III CZP 66/77

Skład orzekającyPrzewodniczący: Prezes SN J. Pawlak.Sędziowie SN: W. Bryl, J. Majorowicz, Z. Marmaj (sprawozdawca), K. Olejniczak, J. Pietrzykowski, Z. Wasilkowska.SentencjaSąd Najwyższy, z udziałem Prokuratora Generalnej PRL, W. Sztejn, w sprawie z powództwa Marianny i Franciszka małż. przeciwko Jerzemu G. o eksmisję z lokalu, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego dnia 28 czerwca 1977 r. przez Sąd Najwyższy do rozstrzygnięcia składowi siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego"Czy osoby bliskie najemcy, które stale z nim mieszkały aż do chwili śmierci, korzystają z ochrony, jaka przysługiwała najemcy na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 28 maja 1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 228) albo art. 61 ust. 1 prawa lokalowego z dnia 10 kwietnia 1974 r. (Dz. U. Nr 14, poz. 84)?"uchwalił i wpisał do księgi zasad prawnych następującą zasadę prawną:Osoby bliskie najemcy lokalu mieszkalnego, zajmującego ten lokal na podstawie decyzji o przydziale, które stale z nim mieszkały aż do chwili jego śmierci, korzystają z ochrony, jaka przysługiwała najemcy na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 28 maja 1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz.U. z 1962 r. Nr 47, poz. 228), a obecnie przewidziana jest w art. 61 ust. 1 prawa lokalowego z dnia 10 kwietnia 1974 r. (Dz.U. Nr 14, poz. 84). Uzasadnienie faktycznePrawo lokalowe - ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 r. (Dz. U. Nr 14, poz. 84) - określa zasady zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludności i wraz z przepisami kodeksu cywilnego w zakresie najmu reguluje stosunki prawne związane z zajmowaniem i używaniem lokali oraz budynków. W zakresie tych stosunków co do zagadnień, które w prawie lokalowym nie są uregulowane w sposób szczegółowy, mają zatem zastosowanie - co wynika z postanowień art. 680 k.c. - przepisy kodeksu cywilnego.Według przepisu art. 20 ust. 2 i 4 pr. lok. w miejscowości, w której w drodze stosownej uchwały właściwej rady narodowej został wprowadzony najem lokali i budynków na podstawie decyzji administracyjnej, obejmowanie lokali może nastąpić tylko na podstawie takiej decyzji. Zgodnie zaś z dyspozycją art. 37 ust. 1 pr. lok., jeżeli najem wynika z decyzji administracyjnej o przydziale, wynajmujący może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku najmu i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu tylko w przypadku, gdy zachodzą przyczyny uzasadniające wypowiedzenie najmu bez zachowania obowiązujących terminów. Takie samo ograniczenie w zakresie rozwiązywania umowy najmu z najemcą zajmującym lokal na podstawie decyzji o przydziale przewidziane było też w przepisach art. 15 i 16 prawa lokalowego - ustawa z dnia 30 stycznia 1959 r. (tekst jedn.: Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 227).Udzielenie odpowiedzi na przytoczone na wstępie pytanie wiąże się z potrzebą wyjaśnienia i oceny kwestii, czy przewidziana w powołanych przepisach ochrona dotychczasowych najemców dotyczy tylko tych najemców, którym władze kwaterunkowe przydzieliły lokal przez wydanie na ich rzecz stosownej decyzji o przydziale, czy też za najemców korzystających z ochrony należy uważać także osoby bliskie najemcy, które z najemcą aż do chwili jego śmierci zamieszkiwały w lokalu objętym na podstawie decyzji administracyjnej i które zajmują go nadal, pomimo wyłączenia tego lokalu spod przepisów o szczególnym trybie najmu. Przedstawione pytanie zrodziło się bowiem na tle sprawy, w której powodowie, właściciele domu jednorodzinnego, powołując się na wyłączenie tego budynku spod szczególnego trybu najmu lokali, domagali się eksmisji pozwanego z lokalu zajmowanego w ich domu, twierdząc, że pozwany zajmuje ten lokal bez tytułu prawnego, bowiem nie posiada przydziału władzy kwaterunkowej. Natomiast pozwany powoływał się na to, że w przedmiotowym lokalu zamieszkał wraz z rodzicami w 1945 r. na podstawie przydziału władzy kwaterunkowej wydanego jego ojcu, a ponieważ rodzice obecnie nie żyją, on wstąpił w stosunek najmu i korzysta z ochrony, jaka im przysługiwała.Treść art. 61 ust. 1 pr. lok., który mówi o najemcach zajmujących lokal "na podstawie decyzji o przydziale", mogłaby z uwagi na przytoczone sformułowanie wskazywać na to, że przepis ten dotyczy tylko najemców, którzy są adresatami decyzji administracyjnej o przydziale lokalu. Jednakże literalne brzmienie tego przepisu nie przesądza o jego treści. Do wskazanego ograniczenia zasięgu pod względem podmiotowym powyższego przepisu brak jest podstaw w świetle wykładni logicznej. Prowadzi ona do oceny odmiennej, usprawiedliwionej przy tym zarówno unormowaniami dawnymi w zakresie najmu lokali, jak i całokształtem przepisów oraz celami obowiązującego prawa lokalowego. Już ustawa z dnia 11 kwietnia 1924 r. o ochronie lokatorów (Dz. U. Nr 39, poz. 406) w art. 12 ust. 1 stanowiła, iż w razie śmierci lokatora jego wstępni, zstępni, współmałżonek i rodzeństwo, którzy do chwili jego śmierci stale z nim mieszkali, wstępują w stosunek najmu, jeśli nie zrzekną się tego prawa wobec wynajmującego. Przepis ten, zrodzony z inspiracji społecznej, podniesiony został do rangi prawa powszechnie obowiązującego w art. 391 kodeksu zobowiązań z 1933 r. Ustawodawca uznał, że najem nie rozwiązuje się przez śmierć najemcy (art. 391 § 1 k.z.), a w stosunek najmu wstępują jego małżonek i inne osoby bliskie wymienione w tym przepisie, jeżeli mieszkały stale z najemcą w chwili jego śmierci. Powyższa zasada została przejęta przez art. 17 ust. 2 prawa lokalowego z dnia 30 stycznia 1959 r. (Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 227), i to zarówno w odniesieniu do najmu wynikającego z umowy, jak z decyzji administracyjnej o przydziale. Pogląd zaś, że najem nie wygasa przez śmierć adresata przydziału, a w jego miejsce wstępują osoby wskazane w art. 17 ust. 2 pr. lok. znalazł potwierdzenie w treści instrukcji Ministerstwa Gospodarki Komunalnej z dnia 5 listopada 1959 r. (Dz. Urz. MGK z 1959 r. poz. 17), która w § 20 pkt 6 stanowiła, że w razie śmierci najemcy organ do spraw lokalowych - na wniosek zainteresowanych - stwierdza uprawnienia do zajmowania mieszkania przez pozostałego małżonka i innych członków rodziny wspólnie zamieszkałych z najemcą do chwili jego śmierci. Wprawdzie w prawie lokalowym z dnia 10 kwietnia 1974 r. nie ma przepisu normującego wstąpienie w stosunek najmu, nie oznacza to jednak rezygnacji z tej instytucji. Jest to jedynie następstwem tego, że w nowym prawie lokalowym odstąpiono od powtarzania tego, co znalazło unormowanie w przepisach kodeksu cywilnego, dotyczących stosunku najmu, dla których przepisy prawa lokalowego stanowią lex specialis. Takim właśnie przepisem normującym wstąpienie z mocy prawa (ex lege) w stosunek najmu jest przepis art. 691 k.c. Stanowi on, że "w razie śmierci najemcy mieszkania osoby bliskie najemcy, które stale z nim mieszkały aż do chwili jego śmierci, wstępują w stosunek najmu".Ustawodawca posługując się terminem "wstępuje" ma zawsze na uwadze zastąpienie jednego podmiotu danego stosunku prawnego przez inny podmiot, bez wprowadzenia zmiany w samym stosunku. Tak dzieje się przy przejęciu długu (art. 519 § 1 k.c.), jak i przy przejściu posiadania gospodarstwa rolnego, jeśli dotychczasowy posiadacz tego gospodarstwa związany był umową kontraktacji (art. 626 k.c.). W odniesieniu do umowy najmu termin "wstępuje" oznacza kontynuację dotychczasowego stosunku najmu przez osobę bliską najemcy, stale z nim meszkającą. Biorąc zatem pod uwagę przepis art. 691 k.c., mający na celu zapewnienie osobom bliskim najemcy i stale z nim mieszkającym możliwości dalszego korzystania z dotychczasowego mieszkania, należy dojść do wniosku, że na wstępującego w stosunek prawny najemcę przechodzą wszelkie uprawnienia, jakie przysługiwały zmarłemu najemcy, a więc także ochrona przewidziana w art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 28 maja 1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 228) albo art. 61 ust. 1 pr. lok.Zgodnie z postanowieniem art. 9 ust. 1 pr. lok. (por. też art. 680 k.c.) najem lokalu lub budynku wynika z umowy albo z ostatecznej decyzji administracyjnej o przydziale lokalu lub budynku. Według zaś art. 9 ust. 3 pr. lok. małżonkowie wspólnie zajmujący lokal mieszkalny, są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich lub przydział lokalu pozostającego w dyspozycji terenowego organu administracji państwowej nastąpił na rzecz jednego z małżonków. Już zestawienie powyższych przepisów z normą art. 61 pr. lok. wyłącza ograniczenie zasięgu tego ostatniego przepisu do kręgu najemców będących adresatami decyzji administracyjnej o przydziale lokalu, skoro zamieszkujący z adresatem przydziału w chwili wejścia w życie prawa lokalowego jego współmałżonek z tą chwilą - z mocy art. 9 ust. 3 pr. lok. - również uzyskiwał prawa najemcy, jeśli, oczywiście, praw tych nie nabył już wcześniej. Nie można zatem przyjąć, iż ochrona przewidziana w art. 61 ust. 1 pr. lok. dotyczy tylko adresatów decyzji administracyjnej o przydziale albo że obejmuje ograniczony czasowo krąg osób, np. tylko te osoby, które zamieszkiwały wspólnie z najemcą lokalu, będącym adresatem decyzji o przydziale, przed wyłączeniem domu spod publicznej gospodarki lokalami (szczególnego trybu najmu). Takiego ograniczenia nie da się bowiem wyprowadzić z omawianych przepisów prawa, a poza tym ograniczenie takie mogłoby pociągać za sobą pokrzywdzenie niektórych osób. Za powyższą wykładnią art. 8 ustawy wyłączeniowej z dnia 28 maja 1957 r. oraz art. 61 ust. 1 pr. lok. przemawia także treść art. 38 ust. 1 tego prawa.Przepisy ostatnio wymienionego artykułu odnoszące się do lokali podlegających szczególnemu trybowi najmu rozróżniają - w wypadku śmierci najemcy takiego lokalu - dwie sytuacje, mianowicie przekwaterowanie osoby pozostałej w lokalu albo pozostawienie jej w tym lokalu. Przekwaterowanie ma miejsce wówczas, gdy osoba pozostała w tym lokalu nie wstępuje w stosunek najmu. Odnosi się to do takich osób, które nie są osobami bliskimi najemcy, nie mieszkają w charakterze domowników itp. Przepis ten zapewnia zatem osobom, które nie podlegają przekwaterowaniu, a więc tym osobom, które wstępują w stosunek najmu, takie uprawnienia, jakie przysługiwały dotychczasowemu najemcy. Przyjęcie - w odniesieniu do najemców zajmujących lokale wymienione w art. 61 ust. 1 pr. lok. - wykładni odmiennej prowadziłoby do sytuacji niepożądanych i społecznie krzywdzących. Osoby bliskie najemcy, mieszkające z nim razem, po śmierci najemcy byłyby bowiem traktowane tak jak osoby, które utraciły tytuł prawny do dalszego zajmowania tego lokalu, a więc mieszkające bez tytułu prawnego.Wskazanej oceny nie wyłącza ani nie podważa pogląd wyrażony w orzeczeniu SN z dnia 3.II.1964 r. (OSNCP 1964 r., poz. 237) i w uchwale SN z dnia 13.X.1972 r. (OSNCP 1973, poz. 100), bowiem dotyczy on ważności decyzji administracyjnej o przydziale lokalu w domach objętych wymienioną ustawą wyłączeniową z dnia 28 maja 1957 r., a więc kwestii zupełnie odrębnej. Pytanie prawne zmierza bowiem do rozstrzygnięcia kwestii uprawnień osób bliskich w razie śmierci najemcy, przy założeniu, iż zmarłemu najemcy przysługiwała ochrona przewidziana w art. 8 ust. 1 ustawy wyłączeniowej z dnia 28 maja 1957 r. albo w art. 61 ust. 1 pr. lok., a zatem w sytuacji, gdy zajmował on lokal na podstawie stosunku najmu zawiązanego na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale. Jeśliby bowiem dana osoba objęła lokal bez zawiązania się stosunku najmu, a zatem zajmowała ten lokal bez tytułu prawnego, to zagadnienie "przejścia" na osoby bliskie uprawnień przewidzianych w powołanych przepisach byłoby nieaktualne.Wzgląd na ochronę własności osobistej, gdy jej przedmiotem jest dom jednorodzinny, także nie daje podstaw do zwężenia pod względem podmiotowym ochrony najemców, przewidzianej w art. 61 ust. 1, w stosunku do zasięgu ochrony, jaką przewidywał art. 8 ust. 1 ustawy wyłączeniowej z 28 maja 1957 r. W wyniku bowiem analizy przepisów prawa lokalowego wniosek, iż ochrona przewidziana w art. 61 ust. 1 tego prawa obejmuje również osoby bliskie najemcy, będącego adresatem decyzji o przydziale, należy uznać za usprawiedliwiony w świetle założeń i celów obowiązującego prawa lokalowego. W tej kwestii należy wskazać, iż w toku prac nad przygotowaniem nowego prawa lokalowego, poprzedzających ustawę z dnia 10 kwietnia 1974 r., rozważano kwestię przeciwstawnych interesów właścicieli domów jednorodzinnych i najemców zajmujących w tych domach lokale na podstawie decyzji o przydziale. Propozycje zmierzające do ułatwienia właścicielom domów jednorodzinnych możliwości przekwaterowania najemców zostały jednak tylko częściowo uwzględnione w obowiązującym prawie lokalowym. Przyjęte bowiem zostało rozwiązanie, że przekwaterowanie takiego najemcy może nastąpić przy zachowaniu wymogów określonych w art. 25 pr. lok., tzn. w przypadku zobowiązania się właściciela do wpłacenia za najemcę wkładu mieszkaniowego. Natomiast na wzmocnienie w obowiązującym prawie w stosunku do poprzedniego stanu prawnego sytuacji osób zajmujących lokal objęty na podstawie decyzji o przydziale wskazuje m.in. wspomniane już przyznanie w art. 9 ust. 3 pr. lok. statusu najemcy zamieszkującego z adresatem przydziału jego małżonkowi. Przemawia to przeciwko zwężeniu kręgu najemców, którym przysługuje ochrona przewidziana w art. 8 ust. 1 ustawy wyłączeniowej z dnia 28 maja 1957 r., a obecnie w art. 61 ust. 1 pr. lok. Należy też wskazać na wyrażoną w uchwale SN z dnia 8.VI.1976 r. (OSNCP 1977, poz. 107) tezę, iż "przepis art. 61 ust. 1 pr. lok. wyłącza dopuszczalność żądania właściciela domu jednorodzinnego, aby najemca, który zajmuje w tym domu lokal na podstawie decyzji o przydziale, wydał mu część lokalu stanowiącą nadwyżkę ponad przysługującą najemcy w myśl obowiązujących przepisów powierzchnię normatywną". W uzasadnieniu tej uchwały podkreślono, iż uprawnienia najemcy są znacznie większe na gruncie prawa lokalowego z 1974 r. w porównaniu z poprzednim stanem prawnym. Uprawnienia te, przy rozszerzeniu kręgu budynków podlegających wyłączeniu spod działania przepisów o szczególnym trybie najmu, są niewątpliwie także realizacją zapowiedzianego w preambule ustawy jednego z celów obowiązującego prawa lokalowego, a mianowicie stabilizacji uprawnień najemcy.W wyniku powyższych rozważań Sąd Najwyższy udzielił na przedstawione pytanie odpowiedzi jak w sentencji uchwały.