III CZP 94/89

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN A. Wielgus.Sędziowie SN: K. Piasecki (sprawozdawca), J. Szachułowicz.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w B. przeciwko Leszkowi P. o zapłatę po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Katowicach postanowieniem z dnia 27 września 1989 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy spółdzielnia mieszkaniowa może za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego przez osobę, która nie jest członkiem spółdzielni, dochodzić od tej osoby wynagrodzenia ustalonego w sposób analogiczny jak przewiduje to art. 17 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - prawo lokalowe (jedn. tekst: Dz. U. 1987 r. Nr 30, poz. 165 ze zm.) i § 10 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 grudnia 1987 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne i użytkowe (Dz. U. Nr 40, poz. 230) w stosunku do osób korzystających bez tytułu prawnego z lokali mieszkalnych, do których stosuje się przepisy tego rozporządzenia?"podjął następującą uchwałę:Artykuł 17 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - prawo lokalowe (jedn. tekst: Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 ze zm.), regulujący wysokość czynszu za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego, nie może być w drodze analogii stosowany do osoby zajmującej bez tytułu prawnego lokal mieszkalny w spółdzielni mieszkaniowej. Uzasadnienie faktyczneZasadniczym elementem stanu faktycznego, stanowiącym wątpliwości wyrażone w przedstawionym zagadnieniu prawnym, jest zajmowanie przez pozwanego, któremu pierwotnie przysługiwało lokatorskie prawo do lokalu, tego lokalu obecnie bez tytułu prawnego. W związku z tym spółdzielnia mieszkaniowa żądała zasądzenia od niego świadczenia w wysokości 300% za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Według art. 17 ust. 1 prawa lokalowego (jedn. tekst: Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 ze zm.), obowiązującego w znowelizowanym ujęciu od dnia 1 stycznia 1988 r., osoby korzystające bez tytułu prawnego z lokalu, do którego miałyby zastosowanie stawki czynszu określone przez Radę Ministrów, opłacają wynagrodzenie miesięczne według stawek podwyższonych o 200%. Stawki te mogą być podwyższone do 400% (art. 17 ust. 5). Materię tę reguluje także § 10 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 grudnia 1987 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne i użytkowe (Dz. U. Nr 40, poz. 230 ze zm.). Wymaga podkreślenia, że przepisy te dotyczą wynagrodzenia za lokale w budynkach objętych przepisami prawa lokalowego. Unormowania te zatem nie obejmują ekwiwalentu za zajmowanie lokalu mieszkalnego przez byłego członka w spółdzielni mieszkaniowej. Obie te sytuacje prawne łączy fakt zajmowania lokalu bez tytułu prawnego. Ten stan rzeczy nie uzasadnia jednak stosowania powołanych przepisów prawa lokalowego w drodze analogii legis. Każdy bowiem z obu reżymów prawnych ma inny, automatyczny charakter prawny. Nic - oczywiście - nie stoi na przeszkodzie temu, aby ustawodawca w odpowiedniej drodze unormował w interesie spółdzielni mieszkaniowych problem świadczeń za zajmowanie lokalu w spółdzielni mieszkaniowej bez tytułu prawnego. W ten tylko bowiem sposób koncepcja uregulowania przyjęta w prawie lokalowym mogłaby być zrealizowana odpowiednio w odniesieniu do spółdzielni mieszkaniowych jako wierzycieli w omawianej sytuacji. Jednakże z faktu nieuregulowania odrębnie rozważanej sytuacji za pomocą norm specjalnie w tym celu ustanowionych nie wynika jeszcze wniosek, że omawiane zagadnienie nie może być rozstrzygnięte według zasad ogólnych, tj. przepisów prawa cywilnego, a zwłaszcza kodeksu cywilnego. Tak jest w istocie, o czym będzie mowa. Należy bowiem stwierdzić, że nie ma podstaw do stosowania przepisów określonego aktu prawnego w drodze analogii legis do stosunków prawnych mających swoisty charakter jurydyczny, jeżeli zagadnienie można rozstrzygnąć na podstawie przepisów kodeksu cywilnego. W tym kontekście należy zwrócić uwagę na uchwałę składu siedmiu sędziów z dnia 10 lipca 1984 r. III CZP 20/84 (OSNCP 1984, z. 12, poz. 209). Według tej uchwały wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego przez najemcę, który utracił tytuł prawny do dalszego zajmowania lokalu, lub przez innego użytkownika lokalu bez tytułu, powinno odpowiadać należnościom za najem danego lokalu; nie wyłącza to odpowiedzialności najemcy lub innego użytkownika za szkodę na zasadach ogólnych. Jak wynika z uzasadnienia uchwały, przytoczona zasada prawna dotyczy również "lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielczego". Otóż - stwierdza Sąd Najwyższy - "Lokatorskie prawo do lokalu jest bliskie umowie najmu i może nawet w pewnych warunkach przekształcić się w umowę najmu (art. 222 prawa spółdzielczego). Należy więc uznać za dopuszczalne stosowanie w drodze analogii przepisów art. 224-225 i 230 k.c. w związku z art. 690 k.c. jako podstawy prawnej przy dochodzeniu wynagrodzenia za korzystanie z takiego lokalu bez podstawy prawnej, nie wyłączając, oczywiście, i tutaj roszczeń typu odszkodowawczego".W dacie podejmowania uchwały składu siedmiu sędziów (10 lipca 1984 r.) - co wymaga podkreślenia - brak było unormowania omawianej kwestii w prawie lokalowym. Zmiana prawa lokalowego, wprowadzająca wynagrodzenie miesięczne według stawek podwyższonych, została wprowadzona dodanym art. 14a ustawy z dnia 16 lipca 1987 r. o zmianie ustawy - prawo lokalowe (Dz. U. Nr 21, poz. 124). W obowiązującym tekście jednolitym odpowiednikiem art. 14a jest przytoczony na wstępie art. 17 prawa lokalowego. Dokonana dnia 16 lipca 1987 r. zmiana stanu prawnego spowodowała, że wspomniana uchwała składu siedmiu sędziów przestała być aktualna w odniesieniu do zajmowanych bez tytułu prawnego lokali mieszkalnych, które podlegają przepisom prawa lokalowego. Natomiast dokonana w tej uchwale wykładnia nie straciła aktualności w stosunku do lokali mieszkalnych w spółdzielniach mieszkaniowych. W tym bowiem zakresie stan prawny - w odróżnieniu od prawa lokalowego - nie uległ żadnej pozytywnej zmianie prawnej.W konsekwencji należy uznać - rozstrzygając rozważane zagadnienie prawne - że art. 17 prawa lokalowego, regulujący wysokość czynszu za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego, nie może być stosowany w drodze analogii do osoby zajmującej bez tytułu prawnego lokal mieszkalny w spółdzielni mieszkaniowej.