III CR 202/65

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia S. Gross. Sędziowie: J. Ignatowicz (sprawozdawca), J. Adamczyk.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Heleny K., Ewy K. i Józefa K. przeciwko Czesławowi P. o przeniesienie własności nieruchomości, na skutek rewizji nadzwyczajnej Ministra Sprawiedliwości od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Białymstoku z dnia 15 stycznia 1965 r.,zaskarżony wyrok, jak również wyrok Sądu Powiatowego w Wysokiem Mazowieckiem z dnia 22 października 1964 r. uchylił i sprawę przekazał temu ostatniemu Sądowi do ponownego rozpoznania.Uzasadnienie faktyczneWyrokiem z dnia 22 października 1964 r. Sąd Powiatowy w Wysokiem Mazowieckiem zobowiązał pozwanego - na podstawie art. 73 § 2 pr. rzecz. - do przeniesienia na powodów własności działki gruntu o powierzchni 0,19 ha za zapłatą ceny "według szacunku przyjętego przez strony, znajdującego się w aktach". Wydając taki wyrok Sąd Powiatowy miał na uwadze, że poprzednik prawny powodów wzniósł na spornej działce budynki jeszcze w roku 1914, kiedy to działka ta stanowiła jego własność. Własność tę poprzednik prawny powodów utracił na rzecz poprzednika prawnego pozwanego w wyniku scalenia przeprowadzonego w latach 1935-1937, wyrażając zresztą na to zgodę. Nie utracił on jednak do chwili obecnej posiadania. Uznając, że w takich okolicznościach przysługuje powodom roszczenie z art. 73 § 2 pr. rzecz., Sąd Powiatowy kierował się wiążącym go poglądem Sądu Wojewódzkiego w Białymstoku, wypowiedzianym w wyroku uchylającym poprzedni wyrok Sądu I instancji.Sąd Powiatowy ustalił ponadto, że wartość wzniesionych na spornej działce budynków wynosi 18.000 zł, a wartość samej działki - 11.000 zł.W tych warunkach istniały, zdaniem Sądu Powiatowego, przesłanki do nakazania pozwanemu, aby zbył on sporną działkę w zamian za cenę równą jej wartości. Pogląd ten podzielił Sąd Wojewódzki, oddalając rewizję pozwanego wyrokiem z dnia 15 stycznia 1965 r.Obydwa wymienione wyroki zaskarżył Minister Sprawiedliwości rewizją nadzwyczajną, wniesioną w dniu 9 lipca 1965 r. Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Sądy obydwu instancji przeoczyły przede wszystkim, że w sprawie niniejszej nie mogą mieć zastosowania przepisy regulujące stosunki między posiadaczem a właścicielem nieruchomości na wypadek dokonania przez posiadacza określonych nakładów na nieruchomości, m.in. polegających na wzniesieniu na tej nieruchomości budowli. Zastosowanie tych przepisów wchodzi bowiem w rachubę wtedy, gdy zainteresowani nie określili sposobu rozliczenia z dokonanych nakładów. Jeżeli zaś chodzi o stosunki między stronami niniejszego procesu, to z zebranego materiału dowodowego wynika, że poprzednicy prawni stron zgodnie ustalili w toku postępowania scaleniowego, że poprzednik prawny powodów rozbierze i przeniesie na swą nieruchomość wzniesiony poprzednio budynek.Jednakże powodom nie przysługiwałoby dochodzone w sprawie niniejszej roszczenie, nawet gdyby wspomniane porozumienie nie zostało zawarte, a to z przyczyn następujących:Do atrybutów prawa własności należy także prawo posiadania przez właściciela jego nieruchomości, właściciel może być zatem - i najczęściej jest - jej posiadaczem. Nie powinno jednak ulegać żadnej wątpliwości, że zarówno art. 73 § 2 pr. rzecz., jak i obowiązujący obecnie art. 231 § 1 k.c. nie obejmują swą dyspozycją posiadanie właściciela (prawnego), lecz posiadanie nie związane z określonym prawem, a w szczególności z prawem własności (posiadanie bezprawne), a więc będące jedynie pewnym stanem faktycznym. Wynika to w sposób oczywisty z celu wymienionych przepisów oraz z ich konstrukcji prawnej.Jeżeli chodzi o cel tych przepisów, to założeniem ich jest dostosowanie stanu prawnego do stanu faktycznego w sytuacji, gdy stan faktyczny bez winy posiadacza (ze względu na warunek jego dobrej wiary) odbiega w sposób bardzo istotny od stanu prawnego, tzn. gdy wbrew stanowi prawnemu inna osoba czyni na nieruchomości nakłady wyrażające się we wzniesieniu na niej budowli lub innego urządzenia. Zezwalając na takie dostosowanie ustawodawca wychodzi niewątpliwie z założenia, że przy uwzględnieniu tak interesu społeczno-gospodarczego, jak i interesów obydwu zainteresowanych, tj. posiadacza i właściciela, interes tego ostatniego powinien ustąpić przed interesem posiadacza. Oczywiście z istoty rzeczy ta rozbieżność interesów nie wchodzi w rachubę, gdy właścicielem nieruchomości, posiadaczem oraz osobą wznoszącą budynek lub inne urządzenie jest ta nowa osoba.Przeciwko poglądowi Sądu Wojewódzkiego przemawia także konstrukcja prawna obydwu przepisów. W przepisach tych chodzi bowiem o roszczenia wynikające z posiadania i powstające w chwili wznoszenia budynku lub innego urządzenia. Roszczenie to nie może natomiast powstać - jak to przyjął Sąd Wojewódzki - w jakiejkolwiek innej chwili. Wbrew temu Sąd Wojewódzki uznał, że roszczenia powodów, a ściślej ich poprzednika prawnego, powstało z chwilą utraty przez niego prawa własności.Trafnie też rewizja nadzwyczajna podkreśla, że pogląd zaskarżonych wyroków prowadzi do wręcz paradoksalnych wyników. Jeśli by bowiem zaakceptować pogląd Sądu Wojewódzkiego, to uprawnienie wynikające z art. 73 § 2 pr. rzecz. i art. 231 § 1 k.c. należałoby również przyznać właścicielowi, który po przeniesieniu własności nieruchomości, na której w swoim czasie wzniósł budynek, odmówił jej wydania, twierdząc bezpodstawnie, że umowa przeniesienia własności jest nieważna, byłby on bowiem według swoistej konstrukcji Sądu Wojewódzkiego w chwili wznoszenia budynku posiadaczem w dobrej wierze. Sprzeczność takiego wyniku z założeniami powołanych przepisów jest oczywista i nie wymaga bliższego uzasadnienia.W konsekwencji więc za trafny należy uznać pogląd wypowiedziany w rewizji nadzwyczajnej, że roszczenie przewidziane poprzednio w art. 73 § 2 pr. rzecz., a obecnie w art. 231 § 1 k.c. przysługuje tylko takiemu posiadaczowi, który w chwili wznoszenia na cudzej nieruchomości budynku lub innego urządzenia nie był jej właścicielem, a więc który budował na cudzym gruncie. Natomiast roszczenie to nie przysługuje osobie, która aktualnie jest wprawdzie posiadaczem nieruchomości, na której wzniosła budynek, ale która w czasie budowy była jej właścicielem.Trafny też jest dalszy zarzut rewizji, że w szczególnych okolicznościach sprawy niniejszej powodowie nie mogliby realizować prawa wykupu spornego gruntu, nawet gdyby zostały spełnione przesłanki przewidziane w art. 73 § 2 pr. rzecz. lub art. 231 § 1 k.c. Jak to bowiem wynika z wyrysu planu dołączonego do rewizji nadzwyczajnej, sporna działka znajduje się w samym środku nabytej przez pozwanego nieruchomości. W tym stanie rzeczy wytworzony przez zaskarżone wyroki stan prawny, zobowiązujący pozwanego do przeniesienia na rzecz powodów własności gruntu o pow. 0,19 ha, doprowadziłby do całkowicie szkodliwej z punktu widzenia interesu społeczno-gospodarczego konfiguracji nieruchomości stanowiącej własność pozwanego i stałby się przyczyną sporów na tle stosunków sąsiedzkich. W tych warunkach realizacja roszczenia powodów nie mogłaby korzystać z ochrony prawa i podlegałaby oddaleniu z mocy art. 3 p.o.p.c. (obecnie art. 5 k.c.); powodowie musieliby się zadowolić rekompensatą innego rodzaju (zabranie nakładów, uzyskanie świadczenia pieniężnego).Wreszcie nietrafna była ocena obydwu sądów, że stosunek wartości wzniesionego budynku oraz zajętej na ten cel działki uzasadnia powstanie dla powodów roszczenia o wykup tej działki. Wbrew poglądowi obydwu wyroków, różnica wyrażająca się w kwocie ca 7.000 zł w stosunku do wartości placu w kwocie ca 11.000 zł bynajmniej nie stanowi znacznej różnicy w rozumieniu art. 73 § 2 pr. rzecz. oraz art. 231 § 1 k.c. Ponadto Sądy obu instancji nie miały na uwadze, że jak to wyjaśnił Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dn. 29.XI.1957 r. 1 CR 952/57 (OSPiKA 1958 nr 7-8, poz. 152), dla oceny, czy roszczenie o wykup powstaje dla posiadacza, nie jest obojętna bezwzględna wartość budynku, tzn. niezależna od porównania z wartością gruntu. Jeżeli budynek nie przedstawia większej wartości, roszczenie takie dla posiadacza powstać nie może. To bowiem wyjątkowe uprawnienie, prowadzące do pozbawienia właściciela jego własności, uzasadnione jest poważnym zaangażowaniem finansowym posiadacza. O takim zaś zaangażowaniu nie można mówić przy wartości budynku w granicach kilkunastu tysięcy złotych.Powyższe wyjaśnienia mogłyby prowadzić do zmiany obydwu zaskarżonych wyroków i do oddalenia powództwa. Takie jednak załatwienie sprawy nie jest możliwe ze względu na to, że Sąd Powiatowy w swym ostatnim (obecnie zaskarżonym) wyroku nie poczynił koniecznych ustaleń, uznając - jak się zdaje - że dokonanie tych ustaleń w poprzednim wyroku zwalnia sąd I instancji od tego obowiązku. Jest to jednak stanowisko nietrafne, skoro bowiem poprzedni wyrok został uchylony, to zawarte w nim ustalenia faktyczne należy uznać za nie istniejące.Korzystając z ponownego rozpoznania sprawy przez Sąd I instancji, powodowie będą mogli obecnie zmienić swe żądanie i dochodzić ewentualnie innego roszczenia, które by doprowadziło do rekompensaty za poczynione nakłady. Oczywiście roszczenia te nie będą oparte na przepisach ustawy regulujących sposób rozliczenia się między posiadaczem dokonującym nakładów na cudzym gruncie a właścicielem. Skoro bowiem między poprzednikami prawnymi stron doszło w toku scalenia do porozumienia, to porozumienie powinno stanowić punkt wyjścia do rozstrzygnięcia sporu. W związku z tym Sąd I instancji będzie musiał rozważyć, czy roszczenia te są skuteczne, jako związane ze scaleniem gruntów względem pozwanego (który jest już czwartym - jak twierdził jego pełnomocnik - nabywcą spornego gruntu), czy powodowie zachowali zastrzeżone dla nich w toku scalenia prawo zabrania wzniesionego budynku, a jeżeli nie - to czy mogą w okolicznościach sprawy dochodzić jego równowartości bądź z mocy przepisów oscalenie, bądź też na zasadach ogólnych, tj. na podstawie przepisów o niesłusznym wzbogaceniu.Z zasad powyższych Sąd Najwyższy orzekł na podstawie art. 388 § 1 w związku z art. 397 § 1 k.p.c. jak w sentencji.