ceny niezwykłej. Jest to niejako przymusowa sprzedaż (wskazuje na to słowo cena a nie odszkodowanie), ale za cenę normalną, zwykłą.Taką zwykłą ceną jest cena uzyskiwana w obrocie za obiekty podobne. Dał temu Sąd Najwyższy niedwuznaczny wyraz już w orzeczeniu z dnia 23 sierpnia 1955 r. I CR. 307/55 (OSN 1956/I poz. 26), na które obie strony się powołują. Uwzględnienie innych czynników, w szczególności postulowanych przez stronę powodową w postępowaniu przed Sądem I instancji i w rewizji, przekreśliłoby obiektywne kryteria ceny jako ceny zwykłej w rozumieniu § 2 art. 73 pr. rzecz. i cenę zwykłą, a więc pojęcie jednoznaczne i stosunkowo ścisłe, przekształciłoby w określenie najzupełniej względne i w znacznej mierze dowolne.Nie ma zatem żadnego braku w zastosowaniu prawa materialnego ani uchybienia procesowego w tym, że Sąd Wojewódzki ograniczył postępowanie do badania cen stosowanych w wolnym obrocie za podobne nieruchomości.Rewizja w zasadzie nie zwalcza założeń, z jakich wychodzili biegli, określając rynkową wartość parceli, o którą w sprawie chodzi. Niemniej należy z uwagi na stosunkowo wysoką odpłatę i podmiot, który ma ją uiścić, przeanalizować te założenia i trafność wniosków biegłych. Na wstępie już trzeba stwierdzić, że szacowanie przez biegłych w procesie poprzedzała prywatna ocena biegłego inż. M. dokonana dla strony powodowej w trakcie pertraktacji ugodowych między stronami.Wartość przedmiotowej parceli oznaczono wówczas na 65 zł za 1 m2 czyli na 430 000 zł.I inż. M., i biegli powołani w procesie podkreślali zgodnie, że parcela nadaje się i pod zabudowę, i na place składowe z uwagi na położenie przy ulicy w zasadzie uzbrojonej, przy której przewidziano zabudowę domkami jednorodzinnymi i w bliskości stacji kolejowej. Przedstawiciel strony powodowej przyznał poza tym na rozprawie rewizyjnej, że ul. (...) w szybkim tempie się zabudowuje, można zatem zakładać, że nabywcy na odpowiednio podzieloną parcelę pozwanych, jako grunt pod budowę, znaleźliby się, zatem że teoretycznie przez biegłych ustalona wartość parceli jest wartością również konkretną i realną.Zasadność opinii biegłych, z których dowód przeprowadzono, potwierdza zresztą i prywatna opinia inż. T. dołączona przez stronę powodową do rewizji. Należy z niej oczywiście w myśl tego, co już wyżej przytoczono, wyeliminować ocenę parceli jako gruntu ornego i ocenę według norm stosowanych przy wywłaszczeniu (alternatywa I oraz wariant II alternatywy II). Z pozostałej reszty tej opinii wynika, że gdyby Państwo zbywało przedmiotową parcelę jako grunt budowlany w ręce prywatne, to cena wyniosłaby 377 344 zł.Przedstawione. rozważania prowadzą do wniosku, że cena, ustalona przez Sąd Wojewódzki w zaskarżonym wyroku jako cena zwykła, została określona zgodnie z przepisem § 2 art. 73 pr. rzecz. i bez jakichkolwiek uchybień procesowych.Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji z mocy art. 383 k.p.c.