III CZP 47/70

Skład orzekającyPrzewodniczący: Prezes J. Pawlak. Sędziowie: J. Ignatowicz, W. Kuryłowicz, E. Mielcarek (sprawozdawca), J. Pietrzykowski, J. Majorowicz, K. Piasecki.SentencjaSąd Najwyższy, z udziałem przedstawiciela Prokuratury Generalnej PRL wiceprokuratora W. Bryndy, w sprawie z powództwa Anieli C. przeciwko Powszechnej Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej w W. i Adamowi L. o przyjęcie na członka spółdzielni i przydzielenie lokalu, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym następującego zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Najwyższy na posiedzeniu w dniu 12 czerwca 1970 r. do rozstrzygnięcia składowi siedmiu sędziów SN:"Czy najemcy zajmującemu lokal w budynku spółdzielni budowlano-mieszkaniowej przysługuje prawo pierwszeństwa do nabycia spółdzielczego prawa do lokalu w razie dokonania przez członka spółdzielni darowizny tego prawa na rzecz osoby trzeciej, a ewentualnie - czy w takim wypadku najemca korzysta przy spłacie wkładu budowlanego z ulg przewidzianych w § 11 ust. 1 pkt 1 instrukcji Centralnego Związku Spółdzielczego, stanowiącej załącznik do obwieszczenia Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 27 lipca 1959 r. (M.P. Nr 68, poz. 353)?",uchwalił i postanowił wpisać księgi zasad prawnych następującą zasadę prawną:Najemcy lokalu w budynku spółdzielni budowlano-mieszkaniowej przysługuje w okolicznościach wymienionych w art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 28 maja 1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 228) prawo pierwszeństwa do nabycia spółdzielczego prawa do zajmowanego lokalu również wtedy, gdy uprawniony członek spółdzielni prawo to darował osobie trzeciej; w takim wypadku najemcy nie przysługują ulgi w uiszczeniu wkładu budowlanego przewidziane w instrukcji Centralnego Związku Spółdzielczego z dnia 13 lipca 1959 r. (M.P. Nr 68, poz. 353).Uzasadnienie faktyczne1. Przedstawione składowi siedmiu sędziów do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne wynikło na tle następującego stanu faktycznego:Spółdzielcze prawo do lokalu nr 13 w budynku pozwanej Spółdzielni (która jest spółdzielnią budowlano-mieszkaniową) przy ulicy G. 16 w W. przysługiwało Aleksandrowi T., który od 1939 r. przebywał za granicą. Jeszcze w 1938 r. wynajął on wspomniany lokal powódce Anieli C., która dotychczas w nim mieszka. Gdy rokowania co do sprzedaży spółdzielczego prawa rozbiły się o cenę sprzedaży, T. w dniu 25 października 1968 r. darował to prawo Adamowi L., współpozwanemu w sprawie. Pozwany L. zamieszkał w jednym z wolnych pokojów po przyjęciu go przez pozwaną w poczet członków.W tym stanie faktycznym powódka domaga się unieważnienia przyjęcia pozwanego Adama L. na członka pozwanej Spółdzielni, unieważnienia "przydzielenia" mu lokalu nr 13 oraz nakazania pozwanej, by ją - powódkę - przyjęła na członka i jej przydzieliła powyższy lokal za spłatą wkładu budowlanego na ulgowych warunkach przewidzianych w instrukcji Centralnego Związku Spółdzielczego z dnia 13 lipca 1959 r. (M.P. Nr 68, poz. 353, cyt. dalej jako "instrukcja").Sąd Wojewódzki dla m. st. Warszawy wyrokiem z dnia 17 września 1969 r. oddalił powództwo. Wyszedł z założenia, że ulgowe warunki spłaty wkładu budowlanego odnoszą się tylko do lokali wolnych; lokal, o który chodzi w sprawie, taki nie był i nie jest; Aleksander T. jeszcze przed terminem z § 6 pkt 5 instrukcji, tj. przed 31 grudnia 1959 r., zgłosił zamiar zamieszkania w nim.Powódka oparła swą rewizję od tego wyroku na podstawie naruszenia art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 28 maja 1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 228, cyt. dalej jako "ustawa wyłączeniowa") oraz przepisów cytowanej instrukcji CZS.Skład Sądu Najwyższego, który rozpoznawał sprawę na skutek rewizji powódki, przekazał składowi zwiększonemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne przytoczone w sentencji uchwały.2. Przekazane zagadnienie dotyczy kolizji między spółdzielczym prawem do lokalu członka spółdzielni budowlano-mieszkaniowej (nazwanej w dalszym ciągu uzasadnienia "spółdzielnią") a prawem najmu powstałym przed dniem 11 czerwca 1957 r., tj. przed datą wejścia w życie ustawy wyłączeniowej. W art. 8 bowiem tej ustawy zapewniono najemcom, zajmującym lokale w spółdzielniach mieszkaniowych na podstawie "zadawnionego" prawa najmu, uprawnienia obecnie przewidziane w prawie lokalowym.W celu usunięcia niezgodności między stanem odpowiadającym uprawnieniu członka spółdzielni, który powinien korzystać ze swego lokalu (art. 135 § 3 ustawy o spółdzielniach i ich związkach), a korzystaniem z jego lokalu przez najemcę ustawodawca wymienił w ustawie wyłączeniowej dwa sposoby: pierwszy polega na wykwaterowaniu najemcy po to, by w opróżnionym przez niego lokalu mógł zamieszkać uprawniony członek spółdzielni (art. 9 ust. 1 i 2); drugi polega na pozostawieniu najemcy w lokalu członka bądź w budynku spółdzielni przy jednoczesnej "wymianie" jego prawa najmu na spółdzielcze prawo do lokalu, oczywiście przy jednoczesnym przyjęciu go na członka spółdzielni (art. 9 ust. 3). Pierwszy sposób dochodzi do skutku, gdy członek spółdzielni uprawniony do lokalu zamierza zamieszkać w swoim lokalu, drugi - gdy najemca chce zostać członkiem spółdzielni. Zgodnie z art. 9 ust. 3 ustawy wyłączeniowej w tym ostatnim wypadku, gdy jednocześnie: a) uprawniony członek spółdzielni nie zamierza wrócić do swego lokalu, lecz "zamierza odstąpić swoje uprawnienia do przydzielonego mu lokalu" albo b) spółdzielnia dysponuje lokalami wolnymi, najemca nie tylko nie zostanie wykwaterowany z zajmowanego mieszkania, lecz zostanie z "prawem pierwszeństwa" przyjęty na członka spółdzielni.Rozpatrywane zagadnienie dotyczy pierwszego z wymienionych wypadków (lit. a)."Uprawnienie" do lokalu przydzielonego członkowi spółdzielni, wspomniane w art. 9 ust. 3 zdanie 1 ustawy wyłączeniowej, należy od daty wejścia w życie ustawy o spółdzielniach i ich związkach rozumieć jako spółdzielcze prawo do lokalu. Ono więc wchodzi w grę w tym przepisie.Jak się okazuje z treści zagadnienia sformułowanego przez skład sądzący, złączył on przewidziane w art. 9 ust. 3 zdanie 3 ustawy wyłączeniowej pierwszeństwo najemcy do przyjęcia go na członka spółdzielni z pierwszeństwem nabycia spółdzielczego prawa do lokalu. Złączenie to jest oczywiście zasadne. Skoro bowiem najemca ma przejąć od członka spółdzielni "odstąpione" mu uprawnienie, a uprawnienie to jest spółdzielczym prawem do lokalu, przeto najemca przejmuje to właśnie spółdzielcze prawo do lokalu. W powyższym przepisie przewidziano spłacenie przez najemcę wkładu; skoro wkład wnosi się dla nabycia prawa do lokalu, i to w wysokości, od której między innymi zależy powierzchnia spółdzielczego lokalu (art. 135 § 3 ustawy o spółdzielniach), to i omawiane pierwszeństwo powinno dotyczyć prawa do lokalu. Skoro wreszcie spółdzielcze prawo do lokalu może przysługiwać jedynie osobie, która stała się członkiem spółdzielni (art. 147 § 1 ustawy o spółdzielniach), pierwszeństwo w przyjęciu na członka musi obejmować także pierwszeństwo w nabyciu spółdzielczego prawa do lokalu. Dodać można, że przy innym rozumieniu przepisu nie usunęłoby się wspomnianej wyżej, a dla spółdzielni bardzo niepożądanej, rozbieżności między stanem korzystania z lokalu a prawem członka spółdzielni.Tak rozumiane pierwszeństwo stanowi prawo podmiotowe, które według ustalonego orzecznictwa może być dochodzone przed sądem (wyroki SN z dnia 2 lutego 1968 r. I CR 652/67, OSNCP 1968, z. 8-9, poz. 155 oraz z dnia 4 lipca 1969 r. I CR 161/69, OSNCP 1970, z. 5, poz. 81).3. Wymienione w art. 9 ust. 3 zdanie 1 ustawy wyłączeniowej "odstąpienie" uprawnienia jest wyrażeniem potocznym, odpowiadającym pojęciu "zbycia". Tak też je rozumiał Centralny Związek Spółdzielczy, gdy w swej instrukcji w § 6 pkt 3 użył wyrażenia "zbycie uprawnienia". Zgodnie z tym przepisem instrukcji najemca zostanie na swój wniosek przyjęty na członka spółdzielni i otrzyma przydział zajmowanego mieszkania, "jeżeli członek spółdzielni zbył uprawnienie do lokalu zajmowanego przez najemcę (...) z wyjątkiem przypadków, gdy uprawnienia członka spółdzielni przeszły na inną osobę z tytułu dziedziczenia".Przeciwstawienie zbyciu dziedziczenia wskazuje na najszersze rozumienie pojęcia zbycia, obejmujące więc także darowiznę, która zresztą jest jednym ze sposobów zbycia. Gdyby darowiznę zaliczyć do wyjątków, uprawniony członek spółdzielni mógłby łatwo unicestwić pierwszeństwo najemcy przez upozorowanie darowizny i następną sprzedaż prawa do lokalu przy pomocy osoby obdarowanej.Z tych przyczyn Sąd Najwyższy w składzie zwiększonym odpowiedział jak w pierwszym zdaniu uchwały.4. Z art. 9 ust. 1 i 3 ustawy wyłączeniowej wynika, że ulgowe warunki spłaty wkładu przysługują najemcy tylko wtedy, gdy zostaje mu przydzielony lokal wolny. Wniosek ten przede wszystkim usprawiedliwia gramatyczna wykładnia ostatniego zdania powyższego przepisu. W zdaniu tym bowiem ustawodawca użył wyrażenia "spłata wkładu mieszkaniowego", a to wyrażenie można odnieść tylko do stosunku między - w tym wypadku - najemcą przyjętym w poczet członków spółdzielni a spółdzielnią. Tylko bowiem wkład może być "spłacony", czyli wnoszony w ratach. Wniesienie go stanowi wykonanie zobowiązania, które członek spółdzielni zaciąga w deklaracji przystąpienia do spółdzielni (art. 13 § 1 ustawy o spółdzielniach). Wkład nie musi być wniesiony w całości jednorazowo, lecz może być spłacony w terminach określonych w statucie spółdzielni. Postanowienie § 11 ust. 1 pkt 1 instrukcji, przewidujące spłatę wkładu w ciągu aż 27 lat, zdanie to potwierdza.Gdyby ustawodawca w omawianym przepisie ustawy wyłączeniowej miał na względzie stosunek między członkiem spółdzielni, który zamierza zbyć swoje prawo do lokalu, a najemcą, który prawo to chce nabyć, mówiłby o cenie i o warunkach zapłaty ceny kupna - sprzedaży.Gdyby prawo pierwszeństwa połączone ze spłatą wkładu budowlanego odnieść do lokalu należącego do członka spółdzielni, to ten, świadomy takich skutków, niewątpliwie wystrzegałby się zbycia swego prawa, a wtedy nigdy nie doszłoby do wspomnianego uzgodnienia stanu władania lokalem ze stanem wskazanym przez spółdzielcze prawo do lokalu, wskutek czego przepis art. 9 ustawy wyłączeniowej pozostałby martwy. Co jednak ważniejsze, wtedy należałoby założyć, że organy spółdzielni mogą lokal, od dawna przydzielony członkowi, przydzielić najemcy i że z mocy takiego przydziału członek spółdzielni nie tylko traciłby swoje spółdzielcze prawo do lokalu, lecz ponadto w zamian nie otrzymałby nawet jego równowartości, lecz jedynie zwrot wkładu w takiej wysokości i w takich ratach, w jakich wkład spłaca najemca. Oznaczałoby to swego rodzaju wywłaszczenie z własności osobistej jednego obywatela na rzecz drugiego.Tymczasem własności osobistej obywateli poręczono całkowitą ochronę (art. 13 Konstytucji). Dlatego pozbawienie jej lub ograniczenie wymaga wyraźnego przepisu ustawy. Tego w ustawie wyłączeniowej nie ma. Praktyka zaś ustawodawcza wymaga, by ustanawiania ograniczeń prawa własności nie odsyłać do przepisów wykonawczych.5. Omawiana instrukcja została wydana przez ówczesną naczelną organizację ruchu spółdzielczego w Polsce na podstawie ustawowego upoważnienia zawartego w art. 9 ust. 3 zdanie 3 ustawy wyłączeniowej w porozumieniu z Ministrem Gospodarki Komunalnej, który ją ogłosił. Treść jej zatem nie może przekraczać granic tego upoważnienia, a ponadto nie może być sprzeczna z innymi obowiązującymi ustawami. Jeżeli przepis aktu wykonawczego jest sprzeczny z ustawą lub wykracza poza ustawowe upoważnienie, na podstawie którego został wydany, to sądy powszechne nie mogą go stosować.Przy złożeniu trafności odpowiedzi odmiennej od przyjętej w niniejszej uchwale trzeba by przyjąć, że z przepisów § 10 ust. 2, § 6 pkt 3 oraz § 11 ust. 1 pkt 1 instrukcji CZS wynika, iż jeżeli członek spółdzielni, nie zamieszkały w swoim lokalu, zbywa swoje prawo nie najemcy, lecz innej osobie, to spółdzielnia przydziela ten lokal najemcy, członek zaś, który zbył swoje prawo, traci członkostwo spółdzielni, traci spółdzielcze prawo do lokalu, a zwrot minimalnego wkładu budowlanego otrzymuje w drobnych miesięcznych ratach w ciągu 27 lat. Tak rozumiane przepisy instrukcji należałoby z przyczyn wyżej podanych ocenić jako pozbawione ustawowego upoważnienia, bo wykraczające poza to upoważnienie; rzecz więc oczywista, że takiej wykładni nie można było przyjąć.Wszystkie te względy uzasadniały udzielenie odpowiedzi jak w zdaniu drugim uchwały.6. Pierwszeństwo najemcy w nabyciu spółdzielczego prawa do lokalu nie jest tylko prawem pierwokupu. Przewidziane w art. 599 § 1 k.c. odszkodowanie za naruszenie prawa pierwokupu nie usunęłoby poprzednio omówionej (pkt 2) kolizji w sposób przewidziany w ustawie wyłączeniowej. Skoro w ustawie tej przewidziano jedynie alternatywę: albo członek spółdzielni, albo najemca będą korzystali z lokalu spółdzielczego jako członkowie danej spółdzielni, przeto naruszenie pierwszeństwa powinno powodować bezskuteczność zbycia innej osobie spółdzielczego prawa do lokalu. Tak też naruszenie to było dotychczas oceniane w orzecznictwie (wyrok SN z dnia 14 listopada 1964 r. I CR 304/64, nie publ.). Tym samym trzeba uznać prawo pierwszeństwa za skuteczne także wobec nabywcy spółdzielczego prawa do lokalu.W zasadzie zbywca spółdzielczego prawa do lokalu może żądać od najemcy nawet ceny rynkowej, jaką mu oferuje osoba trzecia, z tym jednak zastrzeżeniem, że nie może to być cena spekulacyjna, a ponadto musi być zmniejszona o przypuszczalny koszt wykwaterowania najemcy. Koszt ten bowiem musiałby zbywca ponieść, gdyby sprzedał swe prawo osobie trzeciej. W wypadku darowizny podstawę do takiego wyliczenia ceny spółdzielczego prawa do lokalu stanowi cena przeciętna. Jeżeli najemca nie przyjmie oferty, bo nie chce nabyć oferowanego mu prawa, traci pierwszeństwo. Wtedy zbywca może swe prawo sprzedać komu innemu, nie licząc się już z ewentualnie zmienionym stanowiskiem najemcy. W razie sporu sąd ustala wartość spornego prawa, korzystając ewentualnie z pomocy biegłego. Sąd może też rozłożyć na raty obowiązek zapłaty ceny (art. 320 k.p.c.). Gdy lokal - jak w omawianym wypadku - już znajduje się w posiadaniu najemcy (powoda), od uiszczenia pełnej ceny kupna powinno być uzależnione przejście na najemcę spółdzielczego prawa do lokalu.