III CZP 48/86

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN: J. Majorowicz (sprawozdawca). Sędziowie SN: S. Dmowski, J. Niejadlik.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Mariana L. przeciwko Miejskiemu Przedsiębiorstwu Oczyszczania w W. o 300.000 zł po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Warszawie postanowieniem z dnia 21 maja 1986 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Jeżeli Zakład Oczyszczania Miasta na podstawie decyzji administracyjnej o zatwierdzeniu planu realizacyjnego budowy drogi zajął część gruntu rolnego bez zawarcia umowy o przeniesienie prawa własności gruntu zajętego pod drogę z właścicielem nieruchomości i nie uruchomił postępowania wywłaszczeniowego, to przy zawarciu ugody sądowej wiążące są ceny gruntu ustalone przez radę narodową szczebla wojewódzkiego w trybie art. 44 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 22, poz. 99) - zwłaszcza art. 44 ust. 3 ustawy, czy należy stosować ceny wolnorynkowe?"podjął następującą uchwałę:Jeżeli Zakład Oczyszczania Miasta na podstawie decyzji administracyjnej o zatwierdzeniu planu realizacyjnego budowy drogi zajął część gruntu rolnego bez zawarcia umowy o przeniesienie prawa własności gruntu zajętego pod drogę z właścicielem nieruchomości i nie uruchomił postępowania wywłaszczeniowego, strony, zawierając ugodę sądową, mogą określić wartość gruntu według cen wolnorynkowych, z tym zastrzeżeniem, że cena ta nie może przekraczać ceny maksymalnej ustalonej w trybie art. 8 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 22, poz. 99) przez radę narodową stopnia wojewódzkiego dla danej miejscowości.Uzasadnienie faktycznePrzedstawione przez Sąd Wojewódzki w trybie art. 391 k.p.c. budzące poważne wątpliwości zagadnienie prawne wyłoniło się na tle następującego stanu faktycznego:Marian L. dochodził od Miejskiego Przedsiębiorstwa Oczyszczania Miasta w W. 300.000 zł tytułem odszkodowania za zabrany grunt zajęty przez Przedsiębiorstwo pod drogę prowadzącą do wysypiska nieczystości.Pozwane MPO przyznało, że na postawie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji nr 12/72 z dnia 14 marca 1972 r. oraz protokołu z dnia 16 sierpnia 1975 r. w sprawie wcześniejszego udostępnienia gruntu pod budowę drogi B.-L. przejęło w zarząd i użytkowanie pas gruntu przebiegający przez nieruchomości wielu rolników. Jeżeli chodzi o powoda, na drogę zajęto zalesioną działkę o pow. 1868 m2. W protokole z dnia 16 sierpnia 1975 r. zobowiązano MPO do wykupu objętej projektem drogi części nieruchomości za cenę ustaloną decyzją Naczelnika Urzędu Powiatowego w P. "określającą stawki cenowe gruntów rolnych".Dotychczas polecenia tego nie wykonano i strony nie przystąpiły do aktu notarialnego. Nie wszczęto również postępowania wywłaszczeniowego.Powołany dla wyceny nieruchomości biegły sądowy wycenił działkę według stawek ustalonych zarządzeniem nr 32 Prezydenta m.st. Warszawy z dnia 23 maja 1984 r. w sprawie wysokości stawek odszkodowania za wywłaszczone grunty na terenie wsi woj. stołecznego warszawskiego. Grunt został wyceniony na 70.984 zł, a drzewostan na 35.940 zł, razem 106.924 zł. Do ustalonej w ten sposób wyceny zastosował, na podstawie art. 44 ust. 3 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, mnożnik 1,5 i ostateczną ocenę działki ustalił na 160.386 zł, po 85,86 zł za m2.W okolicach P. i Z., gdzie znajduje się przedmiotowa działka, jest to cena wielokrotnie niższa od cen wolnorynkowych.Opinia biegłego była podstawą ugody sądowej, w której MPO zobowiązało się spłacić na rzecz Mariana L. 123.700 zł z 8% od dnia 21 stycznia 1986 r. tytułem odszkodowania za "wywłaszczoną" nieruchomość położoną we wsi B. oraz 22.550 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, a Marian L. złożył oświadczenie, że w związku z tym nie rości żadnych pretensji co do własności działki.Wobec zawarcia ugody Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy postanowieniem z dnia 21 stycznia 1986 r. postępowanie w sprawie umorzył.Na powyższe postanowienie Miejskie Przedsiębiorstwo Oczyszczania w W. wniosło zażalenie, podnosząc zarzut, że ugoda sądowa nie przeniosła skutecznie prawa własności nieruchomości, a ponadto w sprawie powinni występować oboje małżonkowie Marian i Marianna L., którzy są współwłaścicielami nieruchomości w ramach małżeńskiej wspólności ustawowej. Z kolei Marianna L. w piśmie skierowanym do Sądu Rejonowego podkreśliła, że nie wyraża zgody na zawartą między stroną pozwaną a jej mężem ugodę i że jest skłonna zawrzeć nową ugodę według cen wolnorynkowych. Na tę propozycję pozwane Przedsiębiorstwo nie wyraziło zgody.Uzasadnienie prawnePrzechodząc do rozważenia przedstawionego przez Sąd Wojewódzki zagadnienia prawnego zauważyć należy, co następuje:Wątpliwości Sądu Wojewódzkiego sprowadzają się do pytania, jakie ceny należy stosować w przypadku, gdy na podstawie decyzji o zatwierdzeniu planu realizacyjnego doszło do zajęcia przez organ administracji państwowej części nieruchomości bez zawarcia uprzednio umowy, w szczególności czy przy zawarciu ugody sądowej wiążące są ceny gruntu ustalone przez radę narodową szczebla wojewódzkiego w trybie art. 44 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 22, poz. 99), czy też należy stosować ceny wolnorynkowe. Dodać należy, że w uzasadnieniu swego postanowienia Sąd Wojewódzki przytoczył również art. 59 ust. 1 powołanej ustawy, wskazując na nieco odmienne unormowanie w przedmiocie stosowania cen przy wywłaszczaniu nieruchomości. Ponadto Sąd Wojewódzki powołał się na dwie uchwały Rady Narodowej m.st. Warszawy, a mianowicie na uchwałę nr 55 z dnia 5 grudnia 1985 r., podjętą na podstawie art. 59 ust. 1 powołanej ustawy, oraz na uchwałę nr 56 z tej samej daty, podjętą na podstawie art. 44 ust. 1 ustawy, które stosują wiele współczynników i mnożników wyceny nieruchomości. Ceny te jednak odbiegają znacznie od cen wolnorynkowych.W związku z tym wyliczeniem zauważyć należy, że przytoczone wyżej przepisy normują kwestię wysokości cen nieruchomości w odniesieniu do różnych i odmiennych stanów faktycznych i prawnych. W szczególności art. 44 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości zamieszczony jest w rozdziale 5 ustawy, dotyczącym ustalania cen nieruchomości państwowych, opłat z tytułu użytkowania wieczystego, zarządu i użytkowania oraz innych opłat. Przepis ten więc zawiera zasady określenia ceny gruntów nie zabudowanych i znajdujących się pod zabudową, sprzedawanych przez Państwo osobom fizycznym i spółdzielniom mieszkaniowym. Obecnie bowiem w świetle art. 4 ust. 4 ustawy wojewódzka rada narodowa może na wniosek właściwej gminnej rady narodowej lub rady narodowej miasta i gminy uchwalić, że na terenach wiejskich tych gmin bądź miast i gmin grunty państwowe mogą być sprzedawane spółdzielniom mieszkaniowym dla realizacji ich zadań statutowych oraz osobom fizycznym na cele zabudowy określonej w art. 23 ust. 1 ustawy.Stanowisko, że w art. 44 ust. 1 chodzi o ustalenie cen za grunty państwowe, potwierdza treść ust. 3 powołanego artykułu, a także treść art. 55. Z powyższego więc wynika wniosek, że przytoczony przez Sąd Wojewódzki przepis art. 44 ustawy nie może w rozważanym stanie faktycznym mieć zastosowania.W sprawie bowiem chodzi o sytuację odwrotną, a więc nabycie przez państwowe przedsiębiorstwo gruntu od osoby fizycznej.Również przewidziane w art. 59 ustawy zasady odszkodowania za grunty pod zabudowę i grunty nie zabudowane nie mogą w przedstawionym stanie faktycznym mieć zastosowania. Przepis ten bowiem dotyczy ustalenia wysokości odszkodowania według zasad określonych dla poszczególnych miejscowości przez radę narodową stopnia wojewódzkiego w przypadku, gdy dochodzi do wywłaszczenia nieruchomości w trybie administracyjnym, a więc w sytuacji, gdy uprzednio nie doszło do zawarcia umowy nabycia gruntu przez Państwo. W związku z tym powołać należy art. 53 ustawy, wedle którego wywłaszczenie może nastąpić na rzecz Państwa na cele i według zasad określonych w ustawie tylko wówczas, gdy nieruchomość nie może być nabyta w drodze umowy. Terenowy organ administracji państwowej może zaś przystąpić do dalszych czynności związanych z wywłaszczeniem dopiero po bezskutecznym upływie terminu, jaki organ ten wyznaczy zainteresowanemu na piśmie do zawarcia umowy.Powyższe unormowanie jest konsekwencją generalnej zasady przyjętej w ustawie i wyrażonej w art. 8, że nieruchomość nie stanowiącą własności państwowej organy administracji państwowej i inne państwowe jednostki organizacyjne oraz jednostki gospodarki uspołecznionej nabywają w drodze umowy zawieranej na zasadach ogólnych. Zasada ta znajduje szczegółowe rozwinięcie w przepisach ustawy dotyczących zasobów gruntów. Stosownie do art. 13 ust. 2 terenowe organy administracji państwowej tworzą zasoby gruntów na cele zabudowy miast i wsi (tzw. obszary urbanizowane) z gruntów stanowiących własność Państwa i z gruntów nabywanych w tym celu na własność Państwa. Również w przypadku realizacji skoncentrowanego budownictwa jednorodzinnego powzięta przez radę narodową uchwała w tym przedmiocie oraz podział na działki stanowi podstawę do nabycia przez Państwo własności oraz użytkowania wieczystego objętych tą uchwałą nieruchomości w drodze umów lub wywłaszczenia (art. 16 ust. 4).W świetle więc powyższych unormowań należy przyjąć, że w przypadku nabywania przez Państwo, państwowe jednostki organizacyjne i jednostki gospodarki uspołecznionej gruntów położonych na terenach, których gospodarkę normuje ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, strony mogą w umowie lub ugodzie zawartej przed sądem określić wartość gruntu według cen wolnorynkowych, kształtujących się aktualnie w obrocie. Podkreślić jednak należy, że w przypadku, gdy stosownie do art. 8 ust. 2 rada narodowa stopnia wojewódzkiego ustaliła dla poszczególnych miejscowości maksymalne ceny nabywanych nieruchomości, ceny ustalone przez strony nie mogą w żadnym przypadku tych cen maksymalnych przekroczyć.W świetle powyższych rozważań udzielono odpowiedzi jak w sentencji uchwały.