1 CR 952/57

SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Czesława O. przeciwko Helenie P. o przeniesienie własności placu po rozpoznaniu rewizji nadzwyczajnej Ministra Sprawiedliwości od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Lublinie z dnia 25 marca 1957 r. rewizję nadzwyczajną oddalił.Uzasadnienie faktyczneWyrokiem z dnia 9 sierpnia 1956 r. Sąd Powiatowy w Kraśniku oddalił powództwo Czesława O. przeciwko Helenie P. o zobowiązanie pozwanej do przeniesienia na niego, zgodnie z art. 73 § 2 Prawa rzeczowego, własności nieruchomości, ustaliwszy na podstawie zeznań świadków, załączonych do akt dokumentów oraz na podstawie opinii biegłych następujący stan faktyczny:Powód jest zięciem pozwanej, która jest właścicielką placu o powierzchni 345 m kw. położonego w Kraśniku. Na placu tym został wzniesiony budynek mieszkalny i chlewek, przy czym koszty budowy ponieśli wspólnie: powód i jego ojciec oraz pozwana i jej córka a żona powoda, bowiem wszyscy oni bądź dostarczali materiał lub pieniądze na budowę, bądź też przyczyniali się do tej budowy własną pracą. Żona powoda a córka pozwanej zmarła, zaś prawa spadkowe po niej przeszły w 1/4 na powoda i w 3/4 na pozwaną. Wartość placu wynosi 10.350 zł, wartość domu 15.895 zł, zaś wartość chlewka 1.000 zł.Sąd Powiatowy uznał, iż nie jest możliwe udowodnienie, w jakim stopniu przyczyniła się każda z wymienionych wyżej osób do wzniesienia budynków, o których wyżej mowa.W oparciu o wyżej przedstawione ustalenia, a w szczególności mając na uwadze fakt dziedziczenia po zmarłej córce pozwanej zarówno przez tę ostatnią, jak i przez powoda, Sąd Powiatowy doszedł do wniosku, że powodowi przypada tylko połowa wartości budynków, wyrażająca się w kwocie 7.947,50 zł, a więc mniej niż wartość placu, wobec czego brak jest zasadniczej przesłanki do zastosowania art. 73 § 2 Prawa rzeczowego, tj. wymogu, aby wartość budowli przewyższała znacznie wartość gruntu, na którym został on wzniesiony.Rewizję na powyższy wyrok oddalił Sąd Wojewódzki w Lublinie wyrokiem z dnia 25 marca 1957 r. Ten wyrok zaskarżył Minister Sprawiedliwości rewizją nadzwyczajną wniesioną w dniu 13 września 1957 r.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Zgodnie z art. 73 § 2 Prawa rzeczowego posiadacz, który wzniósł budowlę lub inne urządzenie na cudzym gruncie, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego za zapłatą zwykłej ceny własność gruntu, jeśli:a)wartość budynku jest znacznie wyższa od wartości gruntu orazb)posiadacz wzniósł budynek w dobrej wierze. W sprawie niniejszej żadna z tych przesłanek nie została spełniona.Jak to wynika z niewadliwych i przez rewizję nadzwyczajną nie kwestionowanych ustaleń Sądu I instancji, wartość budynku, o który chodzi w sprawie, wynosi kilkanaście tysięcy zł i przewyższa wartość placu, na którym stoi, jedynie o połowę. Abstrahując nawet od zagadnienia, czy taki stosunek uzasadnia twierdzenie, że wartość budynku przewyższa znacznie w rozumieniu art. 73 § 2 wartość gruntu, wyjaśnić należy, iż dla oceny, czy przesłanka zastosowania tego przepisu, o której obecnie mowa, została spełniona, nie jest obojętna bezwzględna wartość budynku, tj. niezależna od porównania z wartością gruntu.Zasadą wyrażoną w art. 73 § 1 i 74 Prawa rzeczowego jest, iż temu, kto wznosi budynek na cudzym gruncie, przysługuje albo roszczenie o zapłatę odpowiedniej kwoty pieniężnej, albo prawo zabrania przyłączonych do nieruchomości rzeczy, natomiast te uprawnienia nie naruszają w niczym praw właściciela gruntu. Jedynie w drodze wyjątku od tej zasady budujący na cudzym gruncie może w warunkach określonych w art. 73 § 2 Prawa rzeczowego domagać się wykupu gruntu, przy czym ta wyjątkowa forma ma na celu ustrzeżenie osoby, która w dobrej wierze poczyniła poważne nakłady na cudzym gruncie i w tym miejscu urządziła swój dom mieszkalny lub zorganizowała działalność gospodarczą, przed koniecznością podejmowania ponownego trudu mającego na celu urządzenie siedliska lub warsztatu pracy oraz przed związanymi z tym a z reguły nieuniknionymi stratami, dalej ustawa wychodzi niewątpliwie z założenia, że z tych przyczyn interesom budującego należy dać pierwszeństwo przed interesami właściciela, gdyż łatwiej jest temu ostatniemu za uzyskane pieniądze nabyć nową działkę, jeśli jest mu potrzebna, niż temu, kto wzniósł budynek na jego gruncie, przeprowadzić nową budowę. O takiej proporcji obu interesów nie można jednak mówić wtedy, gdy nakłady posiadacza - tak jak w sprawie niniejszej - w porównaniu z normalnymi kosztami budowy nawet niewielkiego budynku mieszkalnego są wyjątkowo małe ze względu na prymitywny charakter wzniesionej budowli, w takim bowiem wypadku wzniesienie za gotówkę uzyskaną w oparciu o przepis art. 73 § 1 Prawa rzeczowego nowego podobnego budynku nie przedstawia poważniejszych trudności, a w każdym razie trud z tym związany nie jest z reguły o wiele większy (a nieraz może być i mniejszy), od trudu, jaki musiałby podjąć wywłaszczony właściciel, aby nabyć nową działkę. Co więcej, nie można również tracić z oczu okoliczności, że taki stosunek wartości budynku i placu, o jaki chodzi w sprawie niniejszej, ulegnie - jak uczy doświadczenie - odwróceniu, niewątpliwie bowiem wartość gruntu położonego, jak grunt pozwanej, w mieście, będzie w miarę rozwoju miasta wzrastała, zaś wartość budynku oszacowanego na kilkanaście tysięcy złotych, a więc wyjątkowo prymitywnego, malała.Powód powołał się w toku postępowania przed sądem I i II instancji na to, że wartość budynku, o który chodzi w sprawie, była w chwili jego wznoszenia większa, lecz biegli szacując ten budynek mieli na uwadze zniszczenia, jakim uległ on w ciągu 14 lat swego istnienia. Jednakże okoliczność ta nie może spowodować uwzględnienia żądań pozwu, gdyż dla oceny, czy wartość budynku znacznie przewyższa wartość gruntu, miarodajny jest stan z czasu realizacji przez posiadacza prawa wykupu, a nie stan z lat poprzednich. Odmienna wykładnia doprowadziłaby do poglądu, iż roszczenie z art. 73 § 2 Prawa rzeczowego przysługuje posiadaczowi także wówczas, gdy wzniesiony przezeń budynek uległ całkowitemu zniszczeniu, co oczywiście byłoby zaprzeczeniem celu społeczno-gospodarczego, jaki przyświeca temu przepisowi.W okolicznościach niniejszej sprawy nie można również przyjąć, aby powód był w dobrej wierze w rozumieniu art. 73 § 2 Prawa rzeczowego, albo że powinien korzystać z dobrodziejstwa tego przepisu tak jak posiadacz w dobrej wierze. Jak to uznał Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 25 maja 1955 r. I CO. 14/55 (OSN 1956/IV poz. 92)"roszczenie z art. 73 § 2 Prawa rzeczowego przysługuje tylko posiadaczowi nieruchomości w dobrej wierze", a więc temu, kto, wznosząc budynek na cudzym gruncie, grunt ten posiada w przekonaniu, że stanowi on jego własność. Jednakże z uzasadnienia wymienionej uchwały wynika, że na równi z posiadaczem w dobrej wierze należy traktować osobę, która wprawdzie zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem nieruchomości, ale wznosząc na niej budynek ma w oparciu o obiektywne przesłanki świadomość, że nie czyni tego z krzywdą właściciela. Inaczej mówiąc, Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały, o której mowa, uznał, iż zasady współżycia nie pozwalają na traktowanie w określonych okolicznościach osoby budującej na cudzym gruncie jako posiadacza w złej wierze, pomimo że zdaje on sobie sprawę, iż prawo własności gruntu jej nie przysługuje. Jednakże skoro przyznanie takiej osobie roszczenia o przeniesienie na nią własności gruntu nie wynika bezpośrednio z przepisu art. 73 § 2 Prawa rzeczowego, lecz zostało przyjęte w drodze wykładni ze względu na konieczność uwzględnienia w systemie naszego prawa w każdej sytuacji zasad współżycia społecznego, to w takich wyjątkowych okolicznościach nie można się ograniczyć - tak jak w wypadku, gdy posiadacz jest przekonany, że buduje na własnym gruncie - do oceny, jakie było jego przekonanie w czasie budowy, lecz brać pod uwagę jego zachowanie się przez cały czas posiadania. I jeśli okaże się, że posiadacz, który mógł początkowo sądzić, że wznosząc budynek nie krzywdzi właściciela, następnie postępuje niezgodnie z zasadami współżycia, to tym samym nie zasługuje na wyjątkową ochronę, jaką zapewniają mu właśnie te zasady.Gdy chodzi o sprawę niniejszą, to powód wznosząc, łącznie zresztą z teściową, budynek na jej gruncie, wiedział, iż grunt ten nie stanowi jego własności, mógł jednak, mając na uwadze takie okoliczności, jak to, że jest zięciem właścicielki i że ona pozwala mu na wznoszenie budynku, przypuszczać, że nie narusza jej słusznych interesów. Dlatego w świetle wyjaśnień Sądu Najwyższego zawartych w uzasadnieniu uchwały z dnia 25 maja 1955 r. mogłoby mu w zasadzie przysługiwać roszczenie z art. 73 § 2 Prawa rzeczowego (oczywiście gdyby wzniesiony budynek miał znacznie wyższą wartość od gruntu). Jednakże tego roszczenia (gdyby mu przysługiwało ze względu na spełnienie pozostałych przesłanek przewidzianych w art. 73 § 2) sam się pozbawił przez swe późniejsze postępowanie, jak to bowiem wynika z prawomocnych wyroków Sądu powiatowego w Kraśniku z dnia 26 września 1955 r., Nr KP 691/55 oraz z dnia 16 kwietnia 1956 r., nr KP 1285/55 (trzecia sprawa jest w toku za nr KP 1033/57) powód, człowiek w sile wieku, naruszył w sposób jawny zasady przyzwoitego postępowania w stosunku do pozwanej, kobiety w wieku starszym.Z zasad powyższych, skoro brak jest przesłanek do zastosowania przepisu art. 73 § 2 Prawa rzeczowego, rewizja nadzwyczajna nie mogła być uwzględniona, pomimo trafności pozostałych jej zarzutów, a zwłaszcza zarzutu, że sądy obu instancji nie wzięły pod uwagę, iż z mocy tego przepisu możliwe było przeniesienie na powoda ułamkowej części spornej nieruchomości, oraz że Sąd Powiatowy bez przeprowadzenia odpowiedniego postępowania dowodowego uznał, iż nie można ustalić, w jakim stopniu powód przyczynił się do budowy budynku, o który chodzi w sprawie.