III CZP 85/88

Skład orzekającyPrzewodniczący: Prezes SN W. Sutkowski. Sędziowie SN: S. Dmowski, W. Patulski, K. Piasecki, J. Suchecki (sprawozdawca), J. Szachułowicz, A. Wielgus.SentencjaSąd Najwyższy z udziałem prokuratora Prokuratury Generalnej, W. Sztejn, po rozpoznaniu wniosku Ministra Sprawiedliwości z dnia 23 sierpnia 1988 r. o udzielenie odpowiedzi na następujące pytanie prawne:1. "Czy do wykonania tytułu wykonawczego, na podstawie którego dłużnik ma obowiązek wydać wierzycielowi nieruchomość oraz opróżnić znajdujący się na niej budynek mieszkalny, podlegający przepisom prawa lokalowego, lub opróżnić i wydać dom jednorodzinny - w celu przeprowadzenia eksmisji z budynku właściwy jest administracyjny organ egzekucyjny;- w wypadku udzielenia pozytywnej odpowiedzi na pytanie 1 - 2. Czy organ ten jest również właściwy do wykonania tytułu w pozostałym zakresie, tj. w zakresie usunięcia dłużnika z nieruchomości?"podjął następującą uchwałę i nadał jej moc zasady prawnej:Do wykonania tytułu wykonawczego nakazującego dłużnikowi opróżnienie i wydanie budynku mieszkalnego podlegającego prawu lokalowemu oraz usunięcie dłużnika z nieruchomości lub jej części, niezbędnej do prawidłowego korzystania z budynku i jego urządzeń właściwy jest administracyjny organ egzekucyjny.Uzasadnienie faktyczneStosownie do norm art. 1046 § 4 k.p.c. i art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - prawo lokalowe (jedn. tekst: Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165) egzekucję, której przedmiotem jest opróżnienie lokalu podlegającego prawu lokalowemu, prowadzi się w drodze administracyjnej. W doktrynie i orzecznictwie ugruntował się już pogląd, że bez znaczenia jest tu materialnoprawna podstawa tytułu wykonawczego, tj. czy opróżnienie lokalu nastąpić ma w związku z uprzednim stosunkiem najmu, czy skutkiem wykonania orzeczenia o dziale spadku bądź zniesieniu współwłasności, przywróceniu posiadania, a nawet orzeczenia w przedmiocie podziału do używania mieszkania rozwiedzionych małżonków. Bez znaczenia jest też kwestia podległości lokalu przepisom rozdziału trzeciego prawa lokalowego, czyli przepisom o szczególnym trybie najmu lokali i budynków, a także i sformułowanie tytułu, tj. czy użyto w nim słów "opróżnienie", "eksmisja", czy też innych podobnych, byleby z jego treści wynikał obowiązek dłużnika przekazania wierzycielowi lokalu wolnego od osób i rzeczy.W dalszym jednak ciągu wątpliwości praktyki budzi kwestia trybu postępowania egzekucyjnego w wypadku, gdy tytuły wykonawcze nie zawierają dosłownego stwierdzenia obowiązku opróżnienia określonego lokalu, lecz nakazują wydanie domu jednorodzinnego lub nieruchomości wraz z budynkiem (zabudowaniami), czy nawet ograniczają się do nakazu wydania określonej nieruchomości bez zaznaczenia, że obejmuje ona budynki i że przedmiotem rozstrzygnięcia było także ich opróżnienie i wydanie. Zdaniem niektórych sądów i organów administracji, egzekucja wydania budynku lub nieruchomości obejmującej budynek jest egzekucją obowiązku innego niż opróżnienie lokalu, dlatego nie można uznać, by miał tu zastosowanie art. 1046 § 4 k.p.c. i art. 64 ust. 1 prawa lokalowego.Poglądy te prowadzą do rozbieżności praktyki i orzecznictwa w omawianym zakresie, na co zwrócił uwagę Minister Sprawiedliwości, występując z pytaniami prawnymi. Minister Sprawiedliwości zwrócił też uwagę, że w wypadku pozytywnej odpowiedzi na pierwsze z pytań wyłonić się może problem właściwości organu uprawnionego do wykonania pozostałej części tytułu, tj. do usunięcia dłużnika także z gruntu, stąd pytanie drugie.Prawidłowa odpowiedź na przedstawione pytania wymaga rozważenia, że:1. Zasadą jest wykonywanie orzeczeń w sprawach cywilnych rozpoznawanych przez sądy powszechne (art. 1 i 2 k.p.c.) w drodze egzekucji sądowej (art. 758 k.p.c.). Przepisy więc, stanowiące o odstępstwie od tej zasady, a takim przepisem jest art. 1046 § 4 k.p.c. i jego odpowiednik w prawie lokalowym - art. 64 ust. 1, nie podlegają wykładni rozszerzającej, stosownie do ogólnych w tym względzie reguł.2. Wymienione normy kodeksu postępowania cywilnego i prawa lokalowego stanowią o wyłączeniu drogi egzekucji sądowej, jeżeli w jej wykonaniu następuje opróżnienie lokalu podlegającego przepisom prawa lokalowego. Warunkiem więc realizacji takiego orzeczenia sądowego w drodze administracyjnej jest, by jego przedmiotem był lokal a zakresem objęte jego opróżnienie, czyli usunięcie z niego osób (dłużnika, jego domowników, członków rodziny itp.) oraz rzeczy (tj. ruchomości, o których mowa w art. 1046 § 2 k.p.c. i art. 141 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - Dz. U. Nr 24, poz. 151 ze zm.). Tam więc, gdzie przedmiotem egzekucji nie jest lokal i gdzie nie będzie w grę wchodzić jego opróżnienie, właściwym do jej przeprowadzenia będzie zawsze komornik sądowy.3. Zakres znaczeniowy słowa "opróżnienie" wyjaśniono wyżej. Należy jednak wyjaśnić, czy egzekucja opróżnienia pomieszczenia, a w szczególności lokalu, dotyczy tak dalece innego obowiązku, niż wydania budynku lub nieruchomości, obejmującej budynek, że tylko do pierwszej z nich stosować można normy art. 1046 § 4 k.p.c. i art. 64 ust. 1 - prawa lokalowego. Ustawodawca w art. 138 § 1 k.p.c. odróżnia obowiązek wydania nieruchomości od obowiązku opróżnienia pomieszczenia. Potrzeba takiego odróżnienia jest oczywista, jeżeli się zważy, że wprawdzie prawidłowa egzekucja tytułu nakazującego wydanie nieruchomości może łączyć się z koniecznością opróżnienia znajdujących się tam budynków (tj. pomieszczeń w tych budynkach), ale z drugiej strony egzekucja opróżnienia pomieszczenia może bądź w ogóle żadnej nieruchomości nie dotyczyć (np. pomieszczenia na statku, w pojeździe, przenośnym kiosku, baraku itp.), bądź ograniczać się wyłącznie do pomieszczenia (lokalu), jeżeli przedmiotem sporu, a następnie tytułu wykonawczego, było tylko to pomieszczenie, a nie nieruchomość (budynek), w obrębie której ono się znajduje. Innymi słowy, opróżnienie pomieszczenia (lokalu) może niekiedy być tylko fragmentem szerszej egzekucji, a niekiedy wyłącznym jej przedmiotem.Jednakże nie można uznać zasadności poglądu, by normy art. 1046 § 4 k.p.c. i art. 64 ust. 1 prawa lokalowego miały zastosowanie wtedy tylko, kiedy lokal jest wyłącznym przedmiotem egzekucji. Jeżeli tytuł wykonawczy nakazuje dłużnikowi wydanie budynku lub nieruchomości obejmującej budynek, należy przyjąć, że w pojęciu "wydanie" mieści się pojęcie "opróżnienie" jako element prawidłowego wydania. Wynika to z analizy art. 1046 § 2 k.p.c. normującego postępowanie komornika z ruchomościami nie będącymi przedmiotem wszelkiej egzekucji, o której mowa w art. 1046 § 1 k.p.c. Jeszcze bardziej łączność wydania z opróżnieniem - i to także w stosunku do osób - eksponuje art. 138 § 2 postępowania egzekucyjnego w administracji niezależnie od tego, czy chodzi o opróżnienie lokalu czy o wydanie nieruchomości. Wydanie rzeczy więc jest pojęciem szerokim i rozumieć należy, że chodzi o całą rzecz i w zakresie umożliwiającym odbierającemu pełną nią dyspozycję. W sytuacji, kiedy opróżnienie budynku (lokalu) jest niezbędnym elementem prawidłowej egzekucji wydania nieruchomości, to - jeżeli budynek ten (lokal) podlega prawu lokalowemu - komornik sądowy nie jest właściwy do przeprowadzenia tej czynności, choćby nawet był właściwym do prowadzenia egzekucji w pozostałym zakresie, tj. poza budynkiem (lokalem).Wykładnia przeciwna, ograniczająca możliwość stosowania wymienionych norm art. 1046 § 4 k.p.c. i art. 64 ust. 1 prawa lokalowego jedynie do wypadków, gdy tytuł wykonawczy dotyczy wyłącznie lokalu, jest nie do przyjęcia. Argumentacja a maiori ad minus nie może tu mieć zastosowania, gdyż wprawdzie maior należy do komornika, ale co do minor jest konkretny przepis szczególny właśnie w tym fragmencie jego kompetencje wyłączający.Przede wszystkim jednak żadne racjonalne względy nie uzasadniają dualizmu drogi egzekucyjnej w stosunku do takich samych, a nawet tych samych lokali w zależności od okoliczności zupełnie przypadkowych, jak zakres żądań powoda - późniejszego wierzyciela, szczególność sformułowań tytułu wykonawczego itp. Przykładowo - jeżeli dłużnik bez tytułu prawnego zajmie część domu jednorodzinnego wierzyciela i zobowiązany zostanie do opróżnienia i wydania określonych izb w tym budynku, czyli lokalu (części lokalu) - droga egzekucji administracyjnej będzie oczywista i bezdyskusyjna. Jeżeli jednak zajmie cały dom lub całą nieruchomość, tj. dom wraz z przyległą działką, eksmisję z lokalu w wykonaniu tytułu nakazującego wydanie budynku lub nieruchomości z budynkiem musiałby, przy przyjęciu krytykowanej wykładni, wykonywać komornik. Wykładnia taka prowadziłaby do obejścia uzasadnionego wieloma względami wyłączenia komorników od czynności w lokalach podlegających prawu lokalowemu ze szkodą dla sprawności egzekucji. Organy administracji bowiem - w przeciwieństwie do komorników - dysponują potencjałem sił i środków niezbędnych do należytego wykonania orzeczenia eksmisyjnego (patrz uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1984 r. III CZP 6/64, OSNCP 1984, z. 10, poz. 172).4. W rozważaniach przytoczonych w punkcie poprzednim przyjęto, że egzekucja wydania budynku lub nieruchomości obejmującej budynek, jeżeli łączy się z koniecznością opróżnienia budynku, jest jednocześnie egzekucją opróżnienia lokalu i że w tym zakresie należy - jeżeli budynek (lokal w tym budynku) podlega prawu lokalowemu - do organu administracyjnego. Niezależnie od tych rozważań, same przez się uzasadniających odpowiedź jak w sentencji uchwały na pierwsze z pytań, nie ma podstaw do przeciwstawiania sobie - dla celów egzekucji - pojęć "budynek" i "lokal, a także niekiedy pojęć "nieruchomość" i "lokal" oraz "nieruchomość" i "budynek".Tak np. lokal mieszkalny może być odrębną nieruchomością (art. 135 § 1 k.c.) i oba te pojęcia są wtedy tożsame. Odrębnymi nieruchomościami mogą być także budynki (art. 46, 48 i art. 235 § 1 k.c.), tu więc także zachodzi tożsamość pojęciowa. Budynek, będący domem jednorodzinnym, jest w zakresie egzekucji obowiązku jego wydania tylko lokalem mieszkalnym. Stosownie bowiem do przepisów prawa lokalowego i przepisów wykonawczych (art. 3 ust. 1 i 2 prawa lokalowego, § 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 1987 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów prawa lokalowego - Dz. U. Nr 36, poz. 203) dom jednorodzinny obejmować może tylko jeden lokal mieszkalny oraz związany z nim lokal użytkowy. W wypadku gdy budynek obejmuje więcej lokali, staje się już co najmniej małym domem mieszkalnym. Jeżeli chodzi o nieruchomości budynkowe inne niż domy jednorodzinne oraz większe budynki będące częściami składowymi nieruchomości tzw. gruntowych, to stanowią one zespoły objętych nimi lokali mieszkalnych, użytkowych lub zarówno jednych, jak i drugich, a także pomieszczeń służących do wspólnego użytku osób zajmujących poszczególne lokale. Niewątpliwie pojęcie "budynek" jest znaczeniowo szersze niż pojęcie "lokal" (art. 5 pr. lok.), a nawet zespół lokali, gdyż obejmuje także elementy konstrukcyjne oraz instalacje. Nie ma to jednak znaczenia dla praktyki egzekucyjnej. Jeżeli tytuł wykonawczy zakłada opróżnienie i wydanie całego budynku, to chodzić tu może o nic innego jak o opróżnienie i wydanie wszystkich lokali wchodzących w jego skład. Rozumowanie przeciwne, polegające na przypisywaniu nadmiernego znaczenia werbalnym sformułowaniom, wbrew ich znaczeniu rzeczywistemu, nie da się pogodzić z zasadami właściwej i celowej wykładni prawa. Prowadziłoby zresztą do sytuacji, w której od przypadkowo użytego przez sąd innego sformułowania dla określenia tożsamego z eksmisją z lokalu obowiązku zależałaby różna droga egzekucji. Gdyby np. sąd tytuł sformułował "nakazuje pozwanemu opróżnienie i wydanie wszystkich lokali w budynku "X" (podlegającym prawu lokalowemu), droga egzekucji administracyjnej nie budziłaby wątpliwości, a wykonanie tytułu polegałoby na usunięciu dłużnika z całego budynku.5. Udzielona w sentencji uchwały odpowiedź, jak również dotychczasowe uwagi zakładają, że tytuł wykonawczy nakazuje dłużnikowi opróżnienie i wydanie budynku mieszkalnego. Budzi jednak wątpliwości kwestia właściwego sformułowania tytułu, tj. takiego, by mógł on być rozumiany jako rzeczywiście zawierający takie zobowiązanie dłużnika.Wątpliwości powyższe mają swe źródło w tym, że egzekucja wydania nieruchomości nie zawsze łączy się z przeniesieniem na wierzyciela bezpośredniego fizycznego władztwa nad jej przedmiotem. Zdarza się, co dotyczy zwłaszcza większych domów mieszkalnych lub obejmujących lokale użytkowe, że ich posiadaczem samoistnym jest pozwany, a posiadaczami zależnymi (przeważnie w zakresie poszczególnych lokali) osoby trzecie, mające ku temu odpowiedni "własny" tytuł, najczęściej przydział wydany w ramach szczególnego trybu najmu lokali i budynków. Spór dotyczy wtedy wyłącznie posiadania samoistnego, a powodowi nie chodzi o bezpośrednie władztwo nad nieruchomością, lecz o władztwo, o którym mowa na wstępie art. 336 k.c., a które można wykonywać przez osoby trzecie (art. 337 k.c.).Praktyka sądowa zazwyczaj nie czyni różnic w sformułowaniach orzeczeń uwzględniających powództwa o wydanie nieruchomości zarówno w sytuacji przedstawionej wyżej, jak i w sytuacji najczęściej występującej, tj. kiedy istotą sporu jest usunięcie pozwanego i uzyskanie władztwa fizycznego nad rzeczą. Zarówno w jednym, jak i w drugim wypadku sądy formułują nakaz wydania określonego budynku lub nieruchomości obejmującej budynek bez zaznaczenia obowiązku opróżnienia budynku lub wszystkich lokali, z których on się składa. Zdarza się też niekiedy, że sądy w sentencjach orzeczeń w ogóle nie zamieszczają wzmianki o budynkach, ograniczając się do nakazu wydania nieruchomości, mimo że obejmuje ona zabudowania, których opróżnienie i wydanie było zasadniczym przedmiotem sporu.Egzekucja obowiązku wydania nieruchomości (budynku) bez obowiązku usunięcia z niej osób i rzeczy, a w szczególności bez opróżnienia lokali, polega na przekazaniu jej w posiadanie wierzyciela. Sposób takiego przekazania może być różny w zależności od konkretnych okoliczności i będzie zazwyczaj polegał na wydaniu wierzycielowi środków, umożliwiających mu sprawowanie nad nią ogólnego władztwa (zarządu), np. kluczy od bramy, a nawet na czynnościach określanych w doktrynie jako "symboliczne", jak obejście granic, umieszczenie określonych znaków itp.Niekiedy w praktyce uważa się, że tytuł nakazujący wydanie nieruchomości, obejmującej budynek bez wyraźnej wzmianki o obowiązku wydania także i tego budynku, podlega wykonaniu w sposób opisany wyżej, tj. bez zmian co do osób faktycznie budynek zajmujących, a wykonanie takiego tytułu należy do komornika sądowego.Pogląd taki nie jest uzasadniony.Jak już wywiedziono w punkcie trzecim, wydanie rzeczy jest pojęciem szerokim, które należy rozumieć, że chodzi o całą rzecz i w zakresie umożliwiającym odbierającemu pełną nią dyspozycję. Budynki są w zasadzie częściami składowymi nieruchomości (art. 48 k.c.) i jeżeli tytuł wykonawczy nakazuje wydanie nieruchomości, to oznacza, że chodzi o całą nieruchomość ze wszystkimi częściami składowymi i jej faktyczne wydanie, tj. połączone z usunięciem z niej w miarę potrzeby osób i rzeczy. Nie jest rzeczą organu egzekucyjnego badanie, czy tak pojęta egzekucja podlega ograniczeniom, np. co do opróżnienia budynków (art. 804 k.p.c., art. 28 postępowania egzekucyjnego w administracji), przy czym w razie uzasadnionych wątpliwości - zgodnie z przyjętymi w doktrynie poglądami - organ ten może zwrócić się do sądu o stosowną wykładnię (art. 352 k.p.c.). W wyjątkowych wypadkach, gdy wierzyciel zechce wykorzystać tytuł także przeciwko osobom trzecim, których on nie dotyczy (tj. innym niż wymienione w art. 138 § 2 postępowania egzekucyjnego w administracji), osoby te mają wystarczające środki obrony - art. 32 pkt 3 i art. 57 § 1 pkt 4 postępowania egzekucyjnego w administracji lub art. 825 pkt 3 k.p.c.Jest oczywiście pożądane, by sądy formujące orzeczenia precyzowały je ściśle i wyczerpująco, tak by unikać wątpliwości interpretacyjnych. Prawidłowo więc czynią te sądy, które w sentencjach orzeczeń dotyczących wydania nieruchomości wskazują wyraźnie na obowiązek opróżnienia znajdujących się tam budynków czy lokali. Jednakże brak takiego wskazania nie upoważnia do przyjęcia ograniczenia zakresu egzekucji lub jej wykonania innego niż przewidziane normami art. 1046 § 1 i 2 k.p.c. lub art. 138 i 141-143 postępowania egzekucyjnego w administracji.6. Jeżeli chodzi o drugie z przedstawionych przez Ministra Sprawiedliwości pytań, to dotyczy ono często zdarzających się sytuacji, kiedy tytuł wykonawczy nakazuje wydanie nieruchomości obejmującej grunty i budynki, a administracyjny organ egzekucyjny nie kwestionuje swej właściwości do jego wykonania, lecz tylko w zakresie opróżnienia budynków. Dalsze wykonanie więc pozostaje komornikowi sądowemu, tak zresztą kształtuje się obecnie praktyka, tj. organ administracyjny opróżnia budynek jako lokal (zespół lokali), a komornik wprowadza wierzyciela w posiadanie gruntów. Tak więc ta sama nieruchomość i z jednego tytułu egzekucyjnego jest przedmiotem postępowania dwu różnych organów egzekucyjnych, co budzi zastrzeżenia z punktu widzenia sprawności wykonania orzeczeń sądowych i związanych z tym kosztów.Praktyka powyższa jest jednak - co do zasady - prawidłowa. Jak to już wyjaśniono w punktach pierwszym i drugim, zakres kompetencji organów administracji ograniczony jest do opróżniania lokali. Jeżeli można w drodze dopuszczalnej i celowej wykładni przyjąć, że egzekucja wydania budynku jest równoznaczna z egzekucją opróżnienia lokalu, to brak podstaw do przyjęcia, by w ten sposób z lokalem zrównać działkę gruntową, a ponadto wykładni rozszerzającej przepisów szczególnych sprzeciwiają się wzmiankowane już jej zasady.Należy jednak zwrócić uwagę na zróżnicowanie, zarówno co do powierzchni, jak i przeznaczenia działek gruntowych będących - obok budynków - przedmiotem orzekania, a następnie postępowania wykonawczego. Będą tu działki znaczniejsze obszarowo, mające same przez się znaczenie gospodarcze jako tereny produkcji ogrodniczej, sadowniczej, hodowlanej itp. Będą jednak także - i to przeważnie - małe działki przydomowe, służące wyłącznie do właściwego korzystania z budynków. Chodzi tu o grunty, na których znajdują się studnie, hydrofornie itp. urządzenia, oraz niezbędne przejścia do budynków i urządzeń. Pojęcie gruntów niezbędnych do racjonalnego korzystania z budynków jest już sprecyzowane i utrwalone w praktyce m.in. na tle art. 231 k.c.Jeżeli przedmiotem postępowania wykonawczego jest opróżnienie i wydanie wierzycielowi nieruchomości wraz z budynkiem, do którego opróżnienia właściwy jest administracyjny organ egzekucyjny, to nie sposób przyjąć, by mógł on zaniechać czynności wiodących do objęcia we władanie wierzyciela gruntów niezbędnych do właściwego korzystania z zasadniczego przedmiotu prowadzonej przez ten organ egzekucji. Ograniczenie eksmisji wyłącznie do lokali w budynku, zgodnie z dosłownym brzmieniem upoważnienia ustawowego, nie spełniałoby celu czynności, nie stanowiąc tym samym jej zgodnego z założeniem wykonania. Nie do przyjęcia więc jest wykładnia tego upoważnienia wiodąca do czynności niepełnych i nie wystarczających do osiągnięcia ich zmierzonego celu, tj. uzyskania przez wierzyciela możliwości korzystania z otrzymanego w wyniku egzekucji budynku.Mając na względzie powyższe rozważania udzielono odpowiedzi jak w sentencji uchwały.