II CR 338/69

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia F. Wesely. Sędziowie: B. Łubkowski, J. Przybylski (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z powództwa Skarbu Państwa (Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w N.) przeciwko Aleksandrowi i Ewie P. oraz Michałowi i Jadwidze P. o ustalenie nieważności umowy notarialnej, na skutek rewizji pozwanych Aleksandra i Ewy P. od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Zielonej Górze z dnia 24 kwietnia 1969 r.,oddalił rewizję.Uzasadnienie faktyczneAktem notarialnym sporządzonym w dniu 15.X.1964 r. Skarb Państwa - Prezydium PRN w N. oddał w wieczyste użytkowanie działkę gruntu o powierzchni 1.000 m2, położoną w N. przy ul. Z. nr 46, pozwanym Aleksandrowi i Ewie P. (w 50%) oraz pozwanym Michałowi i Jadwidze P. (w pozostałych 50%). Jednocześnie Skarb Państwa sprzedał pozwanym znajdujące się na tej działce zabudowania: dom mieszkalny, sklep, komórkę, szopę-garaż, szopę i chlew. Sprzedaży dokonano w ten sposób, że pozwani Aleksander i Ewa P. nabyli stanowiący przedmiot odrębnej własności lokal nr 1 znajdujący się na parterze budynku mieszkalnego i składający się z 7 izb mieszkalnych o powierzchni użytkowej 96 m2, wraz ze sklepem i komórką o powierzchni 63,81 m2 oraz szopą i garażem, a pozwani Michał i Jadwiga P. lokal nr 2 na piętrze budynku mieszkalnego, składający się z 6 izb mieszkalnych o powierzchni użytkowej 64,81 m2, wraz z szopą i chlewikiem.Przy sporządzaniu aktu notarialnego przedstawiono decyzję Prezydium PRN w N. z dnia 11.VIII.1964 r., zawierającą postanowienia określające istotną treść przyszłej umowy notarialnej zgodnie z § 11 rozporządzenia Ministra Gospodarki Komunalnej z dn. 12.VIII.1957 r. w sprawie trybu dokonywania sprzedaży przez Państwo domów mieszkalnych i innych nieruchomości (Dz. U. Nr 44, poz. 206 z późn. zm.).Powołana decyzja Prez. PRN została uchylona decyzją Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej w Z. z dnia 20.IX.1965 r. ze względu na jej nieważność i niewykonalność, jednakże następną decyzją z dnia 30.VI.1967 r. to samo Prezydium uchyliło swoją poprzednią decyzję z dn. 20.IX.1965 r. Z kolei Minister Gospodarki Komunalnej uchylił z urzędu decyzję Prezydium WRN z dnia 30.VI.1967 r. (decyzja z dn. 17.XII.1968 r.).W następstwie tej ostatniej decyzji Skarb Państwa-Prezydium PRN w N. wystąpił z powództwem przeciwko pozwanym jako nabywcom, żądając unieważnienia umowy notarialnej z dnia 15.I.1964 r.Sąd Wojewódzki unieważnił umowę notarialną, orzekając jednocześnie o kosztach procesu. Sąd ten ustalił, że budynek ma dwie kondygnacje. Na parterze budynku znajdują się dwa lokale mieszkalne, przy czym jeden z nich o powierzchni 35,34 m2 (2 pokoje z kuchnią) zajmują pozwani Aleksander i Ewa P., a drugi lokal o powierzchni 69,28 m2 (3 pokoje z kuchnią, komórką i korytarzami) zajmuje 7-osobowa rodzina K.; razem więc powierzchnia użytkowa parteru wynosi łącznie 104,62 m2. Trzeci lokal mieszkalny o powierzchni 83,70 m2 znajduje się na piętrze i jest zajmowany przez Michała i Jadwigę P. Poza tym jest jeszcze pawilon handlowy, stanowiący dobudówkę parterową do budynku mieszkalnego, o powierzchni 37,73 m2, posiadający osobne wejście od ulicy i nie związany konstrukcyjnie z budynkiem mieszkalnym. Pawilon ten wraz z lokalem nr 1 stanowią przedmiot odrębnej własności o łącznej powierzchni 142,95 m2.Mając na uwadze powyższe ustalenia, Sąd Wojewódzki uznał, że umowa notarialna jest nieważna, ponieważ jest sprzeczna z ustawą (art. 41 § 1 p.o.p.c.), mianowicie z art. 4 ust. 3, art. 2 ust. 1 pkt 2 i art. 3 ust. 2 ustawy z dn. 28.V.1957 r. o sprzedaży przez Państwo domów mieszkalnych i działek budowlanych (Dz. U. Nr 31, poz. 132). Według bowiem powołanych przepisów mały dom mieszkalny nie mógł być sprzedany mniejszej liczbie nabywców od liczby znajdujących się w nim lokali mieszkalnych, a poza tym nie mógł podlegać sprzedaży lokal handlowy oraz sprzedany lokal nr 1 nie mógł mieć większej powierzchni niż 110 m2.Uzasadnienie prawneRozpatrując wniesioną przez pozwanych Aleksandra i Ewę P. rewizję od tego wyroku, Sąd Najwyższy rozważył, co następuje:Rewizja nie podważa w niczym ustalenia Sądu Wojewódzkiego, że sprzedanie pozwanym lokalu handlowego stanowiło wyraźne naruszenie przepisów ustawy z dnia 20.V.1957 r. o sprzedaży przez Państwo domów mieszkalnych i działek budowlanych (Dz. U. Nr 31, poz. 132). Ustalenie to nawet rewizja aprobuje, twierdząc jedynie, że nieważnością powinna być dotknięta tylko ta część czynności prawnej, która dotyczy lokalu sklepowego, bez wzruszania zarazem pozostałych postanowień umowy notarialnej, odpowiadających prawu i zasadom współżycia społecznego.Z poglądem rewizji nie można się zgodzić. Przede wszystkim należy stwierdzić, że zgodnie z art. 41 § 2 p.o.p.c., który ma w rozpatrywanej sprawie zastosowanie (art. XXVI przep. wprow. k.c.), nieważność części czynności prawnej powoduje w zasadzie nieważność całej czynności - z jedynym wyjątkiem, gdyby nieważnością dotknięta była tylko nieistotna część czynności. Taki zaś wypadek w rozpatrywanej sprawie nie występuje.Sprzedaż lokalu handlowego nie stanowi jakiegoś wyodrębnionego postanowienia w umowie notarialnej, bez którego mogłyby być zachowane pozostałe postanowienia umowy. Lokal ten został zaliczony jako część lokalu mieszkalnego nr 1 i jednocześnie objęto go także przy ustanawianiu odrębnej własności lokalu. Poza tym lokal handlowy nie mieści się w budynku wyodrębnionym od budynku mieszkalnego i nie znajduje się na wydzielonej działce gruntu. Stąd też handlowa część budynku musiałaby być związana z gruntem, na którym ustanowiono już w akcie notarialnym wieczyste prawo użytkowania na rzecz wszystkich pozwanych wraz z określeniem wysokości czynszu itp. Uwagi powyższe świadczą więc o ścisłym powiązaniu postanowień dotyczących lokalu handlowego z innymi postanowieniami umowy, a także o tym, że nieważność umowy w tej części podważa jednocześnie całość jej postanowień, co z kolei nie pozwala uważać nieważnej części umowy za część nieistotną w rozumieniu art. 41 § 2 p.o.p.c.Już więc z tej tylko przyczyny zaskarżone orzeczenie należało uznać za zgodne z prawem, a rewizję pozwanych za nieuzasadnioną i podlegającą oddaleniu z mocy art. 387 k.p.c., bez potrzeby przy tym rozważenia dalszych zarzutów rewizji dotyczących ważności umowy. Nadmienić jedynie należy, że niezasadnie powoływali się pozwani na art. 5 k.c., ponieważ przepis ten nie może być stosowany wbrew wyraźnym przepisom prawa mającym charakter bezwzględnie obowiązujący.Oddalając rewizję, Sąd Najwyższy uznał jednak za uzasadnione, by zastosować przy orzekaniu o kosztach procesu art. 102 k.p.c., mając na względzie zarówno braną już pod uwagę przez Sąd Wojewódzki sytuację materialną pozwanych, jak i to, że zawarcie nieważnej umowy notarialnej również w wysokim stopniu na skutek wadliwych decyzji strony powodowej.