III CZP 5/77

Skład orzekającyPrzewodniczący: Sędzia SN J. Krajewski. Sędziowie SN: H. Dąbrowski, F. Wesely (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy, w sprawie z powództwa Przedsiębiorstwa Budownictwa Rolniczego w M. przeciwko Leszkowi F. o zapłatę, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Białej Podlaskiej z tym. siedz. w Radzyniu Podlaskim postanowieniem z dnia 5 stycznia 1977 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c."Czy kaucja pobierana od najemców lokali mieszkalnych w celu zabezpieczenia utrzymania tych lokali w należytym stanie stanowi należność z tytułu najmu lokali, a szczególnie czy stanowi opłatę związaną z eksploatacją lokali w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. prawo lokalowe (Dz. U. Nr 14, poz. 84)?"udzielił następującej odpowiedzi:Kaucja pobierana od najemców lokali mieszkalnych, zabezpieczająca utrzymanie lokalu w należytym stanie, nie stanowi należności z tytułu najmu lokali w rozumieniu art. 14 ust. 2 prawa lokalowego (ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 r. Dz. U. Nr 14, poz, 84). Uzasadnienie faktyczneZagadnienie powstało na tle następującego stanu faktycznego sprawy.Pozwany zajmował lokal mieszkalny w zakładowym budynku mieszkalnym na podstawie decyzji dyrektora Przedsiębiorstwa Budownictwa Rolniczego w M. z dnia 13.X.1970 r.Po wejściu w życie prawa lokalowego z 1974 r. zgodnie z treścią art. 63 ust. 4 tego prawa przydział ten został uznany za ważny i równoznaczny z ostateczną decyzją o przydziale stanowiącą podstawę zawiązania się stosunku najmu.W związku z powyższym strona powodowa, która administruje nadal tym budynkiem, uznała, że pozwany jako najemca lokalu mieszkalnego stosownie do dyspozycji § 1 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 marca 1975 r. w sprawie pobierania od najemców lokali mieszkalnych kaucji zabezpieczającej utrzymanie lokali w należytym stanie (Dz. U. Nr 48, poz. 43) powinien kaucję taką wyliczoną według tabeli załączonej do tego rozporządzenia wpłacić. Ponieważ zaś pozwany, pomimo wezwania, kaucji tej nie wpłacił, strona powodowa wystąpiła o zapłatę na drogę sądową.Sąd Rejonowy jednakże pozew powyższy odrzucił, uważając, że zachodzi niedopuszczalność drogi sądowej, gdyż dochodzona należność podlega przymusowemu ściągnięciu w trybie postępowania egzekucyjnego w administracji (art. 14 prawa lokalowego).Wątpliwość objętą sentencją zagadnienia prawnego powziął Sąd Wojewódzki w toku postępowania odwoławczego, toczącego się na skutek zażalenia strony powodowej. Dotyczy ona wykładni art. 14 prawa lokalowego, a w szczególności czy w zakres opłat eksploatacyjnych w rozumieniu tego artykułu wchodzą również kaucje, których uiszczenia dochodzi się w pozwie.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Zasadą jest, że roszczenia cywilnoprawne rozpoznawane są na drodze sądowej (art. 1 k.p.c.). Nie są jednak rozpoznawane w postępowaniu sądowym sprawy cywilne, jeżeli przepisy szczególne przekazują je do właściwości innych organów (art. 2 § 3 k.p.c.). To, że sprawa o uiszczenie kaucji mieszkaniowej jest sprawą cywilną nie budzi wątpliwości i również Sąd Wojewódzki zastrzeżeń w tym przedmiocie nie miał. Chodzi tutaj bowiem o wywołanie skutku prawnego w zakresie stosunku prawnocywilnego, w którym występują dwa równoprawne podmioty.Należy więc rozważyć, czy jakiś przepis szczególny nie przekazał sprawy dochodzenia kaucji innym organom niż sąd. Jeżeli chodzi o stosunki najmu, a także bezumowne korzystanie z lokalu, to ściąganie należności państwowych z tego tytułu, zresztą szczegółowo i wyczerpująco wymienionych w art. 14 ust. 1 prawa lokalowego, zostało wyłączone z drogi sądowej i przekazane do przymusowego ściągnięcia w trybie postępowania administracyjnego (postępowania egzekucyjnego w administracji).Są to następujące należności państwowe:1) czynsze najmu,2) opłaty za świadczenia związane z wyposażeniem i eksploatacją lokali,3) koszty wykonania obciążających najemcę napraw instalacji wodociągowo-kanalizacyjnych oraz uszkodzeń budynków i urządzeń służących do wspólnego użytku mieszkańców.Kaucja, o której mowa w przekazanym do rozpoznania zagadnieniu prawnym, nie należy do żadnej z wymienionych należności, które na ogół charakteryzuje to, że są świadczeniami periodycznymi (wymienione w pkt 1 i 2) albo że nie podlegają zwrotowi. Żaden z tych elementów nie dotyczy kaucji pobieranej na zabezpieczenie utrzymania lokalu w należytym stanie. Kaucja ta z reguły pobierana jest przed objęciem lokalu i funkcje jej zastąpiły w praktyce rolę ustawowego prawa zastawu (art. 670, 671 i 686 k.c.).Stąd problem nabiera ostrości i aktualności tylko wyjątkowo na tle wykładni art. 63 prawa lokalowego, mającego charakter przepisu przejściowego (intertemporalnego).Z tego względu oraz ze względu na zasadę, że sprawy cywilne rozpoznaje sąd (art. 1 i 2 k.p.c.) wykładnia art. 14 prawa lokalowego nie może być rozszerzająca i dlatego wymieniony wyżej w pkt 2 termin "opłaty" należy rozumieć ściśle jako opłaty periodyczne, związane z eksploatacją lokalu, a więc opłaty za ogrzewanie lokalu, utrzymanie windy, za ciepłą wodę itp.Nie ma tutaj więc mowy o kaucji zabezpieczającej utrzymanie lokalu w należytym stanie.Dalszym argumentem za powyższym stanowiskiem jest porównanie treści art. 12, a zwłaszcza jego ustępu 3 zdanie drugie, z treścią art. 14 prawa lokalowego. W art. 12 ust. 3 jest właśnie mowa o kaucji zabezpieczającej i udziela się delegacji Radzie Ministrów do określenia warunków jej pobierania, wysokości, zasad jej pobierania i zwrotu, wreszcie zwalniania jej w całości lub części, przy czym mowa jest o niej równolegle do kwestii czynszu i opłat za świadczenia związane z wyposażeniem i eksploatacją lokalu. Termin "kaucja" znika zupełnie w art. 14, co skłania do wniosku, że gdyby ustawodawca chciał przekazać sprawę jej dochodzenia do postępowania administracyjnego, to niewątpliwie uczyniłby to wyraźnie, posługując się terminem "kaucja".Z tych samych względów wspomniane rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 marca 1975 r. również nie przekazało sprawy przymusowego dochodzenia kaucji organom administracji.Kwestii tej nie może zaciemniać okoliczność, że pewne inne czynności z zakresu ustalania kaucji zostały przekazane do gestii organów administracji, jak np. sprawa zwalniania od obowiązku uiszczenia kaucji w całości lub części.Należy mieć na uwadze, że rozporządzenie Rady Ministrów przy tych innych czynnościach przewidziało tryb postępowania administracyjnego, skoro używa terminu "decyzja" i określa tryb jej wydawania, i to w zależności od tego, w czyim zarządzie jest budynek. Natomiast w przedmiocie "pobierania kaucji" trybu takiego nie określa, co prowadzi do wniosku, że termin "pobieranie kaucji" oznacza zobowiązanie najemcy do uiszczenia kaucji, a wynajmującego do jej żądania.Należy podnieść, że przyjęcie rozwiązania przeciwnego, to znaczy, że przymusowe pobieranie kaucji należy z mocy powyższego rozporządzenia do egzekucji administracyjnej, prowadziłoby do paradoksalnego postawienia najemcy w gorszej sytuacji w sprawie kaucji niż należności, o których mowa w art. 14 prawa lokalowego, przy których najemcy przysługują środki z art. 15 prawa lokalowego (pozew o ustalenie, że należność nie istnieje).Z tych wszystkich względów z mocy art. 391 k.p.c. powzięto uchwałę jak w sentencji.