III CZP 64/70

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia J. Ignatowicz (sprawozdawca). Sędziowie: Z. Masłowski, S. Gross.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z wniosku Skarbu Państwa - Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w B., przy uczestnictwie Marii D. o wpis prawa własności, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym dnia 22 października 1970 r. zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Krakowie postanowieniem z dnia 21 maja 1970 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.1. "Czy pełnomocnictwo jednego współwłaściciela realności udzielone innemu współwłaścicielowi do sprzedaży i przeniesienia udziału w tej nieruchomości odnosi skutek także w stosunku do Skarbu Państwa, który zamierza skorzystać z prawa pierwokupu?2. Czy - w razie negatywnej odpowiedzi na pytanie pierwsze - niezłożenie w terminie oświadczenia w stosunku do jednego ze współwłaścicieli wywiera skutek w kwestii zawarcia umowy z pozostałymi współwłaścicielami, którym oświadczenie takie zostało doręczone?"postanowił udzielić następującej odpowiedzi:1.Pełnomocnictwo do sprzedaży i przeniesienia własności nieruchomości nie stanowiącej własności państwa, a położonej na terenach określonych w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (tekst jednolity: Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159), obejmuje upoważnienie do przyjęcia oświadczenia o skorzystaniu przez Skarb Państwa z prawa pierwokupu przewidzianego w art. 29 tej ustawy. 2.W wypadku gdy opisana wyżej nieruchomość stanowi przedmiot współwłasności, a sprzedaż i przeniesienie własności w całości, niewykonanie w terminie prawa pierwokupu w stosunku do jednego ze współwłaścicieli powoduje bezskuteczność oświadczenia względem pozostałych współwłaścicieli. Uzasadnienie faktyczneUmową notarialną z dnia 30 października 1968 r. czworo współwłaścicieli, tj. Maria D., córka Jana, Maria D., córka Józefa, Kazimierz D. oraz Jan D. (w imieniu którego działała na podstawie pełnomocnictwa Maria D., córka Jana) zawarło umowę sprzedaży swojej nieruchomości położonej w B. W związku z tym Skarb Państwa skorzystał z prawa pierwokupu tej nieruchomości, przewidzianego w art. 30 ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, przy czym zawiadomienie o skorzystaniu z tego prawa doręczono wszystkim współwłaścicielom - oprócz Jana D. - w terminie 3-miesięcznym przewidzianym w tych przepisach; Janowi D. doręczono to zawiadomienie po upływie tego terminu. Ponieważ jednak Jan D. był reprezentowany przy zawieraniu umowy przez jedną ze współwłaścicielek, której zawiadomienie w terminie doręczono, przeto Sąd Wojewódzki powziął wątpliwość, czy takie zawiadomienie jest skuteczne także względem mocodawcy, i w zawiązku z tym przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia pytanie prawne sformułowane we wstępnej części niniejszego orzeczenia.Uzasadnienie prawneOdpowiadając na te pytania, Sąd Najwyższy zważył, co następuje.Zasadą jest, że oświadczenie woli składające się na czynność prawną, a więc i sama czynność prawna wywołuje przede wszystkim te skutki, jakie w niej zostały wyrażone. Jednakże autonomia woli stron nie sięga tak daleko, aby w każdym wypadku mogły one ograniczyć skutki czynności prawnej wyłącznie do skutków zamierzonych, niektóre bowiem skutki, wynikające przede wszystkim z bezwzględnie obowiązujących przepisów ustawy lub zasad współżycia społecznego, muszą - w wyniku dokonania czynności prawnej - także nastąpić obok skutków przez strony zamierzonych.Są to więc skutki konieczne, których strony wyłączyć nie mogą, skutki, które wraz ze skutkami przez strony zamierzonymi stanowią pewną nierozerwalną całość. Do takich skutków należy - jeśli chodzi o umowę sprzedaży (o skutkach wyłącznie obligacyjnych) - powstanie dla osoby uprawnionej prawa pierwokupu, a zwłaszcza ustawowego prawa pierwokupu przysługującego Państwu. Oświadczenie więc sprzedawcy o sprzedaży nieruchomości położonej na terenach objętych ustawą z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach wywołuje nieodzownie ten skutek, że Skarb Państwa może względem przedmiotu sprzedaży wykonać prawo pierwokupu. Ścisła łączność takiego skutku z całością następstw prawnych oświadczenia o sprzedaży powoduje z jednej strony to, że osoba składająca to oświadczenie nie może tego skutku wyłączyć, a z drugiej to, że ta osoba, a więc bądź sam zainteresowany, bądź pełnomocnik, jest zarazem osobą biernie legitymowaną do przyjęcia oświadczenia Skarbu Państwa o wykonaniu prawa pierwokupu. Tych następstw tego oświadczenia nie można oddzielić.Powyższe rozumowanie uzasadnia odpowiedź na pierwsze z postawionych pytań prawnych.W związku z treścią uzasadnienia postanowienia Sądu Wojewódzkiego o przedstawieniu Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia pytań prawnych, należy jednak zaznaczyć, że skoro udzielenie pełnomocnictwa nie wyłącza skierowania oświadczenia przez osobę, do której oświadczenie pełnomocnictwa jest adresowane, także do samego mocodawcy, to Skarb Państwa może przesłać zawiadomienie o wykonaniu pierwokupu bądź pełnomocnikowi, bądź też sprzedawcy. W wypadku gdy (tak jak w sprawie, w której wyłoniły się rozpatrywane w niniejszej uchwale zagadnienia prawne) pełnomocnik współwłaściciela jest zarazem sam współwłaścicielem, jest rzeczą konkretnej sytuacji faktycznej ocena, czy zawiadomienie skierowane do umocowanego współwłaściciela zostało do niego skierowane tylko osobiście, czy też jako do pełnomocnika drugiego współwłaściciela. Dlatego też w sprawie może się okazać aktualne także zagadnienie objęte drugim pytaniem Sądu Wojewódzkiego. Wyjaśniając je, należy mieć na uwadze, co następuje.W wypadku współwłasności może wchodzić w rachubę zarówno zbycie udziału, jak i zbycie całego prawa własności, przy czym w tym ostatnim wypadku wymagana jest do ważności tej ostatniej czynności, jako czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). Jest rzeczą oczywistą, że gdy sprzedaży dokonują wszyscy współwłaściciele, w rachubę wchodzi sprzedaż całej rzeczy, a nie poszczególnych udziałów.Ponadto należy także mieć na uwadze, że uprawniony do wykonania prawa pierwokupu nie może go - zarówno w świetle przepisów kodeksu cywilnego, jak i ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach - wykonywać częściowo, gdyż prawo pierwokupu jest niepodzielne (art. 602 § 1 k.c.). Może więc wykonać to prawo tylko w takim zakresie, w jakim sprzedawca zamierza zbyć swoje prawo. Jeżeli więc współwłaściciel (lub kilku ze współwłaścicieli) zbywa swój udział, Skarb Państwa może skorzystać z prawa pierwokupu tylko względem tego udziału, jeżeli zaś właściciel lub współwłaściciele zbywają całą nieruchomość, dopuszczalne jest wykonanie prawa pierwokupu tylko względem prawa własności w całości.Z powyższych założeń ostatecznie wynika, że jeżeli współwłaściciele zbywają wspólną nieruchomość, to wykonanie prawa pierwokupu musi być skuteczne względem każdego z nich, brak zaś skutecznego złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu względem jednego z nich powoduje bezskuteczność oświadczenia w całości. To uzasadnia odpowiedź na pytanie drugie.