I CR 476/56

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia F. Błahuta (sprawozdawca). Sędziowie: W. Bendetson, S. Piotrowski.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Miejskiego Zarządu Budynków Mieszkalnych Nr 1 w W. przeciwko Henrykowi K. o zapłatę czynszu w kwocie 10.628 zł 96 gr i o eksmisję, po rozpoznaniu rewizji pozwanego od wyroku Sądu Wojewódzkiego dla m. st. Warszawy z dnia 7 stycznia 1956 r.,uchylił zaskarżony wyrok w części zasądzającej powództwo w tym zakresie i przekazał sprawę Sądowi Powiatowemu dla m. st. Warszawy do ponownego rozpoznania.Uzasadnienie faktyczneWedług twierdzeń pozwu, pozwany na podstawie stosunku najmu zajmuje należący do powoda (M.Z.B.M. Nr 1 w W.) lokal mieszkalny i użytkowy. Ponieważ zalega z czynszem za okres od 1.I.1952 r. do 31.XII.1954 r. w łącznej kwocie 10.828 zł 96 gr, powinien opróżnić lokale i zapłacić powyższą kwotę.Sąd Wojewódzki zasądził od pozwanego kwotę 10.600 zł tytułem czynszu i orzekł eksmisję. Wysokość czynszu uznał Sąd za udowodnioną na podstawie opinii biegłego, fakt zalegania z czynszem został przyznany przez pozwanego, a zarzut dokonywania przez pozwanego napraw w zajmowanych lokalach uznał Sąd Wojewódzki za nieistotny, wychodząc z założenia, że pozwany miał obowiązek płacenia czynszu, mimo dokonywania remontów.Rewizji pozwanego opartej na podstawach rewizyjnych z art. 371 § 1 pkt 1, 3 i 4 k.p.c. nie można odmówić słuszności.Sąd Wojewódzki, jak wskazuje uzasadnienie, nie przywiązywał wagi do zarzutu pozwanego usprawiedliwiającego niepłacenie czynszu ponoszeniem z własnych funduszów kosztów remontu. Stanowisko to nie jest prawidłowe. Ocena, czy pozwany jako najemca może przedstawić do potrącenia roszczenia wzajemne z tytułu remontów, jest możliwa dopiero po zapoznaniu się z całokształtem okoliczności faktycznych dotyczących remontów, na jakie powołuje się pozwany. Rzeczą Sądu Wojewódzkiego było zatem odebranie od pozwanego szczegółowych oświadczeń w tym względzie. Tymczasem Sąd Wojewódzki, kierując się błędnym poglądem, jakoby remonty dokonywane przez najemcę w ogóle nie mogły mieć wpływu na rozstrzygnięcie sprawy, nie uważał za potrzebne bliżej zapoznać się z zarzutem pozwanego i z tej przyczyny bądź nie zaprotokołował w pełni twierdzeń pozwanego, bądź nie wezwał go stosownie do przepisu art. 218 § 1 i 222 k.p.c. do dokładnego wyjaśnienia kwestii remontów. W tych okolicznościach przy rozpoznaniu rewizji muszą być wzięte pod uwagę fakty w niej przedstawione, a dotyczące remontów. Jeżeli prawdą jest, jak wywodzi skarżący w rewizji, że za zgodą i w porozumieniu ze stroną powodową dokonywał kapitalnych i bieżących remontów lokali z prawem zaliczenia wydatków na poczet czynszu i że na ten cel wyłożył około 50.000 zł, to nie byłoby to pozbawione znaczenia dla wyniku sprawy. Należy bowiem mieć na uwadze, że wprawdzie przepisy dekretu o najmie lokali ograniczyły obowiązek wynajmującego ponoszenia kosztów eksploatacji i bieżącego remontu tylko do wysokości odpowiednich części czynszu, jednakże po pierwsze to ograniczenie dotyczy lokali użytkowych dopiero od 1.III.1953 r., a wobec tego co do tych lokali przed tą datą dopuszczalna była umowa, treścią której najemca mógł z prawem potrącenia z czynszu dokonywać remontu kapitalnego i bieżącego, a po drugie nawet w świetle przepisów dekretu o najmie lokali wynajmujący może upoważnić najemcę do dokonywania remontu bieżącego z zaliczeniem wydatków na odpowiednią część czynszu przeznaczoną w myśl art. 10 ust. 1 i 3 dekretu o najmie lokali na koszty bieżącego remontu. Ważność tego rodzaju umowy, jeżeli nie narusza ona interesów innych najemców i nie przekracza odpowiedniej części czynszu albo jeżeli nie zachodzą szczególne okoliczności, nie powinna być kwestionowana.W tym stanie rzeczy zaskarżony wyrok nie może się utrzymać w mocy. Zachodzi potrzeba ponownego rozpoznania sprawy (art. 384 k.p.c.). Sąd Powiatowy właściwy do ponownego rozpoznania (art. 3 ust. 2 dekretu z dnia 18.I.1956 r. - Dz. U. Nr 2, poz. 13) zbada prawdziwość twierdzeń pozwanego zawartych w rewizji i rozważy sprawę z punktu widzenia powyższych wskazówek.