II CR 109/63

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia F. Błahuta (sprawozdawca). Sędziowie: Z. Wasilkowska, J. Krajewski.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Waleriana G. przeciwko Janowi M. i Józefowi O. o zapłatę 3.125 zł, na skutek rewizji pozwanego Józefa O. od wyroku Sądu Powiatowego w Katowicach z dnia 13 lutego 1962 r., zmienił zaskarżony wyrok w stosunku do pozwanego Józefa O. i oddalił powództwo w całości oraz zasądził od powoda na rzecz pozwanego Józefa O. kwotę 547 zł (pięćset czterdzieści siedem) tytułem kosztów procesu za obie instancje.Uzasadnienie faktycznePowód zajmuje na podstawie stosunku najmu mieszkanie składające się z 2 pokoi i kuchni, położone w budynku pozwanego Józefa O. w Katowicach. Przydział na to mieszkanie otrzymał powód dnia 20.XII.1958 r. Ponieważ piece kaflowe w pokojach i piec kuchenny nie nadawały się do użytku już w chwili objęcia przez powoda lokalu, przeto powód - jak twierdzi w pozwie - wezwał pozwanego Jana M., administrującego budynkiem w imieniu pozwanego Józefa O., do naprawy pleców, a wobec bezskuteczności tego wezwania dokonał przebudowy pieców na własny koszt, wydając na to 3.125 zł 23 gr. W pozwie powód żąda zasądzenia tej kwoty od obu pozwanych solidarnie, powołując się przy tym na przepisy art. 6 ust. 2 prawa lokal. (Dz. U. z 1959 r. Nr 10, poz. 59) oraz § 1 ust. 1 pkt 5 rozp. Min. Gosp. Kom. z 4.V.1959 r. (Dz. U. Nr 30, poz. 179).Sąd Powiatowy w Katowicach wyrokiem z dnia 13 lutego 1962 r. uwzględnił powództwo w stosunku do pozwanego Józefa O., natomiast oddalił je w stosunku do pozwanego Jana M. W uzasadnieniu tego wyroku ustalono, że powód własnym kosztem "wybudował" nowy piec kaflowy i gruntownie przebudował piec kuchenny, wydając na ten cel 3.125 zł 23 gr. Zdaniem Sądu Powiatowego roboty, których koszty poniósł powód, mają charakter inwestycji i kapitalnego remontu oraz zwiększają wartość samej nieruchomości pozwanego. Nie były to drobne naprawy obciążające najemcę ani bieżący remont. W tych warunkach pozwany Józef O. jako wynajmujący obowiązany jest z mocy art. 6 ust. 2 prawa lokal. zwrócić powodowi wyłożoną na remont sumę.Wyrok zaskarżył pozwany Józef O. W rewizji zarzucono, że dokonany przez powoda remont ma charakter bieżącego remontu, a do zwrotu kosztów tego remontu pozwany nie jest zobowiązany, gdyż w czynszach bądź w ich części wydatek na ten remont nie miał pokrycia.Sąd Wojewódzki w Katowicach w związku z rewizją pozwanego przekazał Sądowi Najwyższemu w trybie art. 388 k.p.c. do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne, sformułowane następująco:"Czy do pokrycia kosztów przebudowy pieca pokojowego i budowy pieca kuchennego jest zobowiązany właściciel nieruchomości, czy też lokator opłacający czynsz według stawek przedwojennych?"Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy przejął sprawę do rozpoznania we własnym zakresie i zważył, co następuje:Słusznie zarzuca skarżący, że w świetle materiału sprawy i zarządzenia Nr 106 Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 28.XI. 1960 r. (Dz. Urz. Min. Gosp. Kom. z 27.XII.1956 r. Nr 19) brak jest podstawy do uznania dokonanego przez powoda remontu za kapitalny. Sam powód twierdził w pozwie, że potrzeba remontu powstała wskutek normalnego zużycia, a tego rodzaju remonty zalicza wspomniane zarządzenie do bieżących, chyba że koszty naprawy przekraczają 1% wartości budynku w stanie nowym, co w sprawie nie zostało wykazane. Nie można tej przebudowy pieca i wybudowanie pieca uważać za przeróbkę lub wyrzucenie całych elementów konstrukcyjnych albo za przebudowę bądź odbudowę budynku.Kwestia jednak, czy remont był bieżący, czy też kapitalny, nie ma dla wyniku sprawy znaczenia. W każdej z tych ewentualności powództwo jest nieuzasadnione.Przede wszystkim należy stwierdzić, że pozwanego, jako wynajmującego, nie obciążał obowiązek oddania powodowi, jako najemcy, lokalu mieszkalnego w stanie zdatnym do użytku. Zarówno przed wejściem w życie prawa lokalowego, jak i po wejściu w życie tego prawa aż do czasu wydania rozp. Rady Ministrów przewidzianego w art. 3 pr. lokal. - jeżeli nie umówiono się inaczej - wynajmujący powinien oddać najemcy wynajęty lokal w takim stanie, w jakim się on znajduje (art. 87 pr. lokal. - tekst jednolity: Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 227). Powód nie twierdzi nawet, by pozwany zobowiązał się umownie do oddania przedmiotu najmu w stanie zdatnym do użytku, lecz powołuje się jedynie na ustawę, a w jej świetle pozwany, oddając powodowi lokal z nie nadającymi się do użytku piecami, uczynił to bez naruszenia swych obowiązków wynikających ze stosunku najmu. Powód zatem w każdym razie nie może uzasadnić swego powództwa tym, że otrzymał mieszkanie wymagające remontu.Przy kwalifikacji dokonanego przez powoda remontu jako bieżącego nie wystarcza - do wykazania zasadności niniejszego powództwa - udowodnienie dokonania remontu własnym kosztem po bezskutecznym wezwaniu pozwanego. Powód powołuje się w tym względzie na art. 6 ust. 2 prawa lokalowego, nie bierze jednak pod uwagę przepisów przejściowych do tego prawa, które stanowią, że do czasu wydania przepisów wykonawczych przewidzianych w prawie lokalowym zachowują moc dotychczasowe przepisy wykonawcze (art. 87 ust. 1 jednolitego tekstu) oraz że do czasu wydania przez Radę Ministrów rozporządzenia przewidzianego w art. 3 obowiązują dotychczasowe przepisy w sprawach, które mają być w tym rozporządzeniu unormowane (art. 87 ust. 2 jednolitego tekstu). W myśl tych przepisów dotychczasowych obowiązek wynajmującego do utrzymywania lokalu w stanie zdatnym do użytku jest - jak to już Sąd Najwyższy niejednokrotnie wyjaśnił - w tym sensie wobec najemcy ograniczony, że wynajmujący nie jest obowiązany łożyć na ten cel więcej, niż pozwalają na to pobierane czynsze lub ich części i ewentualne dopłaty pewnej kategorii najemców (art. 11 dekretu o najmie lokali - tekst jednolity: Dz. U. z 1958 r. Nr 30, poz. 243).Rozstrzyganie o tym, czy wynajmujący w powyższych granicach nie spełnił lub czy ma spełnić obowiązek dokonania bieżącego remontu, należy w myśl obowiązującego dotychczas rozp. Ministrów Administracji Publicznej i Odbudowy z dnia 23 marca 1949 r. (Dz. U. Nr 28, poz. 204) do władzy administracyjnej (§ 7 i 8 cyt. rozp.), a nie do sądu. Jeśli powód uważał, że pozwany ma pokrycie w czynszach i ewentualnych dopłatach najemców na dokonanie remontu pieców, to mógł się zwrócić - po bezskutecznej odmowie - wprost lub za pośrednictwem komitetu blokowego albo domowego (§ 5 cyt. rozp.) do właściwego organu administracyjnego o wydanie odpowiedniego orzeczenia. Gdyby remont nie cierpiał zwłoki i gdyby z tej przyczyny najemca jeszcze przed wydaniem decyzji administracyjnej musiał przeprowadzić własnym kosztem remont, to mógłby żądać w drodze sądowej zwrotu wydatku pod warunkiem jednak, że uzyskał pisemną decyzję administracyjną stwierdzającą naruszenie obowiązku przez wynajmującego.W sprawie niniejszej - co jest niesporne - powód w ogóle nie zwracał się do organu administracyjnego i decyzji, o której mowa, dotychczas nie uzyskał.Przy ewentualnej kwalifikacji dokonanego przez powoda remontu jako kapitalnego powództwo również nie może być uwzględnione. W okresie przejściowym, tj. do czasu przewidzianego w art. 3 pr. lokal, nowego unormowania wysokości czynszów, obowiązek wynajmującego do dokonywania kapitalnych remontów nie jest obowiązkiem bezwzględnym i nieograniczonym. Jeżeli obowiązek wynajmującego w zakresie eksploatacji i bieżącego remontu ma być realizowany - jak wyjaśniono wyżej - o tyle, o ile wystarczają na to czynsze i ewentualne dopłaty najemców, to już ta zasada prawna stałaby na przeszkodzie przyjęciu nieograniczonego obowiązku wynajmującego, by pokrywał koszty kapitalnego remontu, które z natury rzeczy są kosztami wysokimi. Ale niezależnie od tej zasady przepisy, o których będzie mowa niżej, wyraźnie ograniczają także i ten obowiązek wynajmującego.W przepisach końcowych i przejściowych prawa lokalowego, utrzymano w mocy cały dział III (art. 22-30) dekretu o najmie lokali, tj. normy dotyczące utworzenia Funduszu Gospodarki Mieszkaniowej, przeznaczenia tego Funduszu i wpłat na F.G.M. Z przepisów tych wynika, że F.G.M. jest między innymi przeznaczony na pokrywanie kosztów kapitalnego remontu budynków mieszkalnych, przy czym wynajmujący jest obowiązany do odprowadzenia odpowiedniej części czynszów do tego Funduszu. Już to unormowanie daje podstawę do wniosku, że obowiązek wynajmującego do ponoszenia kosztów kapitalnego remontu występuje tylko - jeśli chodzi o materialną stronę tego obowiązku - w postaci wpłat na F.G.M. Trudno bowiem byłoby przypisać ustawodawcy, by zamierzał obciążyć wynajmującego obowiązkiem wpłat na F.G.M. i ponadto obowiązkiem ponoszenia kosztów kapitalnego remontu w sytuacji, gdy czynsze z reguły nie wystarczają nawet na pełne zaspokojenie potrzeb bieżącego remontu.Prócz przepisów dekretu o najmie lokali, za poglądem, że obowiązek wynajmującego do ponoszenia kosztów kapitalnego remontu realizuje się w uiszczeniu wpłat na F.G.M., przemawiają przepisy ustawy z dnia 22 kwietnia 1959 r. o remontach i odbudowie oraz o wykończeniu budowy i nadbudowie budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 27, poz. 166). W myśl tej ustawy organ gospodarki mieszkaniowej może dokonywać ze środków państwowych remontów kapitalnych budynków mieszkalnych, stanowiących własność osób fizycznych i osób prawnych nie będących jednostkami gospodarki uspołecznionej (art. 21 ust. 1), jeżeli nie uczyni tego właściciel. Koszty remontu dokonanego przez Państwo powinien wprawdzie właściciel zwrócić (powstaje więc wierzytelność Państwa do właściciela), ale odpowiedzialność - poza samym zabezpieczeniem na nieruchomości - jest w ten sposób ograniczona, że umorzenie wierzytelności następuje z wpłat uiszczonych przez właściciela na F.G.M. (art. 13).Z dniem 1.I.1963 r. stan prawny uległ zmianie o tyle, że przepisy działu III dekretu o najmie lokali zostały skreślone z mocy art. 3 ustawy z dnia 21 grudnia 1962 r. o zmianie dekretu o niektórych podatkach i opłatach terenowych (Dz. U. Nr 66, poz. 326). Skreślenie to jednak nie spowodowało istotnej zmiany merytorycznej, jeśli chodzi o omawiane zagadnienie, gdyż równocześnie wpłaty na F.G.M. zastąpione zostały wpłatą odpowiedniej części podatku od budynków z przeznaczeniem tej części na pokrycie kosztu remontu i odbudowy budynków, przy czym wysokość podatku unormowano odmiennie niż dotychczas (art. 1 pkt 5 i art. 3 ust. 2 cyt. ustawy z 21.XII.1962 r.).Z powyższych zasad, w uwzględnieniu rewizji pozwanego, Sąd Najwyższy zmienił zaskarżony wyrok i oddalił powództwo (art. 386 k.p.c.) oraz obciążył powoda kosztami procesu za obie instancje (art. 100 k.p.c.).