0111-KDIB2-3.4014.296.2021.4.JKA

  INTERPRETACJA INDYWIDUALNA   Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku z 29 lipca 2021 r. (data wpływu – 2 sierpnia 2021 r.), uzupełnionym w piśmie 24 sierpnia 2021 r. i 1 października 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży niezabudowanej nieruchomości – jest nieprawidłowe.   UZASADNIENIE   W dniu 2 sierpnia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości niezabudowanej.   Wniosek uzupełniono samoistnie 24 sierpnia 2021 r. Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 6 września 2021 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.520.2021.2.MPE, 0111-KDIB2-3.4014.296.2021.3.JKA wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 1 października 2021 r. (data wpływu pisma uzupełniającego).   We wniosku złożonym przez: −   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: P. I. C. Sp. z o.o. (dalej: P. I. C. Sp. z o.o., Nabywca) −   Zainteresowanego niebędącą stroną postępowania: Pana J.J.(dalej: J.J., Sprzedający, Zbywca),   I. Stan faktyczny :   Pan J. J. (dalej jako: „Sprzedawca”) zawarł z P. E. spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Kupujący”) 21 września 2016 r. przedwstępną umowę sprzedaży zabudowanej nieruchomości położonej w mieście B. Zgodnie z ujawnionymi w księdze wieczystej informacjami, sprzedawana działka stanowi nieruchomość o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy w B. VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej jako: „Nieruchomość”). W skład Nieruchomości wchodzą działki o numerach ewidencyjnych (…) (dalej: Działka A), (…) (dalej: Działka B), (…) (dalej: Działka C), (…) (dalej: Działka D), (…)(dalej: Działka E), (….) (dalej: Działka F) oraz (…) (dalej: Działka G), których sposób korzystania określono jako grunt orny.   Jak wynika z Działu II księgi wieczystej, jedynym właścicielem Nieruchomości był Pan J.J. Sprzedawca został właścicielem Nieruchomości na podstawce umowy darowizny od swoich rodziców z 17 marca 2010 r. W dniu nabycia Nieruchomości Sprzedawca był żonaty i pozostawał żonaty w dniu zawarcia umowy przedwstępnej, lecz umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową nie zawierał, a Nieruchomość stanowi jego majątek osobisty. W dacie zawarcie ww. umowy przedwstępnej, w dziale III księgi wieczystej widniał wpis ograniczonego prawa rzeczowego związanego z inną nieruchomością, tj. służebność przechodu, przejazdu i przegonu bydła. W dziale IV księgi wieczystej nie znajdowały się żadne wpisy.   Zgodnie z ww. umową przedwstępną, Sprzedawca zobowiązał się sprzedać na rzecz Kupującego Nieruchomość wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich za określoną cenę, a Kupujący zobowiązał się Nieruchomość za tę cenę kupić po spełnieniu się warunków zawarcia umowy sprzedaży. Umowa przyrzeczona miała być zawarta po spełnieniu się następujących warunków, w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedawcy, z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż do 31 grudnia 2017 r. (która to data była kilkukrotnie przedmiotem zmiany, jako że wyznaczano ją do 31 grudnia 2018 r., 31 grudnia 2019 r., 31 grudnia 2020 r. oraz 30 kwietnia 2021 r.): 1)      przedstawienia zaświadczenia właściwego naczelnika urzędu skarbowego dotyczącego podatku od dokonanej w 2010 r. darowizny, 2)      uzyskaniu przez Kupującego, za zgodą Sprzedawcy, zaświadczeń urzędu skarbowego Sprzedawcy, urzędu gminy oraz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, wydanych zgodnie z art. 306g w związku z art. 112 o.p. potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne, 3)      przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości, tj. sprawdzenia czy nie jest ona obciążona jakimikolwiek roszczeniami, prawami rzeczowymi ograniczonymi, długami, prawami osób trzecich, ograniczeniami w rozporządzeniu, służebnościami lub innymi obciążeniami nieujawnionymi w księdze wieczystej i uznanie przez Kupującą, według jej oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące, 4)      uzyskania przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację na niej zamierzonej przez Kupującego inwestycji, 5)      potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości, 6)      potwierdzenia, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, 7)      uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji, 8)      braku wypisów w działach trzecich i czwartych powołanej wyżej księgi wieczystej. Strony ustaliły, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z ww. warunków zawarcia umowy przyrzeczonej, pod warunkiem złożenia Sprzedawcy przez Kupującego, najpóźniej w dacie ostatecznej, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej. Wobec tego, że nabycie Nieruchomości przez Kupującego wymaga uchwały wspólników Kupującego wyrażonej w formie uchwały – stosownie do treści art. 228 pkt 4 Kodeksu spółek handlowych oraz postanowień umowy spółki Kupującego, Strony postanawiają, że najpóźniej w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej Kupujący przedłoży Sprzedawcy uchwałę wspólników Kupującego zawierającą zgodę na nabycie Nieruchomości. W przypadku nieprzedstawienia takiej zgody w powyższym terminie umowa przyrzeczona nie mogła być ważnie zawarta zgodnie z prawem polskim, wobec czego Strony postanowiły, że jeżeli wymieniona wyżej uchwała Wspólników Kupującego nie zostanie przedłożona Sprzedawcy przez Kupującego najpóźniej w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej – umowa przedwstępna wygaśnie wraz z upływem daty ostatecznej, bez wzajemnych roszczeń stron, i nie będzie ona wywoływać żadnych skutków prawnych, bez konieczności składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń przez którąkolwiek ze stron. Ponadto Strony postanowiły, że jeżeli:   a)   w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość obciążona będzie hipoteką lub prowadzona będzie egzekucja z Nieruchomości, wówczas Kupujący zapłaci Sprzedawcy określoną cenę, pomniejszoną o kwoty wierzytelności zabezpieczonych hipoteką na Nieruchomości lub kwoty, w zakresie których prowadzona jest egzekucja z Nieruchomości, b)  w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej zaświadczenia uzyskane przez Kupującą za zgodą Sprzedawcy w trybie art. 306g w związku z art. 112 o.p. wskazywać będą jakiekolwiek zaległości Sprzedawcy względem urzędu skarbowego, urzędu gminy lub Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Sprzedawca bezzwłocznie i nie później niż w ciągu dwóch dni od dnia wystawienia rzeczonych zaświadczeń, ureguluje zaległości podatkowe i przedstawi Kupującemu dowód dokonania takich opłat albo w przypadku nieuiszczenia zaległości wynikających z powyższych zaświadczeń w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej, cena ulegnie obniżeniu o kwotę zaległości podatkowych wskazanych w powyższych zaświadczeniach, które zostaną zapłacone przez Kupującego.   Zapłata ceny za Nieruchomość miała nastąpić w następujący sposób:   - Kupujący wpłaci Sprzedawcy zadatek w określonej wysokości, płatny w dwunastu równych miesięcznych ratach, każda do piętnastego dnia każdego miesiąca, począwszy od stycznia 2019 r. na wskazany przez Sprzedawcę i należący do niego rachunek bankowy (co zostało dodane do umowy przedwstępnej na mocy aneksu z 29 listopada 2018 r. oraz modyfikowane w zakresie kwoty i terminów kolejnymi aneksami),- na dzień przed datą zawarcia umowy przyrzeczonej Kupujący wpłaci do depozytu notarialnego kwotę stanowiącą całą cenę, z zastrzeżeniem możliwości dalszego jej pomniejszenia zgodnie z powyższym,- zapłata ceny za Nieruchomość nastąpi w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej na rachunek bankowy Sprzedawcy wskazany w umowie przyrzeczonej, poprzez zwolnienie środków wpłaconych do depozytu notarialnego przez Kupującego po okazaniu notariuszowi wypisu z aktu notarialnego zawierającego umowę przyrzeczoną,- w przypadku gdy do daty ostatecznej nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej –wszystkie kwoty wpłacone do depozytu notarialnego przez Kupującego zostaną wypłacone na jego rzecz po złożeniu oświadczenia, iż do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło.   Na mocy aneksu do umowy przedwstępnej z 29 listopada 2018 r. strony postanowiły, iż w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej wpłacony zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny. W przypadku niewykonania umowy przedwstępnej przez Sprzedawcę, Kupujący może bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, a w przypadku niewykonania umowy z jakiejkolwiek przyczyny leżącej po stronie Kupującego, Sprzedawca może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. W przypadku niewykonania umowy z przyczyny niezależnej od żadnej ze stron, w tym nie spełnienia warunków określonych w umowie przedwstępnej, Sprzedawca może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a w przypadku zgodnego rozwiązania umowy przedwstępnej Sprzedawca zwróci Kupującemu zadatek.   Wydanie Nieruchomości, wraz ze wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi, miało nastąpić w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Wszystkie płatności związane z Nieruchomością miały być do dnia umowy przyrzeczonej ponoszone przez Sprzedawcę, a od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej obciążać będą Kupującego. Strony postanowiły, iż od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do daty ostatecznej, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania – na koszt Kupującego – decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów dotyczących Nieruchomości, a także do prowadzenia - na koszt Kupującego - na nim badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Za wszelkie szkody spowodowane na Nieruchomości przez Kupującego w czasie trwania umowy odpowiedzialność prawną i finansową ponosił Kupujący.   Sprzedawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do:   a)  przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej (…), w tym w szczególności pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie odpisów i kserokopii z akt oraz do odbioru takich odpisów i kserokopii, jak również do wykonywania fotokopii, b)  uzyskania – na koszt Kupującego – warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, c)  dokonywania wszystkich czynności zmierzających do uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczących gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie oraz do odbioru takich decyzji, d)  uzyskiwania z właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości, e)  uzyskiwania zaświadczeń urzędu skarbowego Sprzedawcy, urzędu gminy lub Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, wydanych zgodnie z art. 306g w związku z art. 112 o.p. potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne, f)  występowania przed wszelkimi urzędami, sądami, instytucjami, osobami prawnymi i fizycznymi, w tym do składania i odbioru wszelkich dokumentów, wniosków, oświadczeń, pism i poddań oraz uzyskania stosownych dokumentów potwierdzających przydatność inwestycyjną Nieruchomości, g)  składania oświadczeń o braku sprzeciwu do wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych, h)  ustanawiania dalszych pełnomocników.   Wyżej wskazane pełnomocnictwo zostało częściowo wykorzystane, w tym do uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej.   Sprzedawca wyraził zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczypospolitej Polskiej. Kupujący zobowiązał się zawiadomić Sprzedawcę o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedawca będzie zobowiązany do zawarcia z cesjonariuszem umów opisanych w umowie przedwstępnej i Cesjonariusz stanie się kupującym w rozumieniu umowy przedwstępnej, umowy przyrzeczonej oraz umowy przenoszącej uprawnienia.   Kupujący zawarł 12 marca 2021 r. umowę sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków z P. I. C. spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania; Nabywcy). Na mocy ww. umowy Kupujący zbył na rzecz Nabywcy wszystkie prawa związane m.in. z umowną zawartą ze Sprzedawcą, a Nabywca te prawa kupił.   Następnie Sprzedawca i Nabywca zawarli 5 marca 2021 r. warunkową umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedawca sprzedał Kupującemu wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich Działkę B oraz Działkę D (stanowiące część Nieruchomości) o łącznym obszarze 0,6594 ha za określoną cenę, a Kupujący zobowiązał się tę cenę uiścić pod warunkiem, że Skarb Państwa, reprezentowany przez L. P. nie skorzysta z prawa pierwokupu tych działek. W przypadku niewykonania przez Skarb Państwa reprezentowany przez L. P. prawa pierwokupu, strony zobowiązały się zawrzeć umowę przenoszącą własność ww. działek w terminie 7 dni od dnia zawarcia tej warunkowej umowy, lecz nie wcześniej niż w dniu doręczenia stronom zawiadomienia właściwego nadleśniczego działającego w imieniu Skarbu Państwa, że prawa pierwokupu nie wykonuje, a w przypadku braku zawiadomienia – po upływie ustawowego terminu przysługującego Skarbowi Państwa na wykonanie tego prawa.   W związku z powyższym, Sprzedawca i Nabywca zawarli 12 marca 2021 r. umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedawca sprzedał Kupującemu, wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich Działki C, E, F, G oraz Działkę A, a także – w wykonaniu warunkowej umowy z dnia 5 marca 2021 r. – działki gruntu Działkę B oraz Działkę D, a Nabywca zobowiązał się tę cenę uiścić. Wydanie Nieruchomości w posiadanie Nabywcy, wraz ze wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi, nastąpiło w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Wszystkie płatności związane z Nieruchomością za okres do dnia zawarcia umowy sprzedaży obciążają Sprzedawcę, a od dnia zawarcia umowy sprzedaży obciążają Nabywcę.   Nieruchomość jest nieruchomością niezabudowaną oraz nie znajdują się na niej żadne inne naniesienia. Nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, z tytułu której uiszczano podatek rolny. Nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była w przeszłości przedmiotem podziału i łączenia, jak również nie wydzielono na niej dróg wewnętrznych, a takie próby nie były podejmowane. Nieruchomość jest nieuzbrojona i nieogrodzona, a żadne próby jej uzbrojenia i ogrodzenia nie były podejmowane, w tym w szczególności nie podejmowano działań mających na celu przyłączenie Nieruchomości do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej czy kanalizacji deszczowej i sanitarnej. Sprzedawca zawarł umowę z pośrednikiem mając na celu doprowadzenie do sprzedaży Nieruchomości. Sprzedawca nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości ani o dokonanie jego zmiany. Nieruchomość nie była w przeszłości wynajmowana ani dzierżawiona przez Sprzedawcę. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Sprzedawca nie składał w przeszłości wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej sprzedaży Nieruchomości ani nikt nie składał takiego wniosku w jego imieniu. Nieruchomość nie jest położona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej ani w granicach parku narodowego.   Nieruchomość podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie przemysłu i rzemiosła, obejmujący tereny położone w gminach katastralnych M. G. i W. – Uchwała Rady Miejskiej nr (…) z dnia 30 sierpnia 2005 r., ogłoszony w Dz. Urz. W. (…) nr (…), poz. (…) z 29 września 2005 ., tj. nr planu 77 i znajduje się w jednostce: - Działka B – P-1 – przeznaczenie podstawowe – przemysł oraz ZL-1 – przeznaczenie podstawowe – zieleń leśna, - Działka C – P-1 – przeznaczenie podstawowe – przemysł, - Działka D – P-1 – przeznaczenie podstawowe – przemysł, ZL-1 – przeznaczenie podstawowe – zieleń leśna, KDL-03 - przeznaczenie podstawowe – ulica lokalna, - Działka E – P-1 – przeznaczenie podstawowe – przemysł, - Działka F – P-1l – przeznaczenie podstawowe – przemysł oraz KDL-03 – przeznaczenie podstawowe – ulica lokalna, - Działka G – P-1 – przeznaczenie podstawowe – przemysł, - Działka A – P-1 – przeznaczenie podstawowe – przemysł.   Sprzedawca prowadzi działalność rolniczą. Sprzedawca nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.   W uzupełnieniu z 1 października 2021 r. Zainteresowany będący stroną postępowania  doprecyzował opis stanu faktycznego, wskazując, że: a) umowa sprzedaży, której skutki podatkowe są przedmiotem wniosku została zawarta pomiędzy P. I. C. Sp. z o.o. (Zainteresowanym będącym stroną postępowania) i Panem J. J. (Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania); b) na wymienionych we wniosku Działkach (tj. A, B, C, D, E, F, G) nie znajdują się żadne zabudowania będące własnością Sprzedającego i będące przedmiotem sprzedaży – przedmiotem sprzedaży są działki niezabudowane.   Z uwagi na zakres tej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzupełnienia, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych; pozostała cześć uzupełnienia dotycząca podatku od towarów i usług zostanie przywołana w rozstrzygnięciu dotyczącym podatku od towarów i usług.   W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:   1. Czy zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? 2. Czy zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego będzie podlegało zwolnieniu z podatku od towarów i usług? 3. W przypadku uznania, iż zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy jest opodatkowane podatkiem od towarów i usług, czy Nabywcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości? 4. W przypadku uznania, iż zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy nie będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług, czy zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy było opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych?   Zdaniem Zainteresowanych, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m.in. umowy sprzedaży. Ponadto, zgodnie z art. 1 ust. 4 pkt 1 ww. ustawy, czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi – z zastrzeżeniem nieistotnym w ramach danej sprawy – jeżeli ich przedmiotem są rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.   Dodatkowo, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany: a)      w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, b)      jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem: -        umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, -        umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.   Z powyższego wynika, że podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega umowa sprzedaży, pod warunkiem, że czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług albo czynność taka nie podlega opodatkowaniu podatkiem od podatkiem od towarów i usług z uwagi na zwolnienie od podatku od towarów i usług przynajmniej jednej strony umowy i jednocześnie przedmiotem umowy jest nieruchomość lub jej część.   Mając powyższe na uwadze, w ocenie Zainteresowanych, w sytuacji gdy odpowiedź na pytanie nr 1 będzie prawidłowa, transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ Sprzedający nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, nie znajdzie zastosowania wyłączenie od opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.   Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.   W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.   Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację indywidualną z 20 października 2021 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.520.2021.3.MPE.   Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.   Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.   W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.   Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży: a)   nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%, b)      innych praw majątkowych – 1%.   W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.   W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.   Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany: a)      w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, b)      jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem: -        umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, -        umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.   Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.   W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.   Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Nabywcy (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży nieruchomości gruntowej, na którą składają się niezabudowane Działki A, B, C, D, E, F, G.   W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.   W interpretacji indywidualnej z 20 października 2021 r. znak: znak: 0114-KDIP1-3.4012.520.2021.3.MPE, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: -    sprzedaż przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania nieruchomości niezabudowanej będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług i w konsekwencji sprzedaż ww. nieruchomości będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 tejże ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 omawianej ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, -    sprzedaż ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od towarów i usług. A zatem, skoro omawiana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania), to umowa sprzedaży nieruchomości zgodnie z uregulowaniem zawartym w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Umowa sprzedaży nie będzie więc podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy sprzedaży nieruchomości.   Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za nieprawidłowe.   Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.   Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej). Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.     Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej)  przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).   Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie  ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.   Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.