III CRN 282/74

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia J. Pietrzykowski. Sędziowie: H. Dąbrowski (sprawozdawca), K. Piasecki.SentencjaSąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z powództwa Samuela W. przeciwko Zakładom Drobiarskim o 99.000 zł na skutek rewizji nadzwyczajnej Ministra Sprawiedliwości od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Krakowie z dnia 5 lutego 1974 r.uchylił zaskarżony wyrok oraz wyrok Sądu Powiatowego w Wadowicach z dnia 30 października 1973 r. w części dotyczącej powództwa o zasądzenie na rzecz powoda od pozwanych Zakładów - poza prawomocnie zasądzoną kwotą 15.681 zł z 8% od dnia 17.I.1972 r., płatną na konto Narodowego Banku Polskiego Oddział w W. - dalszej kwoty 29.271 zł z odsetkami i w części orzekającej o kosztach procesu i w uchylonym zakresie przekazał sprawę wymienionemu Sądowi Powiatowemu do ponownego rozpoznania.Uzasadnienie faktycznePowód wnosił w pozwie o zasądzenie od strony pozwanej na konto NBP w W. kwoty 99.000 zł. W uzasadnieniu żądania podano, że pozwane Zakłady jako najemca na cele użytkowe budynku przy ul. (...) w W. korzystały z 50% obniżki czynszu z uwagi na zobowiązanie się do przeprowadzenia remontów bieżących i kapitalnych. Z zobowiązania tego pozwane Zakłady nie wywiązały się i po zakończeniu najmu pozostawiły budynek w stanie wymagającym remontu.Pozwane Zakłady wnosiły o oddalenie powództwa.Wyrokiem z dnia 30.X.1973 r. Sąd Powiatowy w Wadowicach orzekł zgodnie z żądaniem pozwu. Sąd ten ustalił, że zawarta między stronami umowa najmu obejmowała okres od dnia 10.XI.1959 r. do dnia 28.II.1971 r., tj. 132 miesiące, że z tytułu umówionej 50% obniżki czynszu strona pozwana zatrzymywała co miesiąc kwotę 1.220,85 zł, co za wspomniany okres wynosi 166.035,60 zł, że strona pozwana dokonała napraw i remontów na kwotę 71.869 zł i że według opinii biegłego budynek, będący przedmiotem najmu, na skutek zaniedbań strony pozwanej znajduje się w stanie stwarzającym zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia.Mając na uwadze tę opinię biegłego i powołując się na wyrok Sądu Najwyższego w sprawie III CRN 9/71 z dnia 30.III.1971 r. (OSNCP 1972, poz. 7), Sąd Powiatowy uznał, że strona pozwana przez niewywiązanie się z obowiązku dokonywania napraw i remontów utraciła prawo do 50% obniżki czynszu. Dokonane przez stronę pozwaną remonty i naprawy stanowiły jedynie częściową realizację jej zobowiązania, i to w zakresie niższym niż ten, na jaki się powołuje.Sąd Wojewódzki w Krakowie wyrokiem z dnia 5.II.1974 r. na skutek rewizji strony pozwanej zmienił powyższy wyrok Sądu Powiatowego w ten sposób, że w miejsce kwoty 99.000 zł zasądził na rzecz powoda kwotę 15.681 zł, a dalej idącą rewizję oddalił. Sąd Wojewódzki powołał się przy tym na orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 3.II.1966 r., wydane w sprawie II CR 448/65 (OSNCP 1966, poz. 196), jako stanem faktycznym bardziej odpowiadające stanowi faktycznemu w niniejszej sprawie. W szczególności Sąd Wojewódzki uznał, że skoro strona pozwana swój obowiązek dokonywania remontów bieżących i kapitalnych częściowo wykonała, to powód może żądać jedynie zwrotu kwoty potrzebnej na doprowadzenie przedmiotu najmu do stanu, w jakim by się on znajdował przy pełnym i należytym wykonaniu swego obowiązku przez najemcę. Nawiązując do opinii biegłego, Sąd Wojewódzki uznał, że skoro nowy najemca - PUPiK "Ruch" dokonał już częściowego remontu, to potrzebny jest jedynie remont wyrażający się kwotą 15.681 zł.W rewizji nadzwyczajnej Minister Sprawiedliwości wniósł o uchylenie powyższego wyroku Sądu Wojewódzkiego w Krakowie z dnia 5.II.1974 r. i orzeczenie co do istoty sprawy przez zasądzenie na rzecz powoda w miejsce kwoty 15.681 zł kwoty 44.952 zł, ewentualnie o uchylenie tego wyroku oraz wyroku Sądu Powiatowego w W. z dnia 30.X.1973 r. i o przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania wymienionemu Sądowi Powiatowemu. Zarzucił zaskarżonemu wyrokowi rażące naruszenie prawa: art. 390 k.p.c. w związku z art. 17 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 25 lipca 1958 r. w sprawie czynszów za lokale użytkowe (Dz. U. Nr 50, poz. 245) i art. 405 k.c.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:W sprawie jest bezsporne, że strona pozwana wykonywała w czasie trwania umowy najmu różne remonty i naprawy oraz że nie czyniła tego w zakresie koniecznym do zachowania przedmiotu najmu co najmniej w stanie nie pogorszonym, przeciwnie - według opinii biegłego obiekt znajduje się w stanie zagrażającym bezpieczeństwu ludzi i mienia, mimo że strona pozwana dysponowała kwotą dochodzoną pozwem z przeznaczeniem jej na remonty bieżące i kapitalne, której na ten cel nie zużyła.W świetle powołanych przez Sąd obu instancji wyroków Sądu Najwyższego nie budzi wątpliwości sama zasada, że najemca traci prawo do obniżki czynszu, jeżeli nie dokonuje remontów, do których się zobowiązał w celu uzyskania 50% obniżki czynszu.Za trafny należy uznać również pogląd co do zakresu obowiązku zwrotu przez najemcę kwot uzyskanych z tytułu tej obniżki, jeżeli w ogóle nie wykonał on żadnych remontów w terminie określonym umową.W świetle jednak obydwu orzeczeń Sądu Najwyższego nie przedstawia się jako oczywisty zakres tego obowiązku po stronie najemcy, który wprawdzie remonty wykonał, ale w zakresie niedostatecznym mimo dysponowania funduszami na ten cel pochodzącymi z obniżki czynszu.Z uwagi na przeznaczenie funduszów z tego pochodzących i ograniczenie dyspozycji tymi funduszami przez wynajmującego, gdy pobiera on czynsz w pełnej wysokości, należy przyjąć, że w razie ewidentnego, jak w sprawie niniejszej, niewykonania remontów, do wykonania których najemca był ponadto wzywany, powinien on zwrócić na konto bankowe wynajmującego całą nie wykorzystaną nadwyżkę, a w każdym razie nie mniej niż wyniesie koszt wykonania remontu, jakiego najemca mimo swego obowiązku nie dokonał, i to według zatwierdzonego przez powołane do tego organy kosztorysu robót. Ten pogląd reprezentowany częściowo przez Sąd Wojewódzki w ślad na wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 3.II.1956 r. II CR 448/65 należy jednak skorygować o tyle, że podstawą wskazanego obowiązku jest ryzyko najemcy zawierającego umowę według zasad określonych w § 17 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 25 lipca 1958 r. w sprawie czynszów za lokale użytkowe, że fundusze pochodzące z 50% obniżki czynszu nie wystarczą na dokonanie remontów, jakie okażą się potrzebne, i że brak jest podstaw do żądania zwrotu nie wykorzystanej nadwyżki pochodzącej z 50% obniżki czynszu od najemcy, który niższym kosztem dokonał wszystkich potrzebnych remontów i utrzymywał przedmiot najmu we właściwym stanie.Zasądzenie na rzecz powoda tylko kwoty 15.681 zł jest jednak nawet w świetle powyższych przesłanek wadliwe i niewystarczające. Brak jest jakichkolwiek podstaw do przyjęcia, że nowy najemca remontu, który obciąża wynajmującego, a powinien był być wykonany przez stronę pozwaną, dokonał w ciężar kosztów własnych i nie będzie tych kosztów dochodził od wynajmującego.Bez względu jednak na to, w jaki sposób będzie się rozliczał wynajmujący z nowym najemcą, pozostaje to bez wpływu na zakres obowiązku pozwanego Zakładu zwrotu kwoty równej co najmniej kosztowi remontów, których nie wykonał, a które obowiązany był wykonać.Odmienne stanowisko zaskarżonego wyroku nie może się ostać jako powzięte z naruszeniem wyżej powołanych przepisów prawa, co uzasadnia uchylenie obu wyroków w części dotyczącej powództwa o zasądzenie na rzecz powoda od pozwanych Zakładów - poza prawomocnie zasądzoną kwotą 15.681 zł z 8% od dnia 17.I.1972 r., płatną na konto Narodowego Banku Polskiego Oddział w W. nr 772-141/3/533/3 - dalszej kwoty 29.271 zł z odsetkami (44.952 - 15.681 = 29.271).Z tych przyczyn Sąd Najwyższy z mocy art. 388 § 1 k.p.c. orzekł jak w sentencji.