III CZP 43/90

Skład orzekającyPrzewodniczący: Prezes SN S. Rudnicki. Sędziowie SN: S. Dmowski, K. Kołakowski, M. Sychowicz, Z. Strus, Z. Świeboda (sprawozdawca), T. Żyznowski.SentencjaSąd Najwyższy z udziałem prokuratora J. Szewczyka rozpoznał wniosek Pierwszego Prezesa Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 1990 r. o udzielenie odpowiedzi na następujące zagadnienie prawne:"Czy w przypadku ustalenia na podstawie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. sprzedaży nieruchomości Państwowego Funduszu Ziemi oraz uporządkowaniu niektórych spraw związanych z przeprowadzeniem reformy rolnej i osadnictwa rolnego (jedn. tekst: Dz. U. z 1989 r. Nr 58, poz. 348) kandydata na nabywcę i poinformowanie go przez bank spółdzielczy prowadzący sprzedaż w imieniu Skarbu Państwa o warunkach nabycia nieruchomości, w tym o wysokości ceny, wyliczonej według zasad przewidzianych w art. 4 ustawy, cena ta wiąże strony przy zawieraniu umowy w formie aktu notarialnego bez względu na zmianę w tym czasie podstaw jej obliczania, czy też obowiązuje cena aktualna w dacie zawierania umowy w formie aktu notarialnego?"p o d j ą ł następującą uchwałę i nadał jej moc zasady prawnej:Podstawą określenia ceny sprzedaży nieruchomości kandydatowi ustalonemu w drodze decyzji na podstawie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1985 r. o sprzedaży nieruchomości Państwowego Funduszu Ziemi oraz uporządkowaniu niektórych spraw związanych z przeprowadzeniem reformy rolnej i osadnictwa rolnego (tekst jedn.: Dz. U. z 1989 r. Nr 58, poz. 348) są przesłanki wskazane w art. 4 ustawy, istniejące w dacie sporządzania umowy. Uzasadnienie faktyczneI. Stosownie do art. 6, 8 i 10 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o sprzedaży nieruchomości Państwowego Funduszu Ziemi oraz uporządkowania niektórych spraw związanych z przeprowadzeniem reformy rolnej i osadnictwa rolnego (jedn. tekst: Dz. U. z 1989 r. Nr 58, poz. 348) terenowy organ administracji państwowej o właściwości szczególnej do spraw gospodarki gruntami stopnia podstawowego wydaje decyzję, w której: a) ustala kandydata na nabywcę, b) oznacza nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży oraz c) ustala nie dłuższy niż 3 miesięczny termin do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Brak natomiast w tych przepisach postanowienia, że w decyzji powinna być oznaczona cena za tę nieruchomość. Wysokość tej ceny zatem może być inna w chwili wydania decyzji ustalającej kandydata na nabywcę, a inna w chwili zawarcia umowy.Zgodnie bowiem z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 12 marca 1985 r. cenę jednego hektara gruntu ustala się mnożąc cenę jednego kwintala żyta stanowiącą podstawę do naliczenia podatku rolnego przez stawkę szacunkową jednego hektara. O ile stawki szacunkowe określone w ustawie, stanowiące mnożnik, są składnikiem stałym, o tyle sama podstawa obliczenia ceny gruntu jest elementem zmiennym, zależnym od tego, jak w danym okresie kształtuje się średnia cena skupu żyta za kwintal przeliczeniowy dla naliczenia podatku rolnego. Kryteria te określone zostały ostatnio w ustawie z dnia 28 grudnia 1989 r. o zmianie niektórych ustaw regulujących zasady opodatkowania (Dz. U. Nr 74, poz. 443). Według art. 6 pkt 8 tej ustawy podatek rolny od gruntów za 1 ha przeliczeniowy wynosi: 1) za I półrocze roku podatkowego - równowartość pieniężną 1,25 q żyta, obliczoną według średniej ceny skupu żyta za IV kwartał roku poprzedzającego rok podatkowy; 2) za II półrocze roku podatkowego - równowartość pieniężną 1,25 q żyta, obliczoną według średniej ceny skupu żyta za II kwartał tego roku. Średnie ceny skupu ustala się na podstawie komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego ogłoszonego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski" w terminie 30 dni po upływie kwartału.Wydana przez terenowy organ administracji państwowej o właściwości szczególnej do spraw gospodarki gruntami stopnia podstawowego decyzja jest aktem administracyjnym stanowiącym przesłankę zawarcia umowy. Rola takiego aktu w zakresie cywilnoprawnym polega na tym, że stanowi konieczną przesłankę (element stanu faktycznego) ważnego zawarcia umowy. Ma on charakter czynności przygotowawczych do zawarcia umowy. Akt ten jednak nie obejmuje - o czym była mowa - ceny na sprzedawaną nieruchomość. O warunkach nabycia nieruchomości, w tym i o wysokości ceny, kandydat na nabywcę dowiaduje się z informacji uzyskanej z banku spółdzielczego reprezentującego Skarb Państwa przy zawarciu umowy sprzedaży (§ 4 zarządzenia Ministra Rolnictwa, Leśnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 15 czerwca 1989 r. - M.P. Nr 20, poz. 141).II. Informacji tej, zwłaszcza co do ceny, nie można przypisać - na podstawie przepisów kodeksu cywilnego mających zastosowanie w sprawach nie uregulowanych w ustawie (art. 14 ustawy z dnia 12 marca 1958 r.) - wiążącego znaczenia. Cenę strony ustalają dopiero w umowie sprzedaży (art. 535 § 1 k.c.). Przy drugiej zaś formie wyłaniania kandydatów na nabywców nieruchomości Państwowego Funduszu Ziemi, znanej ustawie z dnia 12 marca 1958 r., a mianowicie wyłaniania kandydatów w drodze przetargu, ustalona cena na przetargu wiąże przy zawarciu umowy (art. 9 ustawy). Ta różnica co do wiążącego znaczenia ceny przy jednej i drugiej formie wyłaniania kandydatów na nabywców nieruchomości Państwowego Funduszu Ziemi nie jest przypadkowa. Przy określaniu bowiem kandydata na nabywcę nieruchomości w drodze decyzji terenowego organu administracji państwowej ustawodawca pozostawił ustalenie wysokości ceny przy zawarciu umowy sprzedaży (art. 535 § 1 k.c.) według przesłanek wskazanych w art. 4 ustawy, istniejących w dacie sporządzenia umowy.III. Wspomnianej informacji banku spółdzielczego reprezentującego Skarb Państwa nie można uznać za ofertę. Wprawdzie ani oferta, ani jej przyjęcie nie wymagają zachowania żadnej szczególnej formy, ale jeżeli ważność umowy uzależniona jest od zachowania oznaczonej formy, zachowanie jej jest również potrzebne dla ważności oferty oraz jej przyjęcia. Gdyby tych przesłanek nie zachowano, ważna umowa dojdzie do skutku dopiero przy złożeniu oświadczeń woli w wymaganej formie. Ponieważ w sprawie chodzi o umowę o przeniesienie własności nieruchomości, która powinna być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności (art. 158 k.c. i art. 8 i 10 ustawy), przeto oferta i jej przyjęcie powinny być również złożone w formie aktu notarialnego, której to formy nie zachowano.Ustawa z dnia 12 marca 1958 r. uregulowała wszystkie kwestie dotyczące określenia ceny, nawet w razie zachodzącej różnicy co do jej wysokości według stanu z daty wydania decyzji oraz stanu z daty zawarcia umowy. Nie ma zatem w tym zakresie luki w prawie i potrzeby stosowania analogii. Jeżeli wystąpi różnica w wysokości ceny według stanu obu wymienionych dat odniesienia, decydujące znaczenie - o czym była już mowa - należy przypisać wysokości ceny ustalonej w dacie sporządzenia umowy. Cena jest bowiem kwotą pieniężną wyrażającą wartość zamienną przedmiotu sprzedaży. Należy ona do istotnych elementów umowy sprzedaży. Bez uzgodnienia ceny nie można mówić o umowie sprzedaży.Z tych przyczyn udzielono odpowiedzi jak w sentencji uchwały.