C 464/50

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia M. Lisiewski; Sędziowie: dr J. Marowski (sprawozdawca), J. Kamiński.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Zygmunta W. przeciwko Edmundowi R. o eksmisję, po rozpoznaniu skargi kasacyjnej powoda na wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 16 stycznia 1951 r., zaskarżony wyrok uchylił i sprawę Sądowi Wojewódzkiemu dla województwa warszawskiego do ponownego rozpoznania odesłał.Uzasadnienie faktyczneSąd Okręgowy w Warszawie zmienił wyrok Sądu Grodzkiego w Warszawie i oddalił powództwo Zygmunta W. przeciwko Edwardowi R. o eksmisję z lokalu zajmowanego przez pozwanego w domu, którego część z gruntem przyznano powodowi na własność w wykonaniu reformy rolnej. Sąd Okręgowy uznał, że powód oparł swoje powództwo na zasadzie niepłacenia przez pozwanego komornego od marca 1945 r. oraz na tym, że powód otrzymał z reformy rolnej działkę ziemi i część budynku. Sąd Okręgowy ustalił, że grunt wraz z budynkiem, w którym mieści się lokal, o który chodzi w sprawie, stanowił własność osoby narodowości niemieckiej; w okresie okupacji na podstawie umowy najmu pozwany zajął lokal quaestionis i po dokonaniu pewnego remontu w nim mieszka. Zdaniem Sądu Okręgowego, umowa najmu zawarta w okresie okupacji między ówczesnym właścicielem nieruchomości a pozwanym nie uległa rozwiązaniu wskutek ustanowienia powoda zarządcą tej nieruchomości jako mienia poniemieckiego, a nawet w przypadku przydzielenia powodowi części tej nieruchomości na własność (art. 399 § 1 k.z.). O ile zaś chodzi o żądanie eksmisji na zasadzie zalegania z zapłatą komornego, to według zeznań świadków pozwany przy zajmowaniu lokalu na remont jego wydatkował sumę 2.000 zł; ponadto pozwany zaofiarowywał powodowi komorne za pośrednictwem poczty.Powyższy wyrok zaskarżył skargą kasacyjną powód w części oddalającej roszczenie o eksmisję z lokalu wnosząc o uchylenie go i zatwierdzenie w tej części wyroku sądu I instancji nakazującego eksmisję pozwanego z powodu:1)obrazy art. 399 k.z. oraz art. 2 i 18 dekretu P.K.W.N. o przeprowadzeniu reformy rolnej (Dz. U. R. P., poz. 13/45) przez błędne uznanie, że umowa najmu lokalu zawarta przez pozwanego z poprzednim właścicielem nie uległa rozwiązaniu przez przejście własności nieruchomości w sposób pierwotny na rzecz Skarbu Państwa;2)obrazy art. 370 § 1 k.z. przez uznanie, że strony łączy stosunek najmu, chociaż brak umownego ustalenia czynszu (...).Uzasadnienie prawneZarzut pierwszy jest zasadny. Przepis art. 399 § 1 k.z. mówiący o zbywcy i nabywcy rzeczy najętej ma na myśli nabycie pochodne, a nie pierwotne, przy którym nie ma i nie może być zbywcy, skoro prawa nabywającego rzecz w sposób pierwotny powstają niezależnie od praw poprzednika w czasie. Ponieważ nabycie przez Państwo majątku poniemieckiego jest niezależne od praw dawnego właściciela - Niemca, czyli jest nabyciem pierwotnym, przeto art. 399 § 1 k.z. nie stosuje się w tym przypadku. Osoba zatem, która najęła od właściciela rzecz nabytą następnie w sposób pierwotny przez Państwo, nie może skutecznie powoływać się wobec Państwa lub jego następców prawnych na stosunek najmu łączący ją z poprzednikiem Państwa w czasie.Gdy w ten sposób przyczyna, dla której Sąd Okręgowy uznał, iż strony łączy stosunek najmu, okazuje się bezzasadna, zaskarżony wyrok podlega już z tego względu uchyleniu na zasadzie art. 437 k.p.c.Przy ponownym rozpoznaniu sprawy należy mieć na względzie, że aczkolwiek z przepisu art. 370 § 1 k.z. wynika, że ustalenie czynszu należy do istoty umowy najmu, tak iż z reguły umowa najmu nie dochodzi do skutku, dopóki nie jest ustalony czynsz, nie jest jednak wyłączone, że w konkretnych przypadkach można uznać, mimo braku wyraźnego ustalenia czynszu, że z woli stron doszło do umowy najmu za czynszem po cenie rynkowej czy ustawowej. W szczególności tak można w miarę okoliczności rozumieć wolę stron, np. gdy wynajmujący oddaje lokal najemcy bez ustalenia czynszu (...).W przypadkach uznania, że strony łączy stosunek najmu, należy wziąć z jednej strony pod uwagę, że wobec pierwotności nabycia nieruchomości przez Państwo ani Państwo, ani nabywca jego praw - powód nie są obowiązani do zwrotu nakładów poczynionych przez pozwanego w nieruchomości w czasie, gdy była własnością niemiecką, a z drugiej strony należy ocenić, czy w danych okolicznościach, przed wyjaśnieniem wysokości należnego czynszu i kwestii dopuszczalności potrącenia nakładów, można niepłacenie czynszu poczytać pozwanemu za winę uzasadniającą jednostronne rozwiązanie umowy najmu (...).